решение

 в окончательной форме изготовлено 20.03.2025

дело № 2-1324/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 20 февраля 2025 года 

Чкаловский районный суд города Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Тарасюк Ю.В., 

при помощнике судьи Брылуновой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Чкаловского района г. Екатеринбурга, действующего в защиту ФИО1, к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, 

установил:

прокурор, действуя в защиту ФИО1, предъявил иск к ФИО2 в котором просил :

- признать недействительным договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: 

<

адрес>, между ФИО1 и ФИО2, 

- применить последствия недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение, признать за ФИО1 права собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование требований прокурор указал, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2 заключен договор купли – продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>. При заключении данной сделки ФИО1 действовала под влиянием заблуждения и обмана в результате мошеннических действий неустановленных лиц, убедивших в фиктивности сделки и ее направленности на разоблачение мошенников. По факту совершения преступления по статье 159 Гражданского кодекса Российской Федерации следственным органом возбуждено уголовное дело. Сопровождением договора купли - продажи занимался риэлтор ООО «НОВО-СИТИ», которое входит в группу компаний «Новосел». Покупатель по договору ФИО2 - руководитель ООО «НОВО-СИТИ», как профессиональный участник рынка продажи недвижимости должен быть понимать о нахождении продавца под влиянием обмана, тем не менее заключил с ФИО1 сделку на явно невыгодных для нее условиях, по заниженной цене, совершил ряд формальных действий, направленных на признание себя добросовестным приобретателем. Таким образом, договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры является недействительным по основаниям статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, квартира подлежит возврату продавцу. 

В судебное заседание процессуальные истцы - прокуроры и представитель материального истца ФИО1 - ФИО3 иск поддержали. 

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании иск не признал.

Представители третьих лиц ООО «ГК «Новосел» ФИО5 и ФИО6, ООО «НОВО-СИТИ» ФИО6 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований. 

Остальные участники процесса, будучи надлежаще извещенными, в судебное заседание не явились, что в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела по существу при данной явке.

Заслушав объяснения участников процесса, допросив свидетелей, получив устные консультации специалистов, исследовав и оценив письменные доказательства, материалы видеозаписи, суд приходит к следующим выводам. 

Судом установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 являлась собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>. 

В этом же жилом помещении истец зарегистрирован по месту жительства с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, фактически проживает по настоящее время. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли – продажи, по которому истец продал, а покупатель приобрел в собственность квартиру по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 5 500 000 рублей. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подписала заявление, в котором подтвердила, что не лишена дееспособности и в ней не ограничена, по состоянию здоровья способна осуществлять и защищать свои права, не страдает заболеваниями, препятствующими осознавать суть совершаемых сделок по отчуждению любого недвижимого имущества и обстоятельств их заключения, что у нее отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать сделки по отчуждению любого недвижимого имущества на крайне выгодных условиях. В этом же заявлении указала, что осознает, что на территории Свердловской области участились случаи мошенничества, при совершении которых мошенники под видом сотрудников правоохранительных органов (служб безопасности банков и иных лиц) звонят гражданам и путем обмана (под предлогом отмены незаконной сделки по продаже их недвижимости третьими лицами, либо содействия в проведении полицейской операции по изобличению и поимке преступников, а также под иными предлогами) вынуждают их продать квартиры и /или другую недвижимость (в том числе обратившись в крупные агентства недвижимости), а вырученные от такой сделки деньги перевести на так называемые «безопасные ячейки» (банковские счета, подконтрольные мошенникам). Подлинность подписи ФИО1 на вышеуказанном заявлении удостоверена временно исполняющей обязанности нотариуса г. Екатеринбурга ФИО27 в дату составления данного заявления. 

Расчет за квартиру произведен полностью, что подтверждается материалами дела и продавцом ФИО1 не оспаривается. Полученные от продажи деньги ФИО1 внесла на указанные неустановленными лицами банковские счета. 

Переход права собственности на вышеуказанное жилое помещение от продавца к покупателю зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, с указанного времени собственником квартиры по указанному адресу в ЕГРН значится ответчик. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которым стороны изменили пункт седьмой договора в части срока передачи квартиры, установив таковой вместо ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ. В этом же дополнительном соглашении стороны подтвердили, что заключили его и иные заключенные сторонами соглашения по своей воле, без принуждения, в отсутствие заблуждения о предмете, условиях сделок и обстоятельств их совершения, что правовые последствия сделок, заключенных в отношении квартиры, соответствуют намерениям сторон (том 1 л.д. 61).

ФИО1 в ходе судебного разбирательства по настоящему делу и в рамках уголовного дела пояснила следующее. События, повлиявшие на ее решение о продаже квартиры, произошли в ДД.ММ.ГГГГ года, когда она (ФИО1) находилась в отпуске. ДД.ММ.ГГГГ неизвестные сообщили истцу, что мошенники пытаются оформить на нее кредит через аккаунт на Госуслугах, для убедительности назвали номера банковских счетов истца и точные суммы остатков, предложили переместить деньги со счетов на безопасный счет для сохранности, сказали, что вернут их через несколько дней. Она (ФИО1) поверила, так как ранее код доступа от Госуслуг она предоставила неизвестному, озвученные предполагаемым сотрудником Центробанка РФ суммы на счетах с фактическими совпадали. Таким образом она (ФИО1) сняла деньги со своих счетов и внесла их через банкоматы ПАО ВТБ на указанный «безопасный счет». Далее ей позвонил сотрудник Следственного комитета РФ, сообщил, что в результате преступной коррупционной схемы с участием судебных инстанций она (ФИО1) лишена права собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, в пользу юридического лица, имеется соответствующее решение Областного суда, которое еще не исполнено. Ей (ФИО1) предложено обратиться в ФСБ за приостановлением решения, или обжаловать решение суда в вышестоящий суд, или поручить Следственному комитету РФ совместно с Центральным Банком России заняться расследованием. Неизвестный сообщил о неэффективности первых двух вариантов, она (ФИО1) выбрала третий, после чего предупреждена о необходимости соблюдать при переговорах гостайну и никому о происходящем не сообщать. Далее неустановленное лицо убедило ее (ФИО1) в необходимости заключить сделку купли - продажи квартиры с тем, чтобы «перечеркнуть» фальшивое решение суда, пресечь переход права собственности к другому лицу и разоблачить преступников, деньги от продажи квартиры внести на резервный счет в Центробанке РФ. Она (ФИО1) согласилась поучаствовать в спецоперации по поимке преступников, прониклась доверием, хотела исполнить гражданский долг. Из нескольких агентств недвижимости, куда она звонила, выкупить квартиру истца согласилось одно - АН «Новосел». В переговорах с риэлтором данного агентства, сотрудниками полиции и ответчиком она (ФИО1) руководствовалась указаниями неизвестных, действовала по заранее разработанной версии о продаже квартиры с целью погасить ипотеку дочери. Факт нахождения под влиянием мошенников отрицала, о предстоящей продаже квартиры своей дочери соврала, от личных встреч с последней уклонялась. После продажи квартиры по указанию сотрудника следствия полученные деньги перевела через банкоматы на указанные им счета. После того, как неизвестные не вышли на связь, поняла, что ее обманули. Намерений отчуждать квартиру она (ФИО1) не имела, заключила спорную сделку под влиянием обмана и существенного заблуждения, с целью оказания помощи следствию. 

ДД.ММ.ГГГГ по факту совершения в отношении нее мошеннических действий ФИО1 обратилась в правоохранительные органы. 

Постановлением должностного лица отдела по РМиИХ СОГ СЧ по РОПД СУ УМВД России по г. Екатеринбургу от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено уголовное дело № по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 Уголовного кодекса РФ. Согласно фабуле уголовного дела, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неустановленное лицо, находясь в неустановленном месте, из корыстных побуждений, умышленно, путем обмана, похитило денежные средства, принадлежащие ФИО1 на общую сумму 6 200 000 рублей, в том числе личные накопления - 700 000 рублей и средства от продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, - 5 500 000 рублей, чем причинило последней материальный ущерб в особо крупном размере. 

По данному уголовному делу ФИО1 признана потерпевшей.

В рамках уголовного дела в отношении потерпевшей ФИО1 проведена комплексная амбулаторная психолого - психиатрическая экспертиза. 

Согласно заключению комиссии экспертов ГАУЗ Свердловской области «Свердловская областная клиническая психиатрическая больница» № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 в период совершения в отношении нее противоправных действий с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, явившихся поводом для возбуждения уголовного дела по ч. 4 ста. 159 Уголовного кодекса РФ, не страдала и не страдает в настоящее время каким - либо психическим расстройством. Поскольку у ФИО1 не выявлено какого – либо психического расстройства, то не выявлено и такого психического расстройства, которое лишало ее способности правильно воспринимать обстоятельства, имеющие значение для дела, и давать о них показания, понимать характер и значение совершаемых с ней действий и оказывать сопротивление. У ФИО1 повышенной склонности к фантазированию не выявлено. У нее выявлены следующие индивидуально - психические особенности: ориентация на социальное одобрение, ожидание социального признания и высоких внешних оценок, амбициозность, эгоцентричность, демонстративность, субъективизм оценок, нетерпимость к иному мнению, высокий уровень притязаний, высокая самооценка, стремление к доминированию и независимости, самостоятельности в принятии решений, наряду с ориентацией на мнение значимых лиц, склонностью к идеализации межличностных отношений, декларация альтруизма наряду с поверхностью контактов, ригидность и подходе к проблемам сочетаются с ситуативностью поступков, черты эмоциональной неустойчивости, чувствительности к критическим замечаниям, в сочетании с раздражительностью, внешнеобвиняющими формами реагирования, легкость вживания в разные социальные роли. У ФИО1 не выявлено признаков повышенной внушаемости и подчиняемости. В юридически значимый период (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) у ФИО1 не выявлено состояние эмоционального напряжения, однако выявлены такие индивидуально – психологические особенности как ригидность, склонность к идеализации межличностных отношений, ожидание признания и высоких внешних оценок, декларируемый альтруизм, чувствительность к критическим замечаниям. Выявленные индивидуально - психологические особенности в юридически значимый период существенно снижали ее способность к критической оценке поступающей от третьих лиц информации, способствовали формированию неправильного представления о существе сделки, затрудняли понимание последствий собственных действий, а также препятствовали возможности осознавать характер и значение совершаемых в отношении нее действий и оказывать сопротивление. 

Данное заключение составлено компетентными лицами, сомнений в объективности и достоверности у суда не вызывает, ответчиком не оспорено. 

Проанализировав представленные в дело доказательства, суд находит установленным, что оспариваемая сделка совершена истцом при обстоятельствах, когда неустановленное лицо получило у ФИО1 код доступа к аккаунту последней на Госуслугах. После чего с ФИО1 связались неустановленные лица и сообщили о попытке мошенников оформить на имя ФИО1 кредиты с ее аккаунта на Госуслугах, а также о незаконном лишении квартиры. По указанию неустановленных лиц в целях оказания помощи следствию истец заключил с ответчиком договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: 

<

адрес>, вырученные от продажи деньги и деньги со своих счетов внес на посторонние счета. 

Согласно объяснениям ФИО1, она взаимодействовала с неустановленными лицами, представившимися ей сотрудниками оператора сотовой связи ПАО «МТС», портала Госуслуги, Центрального Банка РФ ФИО28 Следственного комитета РФ ФИО29 в мессенджере «WhatsApp» путем аудио - и видео - звонков. Переговоры велись постоянно, были многочасовыми, в большей части - когда истица находилась дома. По указанию неизвестного всю WhatsApp - переписку по спецоперации удалила, в телефоне сохранила фотографию вышеуказанного сотрудника из видео-разговора, а также контактный номер сотрудницы Центробанка РФ, обозначенной в телефонной книге как абонент «Марина Соседка». 

На распечатках скриншот – страниц экрана сотового телефона истца «SAMSUNG Galaxy A50», зафиксированы изображения истца и мужчины в форменном обмундировании, который находится на фоне помещения кабинетного типа с государственными символами (гербами), в ходе телефонного разговора по видеосвязи в мессенджере WhatsApp, а также выкопировка телефонной книги истца с данными об абоненте «Марина Соседка». 

Свидетели - ФИО30. – дочь истца, ФИО31. - знакомая истца и ФИО32. – близкая подруга истца, показали в суде, что в преддоговорный период с истцом общались по телефону, личных встреч с истцом не было, узнали о продаже квартиры истцом по факту совершения спорной сделки. Истец им сообщил, что попал под влияние мошенников, которые под видом сотрудников органов правопорядка, в ходе телефонных переговоров обманным путем вовлекли его в операцию по поимке преступников, в этих целях убедили продать квартиру и перевести им полученные деньги, после чего прекратили связь. О намерениях продать единственное жилье и переехать к дочери на постоянное место жительства истец не сообщал. 

Свидетель ФИО33. показала, что в ДД.ММ.ГГГГ года она и истец запланировали совместную поездку на отдых, однако истец внезапно отказался, сообщил, что у него «дело» в городе. 

Свидетель ФИО34. пояснила, что проживает отдельно от матери со своей семьей в доме, имеет ипотечный кредит, обслуживает его по настоящее время сама, истец участие в кредитных платежах не принимает, вопрос о досрочном погашении ипотеки за счет истца и переезде последнего к дочери не обсуждался. 

Объяснения истца и показания свидетелей согласуются между собой по всем существенным моментам, суд находит их достоверными. Согласно заключению экспертов, истец не склонен к повышенному фантазированию. 

Кроме того, при возбуждении уголовного дела по результатам проверки сообщения истца о совершении телефонного мошенничества следствие пришло к выводу о наличии достаточных данных, указывающих на признаки преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса РФ. Об уголовной ответственности за заведомо ложный донос ФИО1 предупреждена. 

По данным ПАО «МТС», в юридически значимый период истец имел абонентский номер № пользовался услугами мобильной связи и пакетом интернета, в рамках которого при передаче данных использовал интернет - трафик сотового оператора. 

Согласно детализациям оператора сотовой связи, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по абонентскому номеру истца зафиксированы входящие звонки с сотовых телефонов и значительное количество сетевых соединений с разных IP – адресов. 

Вышеуказанные доказательства подтверждают, что в юридически значимый период переговоры неустановленных лиц и истца по указанным последним способам связи, имели место в действительности.

Доводы ответчика, представленные в их обоснование заключение специалиста ФИО7 и консультация последнего в суде, что общее время преддоговорных интернет – соединений истца исходя из объема использованного трафика в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, составило около 30 минут, не свидетельствуют о надуманности события телефонного мошенничества в отношении истца. 

Из устных консультаций специалистов в области информационных технологий и связи - ФИО7 и ФИО8 суд установил следующее. В детализациях по абонентскому номеру истца зафиксирован общий объем интернет – трафика, потребленный установленными в телефоне приложениями: мессенджером WhatsApp, браузером, банковским приложением службой такси, Яндекс и т.д., определить точный объем расходования трафика каждым мессенджером или приложением невозможно. Если на телефоне включен мобильный интернет, то расходуется интернет – трафик сотового оператора. Если одновременно включены доступная сеть Wi-Fi (домашний интернет, общественные места и т.д.) и мобильный интернет, то телефон автоматически подключается к более устойчивому соединению, интернет - трафик оператора сотовой связи не расходуется и в детализации не учитывается. 

В рамках уголовного дела с телефона истца изъята WhatsApp – переписка между истцом и риэлтором ФИО35., которая представлена в настоящее дело. Согласно данной переписке, общее время аудио- звонков с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ между указанными лицами составило 31 минуту 10 секунд (ДД.ММ.ГГГГ в 18:24 – 11 минут, ДД.ММ.ГГГГ в 15:43 – 20 секунд, ДД.ММ.ГГГГ в 13:26 – 6 минут, 13:42 – 3 минуты, ДД.ММ.ГГГГ в 11:37 – 10 минут, в 13:59 – 25 секунд, в 14:24 – 25 секунд). 

Вышеуказанные аудио – звонки между истцом и риэлтором по времени превышают суммарный объем потребленного истцом интернет – трафика оператора сотовой связи за весь период по детализации, в детализации не учтены. То есть в моменты указанных звонков истец находился в пределах доступной Wi-Fi - сети и не использовал интернет – трафик мобильного оператора.

Таким образом, детализация с достоверностью не отражает общую продолжительность всего интернет – общения истца в юридически значимый период, при том, что ФИО1 подтвердила в суде, что многочасовые переговоры со злоумышленниками вела преимущественно дома, где подключен домашний интернет, пользовалась интернет – трафиком провайдера. 

Объяснения ответчика и показания свидетеля ФИО36, что при встречах с ФИО1 ей никто не звонил, истец по телефону не переписывался, не подтверждают и не опровергают факт воздействия на истца неустановленных лиц, поскольку данные лица за весь спорный период видели истца несколько раз, круглосуточно с истцом не находились. Кроме того, способы введения истца в заблуждение в целях хищения имущества выходят за рамки предмета спора, а подлежат установлению в рамках возбужденного уголовного дела следственными органами. 

В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Оценив представленные доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу, что при заключении оспариваемого договора купли – продажи порок воли на совершение данной сделки у продавца ФИО1 имеется. 

В публичных источниках раскрыты приемы телефонных мошенников и психологический портрет их жертв: телефонные мошенники играют на высоких чувствах: понятии о чести, чувстве долга, альтруизме, профессиональном тщеславии, поэтому в лапы злоумышленников могут попасть и высокообразованные люди. Жертвы мошенников — это обычные люди, которым важно соответствовать требованиям общества, или даже очень хорошие люди, которые хотят помогать другим. Они следуют определенным социальным программам. Мошенники как бы взламывают эту программу. Например, существует программа следования авторитету — и если кто-то уважаемый и известный сказал, что нужно вкладывать деньги в финансовую пирамиду, многие это сделают. Преступники используют такие приёмы, как создание ложного чувства срочности: якобы жертва должна действовать немедленно, иначе ей грозит ущерб или потеря, — это заставляет принимать решения импульсивно, без возможности рационально оценить ситуацию. Также манипуляторы могут использовать мифический авторитет, представляясь сотрудниками государственных органов или известных организаций (j.ru/psihologicheskie-tryki-moshennikov/интервью с психологом ФИО9, https://midural.ru/news/on_the_eve/document250865/статья главного профильного специалиста Минздрава Свердловской области, руководителя Свердловской областной клиники неврозов «Сосновый бор» Михаила Перцеля). 

Согласно объяснениям истца и показаниям свидетелей ФИО37, ФИО38., ФИО39., характеристике ТСЖ «На Крестинского», ФИО1 характеризуется как законопослушный, порядочный человек, имеет обостренное чувство справедливости, отзывчива, альтруистична, может расположиться к человеку при внушении им доверия, стремится к оказанию помощи. 

По результатам экспертизы выявлены индивидуально - психологические особенности истца: ориентация на социальное одобрение, ожидание социального признания и высоких внешних оценок, демонстративность, субъективизм оценок, стремление к доминированию и независимости, самостоятельности в принятии решений, наряду с ориентацией на мнение значимых лиц, декларация альтруизма наряду с поверхностью контактов, легкость вживания в разные социальные роли. 

Таким образом, истец ФИО1 обладает личностными качествами и особенностями, которые свидетельствуют о ее наибольшей склонности стать жертвой телефонных мошенников. 

ФИО1 пояснила суду, что в кругу ее общения порядочные и добросовестные люди, она относит себя к категории людей, которые всегда готовы помощь. В спорной ситуации собеседники прониклись ее доверием, поскольку неизвестные вели себя сообразно сотрудникам правоохранительных органов и известных организаций, отличались логикой, четкостью и прямотой ответов, предоставляли право выбора : или продолжить сотрудничество, или прекратить переговоры и самой решать возникший вопрос. Сначала ее (ФИО1) запугали, сказали, что преступники предприняли меры к лишению квартиры и денежных средств, ее захватил «животный» страх от возможной потери имущества, затем предложили участвовать в спецоперации по разработанному сценарию в целях поимки преступников и предотвращения потери недвижимости. Легенду о причине продажи квартиры она (ФИО1) придумала совместно с предполагаемым сотрудником Следственного комитета РФ ФИО40, вжилась в роль, восприняла тему помощи близкому родственнику близко. 

В юридически значимый период ФИО1 проживала одна, находилась в большей части в отпуске, поддерживала связь с дочерью, друзьями и знакомыми исключительно по телефону, вела постоянные переговоры с неустановленными лицами дистанционно по мессенджеру WhatsApp, что установлено из объяснений истца, показаний свидетелей ФИО41 распечаток скриншот - страниц сотового телефона. 

В этот же период истец совершил ряд действий, не соответствующих поведению разумного человека: в срочном порядке беспричинно продал единственное жилье со значительным дисконтом в отсутствие определенности относительно дальнейшего устройства, избавился от крупной денежной массы в пользу неизвестных лиц, скрыл свои действия от близкого родственника. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводам, что в преддоговорный период истец ограничен в личном общении с близким окружением, подвергся воздействию неустановленных лиц, которые имитировали сотрудников правоохранительных органов и известных организаций, избрали официальный стиль общения с истцом, применили манипуляции со звонками по видеосвязи с использованием форменного обмундирования должностных лиц государственных органов и кабинетной обстановки для внушения истцу доверия, а быстрая динамика спорной ситуации, ее нестандартность для истца, искусственное вовлечение истца в обстановку часто меняющихся событий и заданий (решение проблем с оператором сотовой связи, со взломом аккаунта на Госуслугах, с попыткой хищения имущества, разработка сценария для истца, быстрое распоряжение имуществом), воспрепятствовали их быстрому осмыслению и правильному реагированию. 

Вышеуказанная обстановка в совокупности с личностными качествами и психологическими особенностями истца в юридически значимый период, сочетанием авторитетного отношения истца к органам правопорядка и законопослушностью, склонностью к социальному одобрению в связи исполнения гражданского долга, обостренным чувством справедливости, привели к формированию у ФИО1 неправильного представления о действительном положении дел и последствиях своих действий при совершении спорной сделки, о чем свидетельствуют выводы заключения экспертов, согласно которым индивидуально - психологические особенности истца в юридически значимый период существенно снижали ее способность к критической оценке поступающей от третьих лиц информации, способствовали формированию неправильного представления о существе сделки, затрудняли понимание последствий собственных действий, а также препятствовали возможности осознавать характер и значение совершаемых в отношении нее действий и оказывать сопротивление. 

В результате влияния неустановленных лиц истец заблуждался как в отношении обстоятельств, из наличия которых он исходил, так и в отношении последствий своих действий, поскольку фактически расценивал спорную сделку как средство содействия следственным органам в поимке злоумышленников, не имел намерений на отчуждение единственного жилья. 

На то, что ФИО1 неправильно понимала вышеуказанные обстоятельства, делала акцент на эффективности своей помощи, а не на последствиях, указывают ее объяснения об активном участии в разработке легенды, репетиции своей роли, не реалистичность предполагаемого ею механизме возврата квартиры в собственность после завершения спецоперации по разоблачению злоумышленников - путем вручения в прокуратуре нового документа о праве собственности. 

Искажение воли истца при продаже недвижимости имело место и было определяемым для посторонних лиц, что подтвердили свидетели ФИО42 ФИО43 указала, что поведение истца при обращении в агентство по телефону показалось ей подозрительным, Гнетов показал, что продажа истцом квартиры втайне от дочери выглядела странно, ФИО44 из профилактической беседы не поняла, что истцом что - то продается. 

В юридически значимый период ФИО1 при взаимодействии с избирательными лицами (покупателем, сотрудниками агентств недвижимости и полиции, дочерью) сообщила ложную информацию о цели сделки, дальнейшем месте жительства, об отсутствии влияния мошенников при принятии решения о продаже, скрыла факт продажи квартиры от своей дочери. 

Между тем, истец пожилого возраста, имеет почетный социальный статус (заслуженный врач России, ветеран труда), работает начальником отдела координации и информации по вопросам здравоохранения в Уральском Федеральном округе, неоднократно получила общественные признания путем награждения ведомственными органами грамотой и благодарностями за добросовестную и профессиональную работу, характеризуется в быту управляющей организацией и свидетелями как порядочный, законопослушный, интеллигентный, справедливый и ответственный человек.

В обоснование своих действий ФИО1 пояснила, что сообщила окружающим недостоверную информацию о своих намерениях по указаниям мошенников, была убеждена последними, что поступает так в правомерных целях, исполняет гражданский долг. Согласно выводам экспертного заключения, истец легко вживается в разные социальные роли. 

Таким образом, внешняя форма поведения истца, при которой истец выступил в роли «обманщика» в общении с избирательным кругом лиц, очевидно не соответствует обычно проявляемым моральным качествам и личностным характеристикам истца, привычному истцу образу взаимодействия с окружающими, его возрасту, образованию и положению в обществе.

В теоретической психологии раскрыта разновидность обмана путем перестановки - когда потенциальную жертву заставляют примерить на себя роль обманщика (hr-portal.ru›article/Коммуникативные технологии искажения информации, psi.lib.ru›statyi/konov/iskagin2.htm Искажение информации. Проблемы делового общения. Часть 2, livelib.ru›book/1310734/ Не дай себя обмануть!, ФИО10). 

Вышеуказанные обстоятельства в совокупностью с установленными судом фактами влияния на истца неустановленных лиц свидетельствуют, что сообщение истцом избирательному кругу лиц заведомо ложной информации является результатом не недобросовестных действий истца, а нахождения его самого в заблуждении ввиду применения к нему приема обмана путем перестановки. 

Заблуждение ФИО1 было настолько существенным, что она, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку продажи квартиры, если бы знала о действительном положении дел - о совершении в отношении нее неустановленными лицами мошеннических действий – хищения ее имущества путем обмана.

Личное участие истца при подписании спорной сделки, отрицание им факта заблуждения и нахождения под влиянием неустановленных лиц не исключает того, что ФИО1 заблуждалась относительно действительного положения дел и последствий. Несоответствие внешнего выражения воли его подлинному содержанию как раз и является характерной особенностью сделок совершенных под влиянием заблуждения. 

Доводы ответчика о наличии у истца достаточного образования, жизненного опыта и времени для осмысления, отказа от сделки и от участия в спецоперации, попытки возврата «утраченной» квартиры законным путем, не обоснованы. Бездействие по самостоятельному выходу из заблуждения и защите прав в другом порядке в данном конкретном случае явилось не результатом осознанного выбора истца, а следствием его индивидуально – психологических особенностей, которые существенно снизили способность к критической оценке поступающей от третьих лиц информации, препятствовали возможности осознавать характер и значение совершаемых в отношении нее действий и оказывать сопротивление. 

Из обстоятельств дела и поведения покупателя, предшествующих спорной сделке и имевших место впоследствии, суд установил, что о заблуждении истца при продаже квартиры (о том, что продавец совершает сделку под влиянием неустановленных лиц, без реального намерения продать жилье) покупатель не только своевременно распознал, но и способствовал поддержанию данного заблуждения у продавца, чтобы склонить последнего к совершению спорной сделки и извлечь выгоду путем приобретения квартиры по заниженной стоимости. 

Судом установлено, что сопровождением спорной сделки занимался ФИО45. – риэлтор подконтрольного покупателю юридического лица - ООО «НОВО – СИТИ» (ИНН 

<

***>), руководителем и единственным участником которого по данным ЕГРЮЛ является ответчик ФИО2 (том 1 л.д. 74-86). 

ООО «НОВО – СИТИ» входит в состав группы компаний «Новосёл», является официальным представителем данной торговой марки, выступает на рынке купли –продажи недвижимости как агентство недвижимости «Новосёл». 

Таким образом, в спорных правоотношениях ответчик выступил не как обычный покупатель - гражданин, а как руководитель профессионального участника рынка купли – продажи недвижимости, то есть как наиболее сильная сторона. 

Будучи одновременно и покупателем, и руководителем агентства недвижимости, к которому предъявляется повышенный стандарт требований при осуществлении профессиональной деятельности, ответчик имел достаточный арсенал средств для получения информации и не мог не распознать факт существенного заблуждения истца в момент совершения спорной сделки. 

По данным профессиональных участников рынка купли – продажи недвижимости в г. Екатеринбурге - Агентства недвижимости «Самолет Плюс», ООО «Этажи» в лице ИП ФИО11, Ассоциации Уральской палаты недвижимости, сделки продажи квартир, совершаемые пожилыми людьми, в отношении единственного жилья, отсутствие у продавца ясных причин продажи единственного жилья или уклонение продавца от их пояснения, на условиях срочной продажи и быстрого снижения цены, относятся ими к числу подозрительных. В отношении таких сделок проводятся дополнительные действия с целью пресечения мошенничества, в том числе: проверка продавца, связь с родственниками, уточнение нового места жительства продавца, проводится профилактическая беседа о рисках мошенничества со стороны третьих лиц. Информация о сделке сообщается в правоохранительные органы, если по результатам проверки последними поступает информация о выявленном мошенничестве, то сделка не проводится. 

Совокупность фактов, свидетельствующих о подозрительности намерений продавца на продажу квартиры, при обращении ФИО1 в агентство недвижимости «Новосел» имелась. Возраст ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на дату спорной квартиры составил полных 74 года, продавец относится к категории социально уязвимых людей. Сделка предполагалась на условиях срочной продажи, по заниженной цене, в отношении единственного жилья. Продавцом указан необычный мотив продажи: «переехать к дочери и сделать для последней сюрприз путем погашения ипотеки ». 

Допрошенные в суде свидетели ФИО46 - сотрудник агентства «Дом Недвижимости» и ФИО47. - сотрудник Центра недвижимости «Гранат» показали суду, что причина продажи жилья - «сделать сюрприз для дочери» и согласие продавца на значительную скидку стоимости отчуждаемой недвижимости для профессионалов рынка риэлторских услуг выглядят неправдоподобно и подозрительно. 

Ответчик ФИО2 пояснил суду, что работает на рынке коммерческой недвижимости 20 лет, является руководителем ООО «НОВО – СИТИ». В начале ДД.ММ.ГГГГ года заключил со своим агентством договор оказания риэлторских услуг по подбору квартиры для дочери, рядом с центром города, в пределах 5 000 000 рублей. Ему предложено 3-4 варианта, но не подошли. В ДД.ММ.ГГГГ года его сотрудник ФИО48 сообщил, что имеется интересный объект, соответствующий его запросу, - квартира истца, которая продается за 5 500 000 рублей, в настоящее время проводится проверка юридической чистоты. Он (ФИО2) согласился. Через две недели ФИО49 сообщил, что проверка завершена и к выходу на сделку все готово. ДД.ММ.ГГГГ впервые увидел ФИО1., та проявила лидерские качества, вела себя уверенно, назвала причину продажи - переехать к детям, сделать сюрприз дочери и закрыть за нее ипотеку, а остальные деньги инвестировать в недвижимость. При встрече с продавцом он (ФИО2) цену не согласовывал, так как ее ранее озвучил его агент ФИО50, он ему доверял. Сделку стороны подписали в Сбербанке в присутствии банковского сотрудника, для расчетов использован безопасный счет. ДД.ММ.ГГГГ от ФИО51 узнал, что возбуждено уголовное дело по факту хищения денежных средств у продавца. ДД.ММ.ГГГГ он (ФИО2) вместе с ФИО52 проехал к истцу в квартиру, чтобы узнать о случившемся и подписать дополнительное соглашение о сроке освобождения квартиры. Истица была расстроена, сообщила, что ее обманули мошенники, сказала, что освободит квартиру, предложила выкупить мебель. 

Свидетель ФИО53 – риэлтор АН «Новосел» показал суду, что ответчик ФИО2 - директор агентства недвижимости, он (ФИО54) риэлтор данного агентства, сопровождал спорную сделку. ДД.ММ.ГГГГ в АН «Новосел» обратилась ФИО1 по вопросу срочной продажи квартиры в целях переезда и приобретения другого жилья. В более подробной беседе выяснил, что истец продает квартиру, так как планирует сделать сюрприз дочери и погасить ее ипотеку к юбилею, в срок ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ. Истцу предложены срочный выкуп агентством за цену 5 500 000 рублей или продажа по стандарту за 7 000 000 рублей, истица выбрала первый вариант. В ходе общения истец вел себя уверенно, торопила со сделкой и с денежным расчетом по ней, отрицала свое нахождение под влиянием мошенников, просила не беспокоиться о ее будущем, говорила, что располагает несколькими вариантами для переезда, что ее давно зовет к себе жить дочь, которая предложила истцу флигель к дому, однако она (ФИО1) не хочет туда переезжать. Также истец говорил, что от продажи квартиры на погашение ипотеки дочери выделит только часть средств, на остальные деньги купит другую квартиру. С дочерью истца он (ФИО55) не общался, истец отказался дать ее телефон, сказал, что продажа квартиры - это личное дело истца, не желает ставить в известность дочь, так как будет сорван сюрприз, просил родственницу не беспокоить. Он (ФИО57) направил истцу по «WhatsApp» ссылку на статью на сайте Е1 о видах мошенничества, передал в службу безопасности агентства информацию, что истцом продается единственное жилье. ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ от сотрудника службы безопасности АН «Новосел» ФИО6 узнал, что органы провели с истцом работу, связались с дочерью истца, факторы влияния на истца третьих лиц и риски не выявлены. К этому времени агентство утратило интерес к выкупу квартиры истца, этот вариант предложен ФИО2, тот согласился. После подписания договора он (Руль) сопроводил истца к риэлтору для оформления заявления о заверениях, куда истца предварительно записал. ДД.ММ.ГГГГ узнал, что истец обратился в полицию по факту мошенничества, попросила время собрать вещи, стороны подписали дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о продлении срока освобождения квартиры. Он (ФИО58) на основании сведений ФИО6, собственных наблюдений при взаимодействии с истцом сделал вывод об отсутствии в продаже истцом квартиры признаков подозрительности. 

Показания свидетеля ФИО59 и объяснения истца о времени привлечения агентством в спорную сделку покупателя ФИО2 (за несколько дней до подписания договора) расходятся с объяснениями ответчика, который пояснил, что риэлтор ему предложил, а он (ФИО2) согласился купить квартиру истца за две недели до завершения проверки чистоты, состоявшейся в конце ДД.ММ.ГГГГ года. 

Согласно WhatsApp – переписке между свидетелем ФИО60 и истцом, изъятой у ФИО1 в рамках уголовного дела №, в данном мессенджере зафиксировано общение указанных лиц в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ФИО61 фотографии квартиры. ДД.ММ.ГГГГ сообщение ФИО62 истцу: «Татьяна, посмотрели рынок по квартире. Продать в текущих условиях сможем за +/-7 000 000 млн, поэтому под выкуп можем предложить 5,5 млн. Срок выхода на сделку – до 30 августа, возможно раньше, как только все проверим и сможете выписаться из квартиры», в этом же сообщении указал предварительный план сделки, список необходимых документов. ДД.ММ.ГГГГ ФИО63 направил истцу договор купли – продажи на двух страницах, дополнительное соглашение к данному договору, а также сообщение : «Высылаю проект договора и дополнительного соглашения. В случае стоимости 5 500 000 рублей не будет пункта по расчетам на 1 500 000 рублей и расписки внизу. К понедельнику еще все перепроверим". ДД.ММ.ГГГГ сообщение истца ФИО64: «спасибо, но сил читать уже нет». 

ФИО1 сообщила суду иные, отличные от показаний свидетеля ФИО65., факты, связанные с целью приобретения ответчиком квартиры, пояснила, что при сопровождении спорной сделки риэлтор ФИО66 говорил ей, что квартира приобретается для последующей перепродажи по рыночной цене, о намерениях купить жилье лично для себя покупатель ей не сообщал. 

Свидетель ФИО67. – исполнительный директор АН «Новосел» показал суду следующее. Агентство проверяет подозрительные сделки продажи недвижимости на предмет влияния мошенников путем передачи информации через сотрудника ФСБ в полицию, где в течение 1-2 дней проводится проверка путем профилактических мероприятий, выяснения обстоятельств продажи, связи с родственниками продавца. По результатам проверки полиция дает оценку ситуации, если выявляются признаки мошенничества, то материалы передаются в компетентные органы, если нет, то об этом сообщается агентству. Он (ФИО68) получил сигнал от риэлтора агентства ФИО69, что истец намерен продать единственное жилье с целью - сделать сюрприз дочери, тайком от последней продать квартиру, погасить ипотеку к определенной дате и переехать к дочери. Он (ФИО70) передал по WhatsApp информацию куратору - сотруднику ФСБ ФИО71 для проверки, сделал акцент на том, что истец ограждает от сделки дочь. Через несколько дней ФИО72 подтвердил, что работа проведена, направил видеозапись профилактической беседы истца и сотрудницы полиции. Из данной видеосъемки он (ФИО73) установил, что с истцом и его дочерью работа полицией действительно проводилась, поскольку истец возмущалась, что сотрудники полиции побеспокоили ее дочь, отрицала, что находится под влиянием мошенников, вела себя уверенно. Он (ФИО74) перенаправил видеозапись ФИО75, сообщил, что проверка проведена, признаки подозрительности сделки не установлены. 

Свидетель ФИО76 – старший оперуполномоченный службы контрразведовательного обеспечения ФСБ России по Свердловской области показал суду следующее. Между ним и агентствами недвижимости имеется негласное соглашение о сотрудничестве в целях получения оперативной информации, связанной с вопросами общественной безопасности. В рамках указанного взаимодействия он (ФИО77) оказывает помощь агентствам недвижимости в выявлении мошенничества при совершении сделок путем направления поступившей от агентств информации о подозрительности сделки в полицию для дальнейшей проверки. Он (ФИО78) проверку мошеннических действий при совершении сделок не осуществляет. В ДД.ММ.ГГГГ года к нему обратился сотрудник АН «Новосел» ФИО79 и попросил помочь в проверке на предмет мошенничества продажи истцом единственного жилья без приобретения другого, направить материалы видеофиксации в подтверждение проведения с истцом профилактической беседы. Данную информацию он (ФИО80) передал коллеге из полиции, который позднее ему сообщил, что «по ситуации непонятно» и ДД.ММ.ГГГГ переслал видео проведенной с истцом профилактической беседы. Данную видеозапись он (ФИО81) не просматривал и не анализировал, перенаправил ее ФИО82 без каких- либо комментариев. После чего ФИО83 с ним (ФИО84) не связывался. ДД.ММ.ГГГГ узнал от коллеги из полиции, что истица свою квартиру продала, деньги направила на безопасный счет. 

Свидетель ФИО85 - начальник участковых Отдела полиции № УМВД России по г. Екатеринбургу показала суду следующее. ДД.ММ.ГГГГ коллеги Отдела полиции № попросили ее (ФИО86) провести профилактическую беседу с истцом по месту его работы, так как из службы безопасности поступила информация о продаже квартиры истца по заниженной стоимости. Коллеги ей сообщили, что последний шанс, так как сами не могут выйти на контакт с истцом и его дочерью. В этот же день она (ФИО87) провела профилактическую беседу с ФИО1 о видах мошенничества и вручила памятку, вела видеосъемку, о чем истца не предупредила. Истец был недовольн ее (ФИО88) визитом, не хотел слушать, сказал, что сорван сюрприз для дочери, по окончании лекции успокоился, вопросы не задавал. Из беседы с истцом она (ФИО89) не поняла, что ФИО1 осуществляет продажу жилья, она говорила только о сюрпризе для дочери, и что сотрудники полиции этот сюрприз срывают. Подробности спорной сделки у истца не выясняла, так как была другая цель визита - профилактика мошенничества. Далее она (ФИО90) уведомила коллегу из Отдела полиции № о проведении с истцом беседы, в подтверждение направила сотруднику службы безопасности видеоотчет, профилактические мероприятия выполнены ей (ФИО91) в порядке устного взаимодействия, не задокументированы. 

На видеозаписи, которая передана впоследствии в мессенджере «WhatsApp» сотруднику ФСБ ФИО92., тем - сотруднику АН «Новосел» ФИО93 видно, что встреча истца и ФИО94. была, на этой встрече с истцом проведена профилактическая беседа о видах мошенничества, вручена памятка. 

Из содержания вышеуказанной памятки установлено, что приведенные в ней виды мошенничества - это звонки по поводу незаконных переводов с карты денежных средств за границу, предложений услуг и товаров к приобретению на дому, совершения сделок на поддельных сайтах, попадания родственников в беду. Мошеннические действия в сфере недвижимости в данной памятке не раскрыты. 

Как пояснила суду ФИО1, накануне визита ФИО95 с ней связывался по телефону сотрудник полиции ФИО96, спросил насчет продажи квартиры, она его заверила, что действительно продает и не находится под влиянием мошенников, после чего звонков от него не было. 

Свидетель ФИО97 показала, что по телефону ей позвонил сотрудник полиции ФИО98 и сообщил, что ее мама пытается продать квартиру через агентства недвижимости, на что она (ФИО99.) предложила вызвать ее в полицию повесткой, после чего сотрудник на связь не выходил. Она (ФИО100.) позвонила истцу, однако та факт продажи не подтвердила. 

Свидетель ФИО101. – временно исполняющая обязанности нотариуса г. Екатеринбурга ФИО102., показала суду следующее. В ДД.ММ.ГГГГ года она замещала нотариуса ФИО103. в офисе последней по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ по предварительной записи к ней обратилась ФИО1 в целях засвидетельствования подписи в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ о своей дееспособности и сделкоспособности, а также об осведомленности от учащении в Свердловской области случаев мошенничества при продаже недвижимости. Она (ФИО104) не знает, кто и когда записал истца на прием к нотариусу, такая информация не фиксируется. ФИО1 зашла в кабинет с готовым заявлением, его текст она (ФИО105) перенесла на специальный бланк с удостоверительной надписью нотариуса. После прочтения вслух содержания заявления она (ФИО106) удивилась, так как ранее с подобным не работала, спросила у истицы, уверена ли она, на что ФИО1 ответила утвердительно, подписала документ, заплатила за совершенное нотариальное действие, способ оплаты она не запомнила. О цели составления заявления от ДД.ММ.ГГГГ она (ФИО107) у истицы не спрашивала, это не входит в ее компетенцию. В ходе визита истец вел себя уверенно, ругался на медленную работу сотрудников нотариата. 

Занимаемое нотариусом г. Екатеринбурга ФИО108. нежилое помещение, где оформлено вышеуказанное заявление истца от ДД.ММ.ГГГГ, расположено в здании по адресу: 

<

адрес>, предоставлено в субаренду субарендодателем ООО «НОВО – СИТИ». Данные факты подтверждаются распечатками с сайта 2ГИС, договором субаренды от ДД.ММ.ГГГГ между нотариусом г. Екатеринбурга ФИО109. и ООО «НОВО – СИТИ» в лице ФИО2 

Согласно протоколу допроса свидетеля нотариуса ФИО110. от ДД.ММ.ГГГГ в рамках уголовного дела №, она (ФИО111) знакома с ответчиком в силу субарендных отношений с ООО «НОВО – СИТИ», ежемесячно перечисляет на счет ИП ФИО2 плату за пользование арендованным помещением. ФИО2 за совершением нотариальных действий к ней (ФИО112) не обращался, это часто делают сотрудники агентства «Новосел». В день визита истца за удостоверением подписи в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ она (ФИО113) в нотариальной конторе отсутствовала, ее замещала ФИО114. Со слов ФИО115 она (ФИО116) знает, что истец отдавал отчет своим действиям, разговаривала четко и уверенно, сомнений в его дееспособности не возникло. Плата за совершенное нотариальное действие от истца на расчетный счет нотариуса не поступила, следовательно, истица оплатила нотариальный тариф наличными. 

В юридически значимый период ответчик являлся афиллированным лицом агентства недвижимости, куда обратился истец по вопросу продажи квартиры, имел значительный опыт продаж недвижимости, обладал достаточными ресурсами для анализа рынка недвижимости и имеющихся на нем предложений с тем, чтобы своевременно выявить выгоды и существующие риски, привлек к сопровождению спорной сделки подконтрольное лицо - профессионального риэлтора агентства. 

Подозрительность предложения истца о продаже единственного жилья исходя из возраста продавца, срочности и мотива продажи, заниженной цены объекта, и возможное влияние на истца мошенников были очевидны для ответчика и сотрудников агентства недвижимости, что подтвердили свидетели ФИО117. и ФИО118. своими показаниями в суде и фактическими действиями по передаче информации о предстоящей продаже в полицию через ФСБ, что практикуется в агентстве только в отношении сомнительных сделок. 

Как показали ответчик и свидетель ФИО119., ФИО1 в преддоговорном общении произвела на них впечатление лидера, грамотного и волевого человека, не «выпавшего из социума». Такие характеристики истца не согласовывались с поведением последнего при совершении сделки : неоправданная спешка в продаже единственного жилья, быстрое согласие на значительное снижение цены без попытки торга, указание вымышленной причины продажи, демонстративное отстранение от сделки близкого родственника, неопределенность в месте дальнейшего проживания. 

Таким образом, с учетом опыта в сфере продаж недвижимости, осведомленности о преступных схемах с жилыми помещениями, времени взаимодействия с истцом ответчик должен был распознать лично и с помощью агентства, что при совершении спорной сделки истец ведет себя несообразно присущим ему личностным качествам, неадекватно ожиданиям обычного покупателя от продажи имущества и эффекту от предполагаемого «сюрприза», руководствуется иными обстоятельствами, чем вовне выражает, проявляет признаки, типичные для жертв мошенничества, заблуждается в действительном положении дел и результатах, которые предполагает. 

Установив вышеуказанные факты, ответчик при той добросовестности, которая требовалась от него как руководителя профессионального участника рынка недвижимости, должен был принять меры к выведению истца из заблуждения и пресечения возможного мошенничества, по аналогии с действиями других агентств недвижимости в отношении сделок с признаками подозрительности. 

С момента обращения истца в агентство до направления риэлтором Рулем истцу WhatsApp – сообщения о готовности выкупить квартиру за цену 5 500 000 рублей со сроком выхода на сделку и с предварительным планом сделки прошел короткий срок - два дня. На дату направления указанного сообщения достаточных свободных денег для выкупа агентство не имело, что подтвердил ФИО120 в суде. 

Располагая такой информацией, риэлтор агентства в короткий срок вступил с истцом в преддоговорное взаимодействие по совершению сделки на условиях срочного выкупа, обозначил предельную дату выхода на сделку, выкупную цену, разработал перечень требуемых действий, принял от истца собранные документы. 

В период совершения указанных действий у агентства имелся покупатель - ответчик, с которым согласовано приобретение квартиры истца в период, соответствующий времени обращения истца в агентство. Между тем, данные о наличии готового покупателя риэлтор АН «Новосел» ФИО121 от истца скрыл, представил ответчика за несколько дней до сделки, до этого времени давал истцу все основания полагать, что осуществляет срочный выкуп в пользу агентства. 

Такие факты свидетельствуют, что ответчик и подконтрольное ему агентство воспользовались заблуждением истца и создали иллюзию осуществления срочного выкупа квартиры агентством с тем, чтобы лишить продавца времени рационально оценить ситуацию, склонить его к совершению спорной сделки именно в данном агентстве и обосновать занижение стоимости. 

К показаниям свидетеля ФИО122 что квартиру истца он предложил ответчику не сразу после обращения истца, а после завершения предполагаемой проверки, суд относится критически, поскольку они противоречат объяснениям ответчика, который сообщил суду другое время согласования вопроса покупки. 

Судом установлено, что действительные обстоятельства и причины продажи квартиры истца ответчиком и привлеченными им лицами ( сотрудниками агентства недвижимости, правоохранительными органами, исполняющим обязанности нотариуса ), не выяснялись. Из объяснений истца и показаний ФИО123 следует, что риэлтор и сотрудник полиции ФИО124 задали истцу формальные вопросы по поводу влияния мошенников и удовлетворились отрицательными ответами, истинную цель сделки не устанавливали. Ответчик и сотрудники его агентства с дочерью истца не связывались. Как пояснили истец и ФИО125., сотрудник полиции ФИО126 общался с дочерью истца, та ему сообщила, что о попытках матери продать квартиру через агентства не знает, мер по установлению причины сокрытия истцом своих действий от близкого родственника не предпринял. Ответчик в преддоговорном общении в основном слушал истца и отвечал на вопросы последнего, подробности продажи у истца не спрашивал. Сотрудник полиции ФИО127 при проведении профилактической беседы с истцом, исполняющая обязанности нотариуса ФИО128 при совершении в день спорной сделки нотариального действия с истцом обстоятельства и цели продажи квартиры у продавца не выяснили. 

Из приведенного следует вывод, что в преддоговорный период ответчик и подконтрольный ему риэлтор использовали формально – избирательный подход к получению информации о продаже квартиры истца. При явном несоответствии поведения истца намерениям обычного покупателя задали истцу только общие вопросы с предсказуемыми ответами, от постановки конкретизирующих вопросов для выяснения действительных обстоятельств продажи уклонились. При очевидной недостоверности легенды истца о целях срочной продажи жилья ответчик и риэлтор «подыгрывали» ее реализации, дочь истца не опросили, неадекватность последствий срочной продажи предполагаемому «сюрпризу» истцу не разъяснили, период «охлаждения» для принятия взвешенного решения истцу не предоставили. 

Проверка спорной сделки на предмет возможного влияния на истца неустановленных лиц в противоправных целях никем не проводилась. Ответчик и риэлтор ФИО129. факт проведения ими проверочных мероприятий в целях выявления мошенничества отрицали, ФИО130 указал, что оценку безопасности данной сделки давал исполнительный директор ООО «ГК «Новосел» ФИО132 Однако ФИО133 в суде показал, что проверку спорной сделки не осуществлял, этим занимались правоохранительные органы, он (ФИО134) только обеспечивал взаимодействие с ними через куратора ФСБ. Сотрудник ФСБ ФИО135 и сотрудник полиции ФИО136 проверочные мероприятия по спорной сделке не проводили, сослались на отсутствие у них соответствующей компетенции. ФИО137 передал данные о продаже квартиры истца в полицию и перенаправил в агентство видеотчет о профилактической беседе с истцом. ФИО138 провела профилактическую беседу с истцом о видах мошенничества и обеспечила видео- фиксацию данного действия. 

В ходе судебного разбирательства ответчик и сотрудники агентства ФИО140. и ФИО141 дали пояснения, в которых перекладывали ответственность за проверку безопасности спорной сделки с себя на третьих лиц (ФИО2 – на риэлтора ФИО142, ФИО143 – на ФИО144, ФИО145 – на правоохранительные органы), из чего следует, что для проверки рисков мошенничества при совершении спорной сделки ответственные лица агентством не назначены. 

Фактически ответчик и подконтрольное ему агентство при всей очевидности для них порока воли истца при продаже недвижимости в результате нахождения под влиянием неизвестных, создали видимость принятия ими мер по установлению данного обстоятельства, а в действительности от проведения должной проверки в целях выведения истца из заблуждения уклонились, отнеслись к вопросу формально, самостоятельное расследование не провели, направили информацию по сделке лицам, в чьи полномочия не входит проверка рисков мошенничества, ограничились получением видеозаписи профилактической беседы с истцом, которая не содержит результаты проверочных мероприятий по спорной сделке и для оценки безопасности последней не является информативной, результаты проверки от сотрудника ФСБ и полиции не потребовали. 

Действия сотрудника агентства ФИО146. по информированию полиции через сотрудника ФСБ о продаже квартиры истцом также не подтверждают принятие мер к выяснению действительного положения дел. Как показали в суде ФИО147 и ФИО148, при поступлении сведений от агентства они выполняли другую задачу - сбор и пересылку в агентство видео-фиксации проведенной с истцом профилактики в виде общей беседы о мошенничестве, проверкой сделки не занимались. 

Согласно отчету ООО «Апрель» № от ДД.ММ.ГГГГ, среднерыночная стоимость проданной истцом двухкомнатной квартиры по адресу: 

<

адрес>, на дату спорной сделки ДД.ММ.ГГГГ составила 7 660 000 рублей. Данный отчет составлен компетентным лицом, на основании натурного осмотра объекта оценки, сомнений в достоверности у суда не вызывает. 

Примерно по такой же стоимости имелись в продаже в ДД.ММ.ГГГГ года аналогичные квартиры в этом же доме - 7 700 000 рублей и 7 900 000 рублей, что установлено из распечаток публикаций (том 1 л.д. 93-95). 

Судом установлено, что сделка купли – продажи квартиры совершена сторонами по заниженной цене, не соответствующей ее действительной рыночной стоимости, разница значительная и составляет 2 160 000 рублей. 

Согласно заключению ООО «Областной центр экспертиз» № от ДД.ММ.ГГГГ, на ДД.ММ.ГГГГ рыночная цена предмета спорной сделки с учетом ускоренных сроков продажи составила от 5 467 000 рублей до 6 103 000 рублей (том 1 л.д. 32-43). 

Данные о допустимости дисконта в диапазоне 25-45% от рыночной стоимости недвижимости при срочной продаже на рынке предоставили АН «Самолет Плюс», Ассоциацией Уральской палаты недвижимости, ООО «Этажи». 

Эти же организации в ответах на запросы суда указали, что сделки купли – продажи квартир, совершаемые в течение 14-15 дней с момента обращения продавца в агентство недвижимости, могут соответствовать как условиям срочного выкупа, так и сделкам, совершаемым вне процедуры срочного выкупа, продажа каждой квартиры индивидуальна, некоторые квартиры продаются быстро и без снижения цены. Срочный выкуп может происходить с занижением цены или без такового, это зависит от причин срочной продажи продавцом (ответ Ассоциации Уральской палаты недвижимости). На условиях срочного выкупа приобретаются проблемные или неликвидные недвижимые объекты, а также при обращении клиентов за срочной продажей. В последнем случае проверяется причина продажи, негативные последствия , после чего определяется выкупная цена (ответ ООО «Этажи»). 

Из вышеприведенных ответов следует, что само по себе обращение продавца в агентство для продажи недвижимости в срочном порядке не влечет безусловное снижение цены, продажа квартиры по заниженной стоимости должна быть обоснована и осознана продавцом, а также оценена сопровождающим сделку агентством на предмет возможных негативных последствий. 

Отчуждаемая квартира расположена в районе города с высоким ценовым поясом, что установлено из общедоступных публичных источников и показаний свидетеля ФИО149 Данная квартира не относится к разряду проблемных или неликвидных объектов, обоснованных причин для уменьшения выкупной стоимости у продавца не имеется, о чем ответчик не мог не знать. 

Располагая такими сведениями, ответчик воспользовался неоправданной спешкой истца и заблуждением последнего, поддержал вымышленный сценарий истца о срочности продажи, посредством риэлтора выставил истцу условия «срочного выкупа», не предоставил истцу время для рационального осмысления и не раскрыл неверное понимание действительного положения дел. 

Доводы ответчика, что снижение выкупной цены обусловлено застойными явлениями на рынке продаж вторичной недвижимости, несостоятельны. Эти доводы не согласуются с данными статьи «Загородке – да! Бонусам – нет? Чего ждать от рынка недвижимости ЕКБ в наступившем сезоне», опубликованной на сайте https://www.metrtv.ru/articles/new_buildings/18451 на следующий день после спорной сделки – ДД.ММ.ГГГГ, где исполнительный директор АН «Новосёл» ФИО150 указал: «Наблюдается рост интереса к вторичке. Смотреть объекты стали гораздо активнее, правда продажи выросли сравнительно ненамного. В июле-августе 2024 года наблюдался рост продаж вторички на 10-15%».

При указанных обстоятельствах покупка ответчиком квартиры у истца по заниженной стоимости не может быть признана судом добросовестной. 

Согласно WhatsApp – переписке между ФИО151. и ФИО1, за два дня до спорной сделки, а именно, ДД.ММ.ГГГГ риэлтор ответчика направил истцу проект договора купли – продажи сторон от ДД.ММ.ГГГГ, где указано на продажу квартиры по цене 7 000 000 рублей, порядок расчета: оплата наличными - 1 500 000 рублей в день подписания договора с фиксацией в договоре расчета, оплата через счет ООО «Домклик» денежными средствами покупателя - 5 500 000 рублей. 

В суде риэлтор ответчика ФИО152 показал, что указанный проект он подготовил и направил истцу по просьбе последнего, для решения истцом вопроса с налогами, однако данные показания суд находит недостоверными. 

Такие показания противоречат фактическим обстоятельствам, при которых проект договора с рыночной ценой составлен и направлен истцу риэлтором ответчика в отсутствие оснований для налогообложения истца при владении отчуждаемой квартирой более трех лет, а также объяснениям истца. 

ФИО1 пояснила, что риэлтор обосновал необходимость подписания такого проекта попыткой ухода агентства от налогообложения при перепродаже квартиры по более высокой цене, возврат разницы между этой ценой и согласованной сторонами, составляющей 1 500 000 рублей, предложил оформить дополнительным соглашением, где будет указано, что в связи с отсутствием ремонта квартиры истец должен будет вернуть покупателю вышеуказанную разницу после сделки. От данного варианта она (ФИО1) отказалась, так как после завершения спецоперации по поимке преступников предполагала вернуть квартиру, брать на себя дополнительные денежные обязательства не желала. 

Суд приходит к выводу, что единственным интересантом в составлении проекта с рыночной ценой является ответчик, который понимал, что приобретает квартиру истца без обоснования занижения цены, что к условиям продажи продавец относится безразлично (сообщение истца ФИО153 в WhatsApp – переписке от ДД.ММ.ГГГГ в ответ на высылку данного проекта договора: «спасибо, но сил читать уже нет»), осознавал риск приобретения квартиры с искажением волеизъявления продавца, нуждался в придании видимости добросовестности своих действий, что подтвердил свидетель ФИО154. о том, что составил проект также потому, что он мог в будущем сыграть свою роль. 

Проанализировав поведение ответчика и сотрудников его агентства в преддоговорный период и после совершения спорной сделки, суд находит установленным, что факт заблуждения истца при продаже квартиры в результате противоправных действий неустановленных лиц ответчик своевременно распознал, однако скрыл от истца данное обстоятельство, хотя при должной добросовестности как руководитель профессионального игрока рынка недвижимости мог и должен был принять все меры для установления истинной воли истца на отчуждение квартиры. 

Напротив, ответчик способствовал поддержанию искажения воли истца своими действиями по ускорению спорной сделки и «подыгрыванию» легенде истца, создал видимость осуществления проверочных мероприятий при очевидном отсутствии заинтересованности, привлек к взаимодействию с истцом работников собственного агентства, определенных сотрудников правоохранительных органов, своего контрагента - нотариуса в лице исполняющего обязанности, то есть тех лиц, которые в силу подчиненности ответчику, отсутствия соответствующей компетенции или деловых связей с покупателем не могли проверить или умышленно проигнорировали несоответствие волеизъявление истца его действительным намерениям. 

Тот набор действий, которые ответчик предпринял на преддоговорной и впоследствии, а именно: задача истцу только «нужных» вопросов об обстоятельствах сделки, вручение истцу памятки о видах мошенничества, в которой возможные преступные схемы с недвижимостью не раскрыты, привлечение сотрудников ФСБ и полиции исключительно для целей видео-фиксации проведенной с истцом общей профилактики, излишнее документирование выраженных вовне заверений и намерений продавца в отсутствие необходимости, очевидно направлен не на развенчание заблуждения истца при совершении спорной сделки, а исключительно на собирание выгодной доказательственной базы на случай судебного спора с целью придания своему поведению видимости добросовестности. 

Таким образом, ответчик как наиболее сильная сторона в спорных правоотношениях при совершении сделки купли – продажи злоупотребил правами покупателя, поскольку при явной очевидности порока воли у истца сознательно допустил заблуждение последнего в целях извлечения выгоды путем приобретения дорогостоящей квартиры по заниженной цене. 

Суд приходит к выводу, что при совершении спорной сделки имеет место обман, заключающийся в намеренном умолчании ответчиком распознанного им факта нахождения истца в заблуждении при продаже квартиры в результате влияния неустановленных лиц, о чем ответчик должен был сообщить истцу при той добросовестности, какая требовалась по условиям оборота от него как руководителя агентства недвижимости и покупателя. 

Учитывая, что покупатель не только распознал, но и использовал заблуждение истца в момент спорной сделки в целях необоснованного получения имущественной выгоды, то правовых оснований для применения части 5 статьи 187 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не находит. 

На дату подписания сторонами дополнительного соглашения к договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ имелось возбужденное уголовное дело по факту мошенничества путем хищения у истца денежных средств от продажи квартиры, о чем ответчик знал, подтвердил в суде, что после возбуждения уголовного дела опасался за судьбу вложенных в покупку квартиры денег. 

Таким образом, действия истца по подписанию с ответчиком дополнительного соглашения в период следствия по уголовному делу не давали основания окружающим лицам, включая ответчика, полагаться на действительность спорной сделки и не свидетельствуют о недобросовестности поведения продавца, который признан следственными органами потерпевшим. Норма части 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорной ситуации неприменима. 

Совокупность исследованных по делу доказательств позволяет суду сделать вывод, что волеизъявление ФИО1 на заключение сделки продажи квартиры сформировано под воздействием неустановленных лиц, которые злоупотребили доверием ФИО1 и убедили ее в необходимости заключить указанный договор для выявления лиц, посягающих на ее имущество, после чего квартира будет возвращена в ее собственность. Заключая договор продажи своей квартиры, истец заблуждался как в отношении обстоятельств, из наличия которых он с очевидностью для покупателя находился, так и в отношении последствий своих действий, поскольку не имел намерений на отчуждение своего единственного жилья. В свою очередь, покупатель ФИО2, будучи профессионалом в области продаж недвижимости, исходя из фактических обстоятельств и поведения истца распознал искажение порока воли последнего на продажу недвижимости, однако намеренно скрыл эту информацию от продавца в целях склонения его к совершению спорной сделки и извлечения имущественной выгоды. 

Суд приходит к выводу о недействительности оспариваемого договора купли – продажи как совершенного с одной стороны - под влиянием существенного заблуждения истца относительно обстоятельств, из наличия которых он исходил, так и в отношении последствий своих действий, с другой стороны - в результате обмана - намеренного умолчания ответчиком об искажении воли истца при продаже квартиры в результате влияния неустановленных лиц, что повлияло на решение истца на совершение данной сделки. 

По приведенным мотивам суд удовлетворяет исковые требования прокурора Чкаловского района г. Екатеринбурга, действующего в защиту ФИО1, к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.

Суд признает недействительным договор купли – продажи сторон от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры по адресу: 

<

адрес>, по основаниям статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В порядке применения пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации квартира по адресу: 

<

адрес>, подлежит возврату в собственность истца ФИО1

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования прокурора Чкаловского района г. Екатеринбурга, действующего в защиту ФИО1 (СНИЛС №), к ФИО2 (паспорт серии 

<

данные изъяты>) о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: 

<

адрес>, между ФИО1 и ФИО2.

Возвратить квартиру по адресу: 

<

адрес>, в собственность ФИО1. 

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Решение изготовлено в совещательной комнате в печатном виде.

Председательствующий судья Ю.В. Тарасюк