Дело № 3а-21/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 мая 2017 года г. Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Бугаевой Е.М.,

при секретаре Владимировой Е.М.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Волгаторг» ФИО1, представителя административного ответчика Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ФИО2, представителя заинтересованного лица комитет по инвестиционной политики и имущественных отношений 

<

адрес> ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Волгаторг» к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> об оспаривании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Волгаторг» (далее по тексту – ООО «Волгаторг») обратилось в суд с административным исковым заявлением к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 

<

дата> № № в 

<

адрес> при Управлении Росреестра по 

<

адрес> (далее – комиссия), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> (далее – Управление Росреестра), в котором просило признать решения комиссии № и № от 

<

дата> не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, обязать устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения ранее поданных заявлений ООО «Волгаторг» от 09 и 

<

дата>, при повторном рассмотрении недопустимы ссылки на недостатки отчета, как указанные в решении комиссии № и № от 

<

дата>, так и ранее не заявленные комиссией в указанных решениях.

Требования мотивированы тем, что ООО «Волгаторг» является правообладателем нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, и нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> ООО «Волгаторг» обратилось в комиссию с заявлением 

<

дата> о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в отношении нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>. Данное заявление подано для установления рыночной стоимости по состоянию на 

<

дата> в размере 3618000 рублей 00 копеек на основании отчета № от 

<

дата>, составленного оценщиком ФИО4 Решением комиссии № от 

<

дата> заявление отклонено, при этом установлено отличие рыночной стоимости объекта от его кадастровой стоимости на 38%. 

Также ООО «Волгаторг» обратилось в комиссию с заявлением 

<

дата> о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в отношении нежилого здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>. Данное заявление подано для установления рыночной стоимости объекта по состоянию на 

<

дата> в размере 9120000 руб. на основании отчета № от 

<

дата>, составленного оценщиком ФИО4 Решением комиссии № от 

<

дата> заявление отклонено, при этом установлено отличие рыночной стоимости объекта от его кадастровой стоимости на 45,7%.

Мотивами отклонения заявлений указаны несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 

<

дата> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, а также несоблюдение положений федеральных стандартов оценки.

С решениями комиссии № и № от 

<

дата> административный истец не согласен, полагает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство финансов 

<

адрес>, комитет по инвестиционной политики и имущественных отношений 

<

адрес>.

Определением суда от 

<

дата> федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по 

<

адрес> (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра») привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика. 

В возражениях на административное исковое заявление Управление Росреестра просит в удовлетворении административных исковых требований отказать, поскольку решения комиссии № и № от 

<

дата> являются законными и обоснованными, нарушения порядка принятия данных решений, а также нарушения норм действующего законодательства при их принятии не допущено, содержание оспариваемых решений соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения, кроме того, представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 просил удовлетворить административные требования, представитель административного ответчика ФИО2 возражала против удовлетворения административного иска, представитель заинтересованного лица ФИО3 просила отказать в удовлетворении требований.

Иные участники, в том числе представитель административного ответчика комиссии, представитель ФГБУ «ФКП Росреестра», представитель заинтересованного лица министерства финансов 

<

адрес> в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца, возражения административного ответчика, объяснения заинтересованного лица, исследовав доказательства, рассмотрев дело в соответствии с главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 218, с частью 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Согласно части 10 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае, если по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, федеральными законами ограничены основания для оспаривания таких решений, действий (бездействия) (в частности, в отношении некоторых решений, действий (бездействия) квалификационных коллегий судей и экзаменационных комиссий), суд выясняет обстоятельства, указанные в пунктах 1 и 2, подпунктах «а» и «б» настоящей статьи. Если установленные федеральными законами основания для оспаривания действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, не вошли в число этих обстоятельств, суд проверяет эти основания.

Как видно из материалов дела, ООО «Волгаторг» принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, и нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, на основании распоряжения комитета по управлению имуществом 

<

адрес> от 

<

дата> №-р на 

<

дата> установлена в размере 5835533 рубля 53 копейки.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании распоряжения комитета по управлению имуществом 

<

адрес> от 

<

дата> №-р на 

<

дата> установлена в размере 16789007 рублей 41 копейки.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является, в том числе, арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как разъяснено в пунктах 1, 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

С учетом того, что целью обращения в комиссию является пересмотр кадастровой стоимости, решение, действие (бездействие) комиссии могут быть оспорены с соблюдением правил подсудности, установленных пунктом 15 статьи 20 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в порядке и сроки, предусмотренные главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

На основании приказа Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Порядок создания и работы комиссии).

Согласно пунктам 6, 10, 11, 12 Порядка создания и работы комиссии комиссия состоит из членов комиссии, председателем комиссии назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа уполномоченного федерального органа; заместителем председателя комиссии назначается член комиссии, являющийся представителем органа кадастрового учета. Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

<

дата> ООО «Волгаторг» обратилось в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в отношении нежилого здания с кадастровым номером 64:04:230102:2812, расположенного по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, в котором просило установить кадастровую стоимость в размере рыночной на основании отчета № от 

<

дата>, составленного оценщиком ФИО5, в сумме 3618000 рублей 00 копеек. 

Решением комиссии № от 

<

дата> заявление отклонено, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. 

Данные нарушения выразились в том, что в разделе 9.1 отчета нарушен анализ рынка (пункт 11 ФСО № 7); нарушена последовательность анализа рынка, отсутствует описание итогов социально-экономического развития Российской Федерации — не выполнен анализ рынка в соответствии с требованиями пункта 11 ФСО № 7, пункта 10 ФСО № 7, пункта 8 ФСО № 3; корректировка на площадь земельного участка (стр. 43) рассчитана некорректно по методике ФИО7, так как эта методика только для земельных участков под промышленные объекты (земельные участки под промышленные базы и т. д.) и ее нельзя применять к торговым объектам; поправка на площадь для объекта капитального строительства не обоснована, отсутствуют обоснования, на основании чего выведена данная зависимость - отчет вводит в заблуждение, что является нарушением статьи 11 Закона об оценочной деятельности (л.д. 8-9).

<

дата> ООО «Волготорг» обратилось в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в отношении нежилого здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, в котором просило установить кадастровую стоимость в размере рыночной на основании отчета № от 

<

дата>, составленного оценщиком ФИО4, которым рыночная стоимость объекта определена в размере 9120000 рублей 00 копеек.

Решением комиссии 11/8 от 

<

дата> заявление общества отклонено, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, а также федеральным стандартам оценки, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Данные нарушения выразились в том, что в разделе 9.1 отчета нарушен анализ рынка (пункт 11 ФСО № 7) нарушена последовательность анализа рынка, отсутствует описание итогов социально-экономического развития Российской Федерации, не выполнен анализ рынка в соответствии с требованиями пункта 11 ФСО № 7, пункта 10 ФСО № 7, пункта 8 ФСО № 3; внешнее устаревание для объекта оценки, построенного в 2012 году, вводит в заблуждение, так как взято из статьи 2010 года (до постройки объекта оценки) да еще по максимуму (стр. 45); корректировка на местоположение (стр. 58) обоснована неверно; результаты доходного подхода и сравнительного подхода получены с учетом стоимости земельного участка (л.д. 10-11).

Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россрестра по 

<

адрес> оспариваемые решения приняты в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, решения приняты правомочным составом коллегии при наличии необходимого кворума.

Административным истцом при обращении в комиссию в необходимом объеме предоставлены документы, перечень которых установлен статьей 24.18, действующей на момент обращения в комиссию в редакции Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ, в соответствии с которой с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости требовалось представить кадастровую справку, нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа, отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.

На основании статьи 169 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судом назначена специалистом ФИО6, являющаяся профессиональным оценщиком и членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (л.д. 231-234), которой исходя из профессиональных знаний в ходе судебного разбирательства даны консультации в устной форме.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В силу абзаца 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществление оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Согласно подпункту «з» пункта 8 ФСО № 3 в отчете об оценке вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

На основании пункта 11 ФСО № 7 анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической обстановки и социально-экономической обстановки в стран и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервал значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Как видно из содержания отчетов, представленных в комиссию, в разделе 9.1 имеется описание анализа рынка, итогов социально-экономического развития 

<

адрес> со ссылкой на развитие в определенных сегментах рынка, исследован рынок недвижимости в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для использования. Анализу влияния общей политической и социальной обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующей дате оценки, посвящено 9 страниц в каждом из отчетов, в которых подробно проанализированы и описаны указанные обстоятельства. В разделе 9.1 отчетов проведен анализ общей политической и социально-экономической обстановки в регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в разделе 9.2 отчета определен сегмент рынка и сделаны выводы о принадлежности объекта оценки к конкретному сегменту, в разделе 9.3 отчета проведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования с указанием интервала значений цен. В разделе 9.4 отчетов указан анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов.

Учитывая, что объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности, указание в решениях комиссии о нарушениях, выраженных в пункте 9.1 отчета в связи с несоответствием пункту 11 ФСО № 7, пункту 10 ФСО № 7, пункту 8 ФСО № 3 (о нарушении последовательности анализа рынка, отсутствии описание итогов социально-экономического развития Российской Федерации), противоречит пункту 11 ФСО № 7, положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и установленным судом обстоятельствам дела. 

Суд не может согласиться с доводом административного ответчика о противоречии указанных положений отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности и полагает, что данное обстоятельство нарушает права административного истца.

Относительно выводов, содержащихся в решении комиссии № от 

<

дата>, о том, что в отчете корректировка на площадь земельного участка рассчитана некорректно по методике ФИО7, так как эта методика только для земельных участков под промышленные объекты (земельные участки под промышленные базы и т. д.) и ее нельзя применять к торговым объектам, а также в решении комиссии № от 

<

дата> о том, что корректировка на местоположение обоснована неверно, необоснованна корректировка на площадь для объекта капитального строительства, суд пришел к выводу о том, что указанные выводы административного ответчика противоречат законодательству об оценочной деятельности и установленным судом обстоятельствам, отчеты в исследуемой части соответствуют положениям законодательства об оценочной деятельности.

Примененная оценщиком формула получена на основании статического исследования зависимости цены от площади земельного участка на примере земельных участков под промышленными объектами, в соответствии с которой большие объекты стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по площади. Между тем возможность применения экспоненциальной зависимости широко применяется в оценочной деятельности, что подтверждается соответствующей литературой в данной области (например, статья ФИО8 «Методы сравнительного подхода к определению рыночной стоимости объекта недвижимости», г. Москва), возможность применения данного метода не отрицалась специалистом ФИО6 Доказательств тому, что примененная таким образом корректировка повлияла существенным образом на размер рыночной стоимости административным ответчиком не представлено.

В соответствие со статьей 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки.

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах.

При оценке оценщик имеет право использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке документа, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р.

Согласно пункту 25 ФСО № 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода, позволяющее пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Таким образом, доводы о некорректности принятого оценщиком метода, а также неверно обоснованной корректировке на местоположение, необоснованной корректировке на площадь для объекта капитального строительства противоречат законодательству об оценочной деятельности, поскольку с учетом приведенного выше законодательства об оценочной деятельности оценщиком самостоятельно применяются и используются определенная методология расчетов и оценки недвижимости.

Содержащийся в решении комиссии № от 

<

дата> довод о том, что внешнее устаревание для объекта оценки, построенного в 

<

дата>, вводит в заблуждение, так как он взято из статьи 

<

дата> (до постройки объекта оценки) по максимуму в нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности, является необоснованным, противоречит федеральным стандартам оценки.

Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания. При этом износ и устаревание относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости (подпункт «и» пункта 24 ФСО № 7). В таблице 10.4.7. отчета содержится расчет в соответствии с указанными требованиями. Следует принять во внимание, что оценка осуществлена на дату, на которую определить величину внешнего устаревания на основании рыночных данных не представилось возможным. В связи с чем оценщиком использована таблица экспертных характеристик рынка недвижимости (Нижний Новгород.: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2010). Возможность применения информации, указанной в статье, по мнению специалиста ФИО6, не отрицалось.

Кроме того, какого-либо запрета в федеральных стандартах оценки, в частности в ФСО № 1 и 3, ФСО № 7, на применение результатов экспертных оценок приведенных ранее постройки объекта оценки не содержится.

Вывод, содержащийся в решении комиссии от 

<

дата> № и являющийся одним из оснований отклонения заявления, о том, что результаты доходного подхода и сравнительного подхода получены с учетом стоимости земельного участка, является преждевременным.

Как пояснила в судебном заседании представитель административного ответчика, указанный довод, изложенный в решении, является опечаткой, поскольку в силу земельного законодательства при определении рыночной стоимости объекта недвижимости должна быть принята во внимание и рыночная стоимость земельного участка. Изложенный в решении комиссии вывод носит неоднозначный, противоречивый характер, поскольку при определении рыночной стоимости объекта недвижимости следует учитывать и стоимость прав на земельный участок, на котором находится объект оценки (что не отрицалось в судебном заседании и представителем административного ответчика). Поскольку вывод комиссии является необоснованным, то доводы представителя административного ответчика в судебном заседании о некорректности отчета в указанной части являются несостоятельными. С учетом изложенного вывод о результатах доходного и сравнительного подхода с учетом стоимости земельного участка подлежит дополнительному изучению при новом рассмотрении заявления административным органом.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (статья 17.1 Закона об оценочной деятельности).

В подтверждение доводов административного иска стороной административного истца в судебное заседание представлены положительные заключения на указанные выше отчеты, составленные саморегулируемой организацией оценщиков «Международная Палата Оценщиков». Между тем в обоснование доводов обоснованности принятых решений комиссией не представлено каких-либо доказательств.

В соответствии с пунктом 61 постановления Пленума Верхового Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, изменяя таким образом основания принятого решения, совершаемого действия, имевшего место бездействия.

В связи с чем суд не вправе давать оценку в данном административном деле по иным обстоятельствам и доводам, заявленным в судебном заседании стороной административного ответчика, которые не являлись предметом рассмотрения комиссии.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» результатом оспаривания решения комиссии об отклонении заявления может являться признание судом решения комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца (глава 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления (пункт 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно части 9 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца либо прав, свобод и законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок, а также сообщить об этом в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд, гражданину, в организацию, иному лицу, в отношении которых соответственно допущены нарушения, созданы препятствия.

С учетом изложенного суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 

<

дата> № № в 

<

адрес> при Управлении Росреестра по 

<

адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, поскольку оспариваемые решения комиссии нарушают права административного истца на установление рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности, противоречат федеральным стандартам оценки (ФСО № 3, ФСО № 7, статье 11 Закона об оценочной деятельности), что является основанием для их отмены и обязании административного органа принять соответствующие решения.

Вместе с тем не подлежат удовлетворению требования административного истца о том, что при обязании судом повторного рассмотрения заявлений недопустимы ссылки на недостатки отчетов, ранее не заявленные, поскольку такая формулировка предмета требований противоречит положениям части 3, 9 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, также не подлежат удовлетворению требования к ФГБУ «ФКП Росреестра», поскольку данным органом права и законные интересы административного истца не затронуты.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Волгаторг» к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 

<

дата> № № в 

<

адрес> при Управлении Росреестра по 

<

адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> об оспаривании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости частично.

Признать решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 

<

дата> № № в 

<

адрес> при Управлении Росреестра по 

<

адрес>, № от 

<

дата> в отношении нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, не соответствующим требованиям Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611, статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 

<

дата> № № в 

<

адрес> при Управлении Росреестра по 

<

адрес>, в месячный срок устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления ООО «Волгаторг» от 

<

дата>. 

Признать решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 

<

дата> № № в 

<

адрес> при Управлении Росреестра по 

<

адрес>, № от 

<

дата>, принятого в отношении нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не соответствующим требованиям Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611, статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 

<

дата> № № в 

<

адрес> при Управлении Росреестра по 

<

адрес>, в месячный срок устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления ООО «Волгаторг» от 

<

дата>. 

О принятых решениях комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 

<

дата> № № в 

<

адрес> при Управлении Росреестра по 

<

адрес>, сообщить суду в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по административному делу. 

В удовлетворении остальных административных требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: Е.М. Бугаева

Решение в окончательной форме изготовлено 

<

дата>.