16RS0051-01-2020-010397-13

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД 

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН 

Попова ул., д. 4а, г. Казань, Республика Татарстан, 420029, тел. (843) 264-98-00, факс 264-98-94

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Казань

15 сентября 2020 года Дело 2-5445/2020

Советский районный суд г. Казани в составе

председательствующего судьи А.Ф. Гильмутдиновой

при секретаре судебного заседания Н.С. Зариповой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, исполнительному комитету муниципального образования города Казани о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи, признании права собственности на квартиру и долю земельного участка,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, исполнительному комитету муниципального образования города Казани о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи, признании права собственности на квартиру и долю земельного участка.

В обоснование иска указано, что 27 сентября 2011 года между ФИО3 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны обязались заключить основной договор купли-продажи 1/10 доли жилого дома и 1/10 доли земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес изъят>Б.

Стороны оценили стоимость дома и земельного участка в 2 325 000 рублей. Обязательства по уплате истцом выполнены в полном объеме.

Третьи лица по настоящему делу также заключили с ФИО3 предварительный договор. На земельном участке принадлежавшем ФИО3 в 2011 году было завершено строительство многоквартирного жилого дома, площадью 846,1 кв.м, состоящего из 12 квартир, одного подземного этажа и трех наземных этажей. В последующем стало известно, что разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию ФИО3 получены не были.

С целью легализации постройки ФИО3 обращалась в 2014 году в МКУ «Управление архитектуры и градостроительства исполнительного комитета муниципального образования города Казани» с заявлениями о выдаче разрешения на строительство, градостроительного плана земельного участка, представив эскизное предложение строительства четырехэтажного многоквартирного жилого дома. В выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было отказано.

ФИО3 обратилась в Советский районный суд г. Казани о признании права собственности на многоквартирный жилой дом и квартиры в этом доме. В рамках данного дела, исполнительный комитет муниципального образования г. Казани обратился со встречным иском о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой. Решением Советского районного суда г. Казани от 25 октября 2016 года исковые требования удовлетворены частично, за ФИО3 признано право собственности на квартиры, расположенные в многоквартирном жилом доме, в удовлетворении встречных исковых требований было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии Верховного Суда Республики Татарстан от 30 января 2017 года решение Советского районного суда г. Казани от 25 октября 2016 года в части удовлетворения иска ФИО3 о признании право собственности на многоквартирный жилой дом и на квартиры в этом доме отменено и принято новое решение. Исковые требования ФИО3 о признании право собственности на жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес изъят>Б, на земельном участке с кадастровым номером 

<

номер изъят>:153 и на 12 квартир в этом доме оставлено без удовлетворения.

Истец считает, что фактически между ФИО1 и ФИО3 27 сентября 2011 года был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Являясь добросовестным покупателем, истец с октября 2011 года несет бремя содержания приобретенного имущества, оплачивает коммунальные платежи.

В декабре 2019 года стало известно, что ФИО3 умерла, ее единственной наследницей является ФИО2.

На основании изложенного, просит признать предварительный договор купли-продажи от 27 сентября 2011 года, заключенный между ФИО3 и ФИО1 основным договором купли-продажи 1/10 доли жилого дома и 1/10 доли земельного участка (

<

номер изъят>:153), расположенного по адресу: 

<

адрес изъят>Б.

Признать за ФИО1 право собственности на 

<

адрес изъят>, расположенную в многоквартирном 

<

адрес изъят>Б по 

<

адрес изъят> и 1/10 доли земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят>:506, расположенного по адресу: 

<

адрес изъят>Б.

В судебное заседание истец ФИО1, ее представитель ФИО4 явились, требования поддержали, просили удовлетворить.

Ответчик ФИО2, представитель исполнительного комитета муниципального образования г. Казани в судебное заседание не явились, не сообщив при этом об уважительных причинах своей неявки, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили, в связи с чем, суд, с учетом мнения представителя истца, определил рассмотреть дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства в соответствии со статьями 233-234 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. 

Третьи лица ФИО5, ФИО6 в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, просили удовлетворить.

Заслушав лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 46 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 октября 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Судом установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежал земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес изъят>Б, с кадастровым номером 

<

номер изъят>:506. 

Указанный земельный участок образован в результате заключения соглашения о перераспределении земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят>:153, от 10 августа 2015 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости видом разрешенного использования земельного участка является многоквартирные жилые дома в 3-5 этажей.

На данном земельном участке ФИО3 возведен многоквартирный жилой дом общей площадью 967,6 кв.м.

В связи с тем, что на строительство данного объекта не было получено разрешение в установленном законом порядке и самовольного характера строительства, ФИО3 обращалась с иском о признании права собственности на квартиры в 

<

адрес изъят>Б по 

<

адрес изъят>, а также о внесении актуальных изменений относительно назначения жилого дома, поскольку объект поставлен на кадастровый учет как объект индивидуального жилищного строительства. В ходе рассмотрения этого дела исполнительный комитет муниципального образования города Казани обратился с встречным иском к ФИО3 о признании объекта капитального строительства самовольным строением и его сносе.

Решением Советского районного суда г. Казани от 25 октября 2016 года (в редакции определения от 28 ноября 2016 года) иск ФИО3 удовлетворен частично; за ней признано право собственности на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес изъят>Б, общей площадью квартир 945,7 кв.м, в том числе на 12 находящихся в указанном жилом доме квартир.

ФИО3 в удовлетворении исковых требований в части внесения сведений в ГКН о многоквартирном жилом доме, а также ИК МО г. Казани в удовлетворении встречного иска к ФИО3 о признании объекта капитального строительства самовольным строением и его сносе отказано.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Татарстан от 30 января 2017 года данное решение в части удовлетворения иска ФИО3 о признании права собственности на многоквартирный жилой дом и на квартиры в этом доме отменено, в этой части принято новое решение об отказе в иске. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что доказательств осуществления проектирования спорного объекта недвижимости, получения заключений уполномоченных органов по проекту, а также доказательств своевременного – до начала строительства, обращения за получением необходимых разрешений и согласований в компетентный орган местного самоуправления материалы дела не содержат; ФИО3 не предпринимала достаточных и необходимых мер для легализации спорного объекта недвижимости и не доказала соблюдение установленного законом порядка строительства и порядка получения соответствующего разрешения на строительство.

Кроме этого суд апелляционной инстанции указал, что ООО «Центр экспертизы недвижимости» и эксперт ФИО7, подготовившие экспертное заключение 

<

номер изъят>-Э/2016 на основании определения суда, не являются лицами, аттестованными для проведения экспертизы проектной документации, которая, к тому же, не проводилась ввиду отсутствия такой документации. Заключение эксперта о соответствии спорного строения требованиям ГОСТ 31937-2011 не указывает на соответствие этого строения строительным нормам и правилам, применяемым при строительстве многоквартирных жилых домов. 

Также суд апелляционный инстанции указал, что лица, в фактическом владении которых находятся спорные квартиры и которые претендуют на приобретение их в собственность, не лишены возможности обратиться в суд с самостоятельными исками в защиту своих прав. ФИО3 представителем этих лиц не является, документов о наличии у неё соответствующих полномочий в деле не имеется. Следовательно, обращаясь в суд с настоящим иском она действовала исключительно в своих интересах, как застройщик самовольно возведённого объекта недвижимости.

Как установлено в ходе рассмотрения настоящего дела, ФИО3 умерла 12 февраля 2019 года. Наследником ФИО3 и собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят>:506, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес изъят>Б является ФИО2, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону.

В связи со смертью лица, осуществившего строительство многоквартирного дома у истца отсутствует возможность получить правоустанавливающие документы на самовольно возведенный этим лицом объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, вытекающие из градостроительной деятельности, и отношения по использованию земель.

Суд исходит из того, что возможность сохранения и эксплуатации самовольной постройки в отсутствие разрешения на строительство связывается с соблюдением предельных параметров разрешенного строительства, параметров безопасности строения.

Градостроительным уставом г. Казани, утвержденным Решением Казанского Совета народных депутатов от 22 апреля 2004 года №51-19, определены виды разрешенного использования недвижимости, предельные значения параметров земельных участков и разрешенного строительства в различных зонах (статья 60).

В силу части 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты, устанавливающие в том числе предельные параметры разрешенного строительства, обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

По гражданскому делу 

<

номер изъят> по иску ФИО8 к ФИО3, исполнительному комитету муниципального образования г. Казани о признании права собственности на квартиры в этом же многоквартирном доме, была проведена судебная экспертиза. При этом экспертом было проведено исследование всего многоквартирного дома на предмет наличия нарушений строительных, градостроительных норм и правил и возможности эксплуатации здания. 

Согласно заключению эксперта ООО «Идея» нарушений строительных, градостроительных норм и правил при возведении жилого дома по 

<

адрес изъят>Б 

<

адрес изъят> на момент проведения обследования не выявлено. Сохранение и эксплуатация жилого дома в существующих на 28 июня 2016 года несущих и ограждающих конструкциях угрозы жизни и здоровью граждан не создает.

Спорный жилой дом возведен в границах земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят>:506, видом разрешенного использования которого является многоквартирные жилые дома в 3-5 этажей, что соответствует исследуемому объекту.

Экспертом исследованы: конструкции фундамента, проведены лабораторные исследования с целью определения физико-механических характеристик грунтов в основании фундамента; стены здания с определением характеристик прочности конструкционных материалов; перекрытия здания с расчетом нагрузки для междуэтажных перекрытий; лестницы здания; крыша здания с расчетом несущей способности конструкции крыши; балконы здания с расчетом несущей способности балок наружного балкона. По результатам исследований и расчётов эксперт пришел к выводу о том, что указанные элементы здания находятся в нормативном техническом состоянии. 

Также экспертом установлено, что исходя из площади земельного участка и параметров здания, при возведении данного объекта выдержаны требования относительно коэффициента застройки участка (50%) и высоты здания.

Согласно выводам эксперта, класс функциональной пожарной опасности исследуемого объекта – Ф1.3 «Многоквартирные жилые дома»; степень огнестойкости здания – II; класс конструктивной пожарной опасности – С0. При этом застройка смежных участков выполнена аналогичными строениями. Исходя из этого эксперт пришел к выводу о том, что минимальное расстояние между зданиями в данном случае исходя из требований СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты» должно быть более 6 метров. При этом фактическое расстояние между зданиями значительно превышает данное значение. 

Заключение эксперта ООО «Идея» соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответы на поставленные судом вопросы являются ясными, не допускают неоднозначного толкования и не вводят в заблуждение.

Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз образование, квалификацию, специальности, стаж работы.

При проведении экспертного исследования эксперт проанализировал и сопоставил все имеющиеся исходные данные, произвел натурный осмотр объекта исследования; привел расчеты в обоснование своих выводов.

Оценив заключение эксперта ООО «Идея» по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает его в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по настоящему делу. 

С учетом указанного суд приходит к выводу о том, что спорный объект недвижимости соответствует строительным, пожарным нормам и правилам, не создает угрозу для жизни и здоровья как проживающих в нем лиц, так и для окружающих, соответствует виду разрешения использования земельного участка.

При таких условиях требование истца о признании права собственности на 

<

адрес изъят> жилом доме по адресу: 

<

адрес изъят>Б подлежит удовлетворению.

При определении площади данной квартиры суд исходит из технического паспорта квартиры по состоянию на 17 марта 2016 года, согласно которому площадь данной квартиры по Жилищному кодексу Российской Федерации составляет 96,4 кв.м, по СНиП – 98,8кв.м.

В части требований о признании права собственности на долю земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят>:506 суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, у собственника помещения в многоквартирном доме право долевой собственности в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, возникает в силу закона.

Жилой 

<

адрес изъят> Б по 

<

адрес изъят> расположен на земельном участке с кадастровым номером 16:50:150110:506, который согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости принадлежит на праве собственности ФИО2.

Поскольку судом принимается решение о признании за истцом права собственности на квартиру в этом доме, требование истца признании права собственности на долю земельного участка не противоречит закону.

Определяя долю истца на земельный участок, суд исходит из следующего.

Жилой 

<

адрес изъят> Б по 

<

адрес изъят> состоит из 12 квартир. 

С учетом размера общей площади всех квартир, площади каждой квартиры, доля в праве общей собственности на общее имущество указанного многоквартирного дома, в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, распределяются в следующем размере:

Номер квартиры 

Общая площадь квартиры по данным технического паспорта 

Общая площадь всех квартир 

размер доли в праве общей собственности на общее имуществопропорционально размеру общей площади жилого помещения 

размер доли в праве общей собственности на земельный участок 

1 

94,4 кв.м 

967,6 кв.м 

9,7% 

97/1000 

2 

92,3 кв.м 

9,5% 

19/200 

3 

49,3 кв.м 

5,1% 

51/200 

4 

50,8 кв.м 

5,3% 

53/1000 

5 

93,4 кв.м 

9,6% 

12/125 

6 

95 кв.м 

9,8% 

49/500 

7 

49,8 кв.м 

5,2% 

13/250 

8 

50,6 кв.м 

5,2% 

13/250 

9 

94,7 кв.м 

9,8% 

49/500 

10 

98,4 кв.м 

10,2% 

51/500 

11 

98,8 кв.м 

10,2% 

51/500 

12 

100,1 кв.м 

10,4% 

13/125 

Таким образом, за истцом подлежит признанию право собственности на 51/500 долей земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят>:506 с прекращением прав собственности ФИО2 на указанные доли.

В силу положений статей 35, 55, 56, 57, 67, 131, части 2 статьи 195 и части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям с учётом исследованных в судебном заседании доказательств и заявленных в ходе рассмотрения дела доводов и ходатайств. При этом выбор способа защиты, предусмотренного статей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является субъективным правом истца и не может оспариваться ни судом, ни иными участниками судебного разбирательства. Однако если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.

Основанием для обращения с настоящим иском является то обстоятельство, что регистрация права собственности на спорный объект во внесудебном порядке невозможна ввиду неполучения разрешения на строительства и, следовательно, самовольного характера строительства. При этом многоквартирный дом, в составе которого находится спорная квартира, возведен на земельный участке, принадлежащем лицу, осуществившем строительство (ФИО3) на праве собственности, ею предпринимались меры по легализации строения, сохранение и эксплуатация объекта возможны, так как сам объект обязательным нормативным требованиям в области строительства соответствует, его эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В этой связи суд отмечает, что в данном случае права истца подлежат защите путем признания права собственности на спорные объекты, поскольку исходя из указанных обстоятельств лишь факт признания предварительного договора основным договором не будет являться основанием для признания за истцом права собственности на спорные объекты.

Учитывая, что судом принимается решение о признании за истцом права собственности на спорную квартиру и долю земельного участка, пропорционально размеру общей площади данной квартиры, суд отказывает в удовлетворении иска в части требования о признании предварительного договора купли-продажи квартиры (строительный 

<

номер изъят>) и 1/10 доли земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят>:153 по адресу: 

<

адрес изъят>Б от 26 июля 2011 года.

Руководствуясь статьями 194, 198, 199, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, исполнительному комитету муниципального образования города Казани о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи, признании права собственности на квартиру и долю земельного участка, удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 право собственности на 

<

адрес изъят>, общей площадью 96,4 кв.м по ЖК РФ, (по СНиП 98,8кв.м), расположенную по адресу: 

<

адрес изъят>Б, и 51/500 долю земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят>:506.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО1, отказать. 

Решение суда является основанием для прекращения права собственности ФИО2 на 51/500 долю земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят>:506 и регистрации за ФИО1 права собственности на 

<

адрес изъят>, расположенную по адресу: 

<

адрес изъят>Б, и 51/500 долю земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят>:506.

Ответчик вправе подать в Советский районный суд г. Казани заявление об отмене заочного решения в течение в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд г. Казани в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд г. Казани в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Советского 

районного суда города Казани /подпись/ А.Ф. Гильмутдинова

Копия верна.

Судья А.Ф. Гильмутдинова 

Мотивированное заочное решение составлено 22 сентября 2020 года.

Судья А.Ф. Гильмутдинова