31RS0021-01-2025-000279-40 № 2-314/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Старый Оскол 18 августа 2025 года

Старооскольский районный суд Белгородской области в составе председательствующего судьи Ананьева Р.И.,

при секретаре Хлебниковой В.В.,

в отсутствие истца ФИО1, третьего лица ФИО8, 

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО3 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на три года), ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании иск ФИО1 к ФИО4 о взыскании суммы задатка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просил взыскать с ФИО4 задаток, уплаченный за жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в двойном размере в сумме 60 000 рублей. В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что 17.02.2024 между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи дома, принадлежащего ответчику, по указанному адресу, стоимостью 6 000 000 руб. В обеспечение дальнейшего исполнения сторонами обязательств, покупатель ФИО1 (истец) передал продавцу ФИО4 (ответчик) задаток в сумме 30 000 руб., в соответствии с договором о задатке. Согласно возникшей между ФИО1 и ФИО4 устной договоренности, последняя обязалась сообщить ФИО1 о своей готовности к заключению основного договора купли-продажи дома. Ответчик ФИО4 не сообщила указанную информацию ФИО1 в телефонном общении и переписке в мессенджере, затем стала уклоняться от общения с ним. 16.02.2025 истец направил ответчику письменное предложение о заключении договора купли-продажи дома, в случае отказа просил вернуть задаток в двойном размере.

ФИО1 в судебное заседание не явился, своевременно и надлежащим образом извещен о дате и месте судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщил, обеспечил участие представителя. Ходатайств об отложении судебного заседания не поступило.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 поддержала заявленные требования по изложенным в иске основаниям.

Ответчик ФИО4 возражала против удовлетворения исковых требований, в своих объяснениях в судебном заседании и в представленной письменной позиции ссылалась на то, что договор купли продажи дома не был заключен по вине истца, у которого не было денег на покупку дома. Подтвердила, что между ней и ФИО1 не заключался письменный договор о задатке (кроме расписки), в простой письменной форме либо в письменной, нотариально удостоверенной форме не заключался предварительный договор купли-продажи жилого дома, также не заключался и основной договор, соответственно. Указанный дом находился в ее собственности, был приобретен в период брака с ФИО8, продавала его через риелтора; в январе 2024 дом осмотрен ФИО1, изъявившим желание его приобрести за 6 000 000 руб. с необходимым ему временем для продажи своей квартиры и получения денег для покупки этого дома в срок не более 2-х месяцев. Продажу дома она согласовала с бывшим супругом ФИО8, поскольку они прекращали отношения и намеревались без суда разделить имущество, деньги от продажи дома поделить по полам. 17.02.2024 стороны встретились в офисе у нотариуса для заключения предварительного договора, где присутствовал и ФИО8 для оформления согласия на сделку, также была ее сестра ФИО5; в коридоре офиса ФИО1 передал ФИО4 - 30 000 руб., она написала расписку о получении задатка за продаваемый ею дом, в соответствии с договором о задатке. После общения с нотариусом, ФИО1 отказался составлять и оформлять какие-либо документы, в том числе отдельный письменный договор о задатке, письменный предварительный договор купли-продажи дома и т.д.; стороны в устной форме подтвердили свою ранее достигнутую устную договоренность, что ФИО1 в будущем купит у нее дом за 6 000 000 руб., ФИО4 ждет 2 месяца, пока у него появятся деньги от продажи квартиры. Не достигнув более никакой конкретики, они разошлись и более не встречались, письменных документов не оформляли, расписка о получении денег осталась у ФИО1 08.04.2024 стороны созванивались по телефону, ФИО1 пояснил, что не продал квартиру, денег на покупку у ФИО4 дома – у него нет. ФИО4 согласилась ждать еще 2 месяца, была заинтересована в скорейшей продаже дома, из-за семейных обстоятельств и желания раздела имущества супругов, хотела на вырученные деньги купить себе отдельное жилье, понесла убытки. В июле 2024 стороны также созванивались, у ФИО1 не было денег на покупку дома, 24.07.2024 последний созванивался с ее дочерью, подтвердил, что не продал квартиру и у него нет денег на покупку дома. Прождав вместо двух месяцев более полугода, ФИО4 произвела раздел с ФИО8 совместного имущества супругов, привлекала заемные денежные средства.

Третье лицо ФИО8 в судебное заседание не явился, своевременно и надлежащим образом извещен о дате и месте судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщил.

Свидетель со стороны ответчика ФИО5 сообщила, что присутствовала при отказе ФИО1 заключать предварительный договор купли-продажи недвижимости как в простой письменной, так в письменной, нотариально удостоверенной форме, который имел место в офисе у нотариуса в г. Старый Оскол 17.02.2024.

Свидетель ФИО6 сообщила, что в период с февраля по сентябрь 2024 года она и ее мать ФИО4 неоднократно созванивались по телефону и переписывались в мессенджере с ФИО1 по вопросу купли-продажи дома. Последний неоднократно переносил разрешение этого вопроса по существу ввиду отсутствия у него денежных средств на покупку дома, намерений и не состоявшихся между ним и иными лицами сделок по продаже своей недвижимости, для покупки у ФИО4 дома на вырученные деньги; никаких реальных действий не предпринимал для покупки дома.

Заслушав объяснения представителя истца, ответчика, показания свидетелей, исследовав обстоятельства по представленным сторонами доказательствам суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются ст. 310 ГК РФ.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, к договорам применяются правила о двух - и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ.

Нормами ст. 421 ГК РФ закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договора предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ч. 2 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения (императивное регулирование гражданского оборота).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

Согласно расписке ФИО4 получила от ФИО1 сумму в размере 30 000 руб. наличными в качестве задатка за продаваемый ею дом по адресу: 

<

адрес>, общей стоимостью 6 000 000 рублей, в соответствии с договором о задатке.

В судебном заседании ответчик подтвердила, что 17.02.2024 получила от истца указанную сумму, собственноручно написала эту расписку и подписала ее.

Расписка подробно исследована в судебном заседании и установлено, что она не содержит подробных сведений и условий о предмете соглашения: сведений об объекте недвижимости (жилой дом), о его кадастровых сведениях и номере, стоимости, жилой и общей площади, правообладателе, виде права, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположен дом, не содержится сведений о порядке расчетов, сроках заключения предварительного либо основного договора, уплаты денег, передачи имущества и т.д.

Сторонами не оспаривается, что помимо указанной расписки, отдельный договор о задатке не заключался, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества не составлялся, не заключался, как и основной договор, соответственно. 

В судебном заседании исследовано письменное требование истца о заключении договора купли-продажи или возврате денежных средств в двойном размере от 14.02.2025, полученное ответчиком спустя год, после написания вышеуказанной расписки. Данное требование оставлено ответчиком без удовлетворения.

Ответчик, опираясь на свою письменную позицию, подробно исследованные в судебном заседании документы: распечатку телефонных соединений между абонентами, аудиозапись телефонного разговора, переписку в мессенджере, соглашение о разделе имущества, кредитные договоры с Металлинвестбанком, а также показания свидетелей, ссылалась на свою добросовестную позицию и поведение во взаимоотношениях с ФИО1

В судебном заседании исследована распечатка телефонных соединений абонента ФИО4, прослушана аудиозапись телефонных переговоров между ФИО4 и ФИО1, которые не оспорены стороной истца и подтверждают доводы ответчика.

11.09.2024 ФИО4 и ФИО8 заключили нотариально удостоверенное соглашение о разделе имущества, приобретенного в период их брака и зарегистрированного в собственность ФИО4 в 2002 году: 1) земельного участка площадью 

<

данные изъяты>., категория земель: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – для обслуживания индивидуального жилого дома, кадастровый № в 

<

адрес>) жилого дома площадью 

<

данные изъяты>., с кадастровым номером № в 

<

адрес>, что подтверждается соглашением, зарегистрированным в реестре нотариуса № от ДД.ММ.ГГГГ. указанные объекты недвижимости относятся к предмету исследования по настоящему делу.

В судебном заседании, свидетели предупреждались об ответственности, их показания соотносятся и не противоречат иным исследованным доказательствам, суд находит их убедительными, они не оспорены, оснований им не доверять не имеется.

На основании ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а согласно статье 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст.429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст.381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2).

В случае сомнения, в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения письменной формы соглашения, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п.3). Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.4).

Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, по смыслу приведенных норм и положений ст. 329 ГК РФ, регламентирующей способы обеспечения исполнения обязательств, обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного обязательства и может существовать лишь при условии наличия и действия основного обязательства.

При заключении соглашения о задатке обе стороны договора должны понимать и выразить волю на то, что передаваемая сумма выполняет как платежную функцию, так и удостоверительную и обеспечительную функции.

Из приведенных норм права следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Применительно к возмездному приобретению недвижимости задатком могут обеспечиваться обязательства по предварительному договору или обязательства по договору купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3 ст. 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Как следует из статей 454, 549, 555, 556 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя конкретный объект недвижимости, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования соглашения, отраженного в расписке ФИО4 от 17.02.2024 следует, что она получила от ФИО1 30 000 руб. наличными в качестве задатка за продаваемый ею дом, общей стоимостью 6 000 000 руб. в соответствии с договором о задатке.

Согласно расписке, она составлена в соответствии с договором о задатке, который отдельно в письменной форме не составлялся, что не оспаривается сторонами.

При этом ни предварительный, ни основной договор купли-продажи сторонами не заключался.

Учитывая, что соглашение о задатке не оформлено по правилам, установленным параграфом 7 гл. 23 ГК РФ, ни основной ни предварительный договоры купли-продажи объекта недвижимости не заключены, а оформленное сторонами соглашение о задатке в форме расписки не может считаться предварительным договором купли-продажи недвижимости, так как не содержит существенных условий договора (не определен предмет договора и цена дома, земельного участка под ним), следовательно, переданная истцом денежная сумма в размере 30 000 рублей не является задатком.

По существу, представленная расписка о задатке, подтверждая факт получения денежных средств, обеспечивала несуществующее обязательство. Использование в тексте расписки слова «задаток» само по себе, в силу требований п. 2 ст. 380 ГК РФ, не является достаточным подтверждением тому, что в действительности переданные денежные средства являются задатком применительно к его содержанию, предусмотренному в п. 1 ст. 380 ГК РФ.

Факт наличия либо отсутствия (в исследуемой ситуации по делу – именно отсутствие) договоренности между сторонами об ответственности за неисполнение обязательств, а именно ссылка на то, что в случае если основной договор не будет заключен по вине покупателя, задаток остается у продавца, не меняет правовой природы этой суммы, которая не является задатком в силу закона.

Достоверных и достаточных доказательств возникновения у истца перед ответчиком как определенного основного обязательства, так и дополнительного обеспечительного обязательства по задатку, не представлено.

На основании вышеизложенного требования истца удовлетворению не подлежат.

Кроме того, при отсутствии у истца перед ответчиком как определенного основного обязательства, так и дополнительного обеспечительного обязательства по задатку, истцом не представлено и доказательств, что ФИО4 ответственна за неисполнение каких-либо обязательств перед ним, действовала недобросовестно, ответственна за несостоявшийся договор, в рамках заявленного иска.

Суд рассматривает дело в пределах заявленных исковых требований.

Истец не лишен возможности реализации и защиты своих прав путем обращения с исковыми требованиями, в рамках другого предмета и основания иска.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Сторонами не приведено ни одного факта и не представлено ни одного довода, чтобы суд пришел к иному выводу по данному делу. 

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4 о взыскании суммы задатка признать необоснованными и в их удовлетворении отказать в полном объеме. 

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Старооскольский районный суд. 

Решение в окончательной форме принято 01.09.2025.

Судья Р.И. Ананьев