Дело № 3а-110/2025

УИД 36OS0000-01-2024-000927-63

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

г. Воронеж 21 апреля 2025 г. 

Воронежский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Сошиной Л.А., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Прокофьевой А.С.,

с участием представителя административного истца ИП ФИО1 по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ИП ФИО1 к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением (с учетом уточнения заявленных требований), в котором просил установить в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 7790 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: содержание и обслуживание промышленных объектов, кадастровую стоимость, равной его рыночной стоимости в размере 4175 440 руб. по состоянию на 1 января 2022 г.,

земельного участка с кадастровым номером № площадью 5220 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для нужд промышленности и иного назначения, кадастровую стоимость, равной его рыночной стоимости в размере 2938 860 руб. по состоянию на 1 января 2022 г.,

земельного участка с кадастровым номером № площадью 1539 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты придорожного сервиса, кадастровую стоимость, равной его рыночной стоимости в размере 1351 242 руб. по состоянию на 1 января 2022 г.,

земельного участка с кадастровым номером № площадью 2132 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты придорожного сервиса, кадастровую стоимость, равной его рыночной стоимости в размере 2168 244 руб. по состоянию на 1 января 2022 г. 

В подтверждение первоначальных требований административным истцом был представлен отчет 

<

данные изъяты> об оценке рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «РАДА». 

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № являются завышенными, что приводит к увеличению земельного налога, арендной платы, также выкупной стоимости, и, как следствие, затрагивает его права и обязанности как собственника, арендатора и лица, намеренного приобрести земельные участки. 

В судебное заседание административный истец ИП ФИО1 не явился, о дне слушания дела извещен своевременно и надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель административного истца ИП ФИО1 по доверенности ФИО2 поддержала заявленные требования. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались. 

В силу части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой. 

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, устанавливает один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту. 

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Из материалов дела следует, что ИП ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 7790 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: содержание и обслуживание промышленных объектов, запись регистрации права собственности 

<

данные изъяты>

Кроме того, ИП ФИО1 на праве аренды принадлежат земельный участок с кадастровым номером № площадью 5220 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для нужд промышленности и иного назначения, запись регистрации права аренды 

<

данные изъяты>

земельный участок с кадастровым номером № площадью 1539 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты придорожного сервиса, запись регистрации права аренды 

<

данные изъяты>

земельный участок с кадастровым номером № площадью 2132 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты придорожного сервиса, запись регистрации права аренды 

<

данные изъяты>

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). 

Следует отметить, что закрепленные в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации условия для предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, подтверждаются сведениями Единого государственного реестра недвижимости о нахождении здания с кадастровым номером № площадью 502 кв. м, назначение – нежилое, наименование – кафе с пиццерией, мойка для легковых автомобилей на 4 поста, в пределах земельных участков с кадастровыми номерами №, что свидетельствует о праве административного истца на обращение в суд с настоящим административным иском как лица, имеющего исключительное право на приобретение в собственность указанных объектов недвижимости, выкупная цена которых не может превышать их кадастровую стоимость. 

От заинтересованных лиц – администрации Таловского городского поселения Таловского муниципального района Воронежской области и администрации Таловского муниципального района Воронежской области не поступило никаких возражений относительно продажи административному истцу земельных участков с кадастровыми номерами № и №, сообщив суду, что в таком случае выкупная цена составит 50% кадастровой стоимости данных объектов. 

В соответствии с условиями договора аренды № 

<

данные изъяты> арендная плата в отношении земельного участка с кадастровым номером № исчисляется исходя из кадастровой стоимости. 

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 1 января 2022 г. и составляет в отношении земельного участка 

с кадастровым номером № в размере 9093500,7 руб., 

с кадастровым номером № в размере 6130576,8 руб.,

с кадастровым номером № в размере 4203286,02 руб., 

с кадастровым номером № в размере 5818355,92 руб.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № установлена актом об определении кадастровой стоимости 

<

адрес> составленным государственным бюджетным учреждением Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». 

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № утверждена по состоянию на 1 января 2022 г. в соответствии с приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18.10.2022 № 2631 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области». 

Следует отметить, что указом Губернатора Воронежской области от 06.10.2023 г. № 245-у «Об оптимизации структуры исполнительных органов Воронежской области» департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (пункт 1.7). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 17 октября 2023 г. 

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости объекта недвижимости на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. 

В подтверждение первоначальных требований административным истцом был представлен отчет об оценке от 08.11.2024 № 13-10-24, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «РАДА», согласно которому определена по состоянию на 1 января 2022 г. рыночная стоимость в отношении земельного участка 

с кадастровым номером № в размере 1926077,5 руб., 

с кадастровым номером № в размере 1290 645 руб.,

с кадастровым номером № в размере 939759,57 руб., 

с кадастровым номером № в размере 1281545,20 руб.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»). 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости определением Воронежского областного суда от 16 января 2025 г. по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России.

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России 

<

данные изъяты> в отчете об оценке Общества с ограниченной ответственностью «РАДА» 

<

данные изъяты> допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, - п.п. 2 п. 2, п. 8 ФСО VI, п. 22б ФСО № 7, в связи с чем была определена по состоянию на 1 января 2022 г. рыночная стоимость земельного участка

с кадастровым номером № в размере 4175 440 руб., 

с кадастровым номером № в размере 2938 860 руб.,

с кадастровым номером № в размере 1351 242 руб., 

с кадастровым номером № в размере 2168 244 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебные эксперты, проводившие судебную экспертизу, ответили на поставленные перед ними вопросы, мотивировали свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперты придерживалась принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертами применен сравнительный подход к оценке, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключение эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертами подхода, позволяют определить рыночную стоимость объектов. 

Экспертное заключение выполнено экспертами ФИО8. и ФИО9

Эксперт ФИО8 имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы с 2012 г., стаж в оценочной деятельности с 2006 г., предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Эксперт ФИО9 имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы с 2007 г., предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

В свою очередь, административными ответчиками каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. Напротив, в адресованном суду заявлении административный истец уточнил заявленные требования на основании выводов судебной экспертизы. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. 

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № по состоянию на 1 января 2022 г. и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной экспертизы. 

С учетом изложенного и, поскольку доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости над их рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, в точности, в размере, определенном заключением судебной экспертизы, подлежит удовлетворению.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости было подано в суд 28 ноября 2024 г., то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки. 

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 7790 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: содержание и обслуживание промышленных объектов, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 4175 440 (четыре миллиона сто семьдесят пять тысяч четыреста сорок) руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 5220 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для нужд промышленности и иного назначения, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 2938 860 (два миллиона девятьсот тридцать восемь тысяч восемьсот шестьдесят) руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1539 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты придорожного сервиса, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 1351 242 (один миллион триста пятьдесят одна тысяча двести сорок два) руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2132 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты придорожного сервиса, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 2168 244 (два миллиона сто шестьдесят восемь тысяч двести сорок четыре) руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 ноября 2024 г. 

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки. 

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение. 

Председательствующий Л.А. Сошина