Решение

 в окончательной форме

изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Дело № 2-575/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

р.п. Некрасовское Ярославская область «19» ноября 2024 года 

Некрасовский районный суд Ярославской области в составе председательствующего судьи Захариковой Е.Е., при секретаре Воробьевой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Заводевко Марку Бесикиевичу, ФИО2, ФИО3, конкурсному управляющему ФИО4 о признании договоров купли-продажи незаключенными, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском (с учетом уточнений) к ФИО5, ФИО2, ФИО3, конкурсному управляющему ФИО4 о признании незаключенным договор купли-продажи жилого дома, с кадастровым номером № по адресу 

<

адрес> между 

<

данные изъяты>» в лице конкурсного управляющего и ФИО3 и применении последствия недействительности сделки, признании незаключенным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № по адресу 

<

адрес> 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ решением Некрасовского районного суда 

<

адрес> по иску ФИО2 к ФИО1, ФИО6, ФИО7, ФИО8, исковые требования истца удовлетворения, ответчики выселены из занимаемого жилого помещения со снятием с регистрационного учета. Из данного решения стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 по договору купли-продажи продал ФИО2 жилой дом по адресу: 

<

адрес>, в котором истец зарегистрирован и проживает вместе со своей семьей. ФИО1 был вселен в спорное жилое помещение вместе с семьей в ДД.ММ.ГГГГ бывшим собственником жилого дома 

<

данные изъяты>». В оспариваемых договорах не указана информация о зарегистрированных в доме лицах, что является существенным нарушением при заключении договора, и свидетельствует о его незаключённости. В ходе процедуры банкротства конкурсный управляющий, располагая сведениями о наличии зарегистрированных в жилом доме физических лиц, обязан был привлечь их к участию в деле, известив их о наличии процедуры банкротства. Будучи извещенными, Б-вы могли воспользоваться своими правами на выкуп реализуемого в ходе банкротства имущества. 

Ответчики ФИО3, конкурсный управляющий ФИО4, ФИО9, ФИО2 и третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. 

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных выше лиц.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО14 поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, пояснил, что ФИО1 проживает в спорном жилом доме с ДД.ММ.ГГГГ и имеет постоянную регистрацию и был вселен еще первоначальным собственником сельхоз предприятием. В дальнейшем, когда данное имущество приобрело 

<

данные изъяты>» ФИО11 продолжал проживать в данном доме фактически воспринимая себя, как собственника данного дома. ФИО1 выполнил реконструкцию данного дома и фактически до сегодняшнего дня он в данном доме зарегистрирован и проживает. В начале ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 получил информацию о том, что ФИО3 стал собственником жилого 

<

адрес> по 

<

адрес> и обратился в суд с исковым заявлением о выселении. По факту они осенью узнали о том, что на основании решения Некрасовского районного суда Б-вы подлежат выселению и снятию с регистрационного учета из данного дома. С состоявшимися сделками не согласны, начиная со сделки по продаже имущества должника, потому что Б-вы к рассмотрению процедуры банкротства, рассмотрению вопроса о реализации имущества должника не привлекались, тем самым они были лишены права на судебную защиту и они не смогли воспользоваться своим правом, в том числе поучаствовать в торгах и приобрести данное имущество, которое было приобретено ФИО3 за 70 000 рублей. В случае признания сделки незаключенной между 

<

данные изъяты>» и ФИО3, необходимо применить последствия двусторонней реституции, то есть стороны должны быть приведены в первоначальное состояние, соответственно у них возникают правовые последствия для всех последующих сделок. Соответственно все последующие сделки должны быть признаны недействительными и стороны должны быть приведены в первоначальное состояние.

Истец ФИО1 в судебном заседании пояснил, что когда он получил письмо о том, что их выселяют, он позвонил ФИО3, рассказал, что там проживает, делал ремонт в доме. ФИО3 назначил сумму для продажи дома в 600 000 рублей. Он передал ФИО3 150 000 рублей до рассмотрения заявления о выселении. После этого он подготовил договор купли-продажи на него, но поскольку на тот момент у него (ФИО11) были проблемы, он попросил оформить договор на ФИО2, с которой проживал совместно. ФИО3 расписки не брал, деньги все оплачивал по договору он (ФИО11), денег ФИО2 не давала. Сначала он отдал ФИО3 150 000 рублей, потом в МФЦ 350 000 рублей и 100 000 рублей в рассрочку на две недели до ДД.ММ.ГГГГ. С ФИО2 договаривались устно, что когда он ее попросит, она переведет это имущество на него, но она категорически отказалась и начала писать исковые заявления, обращаться в 

<

данные изъяты>, в прокуратуру, что он её не пускает в дом, угрожает. Потом ФИО2 перевела дом на своего сына, оформила дарственную.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2 исковые требования не признала, пояснила, что в данный момент доступ в дом, который принадлежит ей, ограничен. Вещи из дома были вынесены и оставлены у дома, замок дома поменян и она не может в него попасть. С ФИО11 она знакома с ДД.ММ.ГГГГ, он предложил купить дом, так как на себя оформлять дом он не хотел. Этот дом она купила у ФИО3 и вложила свои денежные средства и в результате получилось, что она ничего не имеет, даже в него зайти ей не дают. ФИО11 попросил её купить дом у ФИО3, потому что он в этом доме жил, а потом у них обанкротился колхоз и за полтора года он не выкупил дом. Когда она признавала ФИО11 утратившим право пользования жилым домом, он в данном доме не жил, он жил у неё в Карачихе, и его родственники там не проживали, там никогда и никого не было, жену его тоже никогда не видела. С момента покупки данного дома ФИО11 в нем не проживал, а августе ДД.ММ.ГГГГ она подарила дом своему несовершеннолетнему сыну. В общей сложности она заплатила за дом 600 000 рублей, землю под домом купила и оформила, в доме прописано четыре человека и она за все платит, предлагала ФИО11 выкупить этот дом у неё.

Из письменных пояснений ответчика ФИО3 следует, что ФИО1 просил продать ему дом, договорились о стоимости 600 000 руб. В счет оплаты по договору ФИО1 первоначально передал 150 000 руб., впоследствии попросил договор купли-продажи оформить на ФИО2 После сдачи договора на регистрацию им были оплачены денежные средства вы размере 450 000 руб. 

Выслушав доводы сторон, представителя истца, исследовав письменные материалы дела, оценив все в совокупности, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению. 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты>» в лице директора ФИО10, именуемого в дальнейшем «собственник», с одной стороны и ФИО1, именуемый в дальнейшем «наниматель», с другой стороны заключили договор предоставления жилого помещения в безвозмездное пользование бессрочно в отношении жилого помещения – одноэтажный жилой дом общей площадью 60,1 кв.м, расположенный в 

<

адрес>, для проживания с семьей в составе 5 человек. 

В соответствии с п.5 договора наниматель ФИО1 вправе оформить право собственности на предоставленное жилое помещение не ранее, чем через десять лет после заключения договора. 

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ состояние жилого помещения удовлетворяет нанимателя.

Из материалов дела правоустанавливающих документов на спорный жилой дом следует, что следует, что 

<

данные изъяты>» приобрело указанный жилой дом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у 

<

данные изъяты>», при заключении договора в регистрирующий орган представлена справка о зарегистрированных и постоянно проживающих в нем лицах: ФИО1, ФИО7, ФИО12, ФИО13, ФИО6

ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты>» и ФИО3 заключили договор купли-продажи жилого дома 

<

адрес> по результатам торгов, проведенных в форме аукциона в электронной форме.

Основания и последствия признания торгов недействительными определены ст. 449 ГК РФ.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Доказательств того, что был нарушен порядок и процедура проведения торгов, истцом не представлено. 

Исходя из разъяснений, изложенных в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Исходя из имеющихся материалов нарушений, допущенных организатором публичных торгов, не усматривается. 

Доводы представителя истца о том, что ФИО1 не знал о продаже жилого дома, так как не был указан в договоре купли-продажи недвижимости как лицо зарегистрированное в данном жилом доме, не могут быть приняты судом, поскольку процедура торгов является публичной, сведения об их проведении были опубликованы организатором торгов, препятствий для участия в торгах ФИО1 не чинились. 

В соответствии п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывающий специфику имущественных отношений в жилищной сфере, направлен на обеспечение стабильности жилищных и имущественных отношений, а также на защиту законных интересов покупателя жилого помещения и лиц, сохраняющих право пользования этим помещением (постановление от ДД.ММ.ГГГГ N 5-П; определения от ДД.ММ.ГГГГ N 1656-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 1523-О и др.).

Существенный характер данного условия предопределяет необходимость его согласования сторонами договора купли-продажи жилого помещения: по общему правилу п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц; неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар, включая лиц, проживающих в жилом помещении.

Таким образом, требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, направлено на защиту прав покупателя. 

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Из приведенных положений закона следует, что по общему правилу сделка, не соответствующая требованиям закона, является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ), а ничтожной такая сделка является тогда, когда она посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (п. 2 указанной статьи).

Согласно разъяснений, изложенных в п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно абзацу первому п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Из разъяснений, содержащихся в п. 80 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что по смыслу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса, Истец, обращаясь в суд с защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком. 

Права истца ФИО1, не являющегося стороной сделки, но имеющего притязания на покупку спорного жилого помещения не могут быть защищены путем признания сделок купли-продажи недействительными. 

Кроме того, в договоре купли-продажи, заключенном между ФИО3 и ФИО2 указан перечень лиц, зарегистрированных и проживающих в жилом помещении, что свидетельствует о соблюдении прав истца и членов его семьи при заключении договора. 

Кроме того, ответчиком ФИО2 представлены доказательства того, что она лично произвела оплату за покупку жилого дома и неотделимых улучшений, что подтверждается расписками ФИО3, оплата по договору произведена в полном объеме. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приобрела по договору купли-продажи у Некрасовского муниципального района 

<

адрес> земельный участок площадью 419 кв.м. по адресу: 

<

адрес> для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок). 

ФИО1 предпринимались попытки признания права собственности на спорное недвижимое имущество. 

ДД.ММ.ГГГГ решением Некрасовского районного суда 

<

адрес> исковые требования ФИО1 о признании права собственности на жилой дом находящийся по адресу: 

<

адрес>, удовлетворены в полном объеме, отменен запрет на совершение регистрационных действий в отношении данного жилого дома. 

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Некрасовского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено, в удовлетворении исковых требований ФИО1 к 

<

данные изъяты>» о признании права собственности на жилой дом отказано. 

Исходя из вышеизложенного преимущественного права покупки жилого помещения у истца не имеется. 

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником жилого помещения по адресу: 

<

адрес> настоящее время является ФИО9, которому данный жилом дом и земельный участок при доме подарила мать ФИО2

Оснований для признания договор дарения недействительным не имеется. 

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт №) к Заводевко Марку Бесикиевичу (паспорт №), ФИО2 (паспорт №), ФИО3 (паспорт №), конкурсному управляющему ФИО4 (№) отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Некрасовский районный суд Ярославской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Е. Захарикова