Дело № 2-8/2025

УИД 09RS0008-01-2022-000729-75

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 сентября 2025 года а. Хабез

Хабезский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе: председательствующего судьи Нагаеве А.М., 

при секретаре судебного заседания Шаковой М.М.,

с участием:

истца ФИО1 и ее представителя ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Хабезского районного суда Карачаево-Черкесской Республики гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО14 к ФИО3 об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом и взыскании упущенной выгоды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом и взыскании упущенной выгоды. В обоснование иска указала, что ФИО1 на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества: часть здания универмага, на 1 этаже, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенная по адресу: КЧР

<

адрес>. Ответчику ФИО3 на праве собственности принадлежит часть здания площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенная по тому же адресу. Часть здания (помещение истца) имеет витринные окна, выходящие на фасад здания, и отдельный вход. Помещение использовалось ею как магазин, сдавалось в аренду для размещения магазина. В ДД.ММ.ГГГГ году ответчик ФИО3 осуществил реконструкцию здания. Перед витринными окнами и входом в помещение истца, ответчик возвел пристройку (вход в подвал). Пристройка представляет собой сооружение в виде строительных блоков, бетонных столбов, крыша - металлический каркас с металлопрофилем. Возведенная пристройка в виде входа в подвал выходит за границу основного здания, расположена на тротуаре. Пристройка (вход в подвал) полностью закрыла витринные окна, ограничила проникновение дневного света в помещение истца, также уменьшилась ширина прохода в помещение. Витринные окна полностью закрыты, доступ истца к ним отсутствует, использование помещения как магазин невозможно. При открытии дверей на входе в подвал, доступ в помещение истца полностью перекрывается. Свободный доступ к витринным окнам, входная дверь, необходимы истцу и должны находиться в поле зрения потенциальных покупателей и посетителей магазина. Истец не имеет возможности размещать рекламу на витринных окнах, не имеет свободного доступа для доставки товара в свое помещение. Входную дверь в принадлежащее ей помещение невозможно заметить, пристройка загораживает вход в помещение. Истец не имеет доступа к внешней стороне части здания, для осуществления ремонта и надлежащего его содержания. Истец неоднократно предлагала ответчику демонтировать возведенную пристройку для входа в подвал, освободить витринные окна и обеспечить свободный проход в помещение, но получила отказ. Полагает, что ответчик нарушает ее права, злоупотребляет своими правами, создает препятствия в пользовании помещением. В период подготовки дела к рассмотрению, ответчик самовольно установил электрический грузовой подъемник, установку которого истец считает незаконной и нарушающей ее права при пользовании своим имуществом. В связи с чем, истец уточнив исковые требования в порядке, предусмотренном ст. 39 ГПК РФ, просила суд:

- обязать ответчика ФИО3 снести пристройку (вход в подвал), пристроенную к зданию, расположенному по адресу: КЧР, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>.;

- обязать ответчика ФИО3 демонтировать грузовой подъемник у здания, расположенный по адресу: КЧР, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>;

- взыскать с ответчика ФИО3 в её пользу упущенную выгоду в размере 

<

данные изъяты> рублей.

В судебном заседании представитель истец ФИО1 и его представитель ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержали в полном объеме, появнив, что, по мнению истца, возведенная ответчиком пристройка в виде остекленного сооружения с крышей и цоколем, через которое организован вход в подвальное помещение, нарушает фасадную линию здания, ограничивает доступ естественного освещения и визуальную доступность помещения, принадлежащего истцу ФИО1 на праве собственности. Спорная пристройка возведена с отступлением от проектной документации, не предусмотрена первоначальным проектом реконструкции здания универмага, в результате чего помещение истца утратило возможность использования по коммерческому назначению, стало изолированным от фасадной части и потеряло рыночную привлекательность. Истец и ее представитель утверждали, что вследствие устройства входа в подвал и установки грузового подъемника нарушена фасадная плоскость здания, перекрыта витражная часть помещения истца, что делает невозможным размещение рекламы, вывесок и проведение ремонтных работ. Со ссылкой на заключение специалиста ИП ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ представитель истца пояснил, что доступ к фасадным окнам и возможность демонтажа стеклопакетов отсутствуют ввиду плотного примыкания стены пристройки, что препятствует обслуживанию помещения и нарушает права собственника. Истец полагает, что ответчик возвел спорную пристройку без получения необходимых разрешений на реконструкцию, ввода в эксплуатацию и без согласования с другими собственниками здания. Указывает, что представленные ответчиком разрешительные документы не подтверждают законность изменения конфигурации фасада, а возведенная конструкция изменяет внешний облик здания и расположена частично на тротуаре, что противоречит градостроительным и санитарным нормам. Считая, что действия ответчика нарушают права истца как собственника, истец просила: обязать ФИО7 демонтировать пристройку (вход в подвал), демонтировать грузовой подъёмник, а также взыскать с ответчика упущенную выгоду. В обоснование исковых требований представитель истца ссылался на положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ о самовольной постройке, статьи 1, 10, 51, 51.1, 55 Градостроительного кодекса РФ, статьи 304 ГК РФ, указывая, что возведенная конструкция нарушает право истца на владение и пользование имуществом и должна быть снесена за счет лица, ее создавшего.

Истец и ее представитель также выразили несогласие с заключением судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, указывая, что данное заключение является неполным, противоречивым и не отвечает поставленным перед экспертом вопросам, сформулированным с учетом указаний кассационной инстанции. По мнению представителя, эксперт ограничился констатацией технического состояния спорной пристройки, не исследовал фактические препятствия в пользовании помещением истца, не произвел анализ инсоляции, освещённости и вентиляции, не проверил возможность доступа к окнам и фасаду для обслуживания и ремонта. Кроме того, экспертом не был исследован вопрос законности установки грузового подъемника, отсутствует оценка соответствия пристройки требованиям проектной документации и градостроительных норм, а также не произведен расчет стоимости демонтажа. Отмечалось, что вывод эксперта о невозможности демонтажа пристройки без разрушения здания основан лишь на субъективной оценке и не подкреплен инженерными расчетами и обоснованиями. Истец полагал, что эксперт, выходя за пределы компетенции, фактически дал правовую оценку допустимости сохранения спорной постройки, тогда как суд не связан выводом эксперта в этой части. При этом сам эксперт в судебном заседании подтвердил, что пристройка выполнена с отклонениями от проектного решения, однако указанные отклонения, по его мнению, несущественны и не влияют на безопасность и эксплуатационные характеристики здания в целом. Сторона истца, ссылаясь на фотоматериалы и заключение специалиста ФИО5, ссылались на то, что спорная пристройка фактически перекрывает фасадные окна помещения истца, полностью блокирует их обзор и доступ, вследствие чего помещение утратило естественное освещение и стало непригодным для использования в коммерческих целях. По мнению истца, выводы эксперта не соответствуют реальной картине, подтвержденной осмотром места, и не обеспечивают устранения нарушений, указанных кассационной инстанцией.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4, действующий на основании доверенности, против удовлетворения иска возражал, просил в иске отказать. Пояснил, что доводы истца не подтверждаются материалами дела, а возведенная пристройка выполнена на принадлежащем ответчику земельном участке, в пределах его границ и с соблюдением строительных и противопожарных норм. Согласно представленным разрешительным документам, реконструкция здания универмага по 

<

адрес> проводилась законно, в том числе с устройством входа в подвальное помещение. Ответчик пояснил, что спорная пристройка не создает препятствий в пользовании помещением истца, не перекрывает доступ, не ограничивает использование объекта по функциональному назначению. При этом представитель ответчика указал, что, как следует из материалов дела и фотоматериалов, помещение истца длительное время (более пяти лет) не используется, коммерческая деятельность в нем не ведется. Таким образом, истец не доказала наличие препятствий в пользовании помещением, поскольку фактически не эксплуатирует его и не ведет в нем хозяйственной деятельности. Ссылаясь на заключение судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, представитель ответчика пояснил, что положение лестничного марша и входа в подвал соответствует техническим требованиям, конструкция безопасна и устойчива, не нарушает требований Федерального закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также не оказывает влияния на инсоляцию и освещенность помещения истца. Экспертным исследованием установлено, что фактическое положение лестничного марша не препятствует использованию помещения истца по назначению, а приведение конфигурации входа к первоначальному проекту технически возможно только с разрушением всей пристройки, что повлечёт несоразмерный ущерб зданию в целом. Ответчик также указал, что аналогичные требования ФИО1 о сносе пристройки и признании ее незаконной уже рассматривались судом ранее (дела №, №), по результатам которых в удовлетворении иска ей отказано, и данные решения вступили в законную силу. Поэтому настоящее обращение истца является повторным и фактически направлено на пересмотр вступивших в силу судебных актов в обход установленных процессуальных процедур. В заключение представитель ответчика отметил, что возведенная конструкция является элементом фасада, улучшившим внешний вид здания, не нарушает права других собственников и соответствует требованиям строительных норм, а доводы истца о возникновении ущерба и упущенной выгоде являются предположительными и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Суд, выслушав стороны и их представителей, допросив свидетелей, изучив материалы настоящего гражданского дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Так, в соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п.1 ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Согласно пп.2 п.1 ст.40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу ст.304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

По смыслу ст. 304 ГК РФ истец, заявляя негаторный иск, должен доказать факт нарушения (либо реальной угрозы нарушения) своего права со стороны ответчика, а также причинно-следственную связь между спорными действиями и ограничением осуществления правомочий собственника.

В пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что на основании ст.ст.304, 305 ГК РФ иск об устранений нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что нарушается его право собственности или законного владения со стороны ответчика. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействия), нарушающие права истца.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.46 вышеназванного Постановления Пленума при рассмотрении исков об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Из системного толкования вышеприведенных норм права, а также разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что бремя доказывания обстоятельств нарушения права и обоснованность избранного способа защиты права лежит на лице, заявившем иск. При этом, истец, заявляя в качестве способа защиты нарушенного права такое требование, как снос спорного строения, должен доказать, в том числе, что только такая исключительная мера является единственным и соразмерным способом восстановления нарушенного права.

Между тем, надлежащих и достаточных доказательств наличия таких обстоятельств истцом не представлено и в материалах дела не имеется.

Так, судом установлено и следует из материалов дела, что истцу ФИО1 согласно свидетельству о государственной регистрации права серии №, принадлежит на праве собственности объект права: часть здания 

<

адрес>ю 

<

данные изъяты> кв.м., назначение нежилое, инвентарный №, литер А. этажность 1, расположенного по адресу: КЧР, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Ответчику ФИО3 на основании договора купли - продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности объект права: часть здания 

<

адрес>ю 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Право собственности ФИО3 зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, администрация Хабезского муниципального района КЧР передала в аренду ответчику ФИО3 земельный участок с кадастровым номером № по адресу: КЧР, 

<

адрес>, 

<

адрес>, мерою 

<

данные изъяты> кв.м, вид разрешенного использования - магазины.

Согласно разрешению на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №, выданному администрацией Хабезского муниципального района КЧР, ответчику ФИО3 разрешена пристройка к зданию универмага по 

<

адрес> в а.Хабез на земельном участке с кадастровым номером №.

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №, выданному администрацией Хабезского муниципального района КЧР ответчику ФИО3 разрешено ввести в эксплуатацию пристройку к зданию универмага - магазин по 

<

адрес> в а. Хабез, на земельном участке с кадастровым номером №

В соответствии с договором купли - продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО3 приобрел в собственность у администрации Хабезского муниципального района КЧР земельный участок мерою 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - магазины.

Право собственности ФИО3 на указанный земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно разрешению на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №, выданному администрацией Хабезского муниципального района КЧР, ответчику ФИО3 разрешена реконструкция и объедение части здания Универмага по 

<

адрес> и пристройки к зданию универмага - магазин по 

<

адрес> в а. Хабез в часть здания универмага на земельном участке с кадастровым номером №.

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №, выданному администрацией Хабезского муниципального района КЧР ответчику ФИО3 разрешено ввести в эксплуатацию пристройку к зданию универмага- магазин по 

<

адрес>, в а. Хабез, на земельном участке с кадастровым номером №.

Как видно из материалов дела и не оспаривалось участвующими в деле лицами спорная пристройка (вход в подвал) не является самостоятельным объектом строительства, входит в состав вышеназванной принадлежащей ответчику части здания универмага. При этом фактически спор возник в отношении наземной части пристройки (входа в подвал), которая, по утверждению истца, препятствует доступу к витринным окнам истца, препятствует использованию помещения истца по его функциональному назначению.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что наземная часть спорного «входа в подвал» расположена в границах земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего на праве собственности ФИО3, а подземная часть лестничного марша – в пределах подвального этажа принадлежащего ответчику здания (кадастровый №). На выполнение работ имелись выданные уполномоченным органом разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, что подтверждает соблюдение административной процедуры. Доказательств признания указанных разрешений недействительными либо отмены их в установленном порядке не представлено.

Из материалов дела также следует, что ранее Хабезским районным судом КЧР было рассмотрено гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО3 и администрации Хабезского муниципального района КЧР о признании объекта недвижимого имущества в виде пристройки к зданию универмага, расположенного по адресу: КЧР, 

<

адрес>, 

<

адрес>, к зданию универмага по 

<

адрес>, незаконной постройкой, признании незаконными разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию данного объекта недвижимого имущества, обязании ответчика снести объект незаконно возведенного недвижимого имущества, обязании ответчика вернуть в первоначальное состояние здание универмага.

Решением Хабезского районного суда КЧР от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КЧР от ДД.ММ.ГГГГ, отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 и администрации Хабезского муниципального района КЧР о признании объекта недвижимого имущества в виде пристройки к зданию универмага, расположенной по адресу: КЧР, 

<

адрес>, а. Хабез, к зданию универмага по 

<

адрес>, незаконной постройкой, признании незаконными разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию данного объекта недвижимого имущества, обязании ответчика снести объект незаконно возведенного недвижимого имущества, обязании ответчика вернуть в первоначальное состояние здание универмага.

Определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение Хабезского районного суда КЧР от ДД.ММ.ГГГГ, и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КЧР от ДД.ММ.ГГГГ оставлены без изменения, а кассационная жалоба ФИО1 - без удовлетворения.

При этом, в ходе рассмотрения гражданского дела № в суде апелляционной инстанции была проведена судебная строительно-техническая экспертиза в ООО Экспертный центр «Главэксперт», заключение которой за № от ДД.ММ.ГГГГ было также приобщено к материалам настоящего гражданского дела №.

Согласно указанному заключению экспертов ООО Экспертный центр «Главэксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из результатов сопоставления данных, полученных при экспертном осмотре, и требований строительных, градостроительных, санитарных, противопожарных норм и правил, эксперт-строитель пришел к выводу, что возведенный объект в виде пристройки к зданию универмага, расположенный по адресу: КЧР, 

<

адрес>, а

<

адрес> 

<

адрес>, соответствует требованиям: Федеральных законов «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ; «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от ДД.ММ.ГГГГ № 123-ФЗ; Свод правил: 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81*»; 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (с изменениями №, 2)»,70.13330.2012 «Несущие ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87 (с Изменения №.3.4)» 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения. СНиП 52-01-2003 (с изменением №)»; Сводов правил противопожарной опасности: 2.13130.2012 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты (с изменением №)»; 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты, требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям». Проведение исследования на предмет соответствия объекта экспертизы градостроительным нормам не представляется возможным.

Объект недвижимости (спорная пристройка), расположенный по адресу: КЧР, 

<

адрес> 

<

адрес>, к зданию универмага по 

<

адрес>, не представляет угрозу жизни и здоровью граждан.

Средняя квадратическая ошибка (Mt) превышает значение 0, i, регламентированное для земель поселений, границ и сведения о характерных точках требуют уточнения. В связи с этим, определить в границах какого именно земельного участка расположен объект недвижимости (спорный объект) в виде пристройки, расположенной по адресу: КЧР, 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, к зданию универмага по 

<

адрес>, не представляется возможным.

Вышеприведенные обстоятельства были установлены вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, в котором участвовали те же лица, и согласно положениям ч. 2 ст. 61 ГПК РФ они являются обязательными для суда и не подлежат доказыванию вновь.

При этом, как уже указывалось выше, ФИО1 по ранее рассмотренному делу были заявлены исковые требования о сносе всей пристройки к зданию универмага, расположенного по 

<

адрес>, т.е. объекта в целом (включая вход в подвал) и приведении в первоначальное состояние здания универмага, а по настоящему гражданскому делу заявлены требования о сносе пристройки в виде входа в подвал, которая не является самостоятельным объектом строительства, входит в состав вышеназванной принадлежащей ответчику части здания универмага.

Из заключения экспертов ООО Экспертный центр «Главэксперт» № № и имеющихся в нём фотоснимков следует, что на момент производства экспертизы пристройка (вход в подвал) уже существовала в том виде, в котором находилась также на момент подачи ФИО1 иска, рассматриваемого в настоящем деле, и выводы заключения экспертов ООО Экспертный центр «Главэксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ относятся в том числе и к пристройке(вход в подвал) как составной части объекта в целом.

С учетом положений пунктов 45, 46 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ранее судом в ходе рассмотрения настоящего дела, по ходатайству стороны истца ФИО1 была назначена судебная строительная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Центр строительных, землеустроительных и оценочных «ЭкспертПро».

Из заключения судебной строительной экспертизы ООО «Центр строительных, землеустроительных и оценочных «ЭкспертПро» за №Э от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что в результате проведенных исследований эксперты установили, что исследуемые объекты - «вход в подвал» и некапитальное сооружение «грузовой подъемник» являются частями объекта капитального строительства - нежилое здание. При этом «вход в подвал» - конструктивно выполнен в составе пристройки, возведенной в результате работ по реконструкции здания(универмага) в соответствии с Разрешением на строительство.

Данный вход обеспечивает доступ к помещениям подвального этажа. В результате возведения Объектов исследования, не создаются условия, при которых были бы нарушены санитарные нормы, ухудшилась бы инсоляция помещений, противопожарные нормы. Напротив, возведение входа позволило привести в соответствие противопожарным нормам пути эвакуации из помещений подвального этажа, добавился один эвакуационный выход из помещений подвала, что положительно сказалось на общих противопожарных требованиях для всего здания, и как следствие - всех помещений, расположенных в нем.

Пристройка в виде входа в подвал расположена в границах земельных участков с кадастровым номером № (подземная часть лестничного марша, располагающаяся внутри принадлежащего ответчику подвала под зданием универмага) и с кадастровым номером № (наземная часть входа в подвал, в отношении которой фактически возник спор). 

<

данные изъяты> не нормирует уровень инсоляции в помещениях, расположенных в исследуемом здании. Помещения с постоянным пребыванием людей допускается предусматривать с недостаточным по биологическому действию естественным освещением.

Объект «вход в подвал» примыкает к конструкциям стены 1 этажа здания в уровне низа оконного блока исследуемого нежилого помещения, принадлежащего ФИО1 Ограждающие конструкции «входа в подвал» возвышаются над низом окна на 

<

данные изъяты> мм с наружной стороны, ширина каждого простенка составляет 

<

данные изъяты> мм. Таким образом, торцы кладки из газосиликатных блоков перекрывают остекление на площади 0

<

данные изъяты> кв.м. 

<

адрес> остекления составляет 

<

данные изъяты>.м. Т.е. область перекрытия равна примерно 2% от общей площади окна.

Другие строительные конструкции входа - колонны, перекрытия, покрытие расположены на значительном расстоянии от наружной стены здания и окон ФИО1 (2

<

данные изъяты> м) и не оказывают влияние на помещение, принадлежащее ФИО1, не влияют на доступ к нему, в том числе в целях ремонта (т. 2 л.д. 93, 94, 96).

Демонтаж и перенос конструкций объекта «вход в подвал» с их восстановлением на новом месте невозможен без значительного повреждения несущих и ограждающих конструкций, перенесение объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

По результатам проведенных исследований эксперты пришли к следующим выводам:

1) Пристройка (в виде входа в подвал) соответствует проектной документации «Пристройки к зданию универмага в а. 

<

адрес> 

<

адрес> (ООО «Архитектурная мастерская ФИО8)», и проектной документации «Реконструкции и объединения здания универмага по 

<

адрес>, а. Хабез и пристройки к зданию универмага – магазин по 

<

адрес> в а

<

адрес> в часть здания универмага (ООО «Архитектурная мастерская ФИО8)» в части наличия, назначения, примененных конструктивных решений. Общие технико-экономические показатели здания, установленные по итогам реконструкции, соответствуют проектным.

В части объемно-планировочных решений, имеются отклонения в положении и конфигурации лестничных маршей входа в подвал. Фактически конструкция выполнена развернуто относительно проектного положения.

Установка грузового подъемника не предусмотрена проектной документацией.

2) Строение пристройки (в виде входа в подвал) является частью объекта капитального строительства. Данное строение прочно связано с землёй, его перемещение без нанесения несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Грузовой подъемник, примыкающий к зданию, не является объектом капитального строительства.

3) Пристройка (в виде входа в подвал) и установка грузового подъемника соответствуют строительным, градостроительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам.

4) Пристройка в виде входа в подвал расположена в границах земельных участков № и №

Грузовой подъемник расположен в границах земельного участка №.

5) Возведение пристройки (в виде входа в подвал) и грузового подъемника не препятствует эксплуатации помещения истца ФИО1, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с инвентарным номером 

<

данные изъяты> литер А, по его функциональному использованию.

Суд учитывает правовую позицию, изложенную в определении Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 23.07.2024, согласно которой при новом рассмотрении следовало установить и оценить: каким образом фактическое положение и конфигурация лестничного марша и входа в подвал, выполненные с отклонением от проектного решения, влияют на возможность пользования помещением истца по его функциональному назначению; ограничивает ли открывание дверей входа в подвал доступ в помещение истца; создаёт ли пристройка препятствия обзору и доступу к витринным окнам, в том числе для обслуживания и размещения рекламы; влияет ли пристройка на уровень инсоляции и естественной освещённости в помещении истца; насколько выполненная реконструкция соответствует проектной и разрешительной документации и возможно ли приведение объекта к проекту без разрушения несущих конструкций; ограничивает ли пристройка использование помещения как торгового и препятствует ли осуществлению предпринимательской деятельности. Указанные вопросы судом поставлены на обсуждение и положены в основу назначенной строительно-технической экспертизы.

Суд учитывает, что ранее проведенная судебная строительно-техническая экспертиза в ООО «Центр строительных, землеустроительных и оценочных “ЭкспертПро”» №-Э от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает, что «вход в подвал» выполнен в составе пристройки, возведённой при реконструкции; объект связан с основным зданием; установка грузового подъёмника в проектной документации не была предусмотрена; при этом и пристройка, и подъёмник соответствуют строительным, градостроительным, санитарным и противопожарным нормам и не препятствуют эксплуатации помещения истца по функциональному назначению. Экспертиза установила, что стенки входа перекрывают остекление на площади порядка 0,288 кв.м при общей площади витража около 13,0 кв.м (?2%); иные конструктивные элементы входа расположены на расстоянии примерно 2,93 м от фасадной стены помещения истца и не влияют на доступ, в том числе для ремонта. Демонтаж и перенос конструкций входа с восстановлением на новом месте признаны невозможными без значительного повреждения, что повлечёт несоразмерный ущерб назначению объекта.

Суд оценивает заключение 2023 года как допустимое и относимое доказательство: оно выполнено специалистами с соответствующей квалификацией, содержит описание исследований и ссылку на нормативно-техническую базу, отвечает требованиям ст. 85-86 ГПК РФ. В то же время с учетом указаний кассационной инстанции, по которым требовалась дополнительная проверка влияния конфигурации входа на доступ/обзор/возможность размещения рекламы и оценка инсоляции с привязкой к функциональному назначению помещения «магазин», суд назначил в 2025 году экспертизу в государственном учреждении.

Судебная строительно-техническая экспертиза Северо-Кавказского регионального центра судебных экспертиз Минюста России № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенная экспертом ФИО9, охватывает поставленные кассационным судом вопросы. Эксперт пришел к следующим выводам: для помещений с функциональным назначением «магазины (предприятия розничной и мелкооптовой торговли)» нормативы коэффициента естественного освещения (КЕО) и нормируемая продолжительность инсоляции СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 не регламентируются; конструктивные решения обеспечивают устойчивость и надёжность, пожарная безопасность соблюдена в соответствии с ФЗ № 123-ФЗ, требования ФЗ № 384-ФЗ выполняются; фактическое положение лестничного марша и входа в подвал не влияет на пользование помещением истца в техническом аспекте, двери открываются внутрь остеклённого объёма и не перекрывают вход; приведение к изначальному проекту возможно только путём полного демонтажа пристройки (фундамент, стены, кровля, лестница, оконные и дверные блоки), что повлечёт деструктивные последствия и несоразмерный ущерб самой пристройке.

В судебном заседании эксперт ФИО10 подтвердил заключение, указал примененные нормы (ФЗ № 384-ФЗ, ФЗ № 123-ФЗ, СП 118.13330, СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21), описал фактические измерения, пояснил, что часть витража перекрыта стенкой входа, однако вопрос о точном проценте перекрытия на 2025 год в задании не ставился (при этом в экспертизе 2023 года ориентир составлял около 2% непосредственно торцами кладки); отметил, что доступ к части фасада сохраняется, а уменьшение естественного освещения не образует нарушения обязательных норм, поскольку для помещения типа «магазин» соответствующие параметры не нормируются; подтвердил, что двери входа открываются внутрь и вход в помещение истца не перекрывают.

Суд признает заключение 2025 года допустимым и достоверным доказательством, отвечающим требованиям ст. 85-86 ГПК РФ. Оно закрывает пробелы, на которые указала кассация, мотивировано, внутренне непротиворечиво и согласуется с данными экспертизы 2023 года. Доводы истца о неполноте и противоречивости носят общий характер и не подтверждены рецензией, альтернативным исследованием или конкретными методическими замечаниями; ходатайства о назначении повторной/дополнительной экспертизы истцом не заявлялись, несмотря на разъяснения суда (ст. 87 ГПК РФ).

Ключевое указание кассационной инстанции касалось проверки влияния пристройки на инсоляцию и освещенность. Эксперт ФИО10 указал, что для помещений с функциональным назначением «магазины (предприятия розничной и мелкооптовой торговли)» нормативы коэффициента естественного освещения (КЕО) и нормируемая продолжительность инсоляции нормативно не регламентируются (табл. 5.59, 5.60 СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21). Следовательно, сама по себе утрата «витринности» или снижение уровня дневного света не образуют нарушения обязательных гигиенических норм. Истцом не представлено доказательств ухудшения параметров искусственного освещения до опасных значений либо запрета эксплуатации помещения по санитарно-гигиеническим показателям.

По ходатайству истца суд приобщил справку-заключение специалиста ИП ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ о технологической невозможности замены стеклопакетов, а также заключение второго специалиста с фотоприложением. Указанные документы составлены вне рамок судебной экспертизы, не содержат расчетов, применённых методик, результатов инструментальных замеров, альтернативных технологических карт по доступу изнутри остекленной галереи пристройки либо поэтапных сценариев производства работ без демонтажа. Суд учитывает их как письменные доказательства (ст. 55, 71 ГПК РФ), однако придает им меньшую доказательственную силу по сравнению с судебными экспертизами, выполненными в процессуальном порядке и основанными на специальных знаниях.

Суд также допросил свидетеля ФИО11, монтажника стеклопакетов с опытом работы около 10 лет. Свидетель пояснил, что для замены стеклопакетов требуется наружный доступ не менее 1 метра; при существующей конфигурации к части фасада истца подход отсутствует либо затруднен; работы с внутренней стороны крайне неудобны; возможна установка окон меньшего формата, но с ухудшением потребительских свойств. Оценивая показания, суд признает их добросовестными и основанными на практическом опыте, вместе с тем отмечает, что они описывают общие технологические условия и не опровергают выводов судебных экспертиз о частичном характере перекрытия, отсутствии нормативных требований по естественной освещенности для «магазинов», открывании дверей внутрь и сохранении прохода к входу истца, а также технической возможности обслуживания фасада с применением иных организационно-технических решений. Следовательно, показания подтверждают затрудненность выполнения отдельных операций в прежнем формате, но не доказывают юридически значимых препятствий в пользовании помещением в целом.

Фотоматериалы, представленные обеими сторонами, судом исследованы. Снимки подтверждают, что пристройка представляет собой остекленную галерею; входные створки открываются внутрь; проход перед входом истца сохраняется; часть витринной плоскости истца оказывается внутри объёма пристройки, при этом визуальная доступность через остекление присутствует. Фотографии демонстрируют также длительное фактическое неиспользование помещения истца, однако сами по себе не свидетельствуют о физической невозможности эксплуатации.

Оценивая в совокупности доказательства, суд исходит из следующего. В силу ст. 209, 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения нарушений права, не связанных с лишением владения, при условии доказывания факта нарушения или реальной угрозы нарушения. По п. 45–46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 при возведении ответчиком строения суд устанавливает соблюдение градостроительных и строительных норм; несоблюдение норм может служить основанием для удовлетворения иска, если при этом нарушается право собственности истца; требование о сносе является исключительной мерой и должно быть соразмерным нарушению.

Из разрешительной документации и приюдициальных выводов по делу № следует, что административные процедуры соблюдены, разрешения действуют и недействительными не признаны. Судебные экспертизы 2023 и 2025 годов подтверждают соответствие спорной конструкции требованиям безопасности, отсутствие перекрытия входа истца, частичный характер перекрытия витража, отсутствие обязательных нормативов по КЕО/инсоляции для функционала «магазин», а также несоразмерность полного демонтажа пристройки предполагаемому устранению неудобств. Доказательств того, что спорная конфигурация входа объективно лишила помещение истца возможности использоваться как торговое, не представлено: отсутствуют предписания контролирующих органов о запрете эксплуатации, договоры аренды, расторгнутые по причине пристройки, отказы арендаторов по тем же мотивам, расчёты и иные подтверждения причинно-следственной связи между наличием пристройки/подъемника и невозможностью ведения деятельности. Само по себе длительное неиспользование помещения и общие ссылки на «потерю витринности» не образуют доказанного нарушения права, подлежащего защите в форме сноса.

Аргумент о невозможности размещения рекламы/вывески доказательно не развит: истец не представил согласованных проектов размещения, обращений за разрешениями и отказов, не показал, что размещение вывески иным образом и в ином месте фасада невозможно. При таких условиях требование о сносе пристройки и демонтаже подъёмника как способ защиты является несоразмерной крайней мерой, применение которой не оправдано (п. 45-46 Постановления Пленума № 10/22).

Доводы о самовольности работ опровергаются наличием разрешений и приюдицией по делу №; возражения о неполноте экспертизы ДД.ММ.ГГГГ года не подтверждены процессуальными средствами, предусмотренными ст. 87 ГПК РФ (повторная/дополнительная экспертиза не запрошена, рецензия не представлена). Справка специалиста и заключение иного специалиста судом приняты, но как вспомогательные документы, уступающие по силе судебным экспертным заключениям.

Требования о демонтаже грузового подъемника также не подлежат удовлетворению: подъемник расположен на участке 

<

данные изъяты>, принадлежащем ответчику; доказательств несоответствия обязательным требованиям безопасности, а равно доказательств того, что подъемник создает препятствия истцу в доступе к помещению, не представлено. Намерение истца использовать в будущем место установки подъемника под навес для тары само по себе не свидетельствует о нарушении её действующих прав.

Требование о взыскании упущенной выгоды не обосновано. В силу ст. 15 ГК РФ истец должен доказать факт неполучения доходов, их размер и причинную связь между действиями ответчика и неполучением доходов. В материалы дела не представлены договоры аренды, не исполненные по вине ответчика, обоснованные расчеты вероятных к получению доходов, иные надлежащие доказательства. Длительное неиспользование помещения и общие утверждения о снижении привлекательности не заменяют доказательств состава и размера упущенной выгоды.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истцом не доказаны обстоятельства, свидетельствующие о нарушении её прав со стороны ответчика, а также соразмерность и исключительный характер заявленного способа защиты в виде сноса пристройки и демонтажа подъемника. Оснований для удовлетворения иска не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом и взыскании упущенной выгоды – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики с подачей апелляционной жалобы через Хабезский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда изготовлено 06 октября 2025 года.

Судья А.М. Нагаев