Дело № 3а-423/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 сентября 2018 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «СВА» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, 

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником 8 земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Ростове-на-Дону (разрешенное использование – для строительства и эксплуатации производственной базы). Определение размера налоговой базы осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка, которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден. В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

Представитель административного истца – ФИО1, действующая по доверенности, в судебное заседание явилась, представила уточнение административного искового заявления, основанное на заключении эксперта.

Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении выразил согласие с заключением судебной экспертизы, дело рассмотрено в его отсутствие согласно положениям статьи 150 КАС РФ.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО2, действующий по доверенности, в судебное заседание явился, представил возражения против заключения судебной экспертизы.

Представители ФГБУ «ФКП Росреестра», Управления Росреестра по Ростовской области, в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие в силу статьи 150 КАС РФ.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца и заинтересованного лица, суд пришел к следующим выводам.

Суд установил, что административный истец является собственником следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов: 

1) площадью 9 278 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для строительства и эксплуатации производственной базы, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года – 38 097 138,04 рублей;

2) площадью 3 801 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для строительства и эксплуатации производственной базы, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года – 16 873 361,19 рублей; 

3) площадью 4 183 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование – для строительства и эксплуатации производственной базы, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года – 18 443 683,60 рублей;

4) площадью 2 429 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование – для строительства и эксплуатации производственной базы, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года – 11 286 907,17 рублей;

5) площадью 3 653 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование – для строительства и эксплуатации производственной базы, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года – 16 333 878,08 рублей; 

6) площадью 2 661 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование – для строительства и эксплуатации производственной базы, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года – 12 213 165,09 рублей; 

7) площадью 2 345 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование – для строительства и эксплуатации производственной базы, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года – 10 916 021,90 рублей; 

8) площадью 3 651 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН «а», разрешенное использование – для строительства и эксплуатации производственной базы, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года – 16 306 023,18 рублей. 

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано. 

Рассматриваемые земельные участки, исходя из выписок из ЕГРН, были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. 

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование своих требований правообладатель представил отчет оценщика от 28 июня 2018 года. 

Заявление правообладателя земельного участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 16 июля 2018 года. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден. 

В решении Комиссии указано, что оценщиком допущены нарушения отдельных положений ФСО №3,№7 при расчетах с использованием конкретных аналогов, отличие кадастровой стоимости от рыночной согласно отчету составляет от 57,6 до 62,6 %.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО №№1,3,7 Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. 

Возражая против административного иска и отчета, Правительство Ростовской области, заинтересованное лицо поддержали мотивы решения комиссии во внесудебном порядке разрешения спора в качестве оснований недостоверности отчета.

Суд, учитывая наличие мотивированных возражений относительно достоверности отчета, назначил по делу судебную экспертизу для проверки доказательств о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на указанную выше дату. 

Экспертиза проведена экспертом ООО «Оценочно-экспертный Центр» (заключение №830 от 4 сентября 2018 года). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемых земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года составляет: 

1) площадью 9 278 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 19 907 711,82 рублей;

2) площадью 3 801 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 8 155 767,69 рублей; 

3) площадью 4 183 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 8 975 421,27 рублей;

4) площадью 2 429 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 5 211 881,01 рублей; 

5) площадью 3 653 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) -7 838 205,57 рублей; 

6) площадью 2 661 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 5 709 681,09 рублей;

7) площадью 2 345 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 5 031 643,05 рублей; 

8) площадью 3 651 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 7 833 914,19 рублей. 

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (таблица 10: участки под индустриальную застройку). 

В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону, по основаниям, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен. Объекты-аналоги отобраны с применением математического значения коэффициента вариации выборки.

Расчет стоимости приведен в таблицах №15-22. Применение конкретных корректировок (с учетом разницы в описании участков в объявлениях о продаже аналогов) экспертом объяснено с приведением математических расчетов и ссылками на источники методической информации. 

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным, экспертом подробно проанализирован сегмент рынка, к которому относится объект оценки, что позволило с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Доводы возражений органа местного самоуправления о занижении кадастровой стоимости в качестве мотива для несогласия с выводом эксперта не могут повлиять на оценку обоснованности заключения, оно содержит выводы по всем необходимым вопросам, предусмотренным федеральными стандартами оценки, в том числе применительно к суждениям, указанным в возражениях. Разница между двумя видами стоимости обусловлена разными методами их определения, конкретных данных о более высокой рыночной стоимости не приведено. Исследование рыночной стоимости проведено в рамках корректно определенного сегмента рынка, что не оспаривается, объявления, использованные в качестве аналогов, проверяемы, в соответствии с их содержанием проведены расчеты.

Заключение эксперта отвечает требованиям КАС РФ об относимости и допустимости, является достоверным и ясным. 

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. 

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, с которым согласны административный истец и орган, утвердивший результат определения оспариваемой кадастровой стоимости. 

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, вывод о рыночной стоимости не свидетельствует о существенных недостатках в методике определения кадастровой стоимости, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца в силу статей 109-111 КАС РФ. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 9 278 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для строительства и эксплуатации производственной базы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 19 907 711,82 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3 801 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование – для строительства и эксплуатации производственной базы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 8 155 767,69 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 4 183 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для строительства и эксплуатации производственной базы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 8 975 421,27 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 2 429 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для строительства и эксплуатации производственной базы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 5 211 881,01 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3 653 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование – для строительства и эксплуатации производственной базы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 7 838 205,57 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 2 661 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование – для строительства и эксплуатации производственной базы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 5 709 681,09 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 2 345 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование – для строительства и эксплуатации производственной базы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 5 031 643,05 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3 651 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для строительства и эксплуатации производственной базы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 7 833 914,19 рублей. 

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 6 июля 2018 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО «СВА» 95 000 рублей в пользу ООО «Оценочно-экспертный Центр» за проведенную судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов