Дело № 2-1458/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 июля 2018 года 

<

адрес>

Ленинский районный суд 

<

адрес> в составе 

председательствующего судьи Крючковой Ю.А.,

при секретаре ФИО3,

с участием в судебном заседании представителя истца – ФИО1, представителей ответчика – ФИО4, ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, гражданское дело по иску ФИО6 к ТСЖ «Яшма» об урегулировании разногласий при заключении договора на выполнение работ по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику, мотивировав его тем, что с 2013 года управление и обслуживание общего имущества дома по адресу 

<

адрес>, ул.2-я запрудная, 50, по решению общего собрания собственников помещений, перешло к ТСЖ «Яшма». Истец является собственником жилого помещения в данном доме и не является членом ТСЖ «Яшма» на основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.1 ст.39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. В то же время согласно п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские обязанности вытекают из договора. Согласно ст.10 ЖК РФ; ст.137 ЖК РФ; ст.138 ЖК РФ; ст.155 ЖК РФ; ст.162 ЖК РФ с собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, товарищество обязано заключить договор на содержание и ремонт общего имущества, согласно которого собственник вносит плату в управляющую компанию. Обязанность по заключению договора, согласно ЖК РФ, возлагается на ТСЖ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 по собственной инициативе направила в ТСЖ «Яшма» требование о заключении договора и подписанный с ее стороны договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Яшма» выслало в её адрес протокол разногласий на 11 листах, которым полностью изменило предложенный ФИО6 вариант договора. Истец не согласна с позицией ТСЖ «Яшма» и предоставленным ей протоколом разногласий, считает его не конкретным, расплывчатым и исключающим ответственность ТСЖ за выполнение и проведение работ по содержанию и ремонту общего имущества дома. При возникших разногласиях между сторонами данный договор заключить не представляется возможным.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 445 ГК РФ, истец обратилась в суд с иском к ответчику об урегулировании разногласий при заключении договора на выполнение работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома и просит суд утвердить данный договор между нею и ответчиком на следующих условиях:

Утвердить пункт «Предмет договора» в следующей редакции:

«Настоящим Договором устанавливается порядок взаимодействия Собственника, не являющегося членом товарищества и Товарищества, в целях обеспечения выполнения Собственником и Товариществом своих обязательств по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в условиях функционирования в многоквартирном доме Товарищества, и в связи с этим устанавливает права и обязанности Собственника и Товарищества по отношению друг к другу».

Утвердить пункт « Термины и определения» в следующей редакции:

2.1.Собственник помещения в многоквартирном доме (Собственник) -

«лицо, обладающее правом собственности на помещение в многоквартирном доме, реализующее в процессе эксплуатации многоквартирного дома права владения, пользования, содержания и распоряжения этим помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, а также части общего имущества квартиры, если такое помещение является комнатой в коммунальной квартире, которому также принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме».

2.2.Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме-

«части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности собственников помещений в данном доме».

2.3.Состав общего имущества дома -

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

з) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, заборы, шлагбаумы, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

2.4. Доля собственника в праве общей собственности на общее имущество - «это результат деления общей площади его помещения на сумму общих площадей всех помещений в многоквартирном доме (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме».

2.5 Содержание общего имущества: (Согласно пункту 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №).

а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

б) освещение помещений общего пользования;

в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;

г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

3. Утвердить пункт «Задачи и функции товарищества по управлению общим имуществом» в следующей редакции:

3.1. Организация работ по техническому обслуживанию, санитарному содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в соответствии с установленными Правительством РФ нормами и уровнем качества.

3.2. Организация аварийно-диспетчерского обслуживания по устранению причин аварийных ситуаций, приводящих к угрозе жизни, здоровью граждан, а также к порче их имущества, таких, как: залив, засор стояка канализации, отключение электричества, воды, газа и других, подлежащих экстренному устранению, - в течение 3-х часов с момента поступления заявки по телефону, указанному в договоре и действующему на момент заявки.

3.3. Организация дополнительных работ и услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества дома.

3.4 Организация мероприятий по обеспечению безопасности и комфортности проживания жильцов дома.

3.5. Ведение технической, бухгалтерской и прочей документации.

3.6. Ведение лицевых счетов Собственников жилых и нежилых помещений, расчет платежей за жилищно-коммунальные услуги и оформление счетов к оплате.

3.7. Сбор платежей за выполнение работ по ремонту и содержанию общего имущества дома. Взыскание задолженностей по платежам в установленном законом порядке.

4. Утвердить пункт « Товарищество обязано» в следующей редакции:

4.1. Обеспечивать выполнение требований действующего законодательства РФ, иных нормативных правовых актов, а также Устава ТСЖ.

4.2. Выполнять работы по техническому обслуживанию и ремонту общего имущества согласно Приложению № в соответствии с Постановлением Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГг. «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и порядке их оказания и выполнения», а именно:

4.2.1. Обеспечить нормальное функционирование всех инженерных систем и оборудования дома:

- вентиляционных каналов и дымоходов,

- систем водоснабжения и водоотведения,

- внутридомовых электрических систем и сетей,

- систем газоснабжения,

- приборов общедомового учета электроэнергии и воды.

4.2.2. Выполнять работы по устранению засоров стояков и в системах внутридомовой канализации (кроме квартир), произошедших не по вине жителя, производить наладку и регулировку данных систем.

4.2.3. Выполнять работы по ликвидации последствий протечек и других нарушений, произошедших по вине обслуживающего предприятия.

4.2.4. Производить ремонт электропроводки в подъездах дома, в подвалах и чердаках.

4.2.5. Производить замену ламп освещения подъездов и уличного освещения.

4.2.6. Осуществлять техническое обслуживание дома, в том числе наладку инженерного оборудования, работы по устранению аварийного состояния строительных конструкций и инженерного оборудования, технические осмотры отдельных элементов и помещений дома, планово-предупредительные ремонты внутридомовых сетей и их подготовка к сезонной эксплуатации, санитарное содержание лестничных клеток и придомовых территорий.

4.2.7. Осуществлять работы по подготовке дома к эксплуатации в осеннее - зимний период.

4.2.8. Осуществлять текущий и капитальный ремонт дома, его инженерных систем и оборудования в соответствии с утвержденным на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома планом.

4.2.9. Осуществлять начисление и перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги.

ДД.ММ.ГГГГ. Осуществлять начисление льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг.

ДД.ММ.ГГГГ. Соблюдать «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденные Постановлением Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. Соблюдать «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденные Постановлением Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. Обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы.

4.3. При выполнении работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества и оказании собственнику дополнительных услуг руководствоваться Территориальными сметными нормами (ТСНэ) и Территориальными единичными расценками (ТЕРэ).

4.4. При оказании услуг собственнику в границах помещения собственника оформлять заказ-наряд с указанием полного перечня работ, стоимости работ, подлежащих выполнению, гарантийным обязательством. Оформление заказ-наряда и производство работ допускается только при отсутствии задолженности собственника перед Товариществом. Заказ-наряд считается выполненным при условии наличия отметки о принятии работ собственником.

4.5. Осуществлять функции по начислению и сбору платежей на расчетный счет ТСЖ и своевременному перечислению платежей в соответствии с заключенными договорами. Организовать работу по взысканию задолженности по оплате за выполненные работы по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома.

4.6. Выдавать Собственнику расчетные документы за оказанные услуги с указанием платежных реквизитов. Своевременно уведомлять Собственника о наличии задолженности по оплате расходов. Производить перерасчет платежей в случае необходимости, а также в случае несоблюдения поставщиками услуг установленного качества и режима их поставки, и в иных предусмотренных законодательством случаях.

4.7. Предоставлять Собственникам информацию, связанную с оказанием услуг и выполнением работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, раскрытие которой в соответствии с законодательством Российской Федерации является обязательным.

4.8. Обеспечивать составление и ведение бухгалтерской, статистической и прочей документации и отчетности, проводить банковские операции; открывать и вести в установленном законом и иными правовыми актами порядке финансово-лицевой счет Собственника.

4.9. Обеспечивать хранение копий документов о праве собственности и иных правоустанавливающих документов Собственника.

4.10. Обеспечивать организацию работы по выдаче Собственнику необходимых справок в пределах своих полномочий.

4.11. Не распространять конфиденциальную информацию, касающуюся Собственника (не передавать ее иным лицам, в т.ч. организациям) без письменного разрешения Собственника помещения или наличия иного законного основания.

4.12. Обеспечивать соблюдение прав и законных интересов Собственника при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью. Выполнять иные обязанности, связанные с защитой его интересов.

4.13. Принимать меры к пресечению действий третьих лиц, затрудняющих либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных пределах распоряжения Собственником, имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

4.14. Сообщать о любых изменениях, влияющих на содержание и ремонт общего имущества, а так же о любых изменениях в органах управления домом и их контактными данными.

5. Утвердить пункт «Собственник обязан» в следующей редакции:

5.1. Ознакомиться с уставом Товарищества, Финансовым планом Товарищества и соблюдать правила проживания в многоквартирном доме.

5.2. Своевременно, в установленные договором сроки, вносить платежи за содержание и ремонт общего имущества и оплачивать предоставляемые коммунальные услуги при наличии таковых.

5.3. Использовать объекты общей собственности только по их прямому назначению и не нарушать права и интересы других собственников по пользованию данными объектами.

5.4. Обеспечивать сохранность общего имущества в принадлежащих ему помещениях.

5.5. Соблюдать государственные технические, противопожарные и санитарные правила содержания жилых домов и придомовой территории.

5.6. Использовать принадлежащие ему помещения в соответствии с их назначением, содержать их в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии и осуществлять их капитальный и текущий ремонт за свой счет.

5.7. Сообщать об изменении места фактического проживания и контактных телефонов.

5.8. Уведомлять Товарищество о сдаче жилого помещения в аренду.

5.9. Уведомлять Товарищество об отчуждений принадлежащего ему помещения. При продаже принадлежащего ему на праве собственности помещения предоставить покупателю в дополнение к документам, предусмотренным гражданским законодательством, сведения о Товариществе и своих обязательствах перед ним.

5.10. При проведении Собственником работ по ремонту, переустройству и перепланировке помещения оплачивать вывоз крупногабаритных и строительных отходов сверх платы, установленной в соответствии с нормативами.

5.11. Соблюдать следующие требования:

- не производить перенос инженерных сетей общедомового имущества;

- не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети;

- не допускать выполнение работ или совершение других действий, приводящих к порче помещений или конструкций строения общедомового имущества;

- не загромождать подходы к инженерным коммуникациям и запорной арматуре, - не загромождать и не загрязнять своим имуществом, строительными материалами и (или) отходами эвакуационные пути и помещения общего пользования;

- не создавать повышенного шума в жилых помещениях и местах общего пользования с 22:00 до 8:00 (при производстве ремонтных работ с 9:00 до 18:00).

6. Утвердить пункт « Товарищество имеет право» в следующей редакции:

6.1. Определять способы исполнения обязательств по настоящему Договору:

- своими силами выполнять предусмотренные настоящим Договором обязательства и иметь в своем штате соответствующих специалистов;

- привлекать на договорной основе третьих лиц и передавать им часть функций и обязательств, предусмотренных настоящим Договором.

6.2. В случаях возникновения аварийной ситуации в помещении Собственника, грозящей повреждением имуществу других собственников, а также общему имуществу МКД (при отсутствии возможности установления связи с Собственником по указанным в договоре координатам), локализовать ее собственными силами и всеми возможными способами, в том числе посредством привлечения аварийных служб.

6.3. Устанавливать размер платежей Собственника за содержание и ремонт общего имущества в соответствии с утвержденным на общем собрании собственников помещений перечнем работ на текущий год и годовым бюджетом, а так же долей участия Собственника в общих расходах и действующим законодательством.

6.4. Требовать своевременного внесения платы за оказываемые услуги.

6.5. Принимать меры по взысканию задолженности перед Товариществом.

7. Утвердить пункт «Собственник имеет право» в следующей редакции:

7.1. В любой момент стать членом Товарищества.

7.2. Самостоятельно, без согласования с Товариществом владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащими ему на праве собственности помещениями.

7.3. В установленном законом порядке осуществлять модернизацию, усовершенствование принадлежащих ему на праве собственности помещений при условии, что при этом не ущемляются права других собственников.

7.4. По требованию получать информацию, связанную с выполнением Товариществом обязательств по настоящему Договору.

7.5. Пользоваться льготами по оплате жилищно-коммунальных услуг в соответствии с действующим законодательством.

8. Утвердить пункт «Размер и порядок внесения оплаты» в следующей редакции:

8.1. Размер платежей Собственника за содержание и эксплуатацию общего имущества многоквартирного дома устанавливается в соответствии с утвержденным общим собранием собственников помещений годовым бюджетом и перечнем работ, на основании Приложения № и приложения №, исходя из доли участия собственника в общих расходах, пропорциональной размеру общей площади находящихся в его собственности жилых и/или нежилых помещений, с учетом имеющихся у Собственника льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг в соответствии с действующим законодательством.

8.2. Квитанции об оплате за техническое обслуживание, коммунальные услуги, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома предоставляются Собственнику по адресу: 153008, 

<

адрес>, а так же посредством сети Интернет в личном кабинете.

8.3. Собственник вносит плату на расчетный счет Товарищества не позднее 20 (Двадцатого) числа месяца, следующего за расчетным, после предоставления и подписания акта приема работ и услуг (по количеству и качеству) по содержанию общего имущества дома с обязательным указанием перечня выполненных в предшествующем месяце работ.

8.4. При несвоевременном внесении платы за содержание и ремонт общего имущества без уважительных причин, согласно договорных обязательств, собственник уплачивает пени за просрочку в соответствии с требованием закона.

8.5. Документы, подтверждающие оплату, хранятся у Собственника в течение не менее 3 лет со дня оплаты.

8.6. Неиспользование собственником помещений дома принадлежащих ему помещений либо отказ от пользования общим имуществом не является основанием для освобождения его полностью или частично от участия в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

8.7. При снижении уровня качества или объема оказываемых услуг, а так же при невыполнении заложенного в годовой бюджет перечня работ размер платежей должен быть пересчитан на основании письменного заявления Собственника в правление Товарищества.

8.9. При отсутствии в договоре приложений №; № и № оплата ТСЖ Яшма за содержание и ремонт общего имущества собственником не производится.

9. Утвердить пункт «Ответственность сторон» в следующей редакции:

9.1. Стороны несут материальную ответственность за невыполнение обязательств по настоящему договору в соответствии с его условиями и действующим законодательством.

9.2. Товарищество не несет ответственности за все виды ущерба или убытков, не являющиеся следствием неправильных действий Товарищества или его сотрудников.

9.3. Собственник возмещает ущерб, причиненный по его вине общему имуществу, в соответствии с действующим законодательством.

9.4. Факт не проживания не освобождает Собственника от выполнения обязанностей по договору и ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

9.5. Товарищество освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) либо несвоевременного выполнения Собственником своих договорных обязанностей по внесению платежей.

10. Утвердить пункт «Границы зон эксплуатационной ответственности Товарищества» в следующей редакции:

10.1. Трубопроводы и оборудование холодного водоснабжения - на границе ввода со стороны Потребителя.

10.2. Система Водоотведения - по первому раструбному соединению на ответвлении от стояка.

10.3. Электроснабжение - на зажимах вводного выключателя перед счётчиком учёта электроэнергии, расположенном в квартире собственника.

10.4. Домофон (автоматическое запирающее устройство) - на зажимах в межэтажном распределительном устройстве.

10.5. Газоснабжение - на границе ввода в помещение со стороны потребителя.

11. Утвердить пункт «Срок действия договора» в следующей редакции:

11.1. Настоящий договор заключен сроком на один год.

11.2. Приложения к настоящему договору являются неотъемлемой частью данного договора и заключаются сроком на один год в соответствии с перечнем работ и сметой расходов, утвержденной на собрании собственников помещений.

11.3. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены настоящим договором.

12. Утвердить пункт «Условия изменения и прекращения договора» в следующей редакции:

12.1. Стороны имеют право по взаимному соглашению внести изменения в настоящий договор. Все изменения и дополнения настоящего договора оформляются дополнительным письменным соглашением сторон.

12.2. Договор может быть расторгнут досрочно в случае прекращения права собственности на жилое (нежилое) помещение, а так же прекращения деятельности товарищества.

12.3. Инициатор расторжения Договора обязан в письменной форме за 2 месяца уведомить другую сторону о расторжении договора.

12.4. В случае вступления Собственника в Товарищество собственников жилья настоящий договор считается прекращенным, все отношения регулируются уставом и другими документами Товарищества.

13. Утвердить пункт «Прочие условия» в следующей редакции:

13.1. Настоящий договор считается заключенным с момента его подписания, составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, и хранится по одному экземпляру у Товарищества и Собственника.

13.2. Порядок осуществления контроля за выполнением товариществом ее обязательств по настоящему договору, регулируется путем предоставления отчета о выполненных работах товариществом по ремонту и содержанию общего имущества за истекший период по требованию собственника помещения.

13.3. Приложения №, №, № к настоящему договору составляются и заполняются товариществом на основании существующей документации в товариществе, а так же смет доходов и расходов на ремонт и содержание общего имущества собственников помещений и перечня работ, утвержденных на общем собрании собственников этих помещений, являются неотъемлемой частью договора.

14. Утвердить пункт «Приложения к настоящему Договору» в следующей редакции:

14.1. Перечень приложений к данному договору:

Приложение №

«Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться работы по ремонту, содержанию и управлению».

Приложение №

«Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме с указанием стоимости каждой из услуг и работ».

Приложение №

«Перечень коммунальных услуг в многоквартирном жилом доме, если таковые имеются, с указанием стоимости каждой услуги».

14.2. Форма данных приложений разрабатывается ТСЖ самостоятельно на основе имеющейся в товариществе документации и подписывается обеими сторонами. Заверенные должным образом копии подтверждающей документации так же прикладывается к приложениям.

Данный иск был принят к производству суда, судом возбуждено гражданское дело.

О времени и месте рассмотрения дела стороны были извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ). 

Истец в судебное заседание не явилась, уполномочив на представление своих интересов представителя ФИО1, который поддержал исковые требования в полном объёме по изложенным в иске основаниям, а также доводам, изложенным в представленных в материалы дела дополнительных письменных пояснениях и в устных пояснениях, данных представителем, суть которых сводится к тому, что истец не является членом ТСЖ «Яшма»; договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного 

<

адрес> ответчиком ей не предоставлялся и истцом не подписывался; несогласие с представленным ответчику договором на выполнение работ по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома в стадии досудебного урегулирования спора ответчиком урегулированы не были; вместо этого истцу был предоставлен протокол разногласий, переписанный с проекта договора по предоставлению коммунальных услуг, которых ТСЖ «Яшма» не оказывает ни истцу, ни другим собственникам помещений; договор в предложенной истцом редакции соответствует всем требованиям действующего законодательства, а его условия сформулированы с учётом возникших разногласий сторон; в результате действий ответчика нарушены права истца, предусмотренные пунктами 6, 10 статьи 155, пунктами 2 и 3 статьи 138, статьёй 162, пунктом 1 статьи 10 ЖК РФ, а также подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 8 и статьёй 445 ГК РФ.

Представители ответчика ФИО4 и ФИО5 в судебном заседании иск не признали и просили в удовлетворении заявленных требований истцу отказать, сославшись в представленном в материалы дела письменном отзыве на иск и в устных пояснениях, данных ими по делу, на следующие основания. ТСЖ «Яшма» признаёт обязательность заключения договора с истцом в силу п.6 ст. 155 ЖК РФ. Однако, данный договор является внутренним документом товарищества и согласно пп.10 п.2 ст.145 ЖК РФ утверждается общим собранием членов ТСЖ. В ТСЖ «Яшма» форма договора принята решением по вопросу № повестки дня общего собрания членов ТСЖ, утверждённым протоколом № от 31.12.2016г. В период проведения собрания и на момент принятия данного решения ФИО6 являлась членом ТСЖ «Яшма» и утверждённая форма договора ею не оспаривалась. В протоколе разногласий ТСЖ «Яшма», направленном истцу в ответ на её договор-оферту, положения договора в редакции ТСЖ соответствуют утверждённой общим собранием форме договора, поскольку Правление ТСЖ, Председатель правления ТСЖ обязаны исполнять решения высшего органа управления - общего собрания членов ТСЖ. Во исполнение решения общего собрания Председатель правления ФИО4 в июне 2017г. разместила в почтовые ящики всех квартир 2 экземпляра утверждённой формы договора, что подтверждается актом. В дальнейшем представитель собственника 

<

адрес> ФИО1 давал устные комментарии ФИО4 об отказе собственника 

<

адрес> подписании представленного договора, однако протокола разногласий в установленный срок им представлен не был. Таким образом, ТСЖ полагает договор заключённым в июле 2017г. В исковых требованиях ФИО6 заявляет о неконкретности договора в редакции ТСЖ, его расплывчатости и попытке исключить ответственность ТСЖ «Яшма» за выполнение и проведение работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, при этом истец не приводит доказательств нарушения её прав и мотивировки, какие именно пункты договора в редакции ТСЖ не соответствуют требованиям закона и нарушают её законные интересы. В нарушение ст. 422 ГК РФ пункты договора в редакции истца противоречат нормативно-правовым актам, видоизменяют или дублируют их. Кроме того, истцом нарушен досудебный порядок, поскольку оферта и исковые требования различаются.

С учётом мнения представителей сторон, на основании статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие истца с участием уполномоченного ею представителя. 

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что истцу на основании акта приёма-передачи квартиры в собственность от 16.01.2001г., договора долевого участия в строительстве жилья № от 15.09.1999г. принадлежит на праве собственности квартиры, расположенная по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 

<

адрес>, выданным 28.02.2001г. Учреждением юстиции 

<

адрес> по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.

В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, которыми являются: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

10.07.2013г. собственниками помещений в указанном многоквартирном жилом доме создано Товарищество собственников жилья «Яшма», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации юридического лица и постановке его на учёт в налоговом органе, выданными 10.07.2013г. ИФНС России по 

<

адрес>, выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц.

В соответствии с Уставом ТСЖ «Яшма» Товарищество является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации помещениями в данном многоквартирном доме, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом (п.1.1 Устава).

Согласно пункту 2.1 Устава ТСЖ «Яшма» является добровольным объединением собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, созданным в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, в том числе обеспечения надлежащего технического противопожарного, экологического и санитарного состояния общего имущества в многоквартирном доме, обеспечения коммунальными услугами собственников жилых и нежилых помещений, а также пользователей жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме; реализации собственниками жилых и нежилых помещений прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме.

Судом установлено, что ранее ФИО2 являлась членом ТСЖ «Яшма», однако в соответствии с пунктом 5.4 Устава прекратила членство в Товариществе на основании письменного заявления о выходе из членов товарищества, поданного ею в правление ТСЖ 26.02.2018г.

В соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.

Согласно части 5 статьи 155 ЖК РФ члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

В силу части 6 статьи 155 ЖК РФ не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

Пунктом 7.1.2 Устава на ТСЖ «Яшма» возложена обязанность заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.

Таким образом, в силу приведённых норм действующего законодательства и в соответствии с Уставом Товарищества, ТСЖ «Яшма» обязано заключить с истицей, являющейся собственником квартиры, расположенной в 

<

адрес>, договор о содержании и ремонте общего имущества данного многоквартирного дома, что ответчиком в ходе рассмотрения дела не оспаривалось. 

Статьёй 10 ЖК РФ предусмотрено, что жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.

Понятия и условия договоров, порядок заключения, изменения и расторжения договоров регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пунктам 1-2 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно пункту 1 статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В силу пункта 1 статьи 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443 ГК РФ).

Статьёй 445 ГК РФ урегулированы взаимоотношения сторон в тех случаях, когда заключение договора для них носит обязательный порядок.

Так, пунктом 1 данной статьи предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами (пункт 3 статьи 445 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

В рассматриваемом случае из обстоятельств дела следует, что заключение с истцом отдельного договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме является обязательным для ответчика с момента утраты истцом статуса члена ТСЖ.

Как следует из почтового уведомления, заявление о выходе истца из членов ТСЖ «Яшма» было получено председателем правления Товарищества ФИО4 01.03.2018г.

В судебном заседании установлено, что предложение о заключении вышеуказанного договора ТСЖ «Яшма» истцу после её выхода из состава членов Товарищества не направлялось. 

Как следует из материалов дела, 12.03.2018г. истица самостоятельно направила в адрес ответчика требование о заключении с ней договора на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и проект договора, представляющий собой оферту. Данная оферта была получена председателем правления ТСЖ «Яшма» ФИО4 15.03.2018г., что подтверждается её распиской в почтовом уведомлении.

По результатам рассмотрения оферты ТСЖ «Яшма» 13.04.2018г. в установленный пунктом 1 статьи 445 ГК РФ срок направило в адрес истицы проект разногласий к договору, в котором изложило свою позицию относительно содержания условий договора.

В связи с изложенным истица в соответствии со статьёй 445 ГК РФ в срок, установленный пунктом 1 статьи 445 ГК РФ, а именно 14.05.2018г. обратилась в суд с требованием о заключении договора на предложенных ею условиях.

Вместе с тем, суд соглашается с доводами, приведёнными представителями ответчика, об отсутствии оснований для удовлетворения соответствующих требований истца.

Проанализировав сформулированные истицей исковые требования, сопоставив их с проектом договора, оферта о заключении которого была направлена истицей в адрес ответчика в досудебном порядке, суд приходит к выводу о том, что фактически истицей в данном исковом заявлении на рассмотрение суда поставлен вопрос не о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора, а об утверждении договора в новой редакции, предложенной истцом, что не предусмотрено статьёй 446 ГК РФ.

Кроме того, как верно указано представителями ответчика в соответствии с требованиями пункта 10 части 2 статьи 145 ЖК РФ решением внеочередного общего собрания членов ТСЖ «Яшма», оформленным протоколом № от 31.12.2016г., утверждена форма договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

адрес>, содержащая порядок и условия содержания, ремонта и управления Товариществом общим имуществом данного многоквартирного дома (решение по вопросу № повестки дня).

Согласно акту от 15.06.2017г. во исполнение данного решения общего собрания 15.06.2017г. председателем правления ТСЖ «Яшма» ФИО4 в почтовые ящики всех квартир вышеуказанного многоквартирного дома были размещены по два экземпляра утверждённой общим собранием формы договора управления.

В силу пункта 1 статьи 162 ЖК РФ при заключении договора управления многоквартирным домом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Как следует из протокола № от 31.12.2016г., общая площадь жилых помещений многоквартирного 

<

адрес> составляет 5400,00 кв.м, за утверждение новой формы договора управления многоквартирным домом проголосовало 2752,40 голосов собственников, что составляет более 50 процентов.

Следовательно, договор считается заключённым, в том числе, и с истицей.

Довод представителя истца о том, что фактически представленный договор является не договором управления, содержащим порядок и условия содержания и ремонта ТСЖ общего имущества многоквартирного дома, а договором предоставления коммунальных услуг, технического обслуживания дома по адресу: 

<

адрес>, что следует из наименования приложенного к протоколу договора, суд находит несостоятельными.

В соответствии с частью 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Вопреки доводам представителя истца, из буквального толкования условий договора, утверждённого вышеуказанным решением общего собрания, следует, что фактически данный договор представляет собой договор между ТСЖ «Яшма» и собственниками помещений в многоквартирном доме, независимо от того, являются они либо не являются членами ТСЖ, на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>. 

Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, утверждённый протоколом № от 31.12.2016г., в установленном порядке не оспорен и не признан недействительным.

В период проведения собрания и на момент принятия данного решения ФИО6 являлась членом ТСЖ «Яшма» и утверждённая форма договора ею не оспаривалась.

Из анализа протокола разногласий, направленных ТСЖ «Яшма» в адрес истца в ответ на представленную ею оферту, следует и не оспаривается представителем истца, что фактически в данном протоколе содержится оферта Товарищества, адресованная истцу, о заключении договора о содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома на тех же условиях, что и в вышеуказанном договоре, утверждённом протоколом № от 31.12.2016г. и заключённом между ними до выхода истца из членов ТСЖ.

Данные действия ответчика полностью соответствуют требованиям части 4 статьи 162 ЖК РФ, согласно которой условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако, как верно указано представителями ответчика, в нарушение части 4 статьи 162 ЖК РФ истцом заявлены требования о заключении с нею договора на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома на иных условиях, существенно отличающихся от существенных условий действующего договора, утверждённого 31.12.2016г. и обязательного для истца, и противоречащих требованиям действующего законодательства, в том числе, в части условий об обязанностях ТСЖ по договору (осуществление Товариществом капитального ремонта дома, его инженерных систем и оборудования (пункт 4.2.8 в редакции требований истца), тогда как данный пункт отсутствует в договоре, утверждённом 31.12.2016г., и противоречит нормам главы 15 ЖК РФ, части 4 статьи 138 ЖК РФ, Постановлению Правительства РФ от 03.04.2013г. № «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», поскольку проведение капитального ремонта дома не входит в обязанности ТСЖ, так как является обязанностью Регионального оператора фонда капитального ремонта; осуществление Товариществом начисления льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг (пункт ДД.ММ.ГГГГ исковых требований), что не предусмотрено условиями договора, утверждённого 31.12.2016г., и в силу положений статьи 138 ЖК РФ, Постановления Правительства РФ от 03.04.2013г. № также не входит в обязанности ответчика, а в силу статьи 160 ЖК РФ относится к компетенции иных органов), о порядке утверждения размера оплаты (подлежащей утверждению собственниками помещений многоквартирного дома – в редакции истца (п.8.1 исковых требований), а не членами ТСЖ – как это предусмотрено пунктом 4.2 договора, утверждённого 31.12.2016г., и пунктом 10 части 2 статьи 145 ЖК РФ), сроков и порядка её внесения (не позднее 20 числа месяца, следующего за расчётным, после предоставления и подписания акта приёма работ и услуг (по количеству и качеству) по содержанию общего имущества дома с обязательным указанием перечня выполненных в предшествующем месяце работ (п.8.3 требований истца) вместо сроков и порядка, предусмотренных пунктами 4.4, 4.5 договора, утверждённого 31.12.2016г., - путём внесения платы на расчётный счёт ТСЖ не позднее 10 числа месяца, следующего за отчётным, на основании платёжных документов, представленных не позднее пятого числа месяца, следующего за отчётным, соответствующего требованиям частей 1, 2 статьи 155 ЖК РФ), в части включения в договор оснований, освобождающих собственника от оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (при отсутствии в договоре приложений №№,2,3 («О составе общего имущества многоквартирного дома», «О перечне услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома», «О перечне коммунальных услуг в многоквартирном жилом доме») (пункт 8.9 требований истца) вместо положений пункта 8 договора, утверждённого 31.12.2016г., о действии обстоятельств непреодолимой силы, а также в нарушение норм ЖК РФ, не содержащих таких оснований для освобождения собственника жилого помещения от исполнения обязанности по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома).

Доказательств несоответствия условий ранее заключённого договора требованиям действующего законодательства и нарушения её прав и законных интересов договором в редакции ТСЖ, истцом в нарушение требований статей 3, 56 ГПК РФ не представлено, более того, как установлено выше, самой истицей требования сформулированы с нарушением действующего законодательства.

Поскольку в силу положений части 1 статьи 1 ЖК РФ, статей 2, 3 ГПК РФ, судебной защите подлежат нарушенные либо оспариваемые права, свободы или законные интересы заинтересованного лица, в том числе, его нарушенные жилищные права, однако в рамках рассмотрения настоящего дела таких обстоятельств не установлено, суд приходит к выводу о том, что заявленные истицей требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат, в связи с чем суд принимает решение об отказе в удовлетворении требований истца в полном объёме.

В связи с отказом в иске понесённые истцом расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей остаются за ней самой, правовых оснований, предусмотренных статьёй 98 ГПК РФ для возложения их на ответчика, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований к ТСЖ «Яшма» об урегулировании разногласий при заключении договора на выполнение работ по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома ФИО6 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Ю.А.Крючкова

Решение в окончательной форме составлено 10.08.2018г.