РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 14 октября 2020 г. по делу № 3а-50/2020 

Севастопольский городской суд в составе:

председательствующего судьи – Дудкиной Т.Н.

секретаре – Шмавонян Д.С. 

при участии: 

представителей административного истца – ФИО3, ФИО4,

представителей ГБУ «Центр государственной 

кадастровой оценки» – ФИО5, ФИО6,

представителя заинтересованного лица – ФИО7

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «База отдыха «Одиссей» к Правительству Севастополя, Государственному бюджетному учреждению г. Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованные лица - Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлению равной его рыночной стоимости, - 

установил:

23 июня 2020 года Общество с ограниченной ответственностью «База отдыха «Одиссей» (далее – ООО «База отдыха «Одиссей») обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением к Правительству Севастополя, Государственному бюджетному учреждению г. Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованные лица - Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлению равной его рыночной стоимости. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1,9576 га, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2018 г., в размере – 21 996 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что утвержденная Правительством Севастополя 01 января 2018 года кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 57 769 559, 04 рублей является завышенной, поскольку согласно отчету об определении рыночной стоимости земельного участка его рыночная стоимость составляет 21 996 000 руб. 

В судебном заседании представители административного истца поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. 

Представители административного ответчика возражали в удовлетворении заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в устных и письменных возражениях. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав материалы административного дела, заключение судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что ООО «База отдыха «Одиссей» является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, на основании договора аренды земельного участка от 16 марта 2006 года (зарегистрирован 21 апреля 2006 года). 

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, утверждены постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 г. № 716-ПП по состоянию на 01 января 2018 года, кадастровая стоимость земельного участка составляет 57 769 559,04 рублей и внесена 09.01.2019 г. в государственный кадастр. Постановление вступило в силу с 01.01.2019 г.

Следовательно, утвержденные постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 г. № 716-ПП результаты определения кадастровой стоимости земельных участков Севастополя затрагивают права и обязанности административного истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В обоснование требований ООО «База отдыха «Одиссей» представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № от 25.12.2019 г., изготовленный ООО «ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ «ЭДВАЙС», оценщик - ФИО1, согласно которому, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2018 г. определена в размере 21 996 000 рублей (т. 1 л.д. 62-220).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе, федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости судом назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости указанного выше земельного участка и для проверки Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № от 25.12.2019 г., изготовленного ООО «ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ «ЭДВАЙС», оценщик - ФИО1, на предмет его соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно заключению эксперта № от 05.09.2020 г. рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 1,9576 га, по состоянию на 01 января 2018 года составляет 27 822 454 (двадцять семь миллионов восемьсот двадцать две тысячи четыреста пятьдесят четыре) рублей. 

Отчет об оценке № от 25.12.2019 г., изготовленный ООО «ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ «ЭДВАЙС», оценщик - ФИО1, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. 

Относительно экспертного заключения, составленного экспертом – субъектом оценочной деятельности ФИО2 представителями административных ответчиков заявлены возражения касаемо его достоверности и полноты.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО8 по высказанным замечаниям относительно выполненной им экспертизы, результаты которой изложены в заключении эксперта, пояснил, что при проведении исследования эксперт осматривал объект недвижимости, при осмотре измерения объекта не проводились. В основных характеристиках объекта исследования, категория земли указана в соответствии с установленной, не отрицал наличие в тексте заключения описки относительно категории, пояснял, что рыночная стоимость в рамках экспертного исследования определялась с учетом варианта разрешенного использования и категории земли, а наличие сервитута отражено в заключении. При определении строительного объема зданий экспертом применялся действующий нормативный акт, а принятые им значения применены в соответствии с принципом наиболее эффективного использования земельного участка. Ссылаясь на п.22 ФСО № эксперт указывал, что примененные в качестве объектов-аналогов находятся с оцениваемым объектом в одном сегменте рынка - рекреация и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, в заключении объекты-аналоги отображены, корректировка на состояние грунтов применена в соответствии с их качеством. Метод выделения применен экспертом в связи с тем, что земельный участок находится в застроенном состоянии, при том, что участок должен оцениваться как свободный от застройки, исходя из его наиболее эффективного использования. Давая заключение относительно отчета оценщика о его соответствии требованиям актов об оценке недвижимости, эксперт пояснял, что им даны ответы на вопросы поставленные судом. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что возражения, заявленные ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» на заключение судебного эксперта при проведении судебной экспертизы не состоятельны, нарушений, которые повлияли или могли повлиять на итоговые выводы заключения - не установлены, доказательства обратного - не представлены, при том, что обязанность по доказыванию несоответствия заявленной ООО «База отдыха «Одиссей» рыночной стоимости земельного участка лежит на ответчиках и заинтересованных лицах.

По этим же причинам суд не усматривает объективных процессуальных оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, как об этом просил представитель ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки». 

Суд считает, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы об определении рыночной стоимости объекта исследования.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к заключению судебной экспертизы, содержит все необходимые сведения, имеющие доказательственное значение, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка.

Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, суд признает заключение эксперта № от 05.09.2020 г. надлежащим доказательством, подтверждающим содержащуюся в нем рыночную стоимость земельного участка. Эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы об итоговой рыночной стоимости земельного участка.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Учитывая, что постановление Правительства Севастополя от 25.10.2018 г. № 716-ПП об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, вступило в законную силу с 01.01.2019 г., сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в ЕГРН 09.01.2019 г., установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 09.01.2019 г. и до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1,9576 га, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года г., в размере – 27 822 454 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. 

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

В окончательной форме решение изготовлено 19 октября 2020 г.

Судья Севастопольского 

городского суда Дудкина Т.Н.