Дело № 2-2112/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 октября 2017 года

Пермский районный суд Пермского края в составе: 

Председательствующего судьи Казакова М.В., 

С участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, ФИО3, 

При секретаре Ожгибесовой К.В., Щербаковой О.О., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительство-Инвестиции» о взыскании стоимости неотделимых улучшений, 

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительство-Инвестиции» (далее - ООО "СТИН") о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 4 781 978 руб., указав в обоснование заявленных требований, что ФИО4 на основании договора купли-продажи недвижимости от 12.09.2012 приобрел в собственность здание стройцеха площадью 464 кв.м. (лит. А) и склад № 1 (лит. Д) по адресу: 

<

адрес>. Решением Пермского районного суда от 01.03.2016 данные объекты истребованы из незаконного владения ФИО4 в пользу ООО "СТИН". Истец считает себя добросовестным приобретателем. На момент приобретения имущества объекты недвижимости находились в состоянии, описанном в техническом паспорте от 15.06.2009, при этом имели множество дефектов. Здание стройцеха (лит. А) имело: старая кровля, которая имела множество протечек; полы земляные с дощатыми лагами; разрушенные окна здания; отсутствие электричества; отопления; внутренняя отделка отсутствовала или пришла в негодность. Здание Помещение склада (лит. Д): фактически имелся лишь деревянный каркас; отсутствовала кровля из шифера; отсутствовало электричество. Истцом были проведены работы по улучшению эксплуатационных свойств помещений. Так, здание стройцеха: работы по устройству новой кровли; работы по устройству армированных бетонных полов с щебеночной подготовкой; работы по отделке помещений; работы по замене старых оконных блоков; работы по устройству перегородок из ГКЛ; работы по устройству и монтажу системы отопления, электроснабжения, водоснабжения и канализации, пожарно-охранной сигнализации. Помещение склада № 1: работы по замене кровли; работы по устройству электроснабжения. По результатам строительно-технической экспертизы от 22.06.2017 стоимость ремонтных работ (улучшений), выполненных после 24.09.2012, составляет 8 466 998 руб. Согласно заключению специалиста ООО "Регион-Эксперт", которое было приобщено к материала дела № 2-53/2016, рыночная стоимость объектов на момент выбытия из владения ответчика составляла 722 022 руб., что составляет ущерб ООО "СТИН" при утрате этих объектов. Эти же объекты с учетом улучшений, произведенных истцом, возросли в цене и на момент 13.07.2016 (момент вступления в законную силу решения суда об изъятии) составила 5 504 000 руб. В связи с истребованием имущества ООО "СТИН" приобретает улучшения стоимостью 4 781 978 руб. (5 504 000 - 722 022). 

В судебном заседании истец не присутствовал, о слушании дела извещен. 

Представитель истца на требованиях настаивал, дополнительно пояснил, что не обеспечил явку представителей ООО "СТИН" на принадлежащие им объекты в связи с тем, что выезжал за пределы Российской Федерации. Также пояснил, что истребованные объекты переданы ООО "СТИН". В ходе разбирательства дела представитель истца заявил об исключении из числа доказательств квитанций к приходным кассовым ордерам, также заявил об отказе от проведения экспертизы с целью определения произведенных истцом улучшений и их стоимости. 

Представители ООО "СТИН" в судебном заседании возражали против заявленных требований по доводам письменных возражений, представленных в материалы дела (л.д. 58-62). 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, заключение по строительно-технической экспертизе зданий от 22.06.2017, отчет об оценке № 092, материалы гражданского дела 2-53/2016, суд считает, что в удовлетворении заявленных требований следует отказать. 

В силу ст. 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества (абзац 1). 

Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества (абзац 2). 

Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (абзац 3). 

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.09.2012 ФИО4 приобрел в собственность здание стройцеха площадью 464,3 кв.м. и здание склада № 1 по адресу: 

<

адрес>, что не оспаривается, подтверждается материалами дела (л.д. 11, 12, 72-78). 

Решением Пермского районного суда Пермского края от 01.03.2016 данные объекты недвижимости истребованы из незаконного владения ФИО4 (л.д. 13-34). Решение вступило в законную силу и обращено к исполнению, что подтверждается постановлением о возбуждении исполнительного производства, сведениями из банка данных исполнительных производств, а также другими материалами дела (л.д. 35-36, 100, 154, 101-103). Согласно акту совершения исполнительных действий от 30.06.2017 (представлен в судебном заседании), решение суда ФИО4 не исполнено. 

Из письменных объяснений ФИО4 судебному приставу-исполнителю от 04.07.2017 (л.д. 104) следует, что он обязуется освободить здание стройцеха и склада № 1 в срок до 21.07.2017. 

В день судебного заседания представитель истца представил в суд заявление ФИО4 судебному приставу-исполнителю об освобождении спорных помещений, дата поступления заявления судебному приставу-исполнителю - 06.10.2017. 

Вместе с тем, из акта совершения исполнительных действий от 04.10.2017 (представлен в судебное заседание) следует, что решение суда также не исполнено. Это же видно на представленных суду видеозаписях объектов недвижимости. В частности, доступ в помещения отсутствует из-за закрытых дверей, висящих на них замков. В помещение склада представители ООО "СТИН" смогли проникнуть, однако само по себе то обстоятельство, что хозяева склада смогли каким-либо образом проникнуть в свое помещение, не свидетельствует об исполнении решения суда. Исполнительное производство на дату рассмотрения дела не окончено, что следует из сервиса "Банк данных исполнительных производств". 

Также в подтверждение своей позиции стороной истца представлены заключение по строительно-технической экспертизе от 22.06.2017, отчет об оценке № 092, а также светокопии договора подряда № 14/2012 от 25.09.2012, акта о приемке выполненных работ от 31.12.2012, двух квитанций к приходным кассовым ордерам № 84 от 30.12.2012 и № 74 от 25.09.2012. 

Согласно заключению по строительно-технической экспертизе зданий от 22.06.2017, данное заключение подготовлено ООО "Бизнес Эксперт" по заказу ФИО4 Целью исследование явились ответы на вопросы о стоимости ремонтных работ (улучшений), выполненных после 24.09.2012, и возможности перемещения этих улучшений без несоразмерного ущерба объектам (цех и ангар). Согласно полученным ответам, стоимость ремонтных работ (улучшений), выполненных после 24.09.2012, составила 8 466 998 руб. При этом без несоразмерного ущерба объектам (цех и ангар) возможно перемещение системы видеонаблюдения. 

Отчет об оценке № 092 подготовлен ООО "Бизнес Эксперт" по заказу ФИО4, согласно отчету, рыночная стоимость стройцеха составляет 4 320 000 руб., склада № 1 - 1 118 000, а всего 5 504 000 руб. 

Установлено также, что 07.02.2013 состоялся допрос ФИО4 в качестве свидетеля по уголовному делу (л.д. 81-82, 83-84). Постановлением Пермского районного суда Пермского края от 08.02.2013 удовлетворено ходатайство следователя о наложении ареста на спорные объекты недвижимости, о чем уведомлен ФИО4 (л.д. 85, 86, 87-89, 90-95). Впоследствии арест был снят по ходатайству ООО "СТИН" в связи с решением Пермского районного суда Пермского края от 01.03.2016 (л.д. 96-99). 

Иск заявлен о взыскании неотделимых улучшений по основаниям абзаца 3 ст. 303 ГК РФ, согласно которой добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества. 

При таких обстоятельствах, истцу следовало представить доказательства добросовестности своего владения, производства им (истцом) улучшений, невозможность отделения этих улучшений от имущества ООО "СТИН" без повреждения имущества, а также стоимость своих затрат на произведенные улучшения. 

Анализ представленных суду доказательств позволяет сделать следующие выводы: 

Во-первых, что касается вопроса о добросовестности владения истцом принадлежащими ООО "СТИН" объектами недвижимости, то добросовестность действий истца в момент их приобретения не оспаривается ответчиком. Вместе с тем, ответчик считает недобросовестным владение истцом спорными объектами недвижимости с даты допроса истца по уголовному делу 07.02.2013. Следует отметить, что протокол допроса ФИО4 от 07.02.2013 (л.д. 83-84) не содержит сведений, позволяющих усомниться в легитимности владения. Однако такие сведения содержатся в постановлении о наложении ареста на спорные объекты недвижимости от 08.02.2013 (л.д. 85), из которого следует, что арестованные объекты недвижимого имущества являются вещественными доказательствами по уголовному делу, право собственности на данные объекты недвижимости было зарегистрировано на основании подложных документов. С постановлением о наложении ареста истец ознакомился 12.02.2013 (л.д. 86). Соответственно, с этого времени владение истцом спорными объектами недвижимости следует считать недобросовестным, что соответствует положениям абзаца 1 ст. 303 ГК РФ. Иного суду не доказано. 

Во-вторых, на дату рассмотрения дела имущество, изъятое из незаконного владения истца в соответствии с вступившим в законную силу решением суда, не передано законному владельцу ООО "СТИН", что свидетельствует не только о недобросовестном и безосновательном неисполнении ФИО4 решения суда, вступившего в законную силу и обязательного к исполнению в силу ст. 13 ГПК РФ, но также и об отсутствии факта передачи ООО "СТИН" каких-либо улучшений, возможности фиксации этих улучшений, их оценки и квалификации как необходимых улучшений и неотделимых улучшений, оценки стоимости этих улучшений. 

В связи с этим доводы ответчика о том, что не известно, в каком состоянии будут находиться объекты недвижимости в момент их передачи ООО "СТИН", какие там будут улучшения и будут ли вообще, заслуживают внимания. 

Представленное в суд представителем истца заявление ФИО4, поступившее в службу судебных приставов 06.10.2017, содержит сведения о том, что ФИО4 освободил эти помещения, однако это не свидетельствует об исполнении решения суда, предметом которого является истребование помещений из незаконного владения ФИО4 в пользу ООО "СТИН". В пользу ООО "СТИН" имущество так и не истребовано, решение суда не исполнено, что следует из сервиса "Банк данных исполнительных производств". 

Это же следует из представленного в судебное заседание акта совершения исполнительных действий от 04.10.2017, согласно которому решение суда не исполнено, поскольку в момент выезда судебный пристав-исполнитель и представители ООО "СТИН" не смогли попасть на объекты недвижимости. Следует отметить, что факт осведомленности ФИО4 о том, что такой выезд состоялся, следует из содержания его заявления в службу судебных приставов от 06.10.2017. 

Это же следует из исследованных в судебном заседании видеозаписей объектов недвижимости, из которых видно, что доступ в помещения отсутствует из-за закрытых дверей, висящих на них замков. В помещение склада представители ООО "СТИН" в итоге смогли проникнуть, однако сам по себе данный факт не свидетельствует об исполнении решения суда. 

Заключение по строительно-технической экспертизе зданий от 22.06.2017 подготовлено в одностороннем порядке без извещения ООО "СТИН", представители которого на осмотре не присутствовали. Заключение не содержит сведений о том, что представители ООО "СТИН" вызывались для участия в осмотре. Представители ответчика данные обстоятельства (факт извещения о проведении осмотра) отрицают, тогда как стороной истца эти обстоятельства ничем не подтверждены. Следует отметить, что натурный осмотр состоялся 13.05.2017, соответственно, с даты осмотра прошел значительный период времени, в связи с чем состояние объектов недвижимости могло измениться, что требовало проверки этих обстоятельств. 

В связи с этим в судебном заседании 07.09.2017 судом на сторону истца была возложена обязанность обеспечить представителям ответчика доступ на объекты недвижимости для их осмотра (л.д. 164), однако такой доступ стороной истца не был обеспечен. Как пояснил представитель истца, доступ не был обеспечен, т.к. он (представитель истца) был в отпуске с выездом за пределы Российской Федерации. Таким образом, установленная судом обязанность безосновательно не исполнена истцом, интересы которого представлял в судебном заседании его представитель на основании доверенности, в связи с чем представители ООО "СТИН" были вынуждены за несколько дней до судебного заседания совместно с судебным приставом-исполнителем проникать на объекты недвижимости. 

Данные обстоятельства также свидетельствуют о недобросовестном использовании истцом своих процессуальных прав. Следует отметить, что 06.10.2017 сотрудники суда предпринимали попытки связаться с истцом с целью получить от него объяснения по поводу исполнения возложенных на него судом обязанностей, участия в судебном заседании, представления доказательств, однако на звонки ФИО4 не ответил. 

Таким образом, анализ указанных выше обстоятельств свидетельствует об отсутствии факта действительной передачи ООО "СТИН" каких-либо улучшений, состава этих улучшений, квалификации их как неотделимых и как необходимых, их технического состояния и оценки, в том числе стоимостной. Также данные обстоятельства свидетельствуют об удержании истцом у себя объектов недвижимости ответчика, сохранении своего владения в отношении этих объектов, что свидетельствует о том, что до исполнения решения суда ответственность за техническое состояние объектов недвижимости и возможных в них улучшениях возлагается на истца. Окончательная оценка технического состояния объектов недвижимости может быть осуществлена только при исполнении решения суда о передаче объектов собственнику ООО "СТИН" либо при обеспечении доступа представителей ООО "СТИН" на объекты недвижимости, однако ни одна их этих обязанностей истцом не исполнена. 

В-третьих, единственным, по существу, источником сведений о составе улучшений и их стоимости являются заключение по строительно-технической экспертизе зданий от 22.06.2017 и отчет об оценке № 092. 

Что касается заключения по строительно-технической экспертизе зданий от 22.06.2017, то данное заключение подготовлено ООО "Бизнес эксперт" по заказу истца. Как было указано выше, целью исследование явились ответы на вопросы о стоимости ремонтных работ (улучшений), выполненных после 24.09.2012, и возможности перемещения этих улучшений без несоразмерного ущерба объектам (цех и ангар). Согласно полученным ответам, стоимость ремонтных работ (улучшений), выполненных после 24.09.2012, составила 8 466 998 руб. При этом без несоразмерного ущерба объектам (цех и ангар) возможно перемещение системы видеонаблюдения. Исследование проводилось путем натурного осмотра объекта, изучения представленных документов с последующим сопоставлением полученных данных с требованиями нормативных документов. При этом указано, что линейные замеры проводились линейкой, рулеткой и лазерным дальномером, фиксация результатов осуществлялась при помощи фотоаппарата, на исследование представлены технические паспорта домовладения и зданий стройцеха и склада в составе домовладения по состоянию на 15.06.2009, а также свидетельства о государственной регистрации права собственности ФИО4 на спорные объекты недвижимости (листы 6-7 заключения). Порядок исследования в заключении не описан, не указано, каким образом специалисты производили замеры, производили расчеты. По существу, заключение представляет из себя описание текущего состояния зданий без какого-либо исследования, тогда как перед специалистами поставлен вопрос об улучшениях, произведенных после 24.09.2012. Однако специалисты не проводили исследование на предмет даты производства выявленных ими улучшений: до 24.09.2012 либо после этой даты, при этом значение имеет и окончание периода, поскольку если улучшения состоялись после 13.02.2013, то затраты на них не подлежат возмещению по смыслу абзаца 3 ст. 303 ГК РФ. Также специалисты не производили исследование с целью определить объем улучшений (объем потраченных материалов либо объем произведенных работ и т.д.), равно как и оценку технического состояния улучшений. 

Согласно данным технического паспорта, кровля стройцеха была выполнена из шифера, в настоящее время, согласно заключению, кровля выполнена из рубероида (листы 9 и 12 заключения). Однако это лишь констатация факта, из которого не следует, что кровля из рубероида непременно является неотделимым и необходимым улучшением по сравнению с кровлей из шифера, равно как и то, что эту кровлю выполнил истец. 

В заключении указано, что по объемно-планировочному решению здание цеха поделено на помещения посредством устройства стен и перегородок из газобетонных блоков и ГКЛ (лист 13 заключения), при этом приводится объемно-планировочное решение по данным техпаспорта по состоянию на 15.06.2009 (лист 11 заключения), но не на дату осмотра. Согласно данным технического паспорта, перегородки в цехе были выполнены из кирпича, в связи с чем не ясно, в чем заключалась необходимость переделывать перегородки и возводить вместо кирпичных такие же, но из других материалов. В заключении этому обстоятельству объяснений нет. Возведение новых перегородок взамен старых не является улучшением, поскольку является восстановлением положения, которое существовало до того, как были снесены предшествующие перегородки (из кирпича). 

Это же касается и внутренней отделки помещений. Согласно данным технического паспорта, внутренняя отделка имела штукатурку, покраску, керамическую плитку, вагонку (лист 10 заключения). Аналогичную, по сути, внутреннюю отделку зафиксировали специалисты при натурном осмотре (лист 14 заключения), что свидетельствует о восстановлении положения, существовавшего до демонтажа кирпичных перегородок и предшествующей отделки. 

Это же касается замены деревянных оконных блоков на пластиковые. В чем была необходимость замены деревянных блоков, в заключении не отмечено, равно как и не отражено, кто и когда это сделал. Рассуждения о том, что пластиковые окна лучше деревянных, являются лишь частным мнением. 

Это же касается заполнения дверных проемов металлическими и деревянными дверными блоками взамен деревянных (листы 10 и 18 заключения). 

Что касается устройства металлических ворот, то в техническом паспорте отсутствует соответствующая позиция для технической оценки. При этом само по себе упоминание металлических ворот в заключении (лист 18 заключения) не свидетельствует о том, что данные ворота выполнены истцом. 

Это же касается инженерных систем отопления, водопровода, водоотведения и канализации. Само по себе упоминание об автономной канализации и скважине (лист 19 заключения) не свидетельствует о том, что этих инженерных сооружений не было на момент покупки спорных зданий истцом и что именно истец выполнил работы по их устройству. Документы о владельце выгребной ямы и скважины суду не представлены, при этом и канализация, и скважина являются автономными, не относятся к центральным сетям, возможность использования данных инженерных сооружений собственником зданий в будущем не подтверждена, равно как и необходимость в их использовании. Соответственно, сами по себе трубы водопровода и водоотведения, канализации в здании не свидетельствуют о том, что являются улучшениями, поскольку как улучшения они могут быть квалифицированы лишь при подтвержденной возможности воспользоваться соответствующими инженерными сооружениями, что в данном случае не подтверждено, не является безусловным, не является частью здания ООО "СТИН". 

Это же касается системы отопления. Так, котлы отопления расположены в пристрое (листы 22-24 заключения), законность строительства пристроя ничем не подтверждена, котлы принадлежностью здания и собственностью ООО "СТИН" не являются, могут быть демонтированы, после чего всякие отопительные системы в здании утратят ценность, при том что радиаторы отопления могут быть демонтированы вместе с трубами и котлами. 

Что касается пристроев (листы 22-24 заключения), то они принадлежностью здания цеха не являются, легитимность их строительства не подтверждена, равно как и возможность их сохранения, в том числе во владении ответчика ООО "СТИН", равно как и необходимость в их использовании. Сами по себе пристрои не свидетельствуют о неотделимом улучшении здания, принадлежащего ООО "СТИН". 

Освещение представлено открытой проводкой, также отмечены системы видеонаблюдения и охранно-пожарной сигнализации. 

Описание здания склада является кратким, от технического паспорта отличается упоминанием ссылки на кровлю из профилированного листа, а также упоминанием того, что вход осуществляется через проем в стене, закрываемый металлическими воротами (лист 25 заключения). 

Далее в заключении специалисты излагают выводы о возможности отделения улучшений. 

При этом улучшения, касающиеся фундаментов, относятся к пристроям (лист 27 заключения), которые принадлежностью здания ООО "СТИН" не являются. Это же касается монтажа стен и металлического каркаса пристроев, деревянных балок пристроев (листы 27 и 28 заключения). Переустройство перегородок из ГКЛ вместо кирпичных (листы 27 и 28 заключения) не свидетельствует об улучшении, поскольку является восстановлением положения, существовавшего до демонтажа кирпичных перегородок, необходимость демонтажа которых не установлена. Это же касается замены полов (были дощатые по лагам, керамическая плитка, а сделали бетонные по щебеночному основанию), замены деревянных окон пластиковыми, замены деревянных дверей металлическими, внутренней отделки помещений (листы 28 и 29 заключения). Это же касается монтажа кровли из рубероида вместо кровли из шифера, тогда как монтаж кровли пристроев отношения к зданию цеха не имеет (листы 27 и 28 заключения). Что касается инженерных систем, то отмечено, что информация о них отсутствует в техническом паспорте, что не свидетельствует о том, что их не было в наличии, при этом в заключении не исследован вопрос о том, кто и когда организовал данные инженерные системы. 

Как было указано выше, в целом в заключении не исследовался вопрос о том, какие работы выполнил истец, в какой период, в каком объеме, какова стоимость этих работ и улучшений. 

В целом, эти выводы касаются и суждений, сделанных в заключении в отношении ангара (листы 31-32 заключения). Так, отмечено, что произведено устройство стен из газобетонных блоков вместо дощатых с асбестоцементными листами, однако это является восстановлением положения, существующего до демонтажа прежних стен, при том что сам факт замены стен опровергается представленными суду фотографиями и видеозаписью, где видны как проем (пролом) в стене склада, так и стены из досок с различным заполнением, в том числе шифером. Это же касается замены кровли из шифера на кровлю из профилированного листа, что является восстановлением положения, существовавшего до демонтажа прежней кровли, необходимость в демонтаже которой не доказана. Упоминание в заключении металлических ворот, прокладки кабелей, организации охранно-пожарной сигнализации и видеонаблюдения, информация о чем в технической документации отсутствует, не свидетельствует о том, что эти работы выполнены истцом либо за его счет. 

Таким образом, в заключении, как было указано выше, не исследовался вопрос о том, кто и когда выполнил все перечисленные улучшения, каков их объем, их техническое состояние, однако, несмотря на это, делается вывод о том, что все они выполнены после 24.09.2012, т.е. в период владения истца в отношении спорных объектов. 

Выводы по вопросу о возможности отделения выявленных улучшений отражены в таблице № 5 (листы 34-41 заключения). Вместе с тем, выводы относительно фундаментов, наружных и внутренних капитальных стен, монтажа деревянных балок пристроя касаются только пристроев, что не относится к зданиям ответчика. Демонтаж перегородок, указано, невозможен, при этом правовое значение имеет не сама по себе возможность либо невозможность демонтажа перегородок из ГКЛ, а квалификация таких перегородок как улучшений, однако в заключении отсутствует вывод о том, в чем выражается улучшение при замене перегородок из кирпича на перегородки из ГКЛ. Это же касается выводов о замене кровли, полов, окон, дверей, внутренней отделки. Выводы о том, в чем заключается улучшение по сравнению с предыдущим состоянием, в представленном суду исследовании отсутствуют. 

Что касается отопления, то отмечено, что перемещение котлов технически возможно. Также возможен демонтаж электропроводки. Рассуждения специалистов о том, что для эксплуатации здания и пользы людей необходимо отопление и освещение не имеют правового значения исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, возможность восстановления отопления и освещения собственником здания ООО "СТИН" после истребования его из незаконного владения ФИО4 не исключается. 

Что касается водопровода и канализации, то опять-таки специалисты не учитывают, что данные инженерные объекты находятся за пределами здания стройцеха, вопрос о принадлежности их ООО "СТИН" либо иному лицу не решен, документы на них не представлены, в том числе истцом, в связи с чем нет оснований считать, что они были организованы истцом, при этом сами по себе канализация (выгребная яма) и водопровод (скважина) принадлежностью здания не являются. 

Охранно-пожарная сигнализация и система видеонаблюдения могут быть демонтированы. Доводы о недопустимости эксплуатации здания без пожарно-охранной сигнализации не тождественны тому, что она не может быть демонтирована: данная система может быть демонтирована истцом (что отмечено в заключении) и восстановлена ответчиком. 

Особо следует отметить локальный сметный расчет № 1. Во-первых, расчеты, приведенные в нем, предполагают необходимость учета в четвертом столбце количественных показателей объема использованных материалов или проделанных работ, однако специалисты не занимались такого рода исследованиями. Линейкой и рулеткой невозможно высчитать объем щебеночных слоев (лист 48 заключения, позиция 8), находящихся под слоем бетона при исполнении бетонных полов на щебеночном основании, как это следует из заключения. Это же касается суждений об изменении уровня пола в здании с выемкой грунта с погрузкой (лист 48 заключения, позиция 7) и других позиций в локальном сметном расчете. Также обращает на себя внимание использование прайсов и калькуляций (листы 55, 64, 69, 79 заключения, позиции 32, 73, 119, 92 соответственно), при этом какие-либо прайсы в состав заключения не включены, несмотря на то, что представителю истца было указано на необходимость представить в суд документы, подтверждающие несение истцом расходов на производство улучшений, что следует из протокола судебного заседания от 07.09.2017 (л.д. 164). Как было указано выше, на звонок сотрудника суда от 06.10.2017 с целью выяснить причины неисполнения требования суда о предоставлении доказательств истец ФИО4 не ответил, а его представитель соответствующие доказательств в установленный судом срок суду не представил, не имея на то уважительных причин, равно как и не представил их в ходе судебного разбирательства, несмотря на то, что в судебном заседании был объявлен перерыв. Что касается калькуляции, то она приведена в приложении № 2 (лист 93 заключения), при этом данные на листе 64 заключения (позиция 73) касаются прибора под названием спектрон (датчик пожара), тогда как в калькуляции сделана ссылка на цилиндрическую видеокамеру с иными названиями (лист 93 заключения). 

При указанных обстоятельствах, достоверность локального сметного расчета и положенных в его основу данных вызывают сомнения, а в целом представленное суду заключение следует оценивать критически. 

Отдельно следует отметить тот факт, что представленная суду светокопия договора подряда № 14/2012 от 25.09.2012 с актом о приемке выполненных работ существовала, исходя из позиции истца, на момент производства экспертизы, однако специалистам эти документы не были представлены и не учитывались при производстве исследования, хотя имеют к этому исследованию непосредственное отношение. Несмотря на это, количественные показатели объемов использованных материалов и выполненных работ (на что указывалось выше) с точностью до сотых воспроизведены в заключении по строительно-технической экспертизе зданий, что невозможно, если проводить исследование с линейкой и рулеткой без использования первичных документов, подтверждающих фактический объем выполненных работ и использованных материалов. 

Что касается отчета об оценке № 092, то здесь необходимо отметить следующее: 

Рыночная стоимость объектов оценки рассчитана с учетом ремонтных работ, отраженных в заключении по строительно-технической экспертизе зданий от 22.06.2017 (страница 5 отчета), которое подлежит критической оценке. Более того, в изложении выводов специалист допускает прямо противоположные выводы в части возможности применения доходного подхода при оценке зданий. Так, на странице 42 оценщик делает вывод о возможности применения доходного подхода с учетом требований п.п. 13 и 21 ФСО № 1 и п. 20 ФСО № 1, тогда как на странице 43 оценщик делает противоположный вывод о неприменении доходного подхода, при этом ссылается на эти же положения ФСО № 1. Расчет стоимости зданий произведен фактически при полном совпадении корректирующих коэффициентов (поправок и показателей) и объектов оценки с объектами-аналогами, в связи с чем оценщик фактически вычисляет стоимость затрат на восстановление аналогичного здания исходя из справочного показателя стоимости такого здания в ценах Московской области (страница 52 отчета), при этом никак не обосновав правомерность такого применения и невозможность применения соответствующих цен для Пермского края. Вместе с тем, такой подход противоречит положениям подпункта е) п. 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", согласно которому расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; сметных расчетов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных. 

Согласно подпункту б) Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства. Вместе с тем, данные обстоятельства не учтены при проведении оценки. Прежде всего, износ зданий стройцеха и склада определен умозрительно без какого-либо обоснования выводов о степени износа 35% и 81% соответственно (страница 55 отчета). Кроме того, в алгоритме расчета не применены в полной мере положения г) Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", согласно которому в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства. Так, например, при расчетах не определена стоимость прав на земельный участок как незастроенный, определение прибыли предпринимателя, тогда как оценка стоимости и оценка износа являются необоснованными. 

Таким образом, представленные суду заключение по строительно-технической экспертизе зданий от 22.06.2017 и отчет об оценке № 092, по сути, не содержат объективных и достоверных выводов о том, кто и когда произвел выявленные улучшения, техническом состоянии этих улучшений, тогда как выводы о их стоимости вызывают сомнения. Вместе с тем, именно данные обстоятельства входят в предмет доказывания истца. 

Сторона истца заявляет о том, что все улучшения произведены истцом после 24.09.2012, т.е. после регистрации права собственности (л.д. 11, 12), однако период, когда производились улучшения, не конкретизирован, не указано, когда именно, в какое время производились улучшения. Представитель истца на протяжении всего периода судебного разбирательства не смог конкретно ответить на вопросы о том, кто, когда, каким образом выполнял заявленные истцом работы по улучшению объектов недвижимости, о стоимости этих работ, их объеме, наличии документов, подтверждающих данные обстоятельства. 

В подтверждение факта выполнения работ и улучшений стороной истца представлены в суд светокопии договора подряда № 14/2012 от 25.09.2012, акта о приемке выполненных работ от 31.12.2012, двух квитанций к приходным кассовым ордерам № 84 от 30.12.2012 и № 74 от 25.09.2012. Следует отметить, что на протяжении всего периода судебного разбирательства стороной истца не сообщалось о наличии данных документов, копии которых были представлены в суд только в итоговое судебное заседание без предоставления подлинников. Достоверность представленных суду копий документов была поставлена под сомнение стороной ответчика, в связи с чем в судебном заседании был объявлен перерыв для обеспечения истцу, интересы которого представлял представитель по доверенности, возможности представить в суд подлинники данных документов. Подлинники документов суду так и не были представлены, несмотря на объявление перерыва. Как было указано выше, данные документы не были использованы специалистами при подготовке заключения по строительно-технической экспертизе зданий от 22.06.2017, несмотря на то, что имеют значение для данного исследования. При этом, как было указано выше, заключение с точностью повторяет данные об объемах использования материалов и объемах работ, вплоть до сотого значения. 

Отказ от предоставления суду подлинника договора и акта о приемке выполненных работ являются злоупотреблением процессуальным правом со стороны истца, поскольку исключают возможность проверки подлинности этих документов в рамках экспертного исследования, о чем было заявлено представителями ООО "СТИН" совместно с заявлением о подложности данных доказательств. Вместе с тем, при отсутствии подлинников данных документов суд лишен возможности их проверки, при этом следует отметить и тот факт, что организация подрядчик ООО "Урал Трест" в настоящее время прекратила существование, что также исключает возможность направления запросов с целью проверки достоверности представленных суду документов. Что касается квитанций к приходным кассовым ордерам, копии которых представлены представителем истца одновременно с договором подряда (квитанции к приходным кассовым ордерам № 84 от 30.12.2012 и № 74 от 25.09.2012), то представитель истца заявила об исключении этих документов из числа доказательств, при этом не представил суду их подлинники, а кроме того, не смог объяснить, в связи с чем в квитанциях указано, что оплаченные по этим квитанциям денежные средства оплачены за оказание юридических услуг. 

Показания свидетелей ФИО7 и ФИО8 в протоколе судебного заседания от 07.09.2017 (л.д. 161-163) не позволяют сделать вывод о том, что заявленные истцом улучшения были выполнены именно истцом, в период его владения имуществом, в том числе в период добросовестного владения. Показания свидетелей являются приблизительными, не содержат точных сведениях о состоянии и описании объектов недвижимости. 

В целом, установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что истцом не доказано производство неотделимых и необходимых улучшений в отношении спорных объектов недвижимости, принадлежащих ООО "СТИН", тогда как именно эти обстоятельства имеют значение для правильного разрешения спора. 

Стороной истца не доказано производство таких улучшений в период своего добросовестного владения. При этом следует отметить, что даже после вынесения решения суда об истребовании объектов недвижимости из незаконного владения истец еще более года продолжал и продолжает в настоящее время использовать спорные объекты. 

Также истцом не доказан факт существования заявленных им улучшений на момент судебного разбирательства и факт действительной передачи этих улучшений ООО "СТИН". Здания собственнику не переданы, не произведена оценка их состояния, в том числе с учетом улучшений. 

Также истцом не доказан размер стоимости заявленных им улучшений. Представленная истцом оценка не может быть принята в качестве достоверного доказательства, равно как и заключение по строительно-технической экспертизе зданий от 22.06.2017, а также светокопии договора подряда № 14/2012 от 25.09.2012, акта о приемке выполненных работ от 31.12.2012, двух квитанций к приходным кассовым ордерам № 84 от 30.12.2012 и № 74 от 25.09.2012. При этом представленный суду отчет содержит сведения о рыночной стоимости объектов недвижимости, тогда как предметом оценки является стоимость произведенных на улучшение затрат, что прямо следует из положений абзаца 3 ст. 303 ГК РФ. Вызывает сомнения также и тот факт, что в соответствии с заключением стоимость работ, произведенных истцом, превышает 8 млн. руб., тогда как рыночная стоимость зданий в соответствии с отчетом об оценке составляет 5 млн. руб. Применение истцом в своих расчетах данных оценочного отчета, содержащегося в материалах иного дела, также является неправомерным и необоснованным. 

В судебном заседании на обсуждение сторон ставился вопрос о назначении по делу строительно-технической экспертизы с целью выявления неотделимых улучшений, произведенных истцом, а также стоимости этих улучшений, однако обе стороны заявили об отказе от назначения такой экспертизы, что является процессуальным правом лица, участвующего в деле. При этом процессуальными правами лица, участвующие в деле, должны пользоваться добросовестно, в том числе правом представлять доказательства, которое является не только субъективным правом, но и обязанностью участника судебного разбирательства. В данном случае указанная обязанность стороной истца не исполнена, что влечет соответствующие процессуальные последствия в виде отказа в удовлетворении исковых требований в связи с недоказанностью доводов истца. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительство-Инвестиции» о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 4 781 978 руб. оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме (13 октября 2017 года). 

Судья Подпись М.В. Казаков 

Копия верна. Судья: