Дело №2-69/19

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«30» января 2019 года г. Ломоносов

Ломоносовский районный суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Михайловой Н.Н.,

с участием адвокатов Верещагиной В.В., Глызина Д.А., Тютюник О.В. 

при секретаре Померанцевой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ИП ФИО4 и ИП ФИО5 о признании предварительных договоров купли-продажи основными и признании сделки мнимой,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с названным иском, указав в обоснование, что №. между ним и ответчиками ИП ФИО4, ИП ФИО5 были заключены предварительные договоры купли-продажи земельных участков с рассрочкой платежа №, №, №, предметом которых являлось заключение основных договоров после получения истцом гражданства РФ, поскольку земельные участки находятся в приграничной зоне. Участки истец намеревался использовать для строительства дачного дома для своей семьи. Истец полностью выплатил продавцам стоимость земельных участков в общей сумме 1795507 рублей.

В связи с затруднениями при получении истцом гражданства РФ, №. между истцом и ИП ФИО4, ИП ФИО5 были заключены дополнительные соглашения, согласно которым истец приобрел право указать иных лиц, граждан РФ, с которыми будут заключены основные договоры купли-продажи земельных участков с последующим переводом прав покупателя на истца после получения им гражданства.

№. договоры купли-продажи спорных земельных участков были заключены между продавцами ИП ФИО4,ИП ФИО5 и покупателями ФИО3, ФИО2 Одновременно с этим ФИО3 и ФИО2 выдали доверенности на имя супруги истца ФИО6, согласно которым она могла распоряжаться и управлять указанными земельными участками; в августе № доверенности были отозваны.

Истец указал, что исходя из конклюдентных действий участников сделки, № им была фактически произведена покупка земельных участков, им же оплачена продавцам полная цена участков, поэтому, по мнению истца, предварительные договоры купли-продажи земельных участков с рассрочкой платежа №, № и № от №. фактически являются основными. 

Истец также указал, что ответчики ФИО10 денежные средства ни продавцам, ни истцу не уплачивали; выдав доверенность с правом распоряжения и отчуждения земельных участков, ответчики косвенно подтвердили, что договоры от № были заключены без намерения создать иные правовые последствия, кроме последующего перевода прав покупателей на истца.

В связи с изложенными доводами истец просил признать предварительные договоры купли-продажи земельных участков с рассрочкой платежа №, № и № от №., заключенные между ФИО1 и ИП ФИО4, ИП ФИО5, основными, на их основании признать за ним право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> площадью № категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства; на земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, площадью № категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства; на земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> площадью № категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства; просил признать договоры купли-продажи от № заключенные между ИП ФИО4, ИП ФИО5 и ФИО2, ФИО3 мнимой сделкой, применить последствия ничтожности сделки в виде аннулирования записей в ЕГРН о праве собственности на указанные выше земельные участки, а также просил взыскать с ФИО2 и ФИО3 судебные расходы.

Истец ФИО1, его представители адвокат Верещагина В.В., действующая по доверенности от №., выданной сроком на № и ордеру № от №., адвокат Глызин Д.А., действующий по доверенности от № года и ордеру № в судебном заседании поддержали заявленные требования по доводам и основаниям, изложенным в иске.

Ответчики ФИО3 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, поручили представлять свои интересы Тютюник О.В. 

Представитель ответчика Тютюник О.В., действующая по доверенности от №., выданной сроком на № и ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных истцом требований по доводам, изложенным в письменной позиции. 

Ответчики ИП ФИО4 и ИП ФИО5 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, поручили представлять свои интересы ФИО7 и ФИО8

Представители ответчика ИП ФИО4 и ИП ФИО5 –ФИО7 и ФИО8, действующие по доверенности возражений по иску не имели.

Врио нотариуса Ломоносовского нотариального округа Ленинградской области ФИО16, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, возражений на иск не представил.

С учетом надлежащего извещения участников процесса, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ в их совокупности, приходит к следующему.

Из текста искового заявления и представленных в материалы дела доказательств следует, что истец, обращаясь с указанными требованиями, подразумевает правовую цель в виде приобретения титула в отношении спорных участков, указывая на то, что заключенные с ним в 2015 году предварительные договоры имели признаки договоров купли-продажи, а последующие сделки по отчуждению этих участков пользу ФИО10, напротив, носили формальный характер и не имели целью передачу им спорного имущества.

Оценивая довод истца о том, что предварительные договоры купли продажи земельных участков №, № и № устанавливают обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть и потому эти договоры надлежит квалифицировать в качестве договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, суд приходит к следующему.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Из материалов дела следует, что №. между ФИО4 и ФИО5, в лице их представителя ФИО9, и ФИО1 заключены предварительные договоры купли продажи земельных участков №, № и №, по условиям которых стороны обязались заключить в будущем договоры купли-продажи земельных участков № площадью № с кадастровым номером № № площадью № с кадастровым номером № и № площадью № с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства. Цена участков по основным договорам составляет 576583 рубля (участок 7), 617422 рубля (участок 8) и 601502 рубля (участок 14), а всего стоимость трех земельных участков составила 1795507 рублей.

Согласно пункту 3.3 каждого из предварительных договоров купли-продажи оплата покупателем участка производится в рассрочку путем внесения денежных средств на расчетные счета продавцов в равных долях или иным, не запрещенным законодательством РФ, способом; рассрочка действует до №

В пунктах 3.4 и 3.5 предварительных договоров купли-продажи указано, что стороны в течение 10 рабочих дней с момента оплаты покупателем цены участков в полном объеме обязуются заключить основной договор при условии предоставления покупателем документа, подтверждающего его принадлежность к гражданству Российской Федерации. Срок заключения основного договора не может превышать 12 (семь)[приводится буквальное содержание договора] месяцев с момента подписания договора сторонами при условии представления покупателем документа, подтверждающего его принадлежность к гражданству Российской Федерации.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что ФИО1 произвел в пользу ФИО4 и ФИО5 оплату по предварительным договорам купли-продажи № от № полном объеме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. 

В соответствии с правилом пункта 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Указом Президента РФ от 09.01.2011г.№ «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками» к таким территориям отнесен Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области (пункт 240).

Указанное правило установлено императивно и сформулировано в виде прямого законодательного запрета, что не позволяет квалифицировать совершенную истцом с ФИО4 и ФИО5 сделку иначе, как ничтожную. 

При таких обстоятельствах, квалификация названных предварительных договоров в качестве договоров купли-продажи, допустимая с учетом приведенной позиции Пленума Верховного Суда РФ и с учетом содержания фактических отношений сторон, по мнению суда, в рассматриваемой ситуации не приведет, однако, к приданию юридического основания титулу истца в отношении спорных участков, поскольку в период заключения предварительных договоров и совершения платежей истец не состоял в гражданстве Российской Федерации и потому приобретать их в собственность не мог в силу прямого запрета, установленного законом. Суд отмечает, что последующее приобретение гражданства Российской Федерации свидетельствует об отпадении препятствий для приобретения земельных участков, но лишь с даты предоставления гражданства.

Кроме того, суд отмечает, что первоначально избранный сторонами способ закрепления гарантий продавцов и покупателя в виде предварительного договора купли-продажи был обусловлен именно отсутствием у истца гражданства Российской Федерации, в связи с чем, заключая предварительные договоры, их стороны не только не подразумевали наступления юридических последствий в виде переноса на истца титула в отношении спорных участков, но и прямо оговаривали, что основной договор будет заключен лишь после приобретения гражданства Российской Федерации, поскольку его отсутствие у истца создает непреодолимое препятствие для приобретения титула, о чем сторонам было известно.

При таких обстоятельствах, основания для вывода о возникновении у истца титула в отношении спорных участков на основании заключенных предварительных договоров с учетом произведенных оплат, у суда отсутствуют.

Применительно к доводу истца о том, что сделки, заключенные в отношении спорных участков, обладают признаками мнимости, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

№. между ФИО9, действовавшим по поручению ФИО4 и ФИО5 (продавцы) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО4 и ФИО5 продали ФИО3 земельные участки № площадью №., с кадастровым №, и № площадью № с кадастровым номером № расположенные по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства. Договор удостоверен временно исполняющим обязанности нотариуса Ломоносовского нотариального округа Ленинградской области ФИО16 и зарегистрирован в реестре за №

Согласно пункту 7 указанного договора стороны пришли к соглашению об определении стоимости земельного участка с кадастровым № в денежную сумму 576583 рубля и земельного участка с кадастровым № в денежную сумму 617422 рубля, общую денежную сумму 1194005 рублей. 

№. между ФИО9 по поручению ФИО4 и ФИО5 (продавцы) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО4 и ФИО5 продали ФИО2 земельный участок № площадью № с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства. Договор удостоверен временно исполняющим обязанности нотариуса Ломоносовского нотариального округа 

<

адрес> ФИО16 и зарегистрирован в реестре за №

Согласно пункту 7 указанного договора стороны пришли к соглашению об определении стоимости земельного участка в размере 601502 рублей. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Материалами дела подтверждается, что между ФИО4 и ФИО5 (продавцы), ФИО2 (покупатель участка №)и ФИО3 (покупатель участков № и №) были заключены соответствующие договоры купли-продажи, которые были исполнены сторонами, как следует из их содержания и произведенной в последующем государственной регистрации перехода прав.

Суд отмечает, что осведомленность о мнимом характере совершенной сделки всегда присуща обеим ее сторонам, т.е. каждая из сторон не имеет действительного намерения создать правовые последствия, в частности, продавец в мнимой сделке обычно не имеет намерения утратить фактическое обладание вещью и передает титул покупателю лишь для вида, например, имея целью сокрытие имущества от взыскания, при том, что экономический эффект от такой сделки не наступает, поскольку владение, как правило, сохраняется за продавцом или подконтрольным ему лицом, либо по иным неявным причинам может быть в любой момент по требованию продавца возвращено ему.

Такие или иные, но сущностные признаки мнимости, определяющие отсутствие намерений создать соответствующий правовой эффект в виде возмездной передачи титула в отношениях между ФИО4 и ФИО5 (продавцы), ФИО2 (покупатель участка №)и ФИО3 (покупатель участков № и №) судом не установлены. 

Суд отмечает, что №. между истцом и ИП ФИО4, ИП ФИО5 были заключены дополнительные соглашения, согласно которым истец приобрел право указать иных лиц, граждан РФ, с которыми будут заключены основные договоры купли-продажи земельных участков с последующим переводом прав покупателя на истца после получения им гражданства. В этой связи, то обстоятельство, что оплата выкупной цены спорных участков произведена истцом, не свидетельствует в пользу мнимости сделки, поскольку из отношений сторон следует, что ФИО2 и ФИО3 были указаны истцом в качестве доверенных приобретателей имущества, тогда как намерение ФИО4 и ФИО5 произвести действительное отчуждение спорных участков, а также утрата этими лицами владения спорными участками сомнений у суда не вызывает.

Таким образом, основания для вывода о ничтожности договора от №. между ФИО4 и ФИО5 (продавцы) и ФИО3 (покупатель), а также договора от №. между ФИО4 и ФИО5 (продавцы) и ФИО2 (покупатель) по основанию их мнимости у суда отсутствуют.

В этой связи, в удовлетворении требований надлежит отказать.

Требования истца о взыскании судебных расходов также не подлежат удовлетворению, поскольку являются производными от первоначальных требований, признанных судом необоснованными.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194 -198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ИП ФИО4 и ИП ФИО5 о признании предварительных договоров купли-продажи основными и признании сделки мнимой – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд Ленинградской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 06 февраля 2019 года

Судья: Н.Н. Михайлова