Председательствующий: Шакуова Р.И. Дело № 33-7644/2025

№ 2-2239/2025

55RS0005-01-2025-002702-03

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Омск

24 декабря 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Чернышевой И.В.,

судей Григорец Т.К., Лозовой Ж.А.,

при секретаре Комкове И.А.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ФИО1 ФИО2 на решение Первомайского районного суда города Омска от 6 октября 2025 года по исковому заявлению АО «Альфа-Банк» к ФИО3, ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

Заслушав доклад судьи Лозовой Ж.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

АО «Альфа-Банк» обратилось с исковым заявлением, указав, что между ним и заёмщиком ФИО3 заключён кредитный договор от 27.09.2023 № 

<

...> на приобретение квартиры по адресу: 

<

...>, по условиям которого заёмщику предоставлен кредит в размере 5263500 руб. сроком на 120 месяцев под 17,70% годовых. Обеспечением исполнения обязательства заёмщика по кредитному договору является ипотека в силу закона, при этом ФИО1 является залогодателем. Заёмщик длительное время не исполняла договорные обязательства, в связи с чем по состоянию на 25.04.2025 образовалась задолженность в размере 5701833,67 руб., из которых 5140085,51 руб. – просроченный основной долг, 525569,25 руб. – начисленные проценты, 36178,91 руб. – штрафы и неустойки. Согласно отчету об оценке от 23.01.2025 № 

<

...> стоимость квартиры составила 13876351 руб. Просил взыскать с ФИО3 задолженность по кредитному договору от 27.09.2023 № 

<

...> в размере 5701833,67 руб., обратить взыскание на предмет залога - квартиру, общей площадью 125,8 кв.м, расположенную по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 

<

...>, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 11101080,80 руб.; взыскать солидарно с ФИО3, ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 63912,84 руб.

В судебное заседание представитель истца не явился, извещён надлежащим образом.

Ответчики ФИО3, ФИО1 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО1 ФИО2, действующая по доверенности, в судебном заседании не оспаривала факт задолженности и сумму задолженности, не соглашаясь с рыночной стоимостью имущества.

Судом постановлено обжалуемое решение от 06.10.2025, которым требования истца удовлетворены в полном объёме. С ФИО3 в пользу АО «Альфа-Банк» взыскана задолженность по кредитному договору от 27.09.2023 № 

<

...> в размере 5701833,67 руб. С обоих ответчиков в пользу АО «Альфа-Банк» взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 31956,42 руб. с каждой. Также обращено взыскание на предмет залога - квартиру, общей площадью 125,8 кв.м, расположенную по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 

<

...>, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 13532000 руб.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО1 ФИО2 просит изменить решение суда в части стоимости заложенного имущества, установив её в размере 14400933,60 руб., что составляет 80% от стоимости квартиры, указанной в сравнительном анализе стоимости одного квадратного метра от ООО «

<

...>». Полагает, что суд безосновательно и немотивированно отказал в назначении повторной экспертизы по делу, а представленный сравнительный анализ указывает на несоответствие выводов заключения судебной экспертизы действительной стоимости квартиры.

Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика ФИО1 ФИО2, полагавшую, что решение суда подлежит изменению в обжалуемой части, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 27.09.2023 между АО «Альфа-Банк» и ФИО3 заключён кредитный договор № 

<

...> на сумму 5263500 руб. сроком на 120 месяцев под 17,7% годовых, ежемесячный платеж – 94411,34 руб. (л.д. 13-14).

Согласно п. 11 обеспечением исполнения обязательств заёмщика по договору кредита является залог предмета ипотеки (залога), идентифицированного в строке «Идентификация предмета залога» п. 19 настоящих индивидуальных условий по договору об ипотеке.

Пунктом 13 кредитного договора предусмотрено, что за нарушение обязательств по погашению основного долга и/или уплате процентов банк вправе потребовать оплаты заемщиком неустойки в размере 0,06% от суммы просроченного платежа за каждый день нарушения обязательств.

Обязательства по кредитному договору банк исполнил, предоставив кредитные средства, что подтверждается выпиской по счёту (л.д. 8-12).

Также 27.09.2023 между АО «Альфа-Банк» и ФИО1 заключён договор об ипотеке № 

<

...> (л.д. 16-17). Залогодателем является ФИО1, предметом залога является квартира по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 

<

...>.

Согласно выписке из ЕГРН собственником квартиры по адресу: 

<

...>, общей площадью 125,8 кв.м. является ФИО1, 28.09.2023 зарегистрировано ограничение в виде ипотеки в пользу АО «Альфа-Банк» (л.д.64-66).

Заёмщик, который обязан был производить погашение кредита и процентов ежемесячно в соответствии с графиком осуществления платежей, нарушил график платежей и условия договора; последний платеж произведён в июне 2024 года (л.д. 12).

В связи с ненадлежащим исполнением принятых обязательств по состоянию на 25.04.2025 у ответчика ФИО3 перед банком образовалась задолженность в сумме 5701833,67 руб., из которых 5140085,51 руб. – просроченный основной долг, 525569,25 руб. – начисленные проценты, 36178,91 руб. – штрафы и неустойки.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца суд с настоящими требованиями.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции судом по ходатайству представителя ответчика ФИО1 назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорной квартиры.

Согласно заключению эксперта ООО «

<

...>» от 03.09.2025 № 

<

...> рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером 

<

...> по адресу: 

<

...> составляет 16915000 руб. (л.д.92-118).

Установив указанные обстоятельства и удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что доказательств, опровергающих заявленные истцом суммы задолженности, подтверждающих факт возврата суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование суммой кредита в полном объёме, ответчиками не представлено, доводы истца о ненадлежащем исполнении ответчиком обязанности по возврату кредита являются обоснованными. Также, установив ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства, суд пришёл к выводу об обоснованности требований кредитора об обращении взыскания на заложенное имущество, установив его начальную продажную стоимость, исходя из заключения судебной экспертизы.

Решение суда в части взыскания задолженности по кредиту с ФИО3 в размере 5701833,67 руб., а также в части взыскания судебных расходов, сторонами по делу не оспаривается, правильность установления указанных обстоятельств в апелляционной жалобе под сомнение не ставится, поэтому в соответствии с п. 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» судебная коллегия их проверку не осуществляет.

Доводы апеллянта сводятся к несогласию с размером установленной начальной продажной цены на заложенное имущество - квартиру, общей площадью 125,8 кв.м, расположенную по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 

<

...>.

Судебная коллегия, проверяя доводы жалобы в указанной части, приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё.

В силу п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заёмщику) деньги или другие вещи, определённые родовыми признаками, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

На основании п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заёмщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определённых договором.

Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ заёмщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Положениями ст. 337 ГК РФ определено, что если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объёме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причинённых просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества названных в ст.ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке) принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нём начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчёта оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определённой в отчете оценщика.

Как следует из материалов дела, для определения стоимости заложенного имущества в ходе рассмотрения дела по ходатайству ответной стороны назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «

<

...>» от 03.09.2025 № 

<

...> рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером 

<

...> по адресу: 

<

...> составляет 16915000 руб., в связи с чем судом определена начальная продажная стоимость указанной квартиры в размере 13532000 руб., что составляет 80% от её рыночной стоимости.

Не соглашаясь с представленным заключение эксперта, представитель ответчика заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, в качестве основания представляя сравнительный анализ стоимости спорной квартиры, подготовленный ООО «

<

...>» 03.10.2025.

Не находя оснований для изменения судебного акта в части рыночной стоимости залогового имущества, судебная коллегия отмечает следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

По смыслу положений ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем законодателем в ст. 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях ч. 3 ст. 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Статьёй 87 ГПК РФ предусмотрено, что в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив её проведение тому же или другому эксперту (ч. 1).

В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам (ч. 2).

Учитывая изложенные нормы правового регулирования, судебная коллегия соглашается с мнением районного суда, который правомерно не усмотрел оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы ООО «

<

...>», проведённой на основании совокупности документов, имеющихся в материалах дела. Экспертом не только изучен рынок недвижимости, но и лично осмотрена спорная квартира в присутствии представителя ответчика. Эксперт предупреждён об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, обладает необходимым образованием, квалификацией и стажем работы, его выводы подробно аргументированы и подтверждены.

Суд апелляционной инстанции критически относится к представленному ответной стороной сравнительному анализу стоимости спорной квартиры, подготовленному ООО «

<

...>» 03.10.2025, который, по её мнению, обосновывает неправильность выводов судебного эксперта.

Так, в указанном сравнительном анализе отсутствуют сведения о лице, которое производило исследование рынка квартир в г. Омске (эксперт по недвижимости 

<

...> или директор ООО «

<

...>» 

<

...>), а потому неизвестно, имеет ли такой специалист необходимые навыки для проведения подобного рода исследования.

Суду апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО2 пояснила, что специалист, проводивший сравнительный анализ, в отличие от судебного эксперта, квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>, лично не осматривал.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы о необоснованном отказе в назначении повторной экспертизы не могут быть приняты во внимание как основание для отмены судебного постановления. Несогласие стороны с результатом проведённой судебной экспертизы само по себе не свидетельствует о его недостоверности и не влечёт необходимости в проведении повторной либо дополнительной экспертизы.

Судебная коллегия также отмечает, что начальная продажная цена не является той ценой, по которой будет отчуждено имущество, определяется по результатам торговой процедуры и может кратно возрасти в процессе реализации имущества в зависимости от условий конкурентного рынка.

Установление начальной продажной цены обеспечивает условия для торгов и только в ходе самих торгов будет выявлена реальная рыночная стоимость имущества в зависимости от спроса. Более того, завышение начальной продажной стоимости заложенного имущества повышает риск объявления торгов несостоявшимися и увеличение сроков реализации имущества, что может привести к нарушению прав взыскателя.

При таких обстоятельствах приведённые в апелляционной жалобе доводы сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат указания на обстоятельства и факты, которые не были проверены или учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения решения по существу спора, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы районного суда, фактически основаны на ошибочном толковании норм права, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения, при рассмотрении дела судом первой инстанции также допущено не было.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Первомайского районного суда города Омска от 6 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Первомайский районный суд города Омска в срок, не превышающий трёх месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29.12.2025.