Дело №3а-12/2025 

УИД 21OS0000-01-2024-000159-26

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 апреля 2025 года город Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики в составе: 

председательствующего судьи Петрухиной О. А.,

при секретаре судебного заседания Ястребовой О. С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр» к Бюджетному учреждению «Чуваштехинвентаризация» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Деловой центр» обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики от 30 августа 2024 года:

- № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилое помещение с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости, составляющей 13000 085 рублей;

- № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилое помещение с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости, составляющей 7335 581 рубль;

- № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилое помещение с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости, составляющей 7299 362 рубля;

- № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилое помещение с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости, составляющей 7301 152 рубля;

- № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилое помещение с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости, составляющей 11715 844 рубля.

Также истец просит установить кадастровую стоимость в отношении указанных объектов недвижимости в размере рыночной, определив ее в соответствии с представленным в материалы дела отчетом. 

Требования административного иска мотивированы тем, что административный истец является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, №, №, №. В Едином государственном реестре недвижимости указано, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу нежилых помещений составляет 17236246, 72 руб., 9058653,36, руб., 8971517,41 руб., 11726528,47 руб., 20051724,81 руб. С такой оценкой кадастровой стоимости нежилых помещений административный истец не согласен, полагая, что их стоимость составляет 13000085 руб., 7335581 руб., 7299362 руб., 7301152 руб., 11715844 руб., как это было определено в отчете об оценке № от 07 августа 2024 года, составленном ООО 1 ». 13 августа 2024 года административный истец в соответствии с положениями Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обратился к ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, представив в подтверждение своих доводов указанный отчет. Однако оспариваемыми решениями от 30 августа 2024 года в удовлетворении заявления истцу отказано. Административный истец полагает, что оспариваемые решения являются незаконными, нарушают законные права и интересы административного истца.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о рассмотрении дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. 

Руководствуясь положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом постановлено о рассмотрении дела в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года. 

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. 

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15). 

При этом, статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения. 

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости судом такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

Дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Чувашской Республики установлена с 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 22 сентября 2021 года № 451 «Об установлении даты перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 22 сентября 2021 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». 

Из анализа вышеприведенных законоположений следует, что именно с указанной даты, в отношении всех объектов недвижимости, расположенных на территории Чувашской Республики, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, применяются положения ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке и не могут применяться ни положения ст. 22 этого же Федерального закона, ни положения ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Таким образом, с 1 января 2021 года на территории Чувашской Республики кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Так, судом установлено, что общество с ограниченной ответственностью «Деловой центр» является собственником следующих объектов недвижимости: 

- нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>; 

- нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>; 

- нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>;

- нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>; 

- нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2023 года определена: 

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 17236246, 72 рубля, 

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 9058 653, 36 рубля, 

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 8971517, 41 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 11726528,47 рублей, 

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 20 051724,81 рубля. 

Административный истец, полагая, что кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости не соответствует рыночной стоимости, 13 августа 2024 года обратился с заявлением в БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

К заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» административным истцом был приложен отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости № от 07 августа 2024 года, составленный оценщиком ООО 1 ». 

Согласно данному отчету рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 апреля 2024 года составляет: 

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 13000 085 рублей, 

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 7335 581 рубль, 

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 7299 362 рубля,

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 7301 152 рубля, 

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 11715 844 рубля. 

30 августа 2024 года Бюджетным учреждением Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии были приняты решения: 

№ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости, 

- № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости, 

- № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости, 

- № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости, 

- № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости. 

Из указанных решений административного ответчика следует, что основанием для отказа в установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости послужило, по мнению административного ответчика, нарушение оценщиком требований ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а также ФСО № VI и ФСО № 7.

В связи с указанными обстоятельствами судом по ходатайству стороны административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО 2 », с целью проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. В случае несоответствия отчета эксперту поручено определить рыночную стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 апреля 2024 года.

Как следует из заключения эксперта № от 03 февраля 2025 года, отчет об оценке рыночной стоимости № от 07 августа 2024 года, составленный оценщиком ООО 1 », не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 апреля 2024 года составляет:

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 14049 000 рублей, 

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 6065 000 рублей, 

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 6043 000 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 9216 000 рублей, 

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 14116 000 рублей. 

Оценивая экспертное заключение, суд исходит из того, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим соответствующее образование и стаж работы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Данное заключение полностью отвечает требованиям части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положениям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку является мотивированным и научно обоснованным, содержит подробное описание проведенных исследований и его результатов со ссылкой на использованные нормативные правовые акты, федеральные стандарты оценки и методическую литературу, экспертом даны конкретные ответы на поставленные судом вопросы. 

Так, в заключении эксперта дана подробная характеристика объектов оценки с учетом локальных особенностей их расположения; приведена информация о текущем использовании и произведен анализ наиболее эффективного использования, что соответствуют требованиям раздела VI ФСО № 7; учтены факторы и характеристики, влияющие на стоимость; при проведении оценки были использованы объекты-аналоги, отнесенные к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка, наиболее близких объектам оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость, что отвечает требованиям раздела VII ФСО № 7; в соответствии с требованиями пункта 10, п. п. «в» пункта 11 ФСО № 7 изучен рынок объектов недвижимости в сегменте объектов оценки, из которого определены объекты-аналоги, сходные по ценообразующим факторам, а также приближенные к оцениваемому по иным условиям; в ходе оценки экспертом осуществлен сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта-аналога по элементам сравнения, предусмотренным пп. «е» пункта 22 ФСО № 7; экспертом подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода к оценке, в том числе, в части применения к аналогам необходимых корректировок с приведением необходимых расчетов; последовательно с изложением обоснования применены все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объектов оценки; расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов; к заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети «Интернет». Кроме того, в заключении экспертизы приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом; к заключению приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности использованных рыночных предложений; в заключении приведены таблицы, описание расчетов и сами расчеты; выводы эксперта мотивированы, убедительны и соответствуют материалам дела.

Таким образом, итоговое суждение о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в заключении эксперта не является произвольным; эксперт в полной мере придерживался базовых принципов и специальных требований федеральных стандартов оценки; заключение основано на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом подхода является мотивированным и корректным; экспертом не допущено нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки. Тем самым при составлении заключения эксперта правильно определены факторы, влияющие на стоимость спорных объектов недвижимости, соблюдены базовые принципы научности, практичности, существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости использованной информации.

При таком положении суд признает экспертное заключение № от 03 февраля 2025 года, составленное экспертом ООО 2 », надлежащим доказательством рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. 

Таким образом, учитывая, что экспертным заключением было установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости № от 07 августа 2024 года, составленный оценщиком ООО 1 », не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также не подтверждается итоговая рыночная стоимость объектов оценки, определенная оценщиком в данном отчете на дату оценки 01 апреля 2024 года, то суд не усматривает оснований для удовлетворения требований административного иска о признании незаконными оспариваемых решений БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии от 30 августа 2024 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Заключение судебной экспертизы подтвердило, что у административного ответчика имелись основания для отказа в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости по отчету об оценке № от 07 августа 2024 года, предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. Сами оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы принятия.

В то же время, несмотря на факультативный и производный характер требований административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, с учетом диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, их разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требований о признании незаконными решений бюджетного учреждения.

При этом, суд учитывает, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений, в связи с чем суд, учитывая, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, и, принимая во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти, в целях реализации приведенной задачи судопроизводства провести в рамках рассмотрения дела вопрос об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подлежит разрешению судом даже при условии отказа в удовлетворении требований о признании решения бюджетного учреждения незаконным. 

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта ООО 2 », не имеется, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что их кадастровая стоимость должна быть установлена равной рыночной по состоянию на 01 апреля 2024 года основании заключения эксперта ООО 2 », а именно: 

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 14049 000 рублей, 

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 6065 000 рублей, 

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 6043 000 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 9216 000 рублей, 

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 14116 000 рублей. 

Данное решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований административного истца Общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр» о признании незаконными решений Бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики №, №, №, №, № от 30 августа 2024 года в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, нежилого помещения с кадастровым номером №, нежилого помещения с кадастровым номером №, нежилого помещения с кадастровым номером №, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере их рыночной стоимости отказать. 

Установить по состоянию на 01 апреля 2024 года кадастровую стоимость объектов недвижимости: 

- нежилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 14049 000 рублей, 

- нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 6065 000 рублей, 

- нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 6043 000 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 9216 000 рублей, 

- нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 14116 000 рублей. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 13 августа 2024 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (603022, Нижний Новгород, проспект Гагарина, дом 17 «А», пом. П1) в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Верховный Суд Чувашской Республики.

Судья О. А. Петрухина

Мотивированное решение составлено 18 апреля 2025 года.