УИД №70RS0003-01-2023-002993-90

2-1915/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 октября 2023 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Рукавишниковой Т.С.,

при секретаре Сбоевой В.А.,

помощник судьи Ураева И.С., 

с участием представителя истца ФИО1, действующей также в интересах несовершеннолетней ФИО2, на основании доверенности 70 АА №1753979 от 15.2.2023, выдана сроком на три года,

ответчика ФИО3, ее представителя ФИО4, действующего на основании доверенности 70 АА №1424563 т 24.04.2022, выдана сроком на десять лет, 

ответчика ФИО5, 

рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО3, ФИО7, ФИО5, Муниципальному образования «Город Томск» в лице администрации г.Томска о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры, применения последствий недействительности сделки, 

установил:

ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО8, в котором просит о признании недействительным договора купли-продажи – продажи доли квартиры от 18.05.2020 серия 70 АА № 1424696, применении последствий сделки недействительной в виде возврата ответчику 1/2 доли в спорном жилом помещении, взыскании с ответчика государственной пошлины в размере 8200 рублей. 

В обоснование заявленных требований указано, что между ФИО8 и ФИО3 заключен договор купли-продажи доли квартиры от 18.05.2020 серии 70 АА № 1424696. Спорное жилое помещение по адресу: ... с кадастровым номером ... получено в собственность истца и ответчика ФИО8 на основании договора передачи от 17.01.2005 №26093. С 14.03.2005 и до настоящего времени истец вместе с членами своей семьи проживает в спорном жилом помещении и оплачивает коммунальные услуги. По договору купли-продажи ответчик ФИО8 передала в собственность ФИО3 1/2 доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей ФИО8 Истец полагает, что договор купли-продажи доли квартиры от 18.05.2020 серии 70 АА № 1424696 подлежит признанию недействительным в силу того, что нарушено положение ст. 250 ГК РФ. Истец не отказывался от покупки 1/2 доли в спорном жилом помещении, у него есть средства материнского капитала для приобретения спорной доли, но извещения о намерении продать свою долю от ответчика не получал. Таким образом, нарушено право истца на преимущественное право покупки доли недвижимого имущества. 

Определением Октябрьского районного суда г. Томска от 30.05.2023 в качестве соответчика привлечена ФИО3 (л.д.130). 

Определением Октябрьского районного суда г. Томска от 21.06.2023 в связи со смертью ФИО8 привлечен к участию в деле в качестве ответчика ее сын ФИО5 (л.д.170). 

Определением Октябрьского районного суда г. Томска от 16.10.2023 в качестве соответчика привлечено Муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г. Томска, поскольку судом установлено, что наследственное дело после смерти ФИО8 не заводилось, соответственно, в случае применения последствий недействительности сделки, доля в спорной квартире может стать выморочным. 

Истец ФИО6, будучи уведомленным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела в свое отсутствие не ходатайствовал, причин уважительности неявки суду не сообщил, направил своего представителя. 

Представитель истца ФИО1, действующая в интересах несовершеннолетней ФИО2, в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснив, что истец узнал о нарушении своего права в декабре 2022 года от ФИО3 Писем о предложении выкупа доли истец не получал, хотя постоянно находился дома. 

Ответчик ФИО3 иск не признала в полном объеме, пояснила, что у нее были средства материнского капитала, и она на них купила эту долю в жилом помещении, поскольку она подходила ей по цене. Квартиру смотрела. Жить там она не намеревалась. Сделку оформляла нотариус, которая предупреждала о том, что необходимо сначала предложить второму участнику долевой собственности выкупить долю. Вся процедура была соблюдена, сомнений в этом у нее нет. После того, как с нее и дочери начали взыскивать задолженность за квартиру, она обратилась к истцу с предложением определить порядок пользования, на почве чего возник конфликт, который послужил причиной этого иска. 

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании поддержал позицию своего доверителя по доводам отзыва, согласно которому ФИО3 приобрела у ФИО8, от лица которой действовал ФИО5, 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру по договору купли-продажи доли квартиры от 18.05.2020 №70 АА 1424696, договор был удостоверен нотариусом ФИО9 Расчет между сторонами был произведен в полном объеме – 500000 рублей были получены ФИО5 В абз. 2 п. 6 данного договора было указано, что участнику общей долевой собственности ФИО6 по его месту регистрации было направлено надлежащим образом уведомление о намерении продажи доли квартиры с оговоренными условиями продажи, которое вернулось неполученным, в соответствии со ст. 165.ГК РФ уведомление считается врученным, т.к. не получено по зависящим от него причинам. По договору дарения от 23.06.2020 70 АА №1434740 ФИО3 из своей купленной 1/2 доли в вышеуказанной квартире подарила 4/10 доли в праве общей долевой собственности на данную квартиру своей дочери - ФИО7 ФИО6 знал о том, что ФИО8 продает свою долю в данной квартире. Об этом ФИО3 сообщил ФИО5, который и осуществлял продажу от имени собственника, и который является его сыном, как поняла ФИО3 Официальное уведомление ФИО6 о продаже данной доли осуществляла сама нотариус ФИО10, что указано в абз. 2 п. 6 договора от 18.05.2020. У нотариуса хранятся материалы дела об удостоверении такой сделки, сведения об уведомлении ФИО6 Как указано в договоре, ФИО6 не получил направленное ему уведомление, в связи с чем сам несет риск его неполучения, что следует из ст. 165.1 ГК РФ. В отзыве указано, что истцом выбран неправильный и ненадлежащий способ защиты. П. 3 ст. 250 ГК РФ предусмотрено специальное последствие для такого случая - при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Если участник долевой собственности предполагает, что его право преимущественной покупки доли было нарушено, то в качестве способа защиты своего права он имеет право только требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. В настоящем случае истцом не заявляются такие исковые требования. Для такого требования предусмотрен специальный срок исковой давности 3 месяца. В настоящем случае срок исковой давности был пропущен. Истцу с мая 2020 года известно о том, что осуществляется продажа данной доли иному лицу. В декабре 2022 года ФИО3 не смогла вселиться в данное жилое помещение, по этому поводу было обращение в полицию. 20.02.2023 года ФИО3, ФИО7 подали в Октябрьский районный суд г. Томска иск к ФИО6 об определении порядка пользования данной квартирой, вселении в квартиру (дело № 2-1133/2023). Следовательно, ФИО6 явно больше трех месяцев известно о том, что ФИО3 и ФИО7 являются участниками долевой собственности спорной квартиры. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. В настоящем случае стороной истца не было представлено надлежащего основания того, что оспариваемая сделка нарушает его права. По данной сделке не отчуждалось его имущество. Данная доля ему не принадлежала. Он не имел и не имеет никаких прав на такую долю. Предъявление такого иска не направлено на восстановление прав истца. В связи с отсутствием нарушения права истца его требования о признании сделки недействительной не подлежат удовлетворению. 

Ответчик ФИО5 возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив в ходе судебного разбирательства, что ФИО8 проживала с ФИО6 в спорной квартире, потом он начал ее бить, и ФИО5 забрал мать к себе. ФИО6 злоупотреблял алкогольными напитками, не платил за квартиру. Задолженность накапливалась, потом с нее начали удерживать этот долг. У ФИО6 дохода не было. Приняли решение продать эту долю. С 2005 года выставил ее на продажу, показывал покупателям. Мать написала доверенность, долю в квартире продали ФИО3 При продаже ФИО11 смотрела квартиру, маме в квартире была определена изолированная комната. ФИО6 все это видел, поэтому не мог не знать о том, что доля продается. Он предлагал несколько раз ему выкупить долю матери и погасить долги, но он не соглашался. Нотариус ФИО9 составила договор, удостоверила его. Она все разъясняла и предупреждала, что нужно время, чтобы уведомить истца. Поэтому ждали долго. Деньги получил ФИО5 в размере 500000 рублей. После смерти матери никакого наследства не осталось, он ничего не принимал. Хоронил ее на свои средства. 

Представитель ответчика Муниципальное образование г. Томск в лице администрации гТомск, третье лицо нотариус ФИО9, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания не явились.

От третьего лица нотариуса ФИО9 поступил письменный отзыв, согласно которому последней был удостоверен договор купли-продажи 1/2 доли квартиры по адресу: ..., покупателем является ФИО3 ФИО6 по адресу: ..., было направлено письмо с уведомлением о продаже доли в спорной квартире. Письмо вернулось с отметкой «без вручения» в связи с истекшим сроком хранения почтового отправления. Права ФИО6 не были нарушены, т.к. он был уведомлен о своем праве, однако не воспользовался этим правом (л.д.150-164). 

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; 

Согласно п.п. 1 - 3 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

По правилам ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). 

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 550 ГК РФ). 

В судебном заседании установлено, что на момент подачи искового заявления истцу ФИО6 с 14.03.2005 принадлежала 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., с кадастровым номером ... что подтверждается выпиской из ЕГРН №КУВИ-001/2023-98001887 от 26.04.2023 (л.д.15-16). 

18.05.2022 ФИО5, действующий от имени ФИО8, и ФИО3 заключили договор купли-продажи доли квартиры 70 АА №1424696, по условиям которого ФИО8, от имени которой действует ФИО5, продала ФИО3 принадлежащую ей по праву собственности 1/2 долю квартиры, находящейся по адресу: ..., общей площадью 47,7 кв.м., кадастровый номер ... Данный договор удостоверен нотариусом ФИО9, нотариусом г.Томска Томской области (л.д.10-12). 

23.06.2020 ФИО3 подарила ФИО7 (дочери) 4/10 долю квартиры, находящейся по адресу: ..., общей площадью 47,7 кв.м., кадастровый номер ... (л.д. 13-14). 

Кроме того, в материалы дела стороной истца представлен договор дарения доли квартиры 70 АА 1843430 от 05.07.2023, согласно которому ФИО6 подарил ФИО2, действующей с согласия своей матери ФИО1, принадлежащую ему на праве собственности 1/2 доли квартиры, находящейся по адресу: ..., общей площадью 47,7 кв.м. Договор заверен нотариусом ФИО12

Переход права собственности зарегистрирован. 

В обоснование требований о признании сделки недействительной истец указал, что был нарушен порядок реализации доли, принадлежащей ФИО8, поскольку у ФИО6, как у участника долевой собственности, имелось преимущественное право покупки. 

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требования о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ). 

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). 

Согласно но п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 

Исходя из положений п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения сделки) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В п. 2 ст. 250 ГК РФ предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

В силу ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. 

Пунктом 5 ст. 61 ГПК РФ установлено, что обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном ст. 186 настоящего Кодекса, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия. 

П. 6 договора купли-продажи доли квартиры 70 АА №1424696 от 18.05.2020 установлено, что участнику общей долевой собственности ФИО6 по его месту регистрации было направлено надлежащим образом уведомление о намерении продажи доли квартиры с оговоренными условиями продажи, которое вернулось не полученным, в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ уведомление считается врученным, т.к. не получено по независящим от него причинам. Покупателю разъяснены возможные риски.

В материалы дела от нотариуса поступили документы, подтверждающие направление ФИО6 по адресу: ... участнику долевой собственности, право которого зарегистрировано в ЕГРН, извещения о намерении продать принадлежащую ФИО8 долю в праве собственности на квартиру за 500000 рублей путем направления почтового конверта (л.д.156-157) с вложенным в него соответствующим заявлением (л.д. 161). 

Согласно отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 63403033073239 направленное 18.05.2020 ФИО9 в адрес ФИО6 письмо, вернулось в адрес отправителя в связи с неудачной попыткой вручения 19.03.2020 (л.д.158). 

В соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывают гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Из представленной нотариусом справки от 12.05.2020 следует, что ФИО6 зарегистрирован по адресу: по адресу: ... с 22.11.1991, данные о выбытии отсутствуют. 

Таким образом, нотариус пришел к верному выводу о том, что уведомление, направленное в адрес ФИО6 о преимущественном праве покупке, получено последним. 

На основании представленных материалов дела судом установлено, что ФИО6, право которого зарегистрировано в ЕГРН, о предстоящей продаже доли в квартире извещен надлежащим образом. 

Доказательств обратному истцом не представлено. 

Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04. 2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Судом разъяснялись представителю истца положения п. 3 ст. 250 ГК РФ, вместе с тем, она настаивала на удовлетворений требований в заявленной редакции. 

Также установлено, что в декабре 2022 года между ФИО3 и ФИО6 имел место конфликт, в ходе которого последнему стало известно о том, что ФИО3 и ее дочь являются собственниками квартиры.

Как следует из определения об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении от 31.12.2022 ФИО3 обратилась 22.12.2022 с заявлением о том, что сосед не пускает в квартиру. Из ее объяснений следует, что сосед не пускает в квартиру. 

ФИО6 пояснил, что по адресу: ... с 1999 года, о том, что 1/2 доли данной квартиры его бывшая жена продала иному лицу не знал, новый собственник ФИО3 ранее ему знакома не была.

С настоящим иском в суд истец обратился 28.04.2023, то есть по истечении более трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его права и после того, как с иском о вселении обратились ФИО3 и ФИО7 

На какие-либо объективные причины пропуска трехмесячного срока истец не ссылается, в связи с чем оснований для восстановления этого срока суд не находит.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки по основаниям, указанным в иске, не имеется, следовательно, в удовлетворении иска стоит отказать. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в иске ФИО6 к ФИО3, ФИО7, ФИО5, Муниципальному образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры, применения последствий недействительности сделки отказать в полном объеме. 

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Октябрьский районный суд г. Томска.

Мотивированный текст решения изготовлен 07 ноября 2023 года.

Председательствующий судья: Т.С. Рукавишникова

Подлинный документ находится в деле 2-1915/2023 (УИД 70RS0003-01-2023-002993-90) в Октябрьском районном суде г. Томска.