Дело №2-5136/2025

50RS0042-01-2025-006792-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 декабря 2025 года г.Сергиев Посад МО

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Казаровой Т.В.,

при секретаре Костеровой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи земельных участков, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, уточнив заявленные требования, обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи земельных участков, взыскании неустойки.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков. Согласно условиям договора, стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, которые выделены из земельного участка общей площадью 21 559 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Обязательство по заключению основного договора должно быть исполнено сторонами в срок до 18.12.2024 г. Сторонами согласована стоимость земельных участков, которая составляет 12 350 000 рублей. По согласованным условиям покупатель обязан в срок до 15.06.2025 г. произвести полную оплату за участки. Ответчик начал исполнение обязательств по договору, то есть заключил договор № уступки прав требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО12, а последний заключил с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого право собственности на земельный участок с кадастровым номером № перешло к ФИО12. Истец обращался к ответчику с требованием о необходимости произвести действия, направленные на исполнение предварительного договора, которое осталось без удовлетворения. Просит суд считать расторгнутым предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1 с 16.06.2025 г.; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 договорную штрафную неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи земельных участков в размере 10 % от цены договора, что составляет 1 168 200 рублей; взыскать с ответчика в пользу истца штрафную неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств по оплате задатка в размере 200 000 рублей.

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал по изложенным в иске доводам, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 исковые требования не признал, возражал против их удовлетворения по доводам, изложенным в письменных возражениях, и пояснил, что действительно, между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков. Однако истец произвольно изменил условия предварительного договора: требовал участие поручителей, заключать основные договоры на приобретение сразу нескольких земельных участков, изменял цену участков. Кроме того, ответчиком были обнаружены объявления о продажи двух спорных земельных участков, которые были выставлены на продажу 10.12.2024 г. Полагал, что срок для заключения основного договора прошел, в связи с чем, предварительный договор является недействительным и расторгнутым. Оснований для взыскания штрафа не имеется, поскольку истцом были изменены условия договора. Кроме того, полагал, что доказательств нарушения ответчиком условий предварительного договора истцом не представлено.

Выслушав пояснения сторон, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор, именуемый предварительным договором купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, № (л.д.20-21).

В соответствии с п.1.1 договора стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи указанных земельных участков, существенные условия которого согласованы в настоящем договоре.

Стороны согласовали, что по условиям основного договора продавец обязуется передать в собственность покупателя данные земельные участки, а покупатель обязуется принять и оплатить их. Указанные участки принадлежат продавцу на праве собственности.

Также стороны согласовали, что право требования покупателя заключить основной договор в отношении каждого в отдельности из указанных участков, может быть уступлено покупателем в пользу третьих лиц.

Стороны пришли к соглашению, что вместо заключения одного основного договора стороны могут заключить несколько основных договоров в отношении каждого из земельных участков. Вместе с тем, воля сторон направлена на то, что после заключения основного договора или основных договоров от продавца к покупателю и/или лицам, которым покупатель уступил право требования на заключение основных договоров, к покупателю и таким лицам должны перейти права на все земельные участки (п.1.1.1 договора).

Стороны договора установили обязательства по заключению основного договора в срок до 18.12.2024 г. (п.1.2 договора).

Сторонами согласована стоимость земельных участков, которая составила 12 350 000 рублей (п.2.1 договора). При этом расчеты сторон производятся в следующем порядке:

Пунктом 2.2.1 договора определено, что земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №68 приобретаются за счет кредитных денежных средств общей стоимостью 3 000 000 рублей, и в соответствии с п.2.3.1 перечисляются в безналичном порядке в форме расчетов по аккредитиву в течение 3 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на каждый из участков, указанных в пункте 2.2.1 настоящего договора;

Пунктом 2.2.2 договора определено, что земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, № приобретаются за счет собственных средств общей стоимостью 9 350 000 рублей и в соответствии с пп.2.3.2, 2.3.3 уплачиваются частями в рассрочку в срок до 15 июня 2025 года, из них 1 000 000 рублей из суммы, указанной в п.2.2.2 является задатком, обеспечивающим исполнение договора о покупке всех земельных участков и оплачивается покупателем согласно пункту 2.3.4 к моменту подписания основного договора.

В соответствии с п.2.5 Договора Продавец обязуется передать Покупателю участок по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента перехода права собственности на указанные участки.

Согласно п.4.1 договора, в случае если одна из сторон будет уклонятся от заключения основного договора более 10 дней после наступления срока, предусмотренного п.1.2, то уклоняющаяся сторона будет должна возместить добросовестной стороне штраф в размере 10% от цены договора.

В случае если по вине покупателя полная оплата за все земельные участки не поступит в установленный срок, покупатель будет обязан оплатить продавцу штраф в размере 200 000 рублей за каждый зарегистрированный переход права на земельный участок (п.4.1.1 договора).

Обратившись в суд с настоящим иском истец указывает, что ответчик заключил договор купли-продажи только в отношении одного земельного участка с кадастровым номером №, от заключения остальных договоров уклоняется, тогда как истец ожидал от него полного исполнения условий предварительного договора.

Судом установлено, что ответчик ФИО2 начала исполнение обязательств по договору, а именно, заключила договор № уступки прав требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО12, а последний заключил с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ по цене 500 000 рублей, на основании которого право собственности на земельный участок с кадастровым номером № перешло к ФИО12 (л.д.8,9).

17.12.2024 г. ФИО1 направил в адрес ответчика уведомление о необходимости произвести действия, направленные на исполнение условий предварительного договора (л.д.21).

27.05.2025 г. истец обратился к ответчику с досудебной претензией о выплате штрафных неустоек (л.д.11).

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В пунктах 1, 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.23 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из такого договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 этого кодекса.

Судом установлено, что в договоре, поименованном как предварительный, стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи земельных участков, но и обязанность покупателя частично внести денежные средства в счет оплаты стоимости товара, а именно, п.2.2.1 и п. 2.3.1 Договора предусмотрено внесение денежных средств в размере 3 000 000 рублей за 6 земельных участков (что составляет 25% от цены договора и является существенным) в течение 3 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на каждый из участков, тогда как пунктом 2.5 Договора обязанность Продавца по передаче Покупателю участков по акту приема-передачи возникает в течение 10 дней с момента перехода права собственности на указанные участки, то есть после получения денежных средств.

В этой связи суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами договор, поименованный предварительным, не является таковым по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, и расценивает данный договор как договор купли-продажи вещи с условием предварительной оплаты. При этом суд также принимает во внимание, что ФИО2 начала исполнение обязательств по договору в части оплаты стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 500 000 рублей путем заключения договора уступки прав требований, на основании которого право собственности на земельный участок перешло к ФИО12. Кроме того, учитывает, что оплаченная денежная сумма не является задатком, обеспечивающим исполнение договора о покупке всех земельных участков, поскольку оплачена в счет продажи земельного участка, оплата за который предусмотрена п.2.2.1 Договора, тогда как согласно заключенного договора – п.2.3.2, задатком является денежная сумма из суммы за участки, указанные в п.2.2.2 Договора.

В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст.487 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.2 ст.328 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

При таких данных, поскольку судом установлено заключение сторонами договора купли-продажи земельных участков с условием предварительной оплаты, оснований к расторжению предварительного договора не имеется, поскольку его заключение судом не установлено. Равно как и не имеется оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафной неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств по заключению основного договора и штрафной неустойки за нарушение исполнения обязательств по оплате задатка по предварительному договору.

Руководствуясь ст.ст.56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи земельных участков, взыскании неустойки - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Сергиево-Посадский городской суд.

Судья Т.В. Казарова

Решение в окончательной форме принято 12 января 2026 года

Судья Т.В. Казарова