РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 июня 2019 года город Зеленокумск 

Советский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Казанаевой И.Н.

при секретаре судебных заседаний ФИО1

с участием представителя истицы ФИО2- адвоката Дегтяревой И.В., действующей на основании ордера № с 114907 от ДД.ММ.ГГГГ и нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ

представителей ответчика-Сельскохозяйственного производственного кооператива колхоза «Правокумский» Советского района Ставропольского края ФИО3, действующего на основании доверенности от 07 марта 2018 года и ФИО4, действующего на основании доверенности от 07 марта 2018 года,

рассмотрев в судебном заседании материалы гражданского дела по иску (уточненному) ФИО2 к СПК колхозу «Правокумский» 

<

адрес> о признании недействительным (ничтожным) договора найма служебного жилого помещения, дополнительного соглашения к нему, взыскании неосновательного обогащения, 

установил:

истица ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением ( в последующем уточненном), в котором просила признать недействительным (ничтожным) и незаключенным договор найма служебного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение № к договору найма служебного помещения, применить последствия недействительности указанной сделки, взыскать с ответчика в её пользу неосновательное обогащение в размере 223087 рублей.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ судом принят отказ от исковых требований в части признания вышеуказанного договора незаключенным.

В судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ истица не явилась, будучи надлежащим образом уведомленная о слушании дела, направила в суд своего представителя Дегтяреву И.В.

На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истицы, с участием её представителя Дегтяревой И.В.

Представитель истицы Дегтярева И.В. исковые требования поддержала и суду пояснила, что с 2015 года по август 2018 года истица работала в СПК колхозе «Правокумский». ДД.ММ.ГГГГ ответчик предоставил ей и членом её семьи служебное жилое помещение в виде 

<

адрес> на основании договора найма служебного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Однако данный договор был смешанный, поскольку регулировал отношения сторон по договору найма жилого помещения и договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Считает, что данный договор недействительный (ничтожный), поскольку противоречит закону. Предоставленная истице квартира по смыслу закона не может быть отнесена к служебному жилому помещению, более того, договор не содержит указание на плату за предоставление жилья по договору найма, а следовательно, не достигнуто соглашение по существенному условию договора-платы за его наем. По смыслу договора следует, что в течение срока его действия истица была обязана 1 раз в год вносить в кассу ответчика сумму выкупа за занимаемое жилое помещение в размере 134000 рублей, которая входит в сумму выкупной цены по окончанию срока действия договора, то есть данные правоотношения свидетельствует о намерении заключить договор купли-продажи за цену 1344000 рублей, и внесенная сумма является авансовым платежом. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 внесла в кассу колхоза 135000 рублей, и поскольку аванс подлежит возврату при отказе от заключения основного договора купли-продажи, просит указанную сумму взыскать с ответчика. Кроме того, со дня проживания в квартире истица была вынуждена за свой счет поменять газовое оборудование, т.к. оно пришло в негодность на сумму 30110 рублей, трубы отопления на сумму 25976, 99 рублей, а также произвести замену 4 окон на сумму 32000 рублей, всего стоимость неотделимых улучшений составила 88087 рублей, которую также просит взыскать с ответчика.

Представители ответчика Сельскохозяйственного производственного кооператива колхоза «Правокумский» Советского района Ставропольского края (далее по тексту СПК колхоз «Правокумский») ФИО3 , ФИО6 исковые требования не признали и суду пояснили, что действительно оспариваемый договор от ДД.ММ.ГГГГ в силу закона не является договором найма служебного жилого помещения, но тем не менее, ни стороны, ни суд при его квалификации не связаны с его названием, а должны давать оценку фактическим правоотношениям сторон. Полагают, что истицей не представлено суду доказательств того, что данный договор является недействительным, все существенные условия договора в нем изложены и исполнялись сторонами добровольно, в том числе, и по несению расходов по оплате коммунальных платежей. Заключенный между сторонами договор является смешанным договором найма жилого помещения с условием о возможности выкупа недвижимости при внесении в течение срока его использования выкупной цены. Истица не вправе ссылаться на то обстоятельство, что данный договор не прошел государственную регистрацию и, следовательно, является недействительным, поскольку она сама не приняла должных мер для его регистрации, с такими требованиями к ответчику не обращалась. Считают, что истицей 135000 рублей было уплачено в счет арендной платы по договору найма жилого помещения, в связи с чем, они возврату не подлежат. Что касается исковых требований в части взыскания стоимости неотделимых улучшений в размере 88087 рублей, то также считают, что в их удовлетворении должно быть отказано, поскольку арендатор произвел их за свой счет, арендодателя об этом в известность не ставил и его разрешения на это не получал.

Выслушав стороны, изучив материалы дела и дав им юридическую оценку по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования истицы подлежат частичному удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Из выписки из протокола № совместного заседания членов правления и наблюдательного совета СПК колхоза «Правокумский» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что было решено заключить договор найма служебного жилого помещения с ФИО2 сроком на 10 лет, по истечении срока договора последняя имеет право выкупить у колхоза нанимаемое жилое помещение по цене 1344000 рублей. В течение действия договора ФИО2 обязуется 1 раз в год вносить в кассу колхоза сумму выкупа в размере 134400 рублей, которая входит в сумму выкупной цены по окончания срока действия договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ответчиком был заключен договор найма служебного помещения, в соответствии с условиями которого, наймодатель-СПК колхоз «Правокумский» передает ФИО2 и членам её семьи за плату во владение и пользование 

<

адрес>. Жилое помещение предоставляется в связи с работой Нанимателя по трудовому договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

По истечении срока договора Наниматель имеет право выкупить у Наймодателя нанимаемое жилое помещение по цене 1344000 рублей ( п.1.6 Договора).

В течение действия договора Наниматель обязуется один раз в год вносить в кассу Наймодателя сумму выкупа за нанимаемое жилое помещение в размере 134400 рублей, которая входит в сумму выкупной цены пор окончанию срока действия договора ( п. 1.7 Договора)

Плата за жилое помещение устанавливается Сторонами настоящего Договора в размере оплаты коммунальных услуг за предоставляемое жилое помещение (пункт 5.1 Договора). Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения настоящего Договора ( пункт 5.3 Договора)

Договор заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его подписания сторонами ( пункты 6.2, 6.1)

Акт приема-передачи служебного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает, что ФИО2 получила во владение и пользование для проживания квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было достигнуто дополнительное соглашение к Договору от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым, были внесены изменения в части несения расходов по электроэнергии, водоснабжению, канализации, теплоснабжению и иные эксплуатационные расходы, которые должна была оплачивать истица в порядке, определенном п.п 5.4.1 Договора, а именно исходя из расходов «Нанимателя» на обеспечение помещения коммунальными ресурсами.

Квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает, что истица внесла в кассу ответчика 135000 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с ч. 1 ст. 624 ГК РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Часть 1 ст. 625 ГК РФ гласит, что к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

По общим правилам пункта 2, 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в рассматриваемой ситуации ответчик имел право распоряжаться квартирой № 

<

адрес>, т.к. является её собственником.

С учетом вышеизложенного, а также объяснения сторон, суд пришел к выводу о том, что заключенный сторонами договор являлся смешанным, поскольку стороны соединили в нем условия договоров найма жилого помещения с условием о переходе права собственности на квартиру после внесения выкупной цены.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

При разрешении данного спора судом учтены разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", где в п. 14 указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Аналогичные разъяснения приведены в абзаце 3 пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановление Пленума N 49).

Стороны не отрицали в судебном заседании, что Договор найма служебного жилого помещения от 08.08.2016 года, заключенный между сторонами, фактически ими исполнялся, со дня его заключения, в том числе, и после увольнения истицы из колхоза до 01 октября 2018 года, то есть стороны были связаны его условиями и фактически его исполняли.

Таким образом, несоблюдение требований о государственной регистрации договора не влечет его недействительность, как не влечет указание в Договоре о том, что было предоставлено истице служебное жилое помещение.

Поскольку, ответчик не отрицал, что данная квартира по смыслу закона, не является служебным жилым помещением и нормы Главы 10 ЖК РФ о предоставлении специализированных жилых помещений не подлежат применению к отношениям между сторонами, тем не менее, при оценке фактическим правоотношениям сторон, суд не связан с названием договора.

Разрешая спор, суд исходит из того, что по основанию притворности (как было заявлено истицей) может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. При заключении притворной сделки стороны стремятся достигнуть отнюдь не того правового результата, который должен возникнуть из совершаемой сделки, направлен на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

На основании представленных истицей доказательств, суд пришел к выводу о том, что ею не представлено доказательств, подтверждающих, что оспариваемый Договор является притворной сделкой и пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований. Между тем, истицей не представлено суду доказательств, подтверждающих, что оспариваемая ею сделка носит мнимый или притворный характер.

Не является основанием для признания договора недействительным (ничтожным) тот факт, что в оспариваемом Договоре отсутствует указание на плата по Договору, поскольку согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), однако в силу абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Далее, как суд указывал ранее, оспариваемый Договор был заключен на срок 10 лет, однако фактически был прекращен исполняться с момента освобождения истицей квартиры 01.10.2018 года.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что с ответчика подлежит взысканию в пользу истицы 135000 рублей, т.к. суд пришел к выводу, что указанную денежную сумму следует расценить как неосновательное обогащение ответчиком.

Что касается требований истицы о взыскании с ответчика стоимости неотделимых улучшений в размере 88087 рублей, то в данной части иск не подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из п.п.9 п. 2.2 Договор, при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, истица должна была немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую эксплуатирующую либо управляющую организацию.

Из п. 2.8 дополнительного соглашения № 1 к договору найма жилого помещения от 11.09.2017 года следует, что наниматель обязан на свой счет содержать помещение, его инженерные коммуникации и оборудование,.. . производить текущий ремонт помещения и находящихся в нем инженерных сетей, оборудования и коммуникаций. Указанные в настоящем пункте Договора затраты Нанимателя возмещению Наймодателем не подлежат как при исполнении, так и прекращении договора, в том числе и досрочном.В силу п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

На основании п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено законом.

Суд считает, что истица не представила суду допустимых доказательств того, что была необходимость в производстве работ по замене газового отопления, оборудования и замене оконных рам, а также того, что ею было получено согласие Арендодателя на производство указанных работ, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что возмещению данные расходы не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к СПК колхозу «Правокумский» Советского района Ставропольского края о признании недействительным (ничтожным) договора найма служебного жилого помещения, дополнительного соглашения к договору найма служебного помещения, взыскания неосновательного обогащения – удовлетворить частично.

Взыскать с СПК колхоз «Правокумский» Советского района Ставропольского края в пользу ФИО2 135000 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к СПК колхозу «Правокумский» Советского района Ставропольского края о признании недействительным (ничтожным) договора найма служебного жилого помещения, дополнительного соглашения к договору найма служебного помещения, взыскании 88087 рублей-отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение 1 месяца, со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом в окончательной форме 07 июня 2019 года.

Судья И.Н. КАЗАНАЕВА