Дело № 2-1356/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 мая 2018 года г.Арзамас

Арзамасский городской суд Нижегородской области в составе:

председательствующего судьи Попова С.Б.,

при секретаре Буланкиной Е.А.,

с участием истца ФИО1 и ее представителя адвоката Илюшиной Е.А. по ордеру № от 

<

дата>,

ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 ФИО5, ФИО3, ФИО4 о признании сделки заключенной, о внесении регистрирующей записи, сохранении в реконструированном, переустроенном и перепланированном виде, признании договоров недействительными и аннулировании записи,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО5, ФИО3, ФИО4 о признании сделки заключенной, о внесении регистрирующей записи, сохранении в реконструированном, переустроенном и перепланированном виде, признании договоров недействительными и аннулировании записи, в соответствии с которым просит суд: признать сделку между ФИО1 и ФИО2 о купле-продаже дома от 

<

дата> заключенной, действительной, что является основанием для внесения регистрирующей записи в Росреестр по Нижегородской области; сохранить домовладение 

<

адрес> в реконструированном, переустроенном и перепланированном виде; признать договор дарения от 

<

дата> между ФИО2 и ФИО3 и договор купли-продажи от 

<

дата> между ФИО3 и ФИО4 недействительными, аннулировать записи в Росреестре, указывая, что 

<

дата> ФИО1 купила, а ФИО2 продал жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>, за 3900000 руб., в подтверждение чего ей через ФИО5 была внесена ФИО2 денежная сумма 3900000 руб. Между ней и ФИО2 была договоренность о том, что она за счет своих личных денежных средств реконструирует, перепланирует и возведет заново строения с неотделимыми улучшениями в указанном доме, которые будут считаться ее собственностью. В подтверждение данной договоренности ФИО2 

<

дата> зарегистрировал ее в спорном доме и обязался заключить с ней договор купли-продажи в письменном виде, зарегистрировать сделку в Росреестре. Более чем за 22 года она за счет своих личных денежных средств произвела следующие неотделимые улучшения: подняла дом на столбы и подвела под него деревянный бревенчатый фундамент (ранее фундамент дома отсутствовал), произвела частичную замену перерубов (2 бревна), обложила стены подвала цементной плиткой, произвела частичную замену досок пола в доме (2 доски в передней комнате), заменила рамы в шести окнах дома (летние и зимние рамы), произвела частичную замену шифера на крыше (12 кусков шифера размером 1.2 х 0.7 м), заменила всю электропроводку в доме, вместо развалившейся русской печи и подтопка установила два новых подтопка, установила межкомнатную перегородку в доме из деревянных плит, отделив кухню, на месте старого развалившегося двора возвела новый двор, сделала погреб с надпогребником, выложенный кирпичом, около деревянного двора возвела деревянную уборную, возвела сарай-навес, обнесла дом и огород забором. В связи с этим, сделка купли-продажи 

<

адрес> между ней и ФИО2 должна быть признана заключенной, действительной. Как выяснилось позднее, тайком от нее ФИО2 

<

дата> совершил договор дарения дома и земельного участка в пользу своей дочери ФИО3 

<

дата> ФИО3 продала данную недвижимость ФИО4 В связи с этим было нарушено ее право собственности, т.к. она выплатила всю сумму, на свои личные денежные средства реконструировала, перепланировала и возвела новые строения, произвела неотделимые улучшения 

<

адрес>, который фактически стал новой постройкой, т.е. ее собственностью. Полагает, что в связи с этим, договор дарения от 

<

дата> между ФИО2 и ФИО3 и договор купли-продажи от 

<

дата> между ФИО3 и ФИО4 следует считать недействительными.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала и пояснила, что в настоящий момент ей негде жить. Сделка между ней и ФИО2 была совершена 

<

дата>, в этот день она отдала ему деньги и вселилась в дом. 

<

дата> она отдала 3000000 руб. через ФИО5, в июне 1996 года она отдала 900000 руб. Перепланировку и реконструкцию она произвела за свой счет.

Представитель истца адвокат Илюшина Е.А. исковые требования поддержала и пояснила, что неотделимые улучшения дома были сделаны истцом в 1996 году.

Ответчик ФИО2 иск не признал и пояснил, что 

<

дата> никаких письменных договоров о продаже дома не заключалось. ФИО1 хотела купить у него дом за 7000000 руб., внесла 3000000 руб., потом 900000 руб. ФИО1 вселилась в дом в 1996 году. Сделка не была совершена по вине ФИО1 Неотделимые улучшения, указанные истцом, не видел. Двор она сломала и построила новый.

ФИО3 иск не признала и пояснила, что между ФИО1 и ФИО2 была договоренность о продаже дома за 7000000 руб. ФИО1 выплатила 3900000 руб. Отец приезжал к ФИО1 несколько раз, чтобы договориться по поводу остальной части денег и передаче документов, но найти ФИО1 не получалось. ФИО1 возвела уборную, навес, сломала двор и построила свой, по остальным улучшениям пояснить не может.

Ответчик ФИО4 иск не признала и пояснила, что является собственником спорного дома. С 

<

дата> в доме никто не проживает, до этого проживала ФИО1 По поводу улучшений дома пояснить не может.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, в соответствии с ч.4 ст.167 ГПК РФ с учетом мнения участвующих лиц суд полагает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Выслушав участвующих лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст.443 ГК РФ:

1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В судебном заседании установлено, что ФИО4 на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 

<

дата>, заключенного между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО4, с 

<

дата> является собственником жилого дома общей площадью *** кв.м и земельного участка площадью *** кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается: выписками из ЕГРН от 

<

дата> (л.д.61-69); материалами дел правоустанавливающих документов на указанные объекты недвижимости Управления Росреестра по Нижегородской области от 

<

дата> (л.д.29-40, 41-54).

В период с 

<

дата> по 

<

дата> собственником жилого дома и земельного участка по вышеуказанному адресу являлась ФИО3 на основании договора дарения жилого дома с земельным участком от 

<

дата>, заключенного между дарителем ФИО2 и ФИО3, что подтверждается: материалами дел правоустанавливающих документов на указанные объекты недвижимости Управления Росреестра по Нижегородской области от 

<

дата> (л.д.29-40, 41-54); договором дарения и передаточным актом от 

<

дата> (л.д.76, 77); свидетельствами о государственной регистрации права от 

<

дата> (л.д.78, 79); а также следует из решений Арзамасского городского суда от 

<

дата> по гражданскому делу № и от 

<

дата> по гражданскому делу № (л.д.21-25, 82-86).

Вышеуказанный жилой дом и земельный участок перешли в собственность ФИО2 в порядке наследования после смерти матери ФИО6, которая умерла 

<

дата>, право собственности на указанные объекты недвижимости было зарегистрировано за ним 

<

дата>, что подтверждается: материалами дел правоустанавливающих документов на указанные объекты недвижимости Управления Росреестра по Нижегородской области от 

<

дата> (л.д.29-40, 41-54); свидетельством о праве на наследство по завещанию от 

<

дата> (л.д.75); свидетельствами о государственной регистрации права от 

<

дата> (л.д.80, 81); а также следует из решений Арзамасского городского суда от 

<

дата> по гражданскому делу № и от 

<

дата> по гражданскому делу № (л.д.21-25, 82-86).

Из решений Арзамасского городского суда от 

<

дата> по гражданскому делу № и от 

<

дата> по гражданскому делу № (л.д.21-25, 82-86) следует, что в 1996 году между ФИО1 и ФИО2 была достигнута устная договоренность о том, что ФИО1 покупает, а ФИО2 продает жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>, за 7000000 руб., в подтверждение своих намерений ФИО1 в 1996 году была внесена в качестве задатка денежная сумма в общем размере 3900000 руб., которую получила ФИО5, о чем написала расписку, 3000000 руб. были внесены 

<

дата>, 900000 руб. - 

<

дата>.

Доводы искового заявления о том, что между истцом и ответчиком ФИО2 была достигнута договоренность о продаже дома и земельного участка за 3900000 руб., а также о том, что 

<

дата> между ФИО7 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости, суд полагает несостоятельными, т.к. они не подтверждаются материалами дела.

Предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и договора купли-продажи в письменной форме составлено между истцом и ответчиком ФИО2 не было, оставшиеся денежные средства в размере 3100000 руб. выплачены не были, переход права собственности от ответчика ФИО2 к истцу не произошел, государственная регистрация перехода права собственности не осуществлялась, что участвующими лицами не оспаривается, следует из их пояснений, а также из содержания решений Арзамасского городского суда от 

<

дата> по гражданскому делу № и от 

<

дата> по гражданскому делу № (л.д.21-25, 82-86).

Из пояснений участвующих лиц следует, что ФИО1 вселилась в спорный дом в 1996 году, и с этого времени пользовалась домом и земельным участком, проживала в доме до 

<

дата>, была выселена из дома на основании решения Арзамасского городского суда от 

<

дата> по гражданскому делу №.

Решением Арзамасского городского суда от 

<

дата> по гражданскому делу № в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании за ней прав собственности на спорный жилой дом и земельный участок в порядке приобретательной давности отказано.

Решением Арзамасского городского суда от 

<

дата> по гражданскому делу № ФИО1 признана утратившей право пользования жилым домом по вышеуказанному адресу и выселена из него, в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4, ФИО2, ФИО5, ФИО3 о признании сделок недействительными и взыскании неосновательного обогащения отказано.

Из содержания указанного решения и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 

<

дата> следует, что условия достигнутой договоренности между ФИО2 и ФИО1 по купле-продаже спорного дома и земельного участка исполнены не были, денежная сумма в полном объеме не выплачена, договор купли-продажи не заключен, переход права собственности не произошел.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что исковые требования ФИО1 о признании сделки купли-продажи дома от 

<

дата> между ФИО1 и ФИО2 заключенной, действительной, о внесении соответстввующей регистрирующей записи в Росреестр по Нижегородской области, являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Согласно п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

Согласно п.1-3 ст.222 ГК РФ:

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно п.2 ст.264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно ст.263 ГК РФ:

1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Согласно пп.2 п.1 ст.40 Земельного Кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст.42 Земельного Кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ст.25 Жилищного Кодекса РФ: 

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно ч.1 ст.26 Жилищного Кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения производятся с соблюдением требований законодательства по согласования с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно ч.1 ст.29 Жилищного Кодекса РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 Жилищного Кодекса РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 Жилищного Кодекса РФ. 

Согласно ч.3 ст.29 Жилищного Кодекса РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Согласно ч.4 ст.29 Жилищного Кодекса РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

Из содержания искового заявления, пояснения истца и его представителя следует, что в 1996 году истцом была произведена реконструкция, переустройство и перепланировка жилого дома по вышеуказанному адресу, а именно: подняла дом на столбы и подвела под него деревянный бревенчатый фундамент (ранее фундамент дома отсутствовал), произвела частичную замену перерубов (2 бревна), обложила стены подвала цементной плиткой, произвела частичную замену досок пола в доме (2 доски в передней комнате), заменила рамы в шести окнах дома (летние и зимние рамы), произвела частичную замену шифера на крыше (12 кусков шифера размером 1.2 х 0.7 м), заменила всю электропроводку в доме, вместо развалившейся русской печи и подтопка установила два новых подтопка, установила межкомнатную перегородку в доме из деревянных плит, отделив кухню, на месте старого развалившегося двора возвела новый двор, сделала погреб с надпогребником, выложенный кирпичом, около деревянного двора возвела деревянную уборную, возвела сарай-навес, обнесла дом и огород забором.

Вместе с тем, доказательств, подтверждающих указанные доводы, истцом не представлено.

Ответчики указанные обстоятельства подтвердить не смогли, за исключением наличия уборной, навеса, нового двора, подтопка вместо печи.

Из заключения эксперта № от 

<

дата> (материалы гражданского дела №) следует, что установить, производились ли указанные выше улучшения в домовладении 

<

адрес> с 1996 года, не представляется возможным.

Доводы искового заявления о том, что реконструкция, переустройство и перепланировка были согласованы с ФИО2, суд полагает несостоятельными, т.к. доказательств в обоснование данных доводов не представлено, ФИО2 указанные обстоятельства отрицает.

Из смысла ч.3 ст.29, ч.1 ст.26 Жилищного Кодекса РФ, п.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ требования о сохранении жилого дома в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии могут быть предъявлены собственником жилого помещения либо его нанимателем, при этом надлежащим ответчиком по данным требованиям является орган местного самоуправления, на который возложены функции по согласованию реконструкции, переустройства и перепланировки. 

Принимая во внимание изложенное, учитывая отсутствие доказательств того, что с 1996 года в жилом доме по вышеуказанному адресу производились указанные в исковом заявлении ФИО1 улучшения, а также соответствие их техническим нормам и правилам и отсутствие угрозы жизни и здоровья граждан, учитывая, что ФИО1 ни собственником, ни нанимателем жилого дома по вышеуказанному адресу не является, а ФИО2, ФИО5, ФИО3, ФИО4 не являются надлежащими ответчиками по требованиям о сохранении жилого дома в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии, суд полагает исковые требования ФИО1 о сохранении домовладения 

<

адрес> в реконструированном, переустроенном и перепланированном виде, не подлежащими удовлетворению.

Доводы искового заявления о том, что в связи с произведенными ФИО1 улучшениями жилого дома по вышеуказанному адресу сделка купли-продажи дома от 

<

дата> между ФИО1 и ФИО2 является заключенной и действительной, суд полагает несостоятельными, т.к. доказательств в обоснование данных доводов не представлено.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из содержания искового заявления ФИО1 следует, что в качестве основания для признании недействительными договора дарения от 

<

дата> между ФИО2 и ФИО3 и договора купли-продажи от 

<

дата> между ФИО3 и ФИО4 истец указывает на то, что сделка купли-продажи дома от 

<

дата> между ФИО1 и ФИО2 является заключенной и действительной.

Принимая во внимание, что судом отказано в удовлетворении исковых требований о признании сделки купли-продажи дома от 

<

дата> между ФИО1 и ФИО2 заключенной, действительной, суд полагает требования ФИО1 о признании договора дарения от 

<

дата> между ФИО2 и ФИО3 и договора купли-продажи от 

<

дата> между ФИО3 и ФИО4 недействительными и об аннулировании соответствующих записей в Росреестре, необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании сделки купли-продажи дома от 

<

дата> между ФИО1 и ФИО2 заключенной, действительной, о внесении регистрирующей записи в Росреестр по Нижегородской области, о сохранении домовладения 

<

адрес> в реконструированном, переустроенном и перепланированном виде, о признании договора дарения от 

<

дата> между ФИО2 и ФИО3 и договора купли-продажи от 

<

дата> между ФИО3 и ФИО4 недействительными, об аннулировании записи в Росреестре, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Арзамасский городской суд Нижегородской области в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Попов С.Б. 

***

***

***

***