Дело № 2- 1550/2017 ......

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

21 ноября 2017 года

Фрунзенский районный суд г. Владимира в составе:

председательствующего судьи Белоглазовой М.А.

при секретаре Лябиной Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Владимире гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 об осуществлении государственной регистрации сделки и перехода права собственности на объект недвижимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры и перехода права собственности на объект недвижимости.

В обоснование указал, что 25.09.2017 заключил с ответчиком договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ....... Денежные средства в сумме 780 000 руб. были переданы истцом ответчику, что подтверждается договором и распиской, между сторонами подписан акт приема-передачи. Однако до настоящего времени ответчик уклоняется от явки в регистрирующий орган для осуществления регистрации сделки и перехода прав собственника на истца. Невозможность регистрации права собственности на принадлежащее ему имущество нарушает права истца. 

Ссылаясь на ст. ст. 131, 128, 165, 551 ГК РФ, ФИО1 просил суд вынести решение о государственной регистрации сделки по переходу права собственности на квартиру, расположенную по адресу ......, и государственной регистрации права собственности ФИО1 на данную квартиру. 

Истец ФИО1 и представляющий его интересы ФИО3 (допущенный к участию в деле по устному ходатайству истца) в судебном заседании исковые требования поддержали.

Представитель ФИО3 дополнительно пояснил, что денежные средства по договору купли-продажи были переданы ответчику в полном объеме, о чем ФИО2 собственноручно написала расписку. Все документы, в том числе акт приема-передачи имущества, были подписаны ею лично. Не отрицал, что квартира до настоящего времени фактически истцу не передана, поскольку ответчик от передачи ключей от квартиры уклоняется. Однако полагал, что после регистрации права собственности за истцом он будет вправе воспользоваться иным способом защиты для реализации правомочий собственника. Указала, что на момент заключения сделки ФИО2 проживала в квартире. 

Ответчик ФИО2, извещенная судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом путем направления извещения по месту жительства, в суд не явилась. Судебная корреспонденция возвратилась в суд с отметкой об истечении срока хранения (л.д. 42). 

Интересы ответчика на основании ордера представлял адвокат Кирпенко В.И. (л.д. 23), которым было заявлено ходатайство об отложении судебного заседания в связи с болезнью матери ответчика и необходимостью ухода за ней. Данное ходатайство разрешено судом и оставлено без удовлетворения по мотивам, изложенным в протокольном определении (л.д. 32). 

С учетом мнения истца и его представителя, исходя из положений ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ, судом определено рассмотреть гражданское дело в отсутствие ответчика с участием ее представителя.

Адвокат Кирпенко В.И. в процессе рассмотрения дела исковые требования ФИО1 не признал. Поддержал позицию, изложенную в письменных возражениях ФИО2, в которых указано, что в нарушение норм закона и ст. 2.1 договора купли-продажи от 25.09.2017 истец денежные средства в размере 780 000 руб. продавцу не передал, а расписка является безденежной. Передаточный акт ответчиком был подписан, но фактически не исполнен. Квартиру и ключи от жилого помещения ФИО2 истцу не передавала. Полагала, что договор является незаключенным (л.д. 31). 

Выслушав стороны, изучив материалы дела и исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему. 

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст. 432 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3).

Судом установлено, что 25 сентября 2017 года между ФИО1 (покупателем) и ФИО2 (продавцом) был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец принял на себя обязательство по передаче в собственность покупателя недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: ......, а покупатель обязался принять и оплатить данное имущество. 

Стоимость имущества согласована сторонами в п. 2.1 договора в размере 780 000 руб., а в качестве документа, подтверждающего передачу денежных средств, договором предусмотрена расписка (л.д. 5).

В подтверждение исполнения данного условия договора и факта передачи денежных средств истцом представлена расписка от 25.09.2017 о получении ФИО2 780 000 руб. за продаваемую квартиру, подлинник которой обозревался судом (л.д. 7). 

Помимо расписки в день составления договора купли-продажи сторонами был также подписан акт приема-передачи, согласно которому продавец передал, а покупатель принял жилое помещение – квартиру ...... в доме ...... по ул. .......

Непосредственно факт подписания ответчиком ФИО2 всех перечисленных документов в ходе судебного разбирательства не оспаривался.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и подтверждается устными объяснениями сторон, государственная регистрация перехода права собственности на квартиру от истца к ответчику на основании договора купли-продажи от 25.09.2017 до настоящего времени не произведена. 

Согласно выписке из ЕГРН, выданной Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области 01.11.2017, в качестве правообладателя (собственника) квартиры ...... в доме ...... по ул. ...... в реестре до настоящего времени значится ФИО2 (л.д. 37 - 40).

Посредством направления телеграмм 26.09.2017 и 28.09.2017 истец извещал ФИО2 о необходимости прибыть для подачи документов на государственную регистрацию (л.д. 34-36), однако от явки в регистрирующий орган она уклонилась. 

Не опровергая данных обстоятельств, отказ от совершения данных действий ответчик ФИО2 мотивировала тем, что договор купли-продажи квартиры является незаключенным, поскольку предусмотренные договором денежные средства она не получала, расписка является безденежной, и при этом передаточный акт ею не исполнен, так как квартиру и ключи он жилого помещения вместе с необходимыми документами она истцу не передавала.

При оценке данных доводов, суд исходит из следующего.

По смыслу положений п.1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Положениями ст.ст. 550, 554 и 555 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; в таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; договор должен предусматривать цену этого имущества. 

Лишь при отсутствии в договоре продажи недвижимости перечисленных условий, они могут считаться несогласованными, а договор - незаключенным. 

Из договора купли-продажи квартиры от 25.09.2017 усматривается, что предмет договора сторонами ФИО1 и ФИО2 был определен, цена согласована, форма договора соблюдена. Совершенная сделка отражает направленность воли сторон на наступление правовых последствий в виде передачи имущества в собственность истца.

Указанный договор был исполнен со стороны покупателя ФИО1, поскольку предусмотренные п. 2.1. договора денежные средства в счет стоимости недвижимого имущества переданы в полном объеме – в размере 780 000 руб., что подтверждается распиской. 

При этом допустимых доказательств, подтверждающих доводы ФИО2 о неисполнении истцом обязательств по передаче денежных средств, и опровергающих содержание письменного документа (расписки), суду в ходе рассмотрения дела не представлено. 

Как следует из материалов дела, после подписания договора 26.09.2017 ФИО2 обратилась в полицию с заявлением об оказании содействия в возврате расписки на сумму 780 000 руб. Постановлением УУП ОУП и ПДН ОП №1 УМВД России по г.Владимиру от 05.10.2017 в возбуждении уголовного дела в отношении неустановленного лица было отказано по ст. 159 УК РФ было отказано за отсутствием состава преступления (л.д. 17). 

Как пояснил истец ФИО1 в судебном заседании 09.11.2017, после передачи ФИО2 денежных средств и подписания документов они вместе приехали в регистрирующий орган, где ответчик попросила отвезти ее домой, чтобы убрать деньги. Истец выполнил просьбу ответчика и на своей машине отвез ее домой, после чего ФИО2 из дома обратно не вышла, отказавшись от регистрации сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 61, 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права (п. 61).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом (п. 63).

В пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 

В процессе рассмотрения дела истец не отрицал, что, несмотря на подписание сторонами передаточного акта, фактически квартира ему не передана, ключей от квартиры у него не имеется. При этом указал, что в случае регистрации сделки он намерен воспользоваться предусмотренным законом иным способом защиты в виде признания ФИО2 утратившей право пользования жилым помещением и выселения. 

Давая оценку указанным обстоятельствам, суд исходит из того, что по смыслу п.1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. 

Пунктом 1.4. договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.09.2017, подписанного ФИО1 и ФИО2, право собственности на имущество возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности. 

Согласно пунктам 3.1, 3.2 и 3.3 данного договора имущество передается покупателю по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. На момент подписания договора в квартире зарегистрирована ФИО2 Обязательства продавца по договору считаются исполненными после подписания сторонами передаточного акта и государственной регистрации перехода права собственности на имущество. 

В свою очередь, п. 4.1 договора установлена обязанность продавца передать покупателю имущество; совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности и сняться с регистрационного учета по первому требованию покупателя.

Таким образом, исходя из перечисленных условий договора, в совокупности с заявленным ответчиком мотивом для отказа совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на истца, принимая во внимание факт подписания сторонами акта приема-передачи и наличие доказательств об оплате имущества, суд приходит к выводу, что нахождение квартиры в фактическом владении ФИО2 как лица, зарегистрированного в жилом помещении и до настоящего времени не снятого с регистрационного учета ввиду отсутствия таких требований со стороны покупателя, не свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи. 

Данное обстоятельство также не может служить достаточным основанием для отказа ФИО1 в удовлетворении исковых требований, поскольку в судебном заседании нашел свое подтверждение факт уклонения стороны продавца по договору – ФИО2 от совершения действий по регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю (истцу). 

Следовательно, на основании вышеприведенных правовых норм и п. 2 ст.558 ГК РФ, разъяснений постановления Пленума Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, суд считает необходимым произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество – квартиру, расположенною по адресу: 

<

...>, от ФИО2 к ФИО1 на основании заключенного между ними договора купли-продажи от 25 сентября 2017 года. 

В соответствии со ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. 

Из материалов дела следует, что определением судьи от 04.10.2017 при подаче иска по ходатайству ФИО1 были приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области совершать действия по регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: .......

Принимая во внимание, что исковые требования ФИО1 удовлетворены, а наличие обеспечительных мер будет препятствовать исполнению данного решения, суд полагает необходимым по вступлении решения суда в законную силу отменить указанные меры по обеспечению иска.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>, заключенного 25 сентября 2017 между ФИО1 и ФИО2, и государственную регистрацию перехода права собственности на указанную квартиру от ФИО2 к ФИО1.

После вступления решения в законную силу отменить меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области совершать действия по регистрации перехода права собственности на объект недвижимости: квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>, принадлежащую ФИО2, наложенные определением судьи от 4 октября 2017 года.

На решение в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Владимира.

Председательствующий судья ...... М.А. Белоглазова

......

...... 

......

......