РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 октября 2021 года город Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Семенчевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-298/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 к правительству Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ», Управлению Росреестра по Тульской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником нежилого здания (многофункциональное общественно-торговое здание), КН 

<

...>, площадью 1343,2 кв.м, количество этажей - 2 (в том числе подземных – 0), расположенного по адресу: 

<

адрес>. Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью объекта недвижимости в размере 37 508 565,35 руб., установленной по состоянию на 01.01.2019. Просит установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости – 18 720 000 руб. Заявленный размер рыночной стоимости обосновала отчетом ООО «Т» от 

<

...> № 

<

...>.

В судебное заседание административный истец, административные ответчики – правительство Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ», Управление Росреестра по Тульской области, заинтересованные лица - ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), администрация м.о. Щекинсий район, министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (в лице представителей) не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены, от указанных лиц, за исключением ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), администрации м.о. Щекинсий район, министерства имущественных и земельных отношений Тульской области, в деле имеются заявления с просьбами о проведении судебного заседания в их отсутствие. 

На основании статьи 150, части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 245, абз.2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона N237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде, в частности, на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Согласно части 4 статьи 14 Закона о государственной кадастровой оценке (в редакции на момент проведения оценки) датой, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки, является день, по состоянию на который сформирован перечень.

Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу положений пп.2 ч. 1 ст. 15 НК РФ налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, который подлежит зачислению в силу ст. 61 БК РФ по нормативу 100% в бюджет городских поселений.

Согласно положениям ст. 400 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, признаются налогоплательщиками налога на имущество физических лиц.

В соответствии с пп.6 п.1 ст. 401 НК РФ объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) здания, строения, сооружения, помещения.

В соответствии с положениями п.1 ст. 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого здания (многофункциональное общественно-торговое здание), КН 

<

...>, площадью 1343,2 кв.м, количество этажей - 2 (в том числе подземных – 0), расположенного по адресу: 

<

адрес>. На кадастровом учете объект состоит с 11.04.2018.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке» постановлением правительства Тульской области от 14.11.2018 №477 в 2019 году (по состоянию на 01.01.2019) государственная кадастровая оценка недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области проведена Государственным учреждением Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации». 

Постановлением правительства Тульской области от 13.11.2019 № 540 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» утверждена кадастровая стоимость, в том числе, объекта недвижимости КН 

<

...> по состоянию на 01.01.2019 в размере 18 720 000 руб. Указанная кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости 15.01.2020 и подлежит применению для целей, установленных законодательством, с 01.01.2020.

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках настоящего дела никем не оспариваются. 

Таким образом, из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств, следует, что указанное здание является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц, исчисляемому исходя из кадастровой стоимости объекта. Следовательно, административный истец является носителем субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость.

С целью определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости административный истец обратилась к оценщику ООО «Т» Ф. В соответствии с отчетом об оценке № 

<

...> от 

<

...>, подготовленным данным оценщиком, рыночная стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости КН 

<

...> по состоянию на 01.01.2019 составляла 18 720 000 руб.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В рамках судебного разбирательства судом была назначена судебная оценочная экспертиза (на предмет соответствия указанного отчета требованиям законодательства и установления рыночной стоимости объекта), проведение которой поручено эксперту ООО «С» Б. 

По выводам, содержащимся в заключении экспертизы № 

<

...> от 

<

...>, отчет оценщика ООО «Т» Ф. № 

<

...> от 

<

...> не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость, рассчитанная оценщиком в указанном отчете по состоянию на 01.01.2019, экспертом не подтверждена. Эксперт установил рыночную стоимость нежилого здания (многофункциональное общественно-торговое здание) с КН 

<

...> по состоянию на 01.01.2019 в размере 20 575 252 рубля.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено лицом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26.11.2018 N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим необходимое для проведения исследования образование, длительный стаж работы в области оценочной деятельности, а, значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, застраховавшим свою ответственность, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, как того требует ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.

По таким основаниям суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ и полагает возможным взять его за основу выводов о величине рыночной стоимости объекта на интересующую дату.

Что касается отчета оценщика ООО «Т» Ф. № 

<

...> от 

<

...>, то он выполнен с нарушениями ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки. 

Как отмечено экспертом и следует из отчета, в нем имеют место некорректные качественные и количественные характеристики объекта оценки, площадь помещений 1-го этажа указана без вспомогательных помещений. В качестве материала стен здания указан «бетон», в то время, как материал стен здания – «сендвич-панели». Кроме того, в отчете имеет место некорректное наименование и обоснование используемого метода расчета рыночной стоимости в рамках доходного подхода. Оценщик также допустил неверное использование корректировочного коэффициента на общую площадь объекта-аналога № 1 при расчете ставки арендной платы, необоснованное использование корректировочного коэффициента на физическое состояние объектов-аналогов под номерами 1-3 при расчете ставки арендной платы. Также имеют место описки наименований в расчетах, необоснованное использование срока экспозиции при расчете премии за низкую ликвидность при расчете коэффициента капитализации. Выбор объекта-аналога № 2 при расчете рыночной стоимости сравнительным подходом является некорректным. Также некорректным является выбор доли стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости. Оценщик использует необоснованное значение в размере 28% для доли земельного участка.

В связи с изложенным данный отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объекта, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности.

Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2019. На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного объекта недвижимости экспертом.

Доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на 01.01.2019, а равно доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59-61 КАС РФ, участниками процесса не представлено.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости на интересующую дату составляла 20 575 252 руб., что ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта, а потому влияет на размер налоговых обязательств административного истца. 

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм, с учетом того, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что в данном случае кадастровая стоимость объекта может быть установлена в размере его рыночной стоимости, следовательно, административный иск подлежит удовлетворению.

С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ, ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд полагает необходимым указать в судебном решении, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 29.06.2021 (согласно оттиску штемпеля почтового отделения на конверте).

Доводы ГУ ТО «Областное БТИ» о снижении налоговых поступлений, которое может повлечь удовлетворение административного иска, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, не нарушает прав муниципального образования на получение законных и экономически обоснованных налогов, и не противоречит интересам всего общества.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (многофункциональное общественно-торговое здание), КН 

<

...>, площадью 1343,2 кв.м, количество этажей - 2 (в том числе подземных – 0), расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной по состоянию на 01.01.2019 его рыночной стоимости в размере 20 575 252 руб.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 29.06.2021.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: