47RS0004-01 -2023-000460-63Дело № 2-144/2024 (2- 5825/2023;) 

17 апреля 2024 г. 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Всеволожский городской суд Ленинградской области в составе: председательствующего судьи Сошиной О. В.,

при секретаре Головко А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о обязании произвести государственную регистрацию перехода прав собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к ФИО2, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ просит суд признать предварительный договор купли-продажи квартиры от 20.08.2020 года, заключенный между ФИО1 и ответчиком основным договором купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, признать за ней право собственности на указанную квартиру, обязать Управление Рссреестра совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности, взыскать с ответчика государственную пошлину.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что 20.08.2020 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме, в соответствии с условиями которого, ответчик брал на себя обязательство продать в срок до 31.07.2022 года, а истец купить в тот же срок в собственность квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, за 1 054 000, 00 рублей. В августе 2020 года в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи, истец оплатил полную стоимость квартиры в размере 1 054 000, 00 рублей наличными деньгами, что подтверждается распиской, написанной собственноручно ответчиком. После получения денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры, ответчик передал владение недвижимым имуществом истцу, вручил ключи от дверных замков данного жилого помещения. На протяжении всего времени, с даты оплаты стоимости квартиры и получения ключей, истец владеет и пользуется квартирой, имеет к ней свободный доступ, постоянно проживает в данном жилом помещении, осуществляет текущий ремонт, оплачивает коммунальные платежи. Основной договор между сторонами заключен не был по причине уклонения ответчика от подписания основного договора. Полагает, что истцом соблюдены все условия предварительного договора, существенные условия договора купли-продажи сторонами согласованы, однако основной договор не был заключен по независящим от истца обстоятельствам. Поведение истца свидетельствует о фактическом приобретении права собственности на квартиру. 

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Истец вынуждена обратиться с требованиями в суд.

Истец ФИО3 извещена о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явилась. Направила своего представителя ФИО4, которая в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить. Также дополнительно пояснила, что поскольку ответчик проходил процедуру личного банкротства и ему было важно сохранить единственное жилье, истец пошла ему на встречу и не заключила основной договор своевременно.

Ответчик ФИО2 извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явился. Направил своего представителя ФИО5, который не согласился с заявленными исковыми требованиям по доводам изложенным в письменных возражения.

Третье лиц, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явилось, представителей не направил.

Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, проанализировав и оценив собранные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, учитывая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, с учетом мнения прокурора, приходит к следующему выводу.

В соответствии с положениями ст. ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 20 августа 2020 года между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен в простой письменной форме Предварительный договор купли-продажи квартиры.

Согласно п. 1.1 Предварительного договора Продавец обязуется продать в срок до 31.07.2022 года, а Покупатель обязуется купить в срок до 31.07.2022 года в собственность квартиру, назначение: жилое, общая площадь 29,1 кв. метров, этаж 3, кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>

Пунктом 2 Предварительного договора определены условия договора.

В п. 2.1. Предварительного договора стороны согласовали цену недвижимости.

Согласно содержания п 2.2. Предварительного договора усматривается, что оплата за указанную квартиру в размере 1 054 000, 00 рублей будет произведена наличными денежными средствами, что подтверждается рукописной распиской в течение 3 (трех) рабочих дней после регистрации перехода права собственности на квартиру.

Согласно п. 5.2. договор купли-продажи будет являться актом приема-передачи квартиры.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В силу п. 2 ст. 218 того же Кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

Исходя из положений п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 3,4,5 ст. 429 ГК РФ). В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора, такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела следует, что истец, поддерживая постоянную связь с ответчиком, достоверно зная об отсутствии ответчика по месту регистрации по адресу: 

<

адрес>, в связи с выездом в другой регион, 11.11.2022 года посредством Почты России направил ответчику предложение о заключении основного договора, указав адрес получателя: 

<

адрес>

Указанное обстоятельство по мнению суда не может являться доказательством, что кем-либо из сторон сделки по предварительному договору предъявлялось другой стороне предложение по заключению основного договора купли-продажи. Иных доказательств истцом не представлено.

Таким образом, истцом не представлены доказательства того, что в течение срока действия Предварительного договора он обращался к ответчику с требованиями о понуждении к заключению основного договора, которые могут быть заявлены в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора, либо с иными требованиями.

Согласно абзаца 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Ссылка истца в этой части на возможность признания предварительного договора основным договором купли-продажи основана на неверном толковании норм права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, по договору купли-продажи недвижимости цена недвижимого имущества является существенным условием договора.

В рассматриваемом случае из обстоятельств дела следует, что в предварительном договоре от 20.08.2020 года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, цена продаваемой недвижимости была согласована истцом и ответчиком в размере 1 054 000, 00 рублей.

Вместе с тем, истец в своих письменных объяснениях приводит доводы, что поскольку истец оказывала ответчику значительное содействие в погашении кредитных обязательств перед банком, путем денежных переводов на счет ответчик за период с 05.11. 2019 года по 05.02.2020 года, всего в размере 1 150 000 рублей 00 копеек, то при продаже спорной квартиры истец и ответчик учли рыночную стоимость квартиры на 20.08.2020 года, денежные переводы истца на банковский счет ответчика для досрочного исполнения обязательств по кредитному договору и определили, что цена договора купли-продажи в размере 1 054 000 рублей 00 копеек будет являться справедливой для каждой из сторон.

Предварительный договор купли-продажи заключённый сторонами 20.08.2020 года не содержит условие о вышеуказанном способе определения цены договора сторонами. 

Данные обстоятельства, по мнению суда свидетельствуют об отсутствии в предварительном договоре купли-продажи квартиры от 20.08.2020 года согласованного сторонами условия о цене отчуждаемой недвижимости, что в силу положений ч. 2 п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для признания договора незаключенным.

Из содержания ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему не применимы правила об основаниях недействительности сделок, поскольку такой договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не только не порождает последствий, на которые он был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия в будущем.

Иных доказательств согласования всех существенных условий договора купли-продажи от 20.08.2020 года в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Таким образом, поскольку представленный истцом договор купли-продажи от 20.08.2020 года не отвечает требованиям закона, предъявляемым к такого рода сделкам, оснований для проведения государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости на основании данного договора не имеется.

На основании п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

В п.5.2 предварительного договора содержится условие, что заключение сторонами основного договора купли-продажи будет являться одновременно актом приема-передачи квартиры.

Между тем, материалами дела волеизъявление ответчика на передачу указанной квартиры в собственность истца не подтверждено.

Ссылка истца на оплату коммунальных услуг в спорной квартире, осуществление текущего ремонта, приобретение мебели и предметов интерьера в спорную квартиру, правового значения по существу заявленных исковых требований не имеет, поскольку бремя несения истцом расходов по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, соответствует обязанности, предусмотренной п. 3 ст. 31 ЖК РФ, в соответствии с которым дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи, тем более, что истец до настоящего времени не зарегистрирована в спорной квартире.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № ФИО2 (дата и место рождения: ДД.ММ.ГГГГ, 

<

адрес>, адрес: 

<

адрес> 

<

адрес> ИНН № признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев до 27 января 2022 года. Финансовым управляющим утверждена ФИО6.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2022 г. по делу № № завершена процедура реализации имущества ФИО2. Гражданин ФИО2 освобожден от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных при введении реализации имущества гражданина.

Согласно п.1 ст.213.25. Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с п.п.6, 7 ст.213.25. Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с даты признания гражданина банкротом все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично. Регистрация перехода или обременения прав гражданина на имущество, в том числе на недвижимое имущество и бездокументарные ценные бумаги, осуществляется только на основании заявления финансового управляющего. Поданные до этой даты заявления гражданина не подлежат исполнению. Исполнение третьими лицами обязательств перед гражданином по передаче ему имущества, в том числе по уплате денежных средств, возможно только в отношении финансового управляющего и запрещается в отношении гражданина лично.

Суд обращает внимание, что допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля финансовый управляющий ФИО6, сообщила суду, что на момент предоставления по ее запросу информации об имущественном положении ответчика, истец ФИО1 в своем ответе от 04.01.2022 года указала о принадлежности спорной квартиры ответчику. Каких-либо сведений о том, что между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи от 20.08.2020 года, истец финансовому управляющему не предоставил.

При таких обстоятельствах, суд полагает что в рассматриваемом случае договор купли-продажи спорной квартиры не заключен, поскольку в расписке не указан дата составления расписки, стоимость спорной квартиры, что является существенным условием договора, не представлен суду акт приема-передачи спорного имущества. При этом суд учитывает, что переход права собственности на квартиру к ФИО1 не зарегистрирован. Расписка, представленная в материалы дела, не порождает перехода права собственности ФИО2 на спорную квартиру к ФИО1

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о отказе ФИО1 удовлетворении исковых требований к ФИО2

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 67, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от 20.08.2020 года основным договором купли- продажи, признании права собственности на квартиру, государственной регистрации перехода права собственности, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Всеволожский городской суд Ленинградской области.

Судья

Мотивированное решение суда изготовлено 13.05.2024 г.