РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 августа 2017 года город Шуя Ивановской области 

Шуйский городской суд Ивановской области в составе:

председательствующего судьи Николаенко Е.А.,

при секретаре Березовской О.В.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, ответчика ФИО3, представителя органа опеки и попечительства ТУСЗН по г.о. Шуе и Шуйскому муниципальному району ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей – А., Т., о признании заключенным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома и о регистрации перехода права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, в котором просит, уточнив исковые требования признать заключенным основной договор купли-продажи продавцами: ФИО3, принадлежащих ей 4/6 долей в праве общей долевой собственности, А. и Т., принадлежащих им по 1/6 долей в праве общей долевой собственности каждому, и покупателем ФИО1 в целом земельного участка с кадастровым номером …, общей площадью … кв.м. категории земель: земли населенных пунктом, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, и расположенного на нем жилого дома общей площадью … кв. м., инвентарный номер … лит. А,А1,А2, 1-этажный с кадастровым (или условным) номером …, находящиеся по адресу: …, на условиях заключенного между ними предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 31 января 2015 года; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым …., общей площадью … кв.метра категории земель: земли населенных пунктом, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, и расположенного на нем жилого дома общей площадью … кв. м инвентарный номер … лит. А.А1.А2 1-этажный с кадастровым (или условным) номером.., находящиеся по адресу: … к ФИО1

Исковые требования мотивированы тем, что 31 января 2015 года между ФИО3, действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей: дочь А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и сына Т, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, как продавцами, и ФИО1, как покупателем, был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: …. По указанному договору ФИО3 продает принадлежащие ей 4/6 доли, а также по 1/6 доли, принадлежащие ее несовершеннолетним детям – А. и Т. в праве общей долевой собственности на указанное имущество. Цена отчуждаемого жилого дома составляет 900 000 рублей, а земельного участка - 50 000 рублей, то есть общая сумма сделки составляет 950 000 рублей. Непосредственно после подписания сторонами предварительного договора купли-продажи ФИО1, как покупатель, во исполнение обязательств, предусмотренных пунктом 4 договора, передал продавцу ФИО3 в качестве оплаты по сделке 650 000 рублей. Стороны обязались заключить основной договор до 23 октября 2015 года. 31 января 2015 года сторонами договора был подписан передаточный акт земельного участка и жилого дома, в соответствии с которым указанные в договоре объекты были переданы ответчиком истцу, а также переданы квитанции и счета для расчетов за коммунальные услуги и два ключа. В пункте 5 договора истец и ответчик предусмотрели, что истец приобретает право собственности на жилой дом и земельный участок после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области. Однако, в установленный предварительным договором срок стороны не заключили основной договор купли-продажи, в связи с чем ФИО1 вынужден был обратиться в суд. Заочным решением Шуйского городского суда от 27 января 2016 года исковые требования ФИО1 к ФИО3 о понуждении к исполнению обязательств были удовлетворены, суд понудил ФИО3 к заключению основного договора купли-продажи жилого дома с кадастровым (или условным) номером …, общей площадью … кв.метров, и земельного участка с кадастровым номером …., общей площадью … кв.метра, расположенных по адресу: …., на условиях предварительного договора о намерении заключить сделку купли-продажи недвижимого имущества от 31 января 2015 года, с ФИО1 После вступления в силу указанного решения суда, было возбуждено исполнительное производство, однако решение до настоящего момента не исполнено. Более того, ФИО3 в объяснениях судебному приставу-исполнителю отказалась исполнять решение суда. Между тем, истец полагает, что, несмотря на то, что ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, в силу ст.432 Гражданского кодекса РФ, основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома следует считать заключенным на условиях подписанного истцом и ответчиком предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 31 января 2015 года, так как между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Обязательства по договору исполнены надлежащим образом: продавцом передано указанное в договоре недвижимое имущество, покупателем произведена его частичная оплата в соответствии с согласованными сторонами условиями. Ссылаясь на положения ст. 165,218,309,310,429,432,551,556,558 Гражданского кодекса РФ, а также на положения Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 года, истец просит заявленные требования удовлетворить. 

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 требования поддержали в полном объеме по изложенным в иске доводам и основаниям. 

В судебном заседании ответчик ФИО3, действуя от своего имени, и в интересах несовершеннолетних детей – А., Т., возражала против удовлетворения исковых требований, указывая на то, что жилой дом по адресу: …, для ее детей является единственным жильем, дом был приобретен с использованием средств материнского капитала. При этом, ответчик не отрицает, что ФИО1 передавал денежную сумму в размере 650000 рублей, но эти деньги сразу забрал риэлтор, который занимался продажей дома. В этой связи она не смогла оформить следку купли-продажи квартиры по адресу: …. 

В судебном заседании представитель органа опеки и попечительства ТУСЗН по г.о. Шуе и Шуйскому муниципальному району ФИО4, исходя из интересов детей, возражала против удовлетворения иска, поскольку спорный жилой дом принадлежит в долях детям и в случае его отчуждения, дети будут лишены единственного жилья. На момент заключения предварительного договора, органом опеки давалось разрешение на совершение сделки по отчуждению дома по адресу: …, поскольку одновременно с этой сделкой, должна была быть совершена сделка по приобретению ФИО3 квартиры по адресу: …, с дальнейшем оформлением этого жилья в долевую собственность ее и детей. Но данная сделка не была совершена, в связи с чем дети остались собственниками долей в спорном доме, сведений о принадлежности им иного имущества не имеется. 

Суд, заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам. 

Из материалов дела следует и установлено судом, что 31 января 2015 года между продавцом ФИО3, действующей от своего имени и от имени своих детей – А., Т., и покупателем ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, предметом которого являлось намерение продавцов продать, и намерение покупателя купить земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: …. (л.д.10).

Стороны согласовали стоимость продаваемого имущества в размере 950000 рублей. На момент заключения предварительного договора покупатель ФИО1 передал продавцу ФИО3 денежную сумму в размере 650000 рублей. 

Стороны также согласовали в предварительном договоре условие о сроке заключения основного договора – до 23 октября 2015 года. 

31 января 2015 года между ФИО1 и ФИО3 был подписан передаточный акт земельного участка и жилого дома по адресу: …. Кроме этого, по данному акту ФИО3 передала ФИО1 два ключа от дома и квитанции для оплаты коммунальных платежей. 

В связи с неисполнением продавцом ФИО3 обязанности заключить основной договор в указанный срок, ФИО1 обратился в суд с иском о понуждении ФИО5 к заключении основного договора купли-продажи.

Заочным решением Шуйского городского суда от 27 января 2016 года, вступившим в силу 22 марта 2016 года исковые требования ФИО1 к ФИО3 о понуждении к исполнению обязательств были удовлетворены, суд понудил ФИО3 к заключению основного договора купли-продажи жилого дома с кадастровым (или условным) номером …, общей площадью … кв.метров, и земельного участка с кадастровым номером …, общей площадью … кв.метра, расположенных по адресу: …, на условиях предварительного договора о намерении заключить сделку купли-продажи недвижимого имущества от 31 января 2015 года, с ФИО1

В связи с тем, что ФИО3 в добровольном порядке не было исполнено решение суда от 27.01.2016 года, ФИО1 был предъявлен исполнительный лист, на основании которого Шуйским РОСП УФССП России по Ивановской области 05.04.2016 года было возбуждено исполнительное производство № ….

Однако, как усматривается из материалов исполнительного производства, обозренного в судебном заседании, до настоящего момента решение суда от 27.01.2016 года. 

Данные обстоятельства не оспаривались сторонами в ходе рассмотрения дела.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает на тот факт, что ФИО3 не намерена исполнять решение суда, несмотря на то, что она получила денежные средства по предварительному договору, и по передаточному акту она передала ФИО1 земельный участок и жилой дом по адресу: …, то есть фактически стороны исполнили обязательства по договору. Предварительный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи, в связи с чем, по мнению истца, его следует признать основным, и, как следствие этого, признать за ним право собственности на спорное имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (ч.3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

В силу ч.5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса, из которой следует то, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. 

Исходя из положений ст. 12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в данной статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Таким образом, перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим, однако использование других способов защиты права допускается Гражданским кодексом РФ только при наличии прямого указания закона.

Учитывая приведенные нормы права, а также установленные по делу обстоятельства суд приходит к выводу, что истец ФИО1, воспользовавшись ранее по своему усмотрению одним из способов защиты нарушенного права путем подачи иска к ФИО3 о понуждении заключить основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, решение по которому вынесено, вступило в законную силу и должно быть исполнено, вновь обратился в суд, избрав другой способ защиты права, что недопустимо и противоречит нормам действующего законодательства. Исходя из наличия решения суда от 27.01.2016 года предварительный договор от 31.01.2015 года не может быть признан основным договором купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: ….

Не имеет правового значения в данном случае довод стороны истца о том, что стороны в предварительном договоре от 31.01.2015 года согласовали все существенные условия договора купли-продажи, а также то, что предварительный договор фактически исполнен, спорное имущество передано в пользование истца, поскольку с учетом положений ст. ст. 218, 429, 431, 558 Гражданского кодекса РФ данные основания не влекут возникновение права собственности на недвижимое имущество.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости в силу положений ст. ст. 554, 555 ГК РФ являются условия о предмете и цене этого имущества. При отсутствии в договоре согласованных сторонами условий об объекте недвижимого имущества и его цене, договор считается незаключенным.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Однако предметом предварительного договора является обязательство по заключению основного договора, а не предмет основного договора.

Как обоснованно указал суд, предметом договора купли-продажи является конкретная вещь. Само по себе заключение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.01.2015 года не порождает у покупателя каких-либо прав и обязанностей в отношении предмета договора.

Предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество. По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор, который и будет являться сделкой по передаче имущества либо прав на имущество.

Кроме этого, в судебном заседании установлено, что, несмотря на регистрацию ФИО1 в спорном доме, он им не используется. В доме отсутствует газ и электричество. Из пояснений ответчика ФИО3 следует, что зимой система отопления была разморожена, и батареи она срезала, чтобы менять. Летом она с детьми проживает в доме, поскольку на этот период времени отопление не требуется. Также из показаний свидетеля ФИО6 видно, что в дом по адресу: … она с супругом ФИО1 перевезла мебель из проданной квартиры, поскольку ее негде было хранить. В доме они не проживали. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что не подлежат удовлетворению исковые требования ФИО1 о признании предварительного договора купли – продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу… от 31.01.2015 года, основным договором купли-продажи указанного имущества. 

Приходя к выводу об отказе истцу ФИО1 в удовлетворении исковых требований, суд также исходит из следующего. 

Право собственника распорядиться принадлежащим ему имуществом, в том числе жилым помещением, по своему усмотрению, закреплено нормами жилищного и гражданского законодательства - ст. 30 Жилищного кодекса РФ, ст. 288 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 08.06.2010 г. № 13-П пункт 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

В соответствии с Определением Верховного Суда РФ от 16.04.2013 по делу № 4-КГ13-2 сделка по отчуждению жилого помещения является совершенной вопреки установленным законом обязанностям родителей по защите интересов ребенка и нарушающей права ребенка на проживание в спорном жилом помещении в случае, если собственник отчуждаемого жилья является родителем несовершеннолетнего (иным законным представителем); несовершеннолетний проживает в отчуждаемом жилье; несовершеннолетний либо законный представитель несовершеннолетнего не имеет иного жилья, кроме отчуждаемого.

Согласно ст. 148 Семейного кодекса РФ дети, находящиеся под опекой (попечительством), имеют право, в том числе, на сохранение права собственности на жилое помещение или права пользования жилым помещением.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 24 апреля 2008 года № 8-ФЗ «Об опеке и попечительстве» к полномочиям органов опеки и попечительства относятся в том числе: осуществление надзора за деятельностью опекунов и попечителей, деятельностью организаций, в которые помещены недееспособные или не полностью дееспособные граждане; представление законных интересов несовершеннолетних граждан и недееспособных граждан, находящихся под опекой или попечительством, в отношениях с любыми лицами (в том числе в судах), если действия опекунов или попечителей по представлению законных интересов подопечных противоречат законодательству Российской Федерации и (или) законодательству субъектов Российской Федерации или интересам подопечных либо если опекуны или попечители не осуществляют защиту законных интересов подопечных; проверка условий жизни подопечных, соблюдения опекунами и попечителями прав и законных интересов подопечных, обеспечения сохранности их имущества, а также исполнения опекунами и попечителями требований к осуществлению ими прав и исполнению обязанностей опекунов или попечителей, определяемых в соответствии с частью 4 статьи 15 настоящего Федерального закона.

В силу норм ст. 21 указанного Федерального закона опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Согласно ч. 5 ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений ст. ст. 64, 65 Семейного кодекса РФ защита прав и интересов детей возлагается на их родителей, родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей.

По правовому смыслу п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ во взаимосвязи со ст. 60 Семейного кодекса РФ родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Как установлено судом, спорное имущество приобреталось ФИО3 с использованием средств материнского капитала, что не отрицалось ей в судебном заседании. Данные обстоятельства следуют также из информации, представленной по запросу суда, УПФР в г.о. Шуе и Шуйском районе. 

Из пояснений представителя органа опеки и попечительства ФИО4, данных в судебном заседании следует, что ФИО1 и ФИО3 обращались в отдел опеки для получения разрешения на отчуждение ФИО3 жилого дома по адресу: …. 31.07.2015 года ТУСЗН по г.о. Шуе и Шуйскому муниципальному району было подготовлено распоряжение № …, которым ФИО3 разрешалось произвести продажу спорного жилого дома и земельного участка с одновременным приобретением в собственность для себя и своих детей квартиры, расположенной по адресу: …. На совершение данных сделок давал свое согласие отец детей – С. Однако, как стало известно органу опеки, данные сделки не были осуществлены по неизвестной причине. Поскольку на настоящий момент жилой дом по адресу: …, является единственным жильем для детей ФИО3 – А. и Т., и они являются собственниками долей в этом доме, орган опеки и попечительства не может дать согласие на отчуждение указанного жилого дома. 

Из показаний свидетеля С. следует, что он действительно давал согласие ФИО3 на отчуждение жилого дома по адресу: …, но с условие одновременного приобретения квартиры для детей. В настоящее время дети проживают в с. … у посторонних людей, несмотря на то, что являются собственниками долей жилого дома и зарегистрированы в нем. 

Учитывая данные обстоятельства, то, что отсутствует согласие органа опеки и попечительства на отчуждение спорного имущества, у детей не имеется в пользовании иного жилого помещения, что является нарушением их прав и охраняемых законом интересов, принимая во внимание приведенные выше правовые нормы, суд полагает, что не имеется правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей – А., Т., о признании заключенным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома и о регистрации перехода права собственности отказать. 

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Шуйский городской суд Ивановской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья подпись Николаенко Е.А. 

В окончательной форме решение суда будет изготовлено 23 августа 2017 года.

Судья подпись Николаенко Е.А. 

Согласовано.

Судья: Е.А.Николаенко