Дело № 2-1969/2025

64RS0046-01-2025-00195-17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 августа 2025 года г. Саратов

Ленинский районный суд г. Саратова в составе

председательствующего судьи Майковой Н.Н.

при секретаре Громове А.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 С.ча к ООО СЗ «Кронверк» о защите прав потребителей,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд к ООО СЗ «Кронверк» о защите прав потребителей.

В обоснование иска указано, что 27.11.2021 между истцом ФИО1 и ООО СЗ ГК «Кронверк» заключен договор 239/4БП об участии в долевом строительстве жилого здания, по условиям которого ООО СЗ ГК «Кронверк» принял на себя обязательство осуществить строительство многоквартирного жилого дома и предать истцу 

<

адрес>, общей площадью 58,6 кв.м, расположенную на 10 этаже по адресу: 

<

адрес>. Цена объекта долевого строительства составляет 3 414 330,00 руб.

Согласно п. 1.2 Договора объектом долевого строительства является квартира, расположенная в многоквартирном доме переменной этажности, в том числе техническое подполье и технический этаж.

Фактически переданное по результатам строительства жилое помещение не соответствует характеристикам, указанным в договоре, а именно: отсутствует технический этаж, тогда как договором предусмотрено наличие технического этажа.

Проведенным по заказу истца исследованием установлено, что разница в стоимости квартиры, переданной истцу и аналогичной квартиры с техническим этажом составляет 238 000,00 руб., что подтверждается выводами экспертного исследования (строительно-техническая экспертиза, техническое заключение) Общество с ограниченной ответственностью «Областной центр экспертиз» №8291 от 13.02.2025.

20.02.2025 истцом направлена в адрес ООО СЗ ГК «Кронверк» претензия с требованием о возмещении разницы стоимости, однако претензия, полученная ООО СЗ ГК «Кронверк» 24.02.2025, оставлена без удовлетворения в связи с чем истец вынужден обратиться в суд за защитой своих прав.

Письменными доказательствами подтвержден факт строительства застройщиком объекта недвижимого имущества с отступлениями от условий договора приведшими к ухудшению качества такого объекта, в связи с чем у истца возникло право требовать соразмерного уменьшения цены договора, в заявленном размере.

Учитывая обстоятельства дела, объем нарушенных моих прав как потребителя, считаю, что с ООО СЗ ГК «Кронверк» в мою пользу подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 30 000 руб.

Просит суд взыскать с ООО СЗ ГК «Кронверк» в пользу истца с учетом уточнений убытки в размере 3 717 036- 3 642 662=74 372 руб. в счет компенсации разницы цены, уплаченной за товар с характеристиками, указанными в договоре и рыночной стоимости переданного объекта долевого участия с текущими характеристиками, компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 6000 руб., почтовые расходы в размере 521.14 руб. 

Истец, представитель ответчика в судебное заседание не явились, в суд поступило заявление истца о поддержании заявленных требований в полном объеме и рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее в судебном заседании истец настаивал на иске, представитель ответчика иском не соглашался.

Представитель ответчика представил отзыв, в котором указывает на то, что по судебной экспертизе рыночная стоимость квартиры без технического этажа на 2021 год должна была ставить 3 642 664 рубля, что на 228 334 рубля дороже, чем стоимость по договор участия в долевом строительстве 3 414 330 рублей.

При указанных обстоятельствах, суд руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), счел возможным перейти к рассмотрению дела по существу в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, исследовав путем оглашения в судебном заседании письменные доказательства, содержащиеся в материалах дела, и оценив их в совокупности на предмет относимости, достоверности и допустимости, приходит к следующему.

Правоотношения между застройщиком и участниками долевого строительств

регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

Требования к качеству объекта долевого строительства, подлежащего передаче застройщиком участнику долевого строительства, установлены положениями ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которыми (в редакции, действовавшей на момент заключения договора и передачи квартиры истцу) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Исходя из положений ч. 2 ст. 7 данного Федерального закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

По смыслу приведенных правовых норм участник долевого строительства при нарушении его прав застройщиком в связи с передачей объекта долевого строительства ненадлежащего качества в связи с отступлениями от условий договора, его несоответствия требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям вправе избрать один из приведенных способов защиты нарушенного права.

Как установлено ч. 4.1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве условия договора, предусмотренные частями 4 и 4.2 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.

Согласно ч. 1 ст. 19 Закона N 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

В ч. 1 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Приведенное правовое регулирование, действовавшее в том числе в период заключения договора с участником долевого строительства - истцом, указывает на то, что проектная декларация является основным источником необходимой и достоверной информации о характеристиках и, соответственно, о потребительских свойствах объекта долевого строительства, предоставление которой позволяет участнику долевого строительства осуществить правильный выбор и тем самым обеспечивало в том числе общие гарантии прав потребителей, установленные ст. ст. 8 - 10 о защите прав потребителей.

В данном случае нормы Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей, в связи с чем подлежат применению нормы первого из указанных законов.

В соответствии с ч. 2 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения, подлежит представлению застройщиком участнику долевого строительства по его требованию.

Таким образом, именно содержание проектной документации, по смыслу ч. 4.1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, определяет существенные условия договора долевого участия в долевом строительстве относительно основных характеристик строящегося многоквартирного дома, в том числе об этажности.

С этим связано и содержание ч. 7 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которой, в случае нарушения застройщиком установленных этим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 этого Федерального закона.

В случае, если содержание проектной декларации для всех участников долевого строительства совпадают и соответствуют характеристикам фактически созданного объекта (в том числе в отношении состава общего имущества в многоквартирном доме), это подлежит учету судом.

Как установлено ч. 1 ст. 3.1 Закона об участии в долевом строительстве застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.

Согласно ч. 3 ст. 23.3 Закона об участии в долевом строительстве информация, содержащаяся в системе, является открытой и общедоступной, за исключением информации, доступ к которой ограничен в соответствии с законодательством Российской Федерации. Доступ к закрытой части системы может осуществляться в том числе с использованием единой системы идентификации и аутентификации.

Застройщики обязаны размещать в системе информацию, предусмотренную настоящим Федеральным законом, а также правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором в соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (ч. 4 ст. 23.3 Закона об участии в долевом строительстве).

В то же время Закон об участии в долевом строительстве предусматривает иной порядок восстановления нарушенных прав. Так, согласно ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве З. обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 2 названной статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч. 3 той же статьи в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Судом установлено и подтверждено материалами дела 27.11.2021 между истцом ФИО1 и ООО СЗ ГК «Кронверк» заключен договор 239/4БП об участии в долевом строительстве жилого здания, по условиям которого ООО СЗ ГК «Кронверк» принял на себя обязательство осуществить строительство многоквартирного жилого дома и предать истцу 

<

адрес>, общей площадью 58,6 кв.м, расположенную на 10 этаже по адресу: 

<

адрес>. Цена объекта долевого строительства составляет 3 414 330,00 руб.

Согласно п. 1.2 Договора объектом долевого строительства является квартира, расположенная в многоквартирном доме переменной этажности, в том числе техническое подполье и технический этаж.

Проведенным по заказу истца исследованием установлено, что разница в стоимости квартиры, переданной истцу и аналогичной квартиры с техническим этажом составляет 238 000,00 руб., что подтверждается выводами экспертного исследования (строительно-техническая экспертиза, техническое заключение) Общество с ограниченной ответственностью «Областной центр экспертиз» №8291 от 13.02.2025.

20.02.2025 истцом направлена в адрес ООО СЗ ГК «Кронверк» претензия с требованием о возмещении разницы стоимости, однако претензия, полученная ООО СЗ ГК «Кронверк» 24.02.2025, оставлена без удовлетворения. 

По делу назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза в ООО «Эгида эксперт» за № 066/2025 от 29 июля 2025, согласно заключения рыночная стоимость квартиры расположенной на 10 этаже ( на последнем) площадью 58,6 кв.м. по адресу: 

<

адрес> по состоянию на день составления заключения составляет 7 887 033 рублей. Рыночная стоимость квартиры расположенной на 10 этаже (на последнем) площадью 58,6 кв.м. по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 2021 год составляет 3 642 664 рубля. Рыночная стоимость квартиры расположенной на 10 этаже (на последнем) площадью 58,6 кв.м. по адресу: 

<

адрес> по состоянию на день составлении заключения при наличии техэтажа в доме составляет 8 046 776 рублей. Рыночная стоимость квартиры расположенной на 10 этаже (на последнем) площадью 58,6 кв.м. по адресу: 

<

адрес> по состоянию на день составления заключения (фактически исходя из текста заключения на 2021 год, в тексте заключения описка) при наличии техэтажа в доме составляет 3 717 036 рублей.

Суд принимает во внимание указанное экспертное заключение поскольку при 

назначении экспертизы эксперту были разъяснены ст. 85 ГПК РФ и ст. 307 УК РФ. 

Замечаний в ходе проведения осмотра от участников процесса не поступало, отводов эксперту не заявлено. Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, экспертом проведено полное исследование документов и объектов исследования, дано обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Данное заключение соответствует требованиям, определенным в ст. 86 ГПК РФ и Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поэтому у суда отсутствуют основания не доверять данному заключению.

Таким образом, давая оценку экспертному заключению, суд считает данное доказательство допустимым по делу.

При этом, оснований для назначения и проведения по делу как повторной, так и дополнительной экспертизы, суд не усматривает, поскольку представленное заключение эксперта является ясным и понятным и каких-либо неясностей не содержит. 

По смыслу вышеуказанных норм закона отступление застройщика от условий договора, которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади (без технического этажа, с меньшей этажностью, что уменьшает площадь общего имущества многоквартирного дома), чем это предусмотрено договором, само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Согласно разрешения на строительство администрации муниципального образования "Город Саратов" от 25 июня 2018 года, из которого следует, что объект капитального строительства - жилой дом, расположенный по адресу: ФИО2, имеет количество этажей 12, площадь технического этажа составляет 1490,81 кв. м, общая площадь дома - 22221 кв. м; уведомление администрации муниципального образования "Город Саратов" о внесении изменений в разрешение на строительство от 30 сентября 2021 г., которым предусмотрено внесение изменений в разрешение на строительство от 25 июня 2018 г. в части этажности - 11 этажей (технический этаж отсутствует) и общей площади дома, которая составила 20389 кв. м.

Таким образом, при рассмотрении дела установлено, что в период строительства дома его этажность, общая площадь были изменены.

Участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае одностороннего отступления от условий договора со стороны ответчика. 

Вместе с тем рыночная стоимость квартиры расположенной на 10 этаже (на последнем) площадью 58,6 кв.м. по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 2021 год составляет 3 642 664 рубля. Однако истцом по договору участия в долевом строительстве за вышеуказанную квартиру оплачено 3 414 330 рублей, что на сумму 228 334 рублей меньше от рыночной стоимости данной квартиры.

Разница между стоимостью квартиры площадью 58,6 кв.м. по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 2021 год при наличии техэтажа в доме составляет 3 717 036 рублей и рыночной стоимостью квартиры в доме без техэтажа 3 642 664 рубля составляет 3717 036 рублей - 3 642 664 рубля= 74 372 рубля.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что права истца не нарушены, поскольку квартиру в доме без техэтажа истец приобрел по цене ниже рыночной, что суд расценивает как соразмерное уменьшение цены договора в случае одностороннего отступления от условий договора со стороны ответчика. 

В связи, с чем суд считает необходимым в удовлетворении требований о взыскании убытков в размере 74 372 рублей отказать.

В удовлетворении иных требований о компенсации морального вреда, штрафа также следует отказать, поскольку они являются производными от основного требования.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку суд приходит к выводу об отказе в заявленных требованиях, то расходы по судебной экспертизе подлежат возложению на истца.

Судебные расходы по судебной экспертизе в размере 65 000 рублей подлежат перераспределению и взыскания с истца. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 С.ча к ООО СЗ «Кронверк»от защите прав потребителей взыскании убытков в размере 74 372 руб. в счет компенсации разницы цены, уплаченной за товар с характеристиками, указанными в договоре и рыночной стоимости переданного объекта долевого участия с текущими характеристиками, компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 6000 руб., почтовые расходы в размере 521.14 руб. оставить без удовлетворения.

Поручить УСД по Саратовской области перечислить денежные средства в размере 30 000 рублей, (внесенных ООО СК «Кронверк» 28.05.2025 на депозитный счет) в пользу в пользу общества с ограниченной ответственностью «Эгида эксперт» (ОГРН 

<

***>) расходы по судебной экспертизе. 

Взыскать с ФИО1 С.ча, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес> саратовской области (паспорт №) в пользу общества с ограниченной ответственностью ФИО3 компаний «Кронверк» (ОГРН 

<

***>) расходы по судебной экспертизе в размере 30 000 рублей.

Взыскать с ФИО1 С.ча, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес> саратовской области (паспорт №) в пользу в пользу общества с ограниченной ответственностью «Эгида эксперт» (ОГРН 

<

***>) расходы по судебной экспертизе в размере 35 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Саратова.

Решение в окончательной форме изготовлено 4 сентября 2025 года.

Судья: