2-1697/2024

56RS0009-01-2024-001656-75

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

08 октября 2024 года г. Оренбург

Дзержинский районный суд г.Оренбурга в составе 

председательствующего судьи Новодацкой Н.В., 

при секретаре Чегодаевой А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, Администрации г.Оренбурга о расторжении договора купли-продажи квартиры, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, указав, что ему на праве частной собственности принадлежала однокомнатная квартира: кадастровый номер 

<

Номер обезличен>, назначение: жилое помещение, общей площадью 27,7 кв.м., этаж 

<

Номер обезличен>, по адресу: 

<

...> Право собственности на указанную квартиру у него возникло на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 23.09.2021 серия 

<

Номер обезличен>, выданного нотариусом 

<

...> ФИО7

Истец решил продать квартиру, чтобы купить другую: в новом доме, от застройщика. Между истцом и ответчиками ФИО8, ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры от 11 ноября 2021 года.

Согласно п. 1 Договора истец продал, а ответчики купили указанную квартиру в общую долевую собственность по 1/2 доле каждый.

Согласно п. 13 Договора, договор является актом приема-передачи недвижимого имущества (ст. 556 ГК РФ).

По соглашению сторон стоимость квартиры составляет 1 850 000 (Один миллион восемьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек (п. 5 Договора).

Согласно п. 6 договора «Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости Объекта недвижимости осуществляется в день подписания настоящего договора».

Регистрация права общей долевой собственности покупателей (по 1/2 доле) произведена. 

В день подписания договора в МФЦ расчет за квартиру не был произведен, что является нарушением существенных условий договора.

Всего за квартиру им было получено 300000 рублей. Оставшуюся сумму в размере 1550000 рублей со слов ФИО5 она получила от покупателей квартиры и внесла их застройщику в счет покупки новой квартиры для истца. 

Истец неоднократно звонил риэлтору, впоследствии она перестала выходить на связь. Из выписки ЕГРП истцу стало известно, что ФИО5 стала собственником его квартиры.

01.11.2022 истцом было подано заявление в отдел полиции 

<

Номер обезличен> о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества в отношении ФИО5, ФИО8, ФИО2, ФИО9, ФИО10

Также им, в адрес Г-вых была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи. До настоящего времени ответа он не получил.

С учетом уточненных требований в окончательном виде, просил суд расторгнуть договор от 11 ноября 2021 года купли-продажи квартиры: кадастровый номер 

<

Номер обезличен>, назначение: жилое помещение, общей площадью 27,7 кв.м., этаж 

<

Номер обезличен>, по адресу: 

<

...>, заключенный между ФИО1 и ФИО8, ФИО2

Аннулировать записи о регистрации перехода права собственности на переданное ФИО8, ФИО2 по договору купли- продажи от 11 ноября 2021 года недвижимое имущество: квартиру: кадастровый номер 

<

Номер обезличен>, назначение: жилое помещение, общей площадью 27,7 кв.м., этаж 

<

Номер обезличен>, по адресу: 

<

...>.

Истребовать из чужого незаконного владения квартиру: кадастровый номер 

<

Номер обезличен>, назначение: жилое помещение, общей площадью 27,7 кв.м., этаж 

<

Номер обезличен>, по адресу: 

<

...>.

Возвратить квартиру: кадастровый номер 

<

Номер обезличен>, назначение: жилое помещение, общей площадью 27,7 кв.м., этаж 

<

Номер обезличен>, по адресу: 

<

...> в собственность ФИО1

Определить, что решение суда, будет являться основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчиков привлечены: ФИО4, ФИО5, ФИО6, Администрация г.Оренбурга (замена умершего ответчика ФИО8), в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ПАО Сбербанк, ИП ФИО11.

В судебном заседании истец не присутствовал, о времени и месте его рассмотрения извещен надлежащим образом.

Представитель истца: ФИО12, действующая на основании доверенности от 07.03.2024 г. уточненные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, указала, что доказательств надлежащего исполнения договора со стороны ответчика не представлено, в связи с чем просила возвратить в право собственности ФИО1 спорную квартиру.

Ответчик ФИО3 возражала против заявленных требований, просила в иске отказать.

В судебное заседание не явились ответчики: ФИО2, ФИО5, ФИО6, Администрация г.Оренбурга, третьи лица: ПАО Сбербанк, ИП ФИО11, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной: 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно п. 65 Пленума Верховного суда РФ №10 и Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судом установлено, что 11.11.2021 г. между ФИО1 и ФИО8, ФИО2 был заключен договор купли-продажи 

<

...>.

Согласно п.5 договора, по соглашению сторон стоимость квартиры определена в размере 1850000 рублей.

Передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объекта недвижимости осуществляется в день подписания настоящего договора (п. 6 договора). Согласно п.13 договора « Настоящий договор является актом приема-передачи недвижимого имущества».

При рассмотрении дела судом установлено, что 11.11.2021 года продавец и покупатели лично подписали договор купли-продажи, и затем передали необходимые документы на государственную регистрацию договора.

Право собственности зарегистрировано за покупателями ФИО2 и ФИО8 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 19.11.2021, номер регистрации 

<

Номер обезличен>

Довод истца о том, что оплата по договору не была произведена опровергается представленными суду доказательствами, а именно распиской от 11.11.2021 г., согласно которой ФИО1 получил от ФИО8 денежные средства в размере 300000 рублей.

Из пояснений ФИО5 следует, что денежные средства были переданы ФИО1 покупателями квартиры в день подписания договора. Часть денежных средств он передал ей для приобретения квартиры от застройщика по ул.Поляничко, а часть денежных средств забрал для приобретения автомобиля «Газель».

Данные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела распиской 11.11.2021 года, а также Постановлением УУП ОУУП и ПДН отдела полиции 

<

Номер обезличен> МУ МВД России «Оренбургское» от 20.06.2023 г. об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению ФИО1 за отсутствием события преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ.

Сами действия истца также не позволяют характеризовать возникшее у ответчиков ФИО2 и ФИО8 договору обязательство, как неисполненное, поскольку ФИО1 после совершения сделки не подавал заявлений о приостановке регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру, на протяжении длительного периода времени каких-либо претензий о неоплате квартиры, не заявлял.

Таким образом, оценив условия заключенного между сторонами договора путем буквального толкования содержащихся условий, последующее поведение сторон, фактическое исполнение сделки, суд приходит к выводу об оплате ответчиками цены договора в день заключения сделки. 

Также судом установлено, что 07.12.2021 г. между ФИО8, ФИО2 и ФИО5 заключен договор купли-продажи 

<

...>, согласно которого продавцы продали, а покупатель купил за 800000 руб. указанную квартиру.

10.11.2022 г. между ФИО5 и ФИО6 заключен договор купли-продажи 

<

...>. Продавец продал покупателю указанную квартиру за 1000000 руб.

05.05.2023 г. между ФИО6 и ФИО2 заключен договор купли – продажи 

<

...>, согласно которого стоимость объекта оплачивается за счет собственных средств и кредитных денежных средств предоставленных покупателю на приобретение объекта в соответствии с кредитным договором 

<

Номер обезличен> от 05.05.2023 г.

05.05.2023 г. между ФИО2 и ПАО «Сбербанк» был заключен кредитный договор 

<

Номер обезличен>, согласно которого ФИО2 были предоставлены денежные средства в размере 1870000 руб.

23.09.2023 г. между ФИО2 и ФИО4 заключен договор купли-продажи 

<

...>, из которого следует, что указанная квартира имеет ограничение прав и обременение. Срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта: с 10.05.2023 г., на 168 месяцев. Лицом, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта является ПАО «Сбербанк России».

Между ФИО4 и ПАО «Сбербанк России» 25.09.2024 г., также был заключен кредитный договор 

<

Номер обезличен>, согласно которого ФИО4 был предоставлен кредит в сумму 1600000 руб.

07.12.2023 г. между ФИО4 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи 

<

...>, согласно которого на дату подписания договора объект находится в залоге у банка Оренбургское отделение №8623 ПАО Сбербанк.

Часть стоимости объекта оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя, часть – за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленным ПАО «Сбербанк» на основании кредитного договора 

<

Номер обезличен> т 07.12.2023 г.

Таким образом, на момент рассмотрения дела собственником 

<

...> является ФИО3. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” разъяснено, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Довод истца о том, что ФИО3 приобрела квартиру менее чем через три месяца после ее приобретения ФИО4, правового значения не имеют и о недобросовестности, как приобретателя квартиры, не свидетельствуют.

ФИО2 и ФИО8 права которых на спорную квартиру были зарегистрированы в установленном законом порядке и никем не оспорены, уполномочены были как титульные собственники на совершение любых сделок в отношении принадлежащего им имущества, в том числе и продать данное имущество. 

При этом действующее законодательство каких-либо ограничений правомочий собственника по распоряжению имуществом временными рамками, исчисляемыми со дня возникновения такого права собственности на него, не содержит.

В нарушение ст.56 ГК РФ истцом не представлено доказательств того, что к моменту совершения возмездной сделки 07.12.2023 года (договор купли-продажи между ФИО4 и ФИО3) в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ФИО3 было известно. 

Кроме того, требование о расторжении договора и о возврате спорного имущества в натуре, как последствие расторжения договора, в том числе к последующему покупателю (ФИО3), которая не являлась стороной сделки от 11.11.2021 года предъявлено быть не может.

Разрешая ходатайство ответчика ФИО3 о применении срока исковой давности, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного кодекса.

В силу пункта 1 статьи 200 названного кодекса, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела договор купли-продажи содержащий условия о том, что ФИО2 и ФИО8 уплачивают ФИО1 стоимость квартиры в день подписания договора заключен 11.11.2021 г.. Таким образом, срок исковой давности подлежит исчислению с 11.11.2021 года и заканчивается 11.11.2024 года. За судебной защитой ФИО1 обратился 11.03.2024, т.е. в пределах срока исковой давности, в связи с чем в удовлетворении ходатайства ФИО3 о пр именении срока исковой давности надлежит отказать. 

В соответствии со ст.144 ГПК РФ, обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. 

Сохранение мер по обеспечению иска не отвечает задачам гражданского судопроизводства, у суда отпали основания для сохранения принятых обеспечительных мер, в связи с чем суд полагает возможным отменить обеспечительные меры, принятые определением суда от 18.03.2024 г.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: в том числе, расходы на оплату услуг представителей (ст. 94 ГПК РФ).

Как указано в ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

19.04.2024 г. между ФИО13 и ФИО3 заключено соглашение об оказании юридической помощи, согласно которого ФИО13 представляет интересы ФИО3 по гражданскому делу №2-1697/2024 г. в первой инстанции (п.1.1).

Согласно п.3.1 соглашения, размер вознаграждения поверенного за выполнение поручения, указанного в п.1.1 настоящего соглашения, определен сторонами в сумме 45000 рублей. Почтовые расходы не входят в сумму вознаграждения поверенного и оплачиваются доверителем отдельно.

В связи с тем, что требования ФИО1 не подлежат удовлетворения, то суд удовлетворяет заявление ФИО3, и взыскивает в ее пользу расходы на оплату услуг представителя в размере 45000 руб. 

Руководствуясь ст.ст.98, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, Администрации г.Оренбурга о расторжении договора купли-продажи квартиры, истребовании имущества из чужого незаконного владения, отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые Дзержинским районным судом г.Оренбурга от 18.03.2024 года гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, Администрации г.Оренбурга о расторжении договора купли-продажи квартиры, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Отменить запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области на совершение регистрационных действий в отношении квартиры, находящейся по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 

<

Номер обезличен>. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 расходы на оплату услуг представителя в размере 45000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Дзержинский районный суд г.Оренбурга в течение месяца со дня составления мотивированного решения. 

Судья Н.В. Новодацкая

Мотивированный текст решения изготовлен 18.10.2024