РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 августа 2019 года г. Иркутск

Свердловский районный суд г. Иркутска в составе 

председательствующего судьи Захаренко В.В., 

при секретаре Мекляевой Н.С., 

с участием ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО1, 

представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО1, представителя третьего лица ООО СЗ «Регион Сибири» - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3049/2019 по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 об обращении взыскания на заложенное имущество по договору займа, по встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО3 о признании добросовестным приобретателем, прекращении договора залога,

УСТАНОВИЛ:

В Свердловский районный суд г.Иркутска обратился ФИО3 к ФИО1 об обращении взыскания на квартиру общей площадью 34,7 кв.м. на шестом этаже по адресу: 

<

адрес обезличен>, кадастровый номер 

<

Номер обезличен>, с определением начальной продажной стоимости в размере 510 000 рублей.

В обоснование исковых требований истец указал, что 10.08.2017 между ФИО3 (займодавец) и Петри Л.А. (заемщик) был заключен договор займа денежных средств в размере 3 053 300 рублей. В соответствии с договором залога от 10.08.2017, заключенного между ООО «Креста» (Залогодатель) и ФИО3 (залогодержатель) в счет обеспечения займа предоставило в залог, в том числе объект долевого строительства, квартира со строительным номером 42, расположенная на 6 этаже, общей площадью 41,79 кв.м., принадлежащей ООО «Креста» на основании договора участия в долевом строительстве №71 от 03.03.2017 стоимостью 2 089 500 рублей. Залоговая стоимость 1 588 020 рублей. На основании соглашения о расторжении договоров долевого участия в долевом строительстве от 13.09.2017, заключенного между ООО Строительная компания «Регион Сибири» (Застройщик) и ООО «Креста» (Дольщик) был расторгнут, в том числе договор участия в долевом строительстве №71 от 03.03.2017 стоимостью 2 089 500 рублей. ФИО3 как залогодержатель не предоставлял согласие на расторжение договора участия долевого строительства стороной которого является залогодатель. В отношении вышеуказанного объекта долевого строительства было зарегистрировано первичное право собственности – квартира общей площадью 34,7 кв.м. на шестом этаже по адресу: 

<

адрес обезличен>, кадастровый номер 

<

Номер обезличен>. Согласно выписки из ЕГРН от 12.03.2019 собственником квартиры является ФИО1 В силу ст.32 Федерального закона «О залоге» залог сохраняет силу, если право собственности или полного хозяйственного ведения на заложенную вещь либо составляющее предмет залога право переходит к третьему лицу. Согласно п.1 ст.353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное. В соответствии со ст.38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Таким образом, право залога сохранило свою силу, а обязанности залогодателя перешли к приобретателю предмета залога, то есть к ответчице ФИО1 

На основании изложенного истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО3 просит суд обратить взыскание на квартиру общей площадью 34,7 кв.м, на шестом этаже по адресу: г

<

адрес обезличен>, кадастровый номер 

<

Номер обезличен>, принадлежащую ФИО1, в пользу ФИО3, определив начальную продажную стоимость в размере 510 000 рублей. 

ФИО1 заявила встречный иск в обоснование которого указала, что в соответствии с ч. 1 ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем. На основании п. 2 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога. Из положений данной нормы и других положений гражданского законодательства о добросовестности следует, что поведение приобретателя заложенного имущества может быть оценено как добросовестное лишь с одной стороны: знал он или нет, а также мог знать или нет о том, что приобретает имущество, обремененное залогом. Добросовестным может считаться приобретение, соединенное с отсутствием у приобретателя как достоверных сведений о нелегитимности сделки по отчуждению имущества (не знал), так и оснований сомневаться в ее легитимности, очевидных для всякого нормального участника гражданского оборота исходя из общих представлений о требуемых от него заботливости и осмотрительности и с учетом обстоятельств, в которых совершается сделка (не мог знать). При этом добросовестность нового собственника может быть установлена из обстоятельств приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге. Федеральным законом от 21.12.2013 N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 367-ФЗ) изменена редакция ст. 352 ГК РФ. Согласно подп. 2 п. 1 данной статьи залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога. В соответствии с пп. 1, 3 ст. 3 Федерального закона N 367-ФЗ измененные положения ГК РФ вступают в силу с 1 июля 2014 г. и применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу этого федерального закона. В рассматриваемом случае ООО СЗ «Регион Сибири» (Застройщик) и ФИО1 (новый дольщик) не располагали информацией, что ООО «Креста» заключило договор залога в отношении спорной квартиры с ФИО3 Проявляя должную степень заботливости, осмотрительности и осторожности, которые требовались по характеру обязательства, ООО СЗ «Регион Сибири» и ФИО1 не могли и не должны были знать о том, что в отношении спорного жилого помещения имеется обременение в виде залога. При этом необходимо отметить, что соответствующих обременений в Управлении Росреестра по Иркутской области зарегистрировано не было. 23.10.2018 она зарегистрировала право собственности на свое имя на основании договора участия в долевом строительстве от 14.09.2017, акта приема передачи квартиры от 13.06.2018, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.05.2018. Указывает, что в договоре залога от 10.08.2017 площадь квартиры по договору долевого участия в строительстве № 71 от 03.03.2017 указана – 41,79 кв.м., а в договорах долевого участия в строительстве заключенных ООО СК «Регион Сибири» как с ООО «Креста», так и с ФИО1 площадь квартиры указана – 34,96 кв.м. Несоответствие площади указанной в договоре залога от 10.08.2017 и площади указанной в договоре долевого участия в строительстве №71 от 03.03.2017, вероятно, не позволило регистратору внести запись об обремении в отношении спорной квартиры. 

На основании изложенного, ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО1 просит суд признать ее добросовестным приобретателем квартиры по адресу: 

<

адрес обезличен> кв. 42, общей площадью 34,7 кв.м, этаж 6; прекратить договор залога от 10.08.2017, заключенный между ООО «Креста» и ФИО3, номер регистрации 

<

Номер обезличен>, дата регистрации 22.08.2017.

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд, с учетом мнения участников процесса, полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие истца в порядке ч.5 ст.167 ГПК РФ.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО1, исковые требования ФИО3 не признала, просила суд отказать в удовлетворении в полном объеме, встречные исковые требования поддержала, просила суд об их удовлетворении.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО1, представитель третьего лица ООО СЗ «Регион Сибири» ФИО2, действующий на основании доверенностей от 01.07.2019 и от 09.04.2019, возражал против удовлетворения исковых требований ФИО3, полагал встречные исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению. 

Представитель третьего лица по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ООО «Креста», третье лицо Петри Л.А. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Суд, с учетом мнения участников процесса, полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие сторон в порядке ч.ч. 4, 5 ст.167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав сторон, исследовав письменные материалы дела, допроси свидетеля, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по делу и подлежит ли иск удовлетворению. 

В соответствии с абз.2 п.5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Согласно ч.1 ст.10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Договор залога от 10.08.2017, заключенный между ООО «Креста» (Залогодатель) и ФИО3 (Залогодержатель) зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 22.08.2017, номер регистрации 

<

Номер обезличен>.

В соответствии с письмом Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области от 03.07.2019 № 19 исх/1596-СТ в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 13.09.2017, 14.09.2017 содержались следующие сведения об объекте долевого строительства (квартира, общая площадь 41,79 кв.м., в т.ч. балкон/6,83 кв.м.), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 

<

Номер обезличен> с адресом: 

<

адрес обезличен>: объект долевого строительства: - рег.

<

Номер обезличен> от 19.04.2017г.; - объект долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер объекта – 42, проектная (планируемая) площадь – 34,96 кв.м., б/с №2, местоположение: 

<

адрес обезличен> Участники долевого строительства: - ООО «Креста»; - залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве; - номер государственной регистрации - 

<

Номер обезличен>; дата государственной регистрации – 22.08.2017г.; - срок, на который установлено ограничение (обременение) права: с 22.08.2017г. по 31.12.2017г.; - ФИО3.

Из указанного письма Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области следует, что ограничение (обременение) права требования по договору залога от 10.08.2017 заключенного между ООО «Креста» и ФИО3 было зарегистрировано на срок с 22.08.2017 по 31.12.2017. 

3.09.2017 ООО «Креста» и ООО СК «Регион Сибири» подписали соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве №71 от 03.03.2017. 

4.09.2017 ООО СК «Регион Сибири» (Застройщик) и ФИО1 (Дольщик) заключили договор участия в долевом строительстве №120. объект долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер объекта – 42, проектная (планируемая) площадь – 34,96 кв.м., б/с №2, местоположение: 

<

адрес обезличен>. Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 28.09.2017г. 

<

Номер обезличен>.

23.10.2018 ФИО1 зарегистрировала право собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес обезличен> на свое имя на основании договора участия в долевом строительстве №120 от 14.09.2017, акта приема передачи квартиры от 13.06.2018, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.05.2018.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 23.10.2018 отсутствовала информаций о том, что в отношении указанной квартиры имеются какие-либо обременения (ограничения). 

Судом установлено, что при совершении действий по государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве №71 от 03.03.2017г. и договора участия в долевом строительстве №120 сотрудники Управления Росреестра по Иркутской области не направляли заинтересованным лицам (Застройщику и Дольщику) информацию о том, что в отношении права требования спорного жилого помещения по договору долевого участия в строительстве №71 от 03.03.2017 зарегистрировано обременение в виде залога. 

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО5 указала, что она оказывала ФИО1 услуги связанные с приобретением жилого помещения. При этом свидетель подтвердила, что сведения о наличии залога в отношении жилого помещения приобретенного ФИО1 у ООО СК «Регион Сибири» отсутствовали, со слов сотрудников Росреестра выписку из ЕГРНП в отношении жилого помещения в жилом доме, не введенном в эксплуатацию они не предоставляют.

Ранее участвуя в судебном заседании ФИО3 пояснил, что пытался в сентябре 2017 года получить в Росреестре выписку из ЕГРНП в отношении спорного жилого помещения, но получил отказ от сотрудников Росреестра.

На основании п. 2 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Из положений данной нормы и других положений гражданского законодательства о добросовестности следует, что поведение приобретателя заложенного имущества может быть оценено как добросовестное лишь с одной стороны: знал он или нет, а также мог знать или нет о том, что приобретает имущество, обремененное залогом.

Добросовестным может считаться приобретение, соединенное с отсутствием у приобретателя как достоверных сведений о нелегитимности сделки по отчуждению имущества (не знал), так и оснований сомневаться в ее легитимности, очевидных для всякого нормального участника гражданского оборота исходя из общих представлений о требуемых от него заботливости и осмотрительности и с учетом обстоятельств, в которых совершается сделка (не мог знать). При этом добросовестность нового собственника может быть установлена из обстоятельств приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу, что проявляя должную степень заботливости, осмотрительности и осторожности, которые требовались по характеру обязательства, ФИО1 не могла и не должна была знать о том, что в отношении спорного жилого помещения имеется обременение в виде залога.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что требование ФИО3 об обращении взыскания на квартиру и определении начальной продажной цены в размере 510 000 рублей является необоснованным, в связи с чем удовлетворению не подлежит. Встречное требование ФИО1 о признании добросовестным приобретателем и прекращении залога подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 об обращении взыскания на квартиру, общей площадью 34,7 кв.м, расположенную на шестом этаже по адресу: 

<

адрес обезличен>, кадастровый номер 

<

Номер обезличен>, принадлежащую ФИО1, определении начальной продажной стоимости в размере 510 000 рублей, оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО4 к ФИО3 удовлетворить.

Признать ФИО1 добросовестным приобретателем квартиры по адресу: 

<

адрес обезличен> общей площадью 34,7 кв.м, этаж шестой.

Прекратить договор залога от 10.08.2017 заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Креста» и ФИО3, номер регистрации 

<

Номер обезличен>, дата регистрации 22.08.2017.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд города Иркутска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.В. Захаренко

Решение в окончательной форме изготовлено 22.08.2019