Дело № 2-3968/2025

УИД 91RS0002-01-2025-011701-07

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

21.10.2025 г. г. Симферополь

Киевский районный суд города Симферополя в составе:

председательствующего судьи – Сериковой В.А.,

при секретаре – Авакян Э.Г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Квартал 5.6» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, 

установил:

ФИО1 обратилась в Киевский районный суд г. Симферополя с исковым заявлением, в котором просит взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Квартал 5.6» в свою пользу компенсацию за излишне оплаченные квадратные метры в размере 128 116 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами по договору участия в долевом строительстве №-Ван5 от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 707 рублей 11 копеек; компенсацию марального вреда в размере 5 000 рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что истец направил ответчику претензию с требованием вернуть компенсацию за излишне оплаченные квадратные метры, однако ответчик добровольно требования истца не удовлетворил. 

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объёме, просила исковое заявление удовлетворить по основаниям в нём изложенным.

Представитель ответчика ФИО2 исковые требования признала частично, просила взыскать с ООО «СЗ «Квартал 5.6» денежные средства в размере стоимость разницы в площадях в сумме 128 116 рублей, снизить размер компенсации морального вреда в пределах 20 000 рублей, в удовлетворении остальной части исковых требования просила отказать. Свою позицию ответчик выразил в возражениях на исковое заявление.

Суд, исследовав материалы настоящего дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду, мирному урегулированию споров.

Ч. 2 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

По результатам изучения материалов дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «СЗ «Квартал 5.6» заключен договор участия в долевом строительстве №-Ван5.

Объектом долевого строительства является квартира со строительным № общей приведенной площадью 49,99 кв.м. (п. 3.2 договора).

В соответствии с п. 3.4 договора проектная общая приведенная площадь и проектная общая площадь, указанные в п. 3.2, подлежат уточнению после завершения строительства объекта недвижимости. Общая приведенная площадь и общая площадь объекта долевого строительства определяются в установленном законом порядке соответствующей технической документаций, изготовленной после ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с требованиями Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Пунктом 3.5 договора стороны пришли к соглашению, что допустимым изменением общей площади объекта долевого строительства является изменение общей площади объекта долевого строительства в любую сторону не более чем на 5 процентов.

Цена договора (размер денежных средств, подлежащий уплате Участников для строительства (создания) объекта долевого строительства) является договорной и определяется как произведение проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства на стоимость одного квадратного мера общей приведенной площади объекта долевого строительства, равную 80 576,12 руб. (п. 4.1 договора), и составляет 4 028 000,0 руб. (п. 4.2 договора).

Пунктом 4.6 договора стороны согласовали пересмотр цены договора в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной более чем на один квадратный метр площади путем пересчета стоимости разницы площадей, которая рассчитывается по цене за один квадратный метр, установленный в п. 4.1 договора.

В соответствии с п. 4.9 договора, участнику долевого строительства возвращаются денежные средства в размере стоимости разницы площади объекта между общей приведенной площадью в соответствии с обмерами кадастрового инженера и проектной общей приведенной площадью объекта долевого строительства более чем на один кв.м в случае, если общая приведенная площадь окажется меньше.

Общая фактическая приведенная площадь в соответствии с обмерами кадастрового инженера составила 48,4 кв.м., что меньше на 1,59 кв.м., в связи с чем положен возврат денежных средств в размере стоимости разницы площадей. 

В соответствии с условиями договора участнику подлежит возврат денежных средств в размере 128 116,03 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подано заявление о возврате денежных средств с предоставлением банковских реквизитов. 

Истцом также заявлено требование о взыскании процентов в размере 6 707,11 руб., рассчитанной на основании ст. 395 ГК РФ за период за ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, которое незаконно в силу следующего.

Частью 9 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214) установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Согласно п. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).

Между тем наличие разницы между фактической общей приведенной площадью квартиры и проектной приведенной площадью не является нарушением прав истца как потребителя, поскольку изменение площади как в сторону увеличения, так и уменьшения не является ни отступлением застройщиком от условий договора, либо дефектом или недостатком в переданном объекте долевого строительства, и тем более не указывает на непригодность квартиры для проживания. 

Как указывалось выше, возможное изменение (разность) между проектируемой и фактической площадью объекта долевого строительства как в сторону превышения, так и в сторону уменьшения, оговорено сторонами при заключении договора; сторонами было достигнуто соглашение о допустимости такого расхождения в площадях. Данное условие стороны согласовали в пунктах 3.4, 3.5 договора.

Следует отметить, что действующее законодательство не содержит императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться, исходя из проектной площади переданного участнику долевого строительства объекта. Фактически имеет место отклонение по площади в пределах допустимого изменения общей площади жилого помещения не более 5% от указанной площади, установленного законодателем.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Согласно п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права следует, что стороны договора участия в долевом строительстве вправе, но не обязаны определять окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Законодателем установлены случаи, когда потребитель имеет право требования соразмерного уменьшения покупной цены товара. Такими случаями являются:

- нарушением продавца обязанности по передаче покупателю товара, свободного от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ);

- покупателю переда товар ненадлежащего качества с недостатками, которые продавцом не оговаривались при заключении договора (ст. 475 ГК РФ);

- продавец передал товар с нарушением условий договора о комплектности (ст. 480 ГК РФ);

- подлежащий затариванию и (или) упаковке товар передается покупателю без тары и (или) упаковки либо в ненадлежащей таре и (или) упаковке (ст. 482 ГК РФ).

С учетом изложенных выше обстоятельств и норм действующего законодательства, передача участнику объекта долевого строительства меньшей площади при наличии условия в договоре о возможности такого уменьшения, а также предоставленного законодателем права на вероятность такого уменьшения, не является тем случаем, который дает право участнику долевого строительства на соразмерное уменьшение покупной цены в понимании заложенного ч. 8 ст. 7 Закона №214-ФЗ.

К такому выводу пришла коллегия Судей Верховного Суда Российской Федерации в определении от ДД.ММ.ГГГГ по делу №-КГ24-25-К4.

Частью 1 статьи 10 Закона №214-ФЗ К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Действительно, законодательно предусмотрен иной вид ответственности за нарушение обязанности по передаче/перечислению денежных средств, а именно, подлежат применению правила, установленные ч. 1 ст. 395 ГК. 

Однако, с учетом ч. 1 ст. 10 Закона №214-ФЗ ответственность, установленная ст. 395 ГК как выходящая за рамки исчерпывающего перечня ответственности застройщика, установленной Законом №214-ФЗ, не применима. 

Согласно статье 151 Гражданского кодекса Российской Федерации под моральным вредом понимаются физические или нравственные страдания. 

В обоснование иска указано, что неправомерное удержание ответчиком нарушает права истца, что, в свою очередь, причинило истцу нравственные страдания, которые усугубляются бездействиями застройщика, выражающимися в полном игнорировании её обращений в свой адрес по вопросам возврата излишне уплаченных средств. 

Исходя из вышеизложенного, имеются основания для частичного удовлетворения исковых требований в части взыскания разницы стоимости объекта долевого строительства в размере 128 116 рублей и взыскании компенсации морального вреда в размере 5 000 рублей. Исковые притязания истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере заявленном подлежат оставлению без удовлетворения. 

В данном случае с ответчика в доход государства также подлежит взысканию госпошлина в общем размере 7843 рублей. 

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд, -

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Квартал 5.6» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации №) денежные средства за разницу стоимости объекта долевого строительства в размере 128116 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей. 

В удовлетворении остальной части требований отказать. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Квартал 5.6» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход бюджета государственную пошлину в размере 7843 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Киевский районный суд города Симферополя в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.А. Серикова

Мотивированное решение изготовлено 01.11.2025 г.