Дело № 2-489/2019

УИД: 61RS0058-01-2019-000476-37

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

13 августа 2019 года п. Целина Ростовской области

Целинский районный суд Ростовской области в составе: 

председательствующего судьи Скороварова И.А. единолично,

с участием представителя истца – адвоката Ворониной Г.В., предоставившей удостоверение № 3094 от 19.10.2006 года и ордер № 26514 от 05.08.2019 года, 

при секретаре Киселевой Л.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Лопанского сельского поселения о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратился в суд с названным иском, указав, что в 2004 году он купил у ФИО2 принадлежащую ей земельную долю размером 7,8 га пашни за 30000 рублей, произведя с ней полный расчет, о чем ею была составлена расписка. Так как ФИО2 на момент совершения сделки проживала в г. Ростове-на-Дону, она выдала на имя К.А.А. доверенность на заключение договора купли-продажи земельной доли и оформление перехода права. 11.10.2004 года был составлен и подписан договор купли-продажи земельной доли. Оформить переход права собственности в период действия доверенности ему не удалось, так как подготовка и оформление документов для регистрации сделки затянулись (было необходимо провести межевание, поставить земельный участок на кадастровый учет). На момент, когда были подготовлены все документы, срок действия доверенности истек. В 2006 году он поехал в Ростов-на-Дону к ФИО2, чтобы та выдала новую доверенность, но по адресу, по которому она проживала, ее не оказалось. От соседей он узнал, что она переехала. Согласно сведениям Росреестра данная земельная доля была выделена двумя обособленными участками: площадью 75707 кв. м и 2258 кв. м, составляющими единое землепользование с присвоением кадастрового номера №, расположенными по адресу: 

<

адрес> указанный земельный участок на протяжении 14 лет находится у него во владении и пользовании, он его обрабатывал в соответствии с назначением, оплачивал налоги, ФИО2 ни разу не предъявляла ему каких-либо претензий. Полагая, что договор купли-продажи недвижимости между ним и ФИО2 составлен в надлежащей форме и со стороны покупателя все обязательства по сделке выполнены в надлежащей форме: деньги уплачены, он вступил во владение и пользование имуществом, несет бремя его содержания, просит суд: зарегистрировать за ним, ФИО1, 

<

данные изъяты> переход права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 74707+/-2443 кв. м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес> ранее принадлежавший ФИО2, 

<

данные изъяты>

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, был надлежащим образом извещен о времени и месте слушания дела, о причинах неявки не сообщил. В отсутствие истца суд рассмотрел дело в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца Воронина Г.В. в судебном заседании исковые требования поддержала на основании доводов, изложенных в иске, дала суду пояснения, согласно которым, причиной для обращения за защитой прав ФИО1 в суд послужили те обстоятельства, что место нахождения продавца ФИО2 ему не было известно, как установлено в настоящее время. Она умерла в 2006 году, сопряженные с тем, что в правоустанавливающем документе – Постановлении Главы Администрации Целинского района от 25.03.1992 года № 61 неверно был указан вид права, на котором ФИО2 наделялась земельным участком – право пожизненно наследуемого владения, что не соответствует действительности, поскольку ФИО2 земельный участок принадлежал на праве собственности. Данные обстоятельства подтверждаются свидетельством на право собственности на землю, полученным супругом ФИО2 - З.Н.Н., который на основании того же постановления Главы Администрации от 25.03.1992 года с неверно указанным видом права – пожизненно наследуемое владение, получил при жизни свидетельство № 757739, где указан вид права – частная собственность. По каким причинам ФИО2 не получила при жизни такого свидетельства, неизвестно. Земельные паи как З.Н.Н., так и ФИО2 находились в КФХ «Весна», главой которого являлся З.Н.Н., в 2006 году КФХ было ликвидировано.

Представитель ответчика Администрации Лопанского сельского поселения в судебное заседание не явился, ответчик был надлежащим образом извещен о времени и месте слушания дела, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления, в адрес суда от Главы Администрации ФИО3 поступило заявление, в котором содержится ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие с указанием, что с иском согласна. В отсутствие ответчика суд рассмотрел дело в силу ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

По сведениям, поступившим на запрос суда из УВМ Отдела МВД России по Ростовской области, ФИО2 умерла.

Производство по настоящему гражданскому делу в части исковых требований ФИО1 к ФИО2 определением от 13.08.2019 года прекращено.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом были уведомлены о времени и месте слушания дела, в отзыве на исковое заявление содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления. В отсутствие третьего лица суд рассмотрел дело в силу ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, оценив все представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Коллективы совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, колхозов и кооперативов, использующих землю на праве бессрочного (постоянного) пользования, до 1 марта 1992 года обязаны были принять решение о переходе к частной, коллективно-договорной и другим формам собственности в соответствии с Земельным кодексом РСФСР (п. 6 Указа Президента РФ от 27.12.1991 года № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР»).

Постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 года № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» утверждено Положение «О реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий».

Трудовые коллективы реорганизуемых колхозов, совхозов и приватизируемых государственных сельскохозяйственных предприятий принимают решение о выборе формы собственности на землю, предусмотренной Земельным кодексом Российской Федерации (п. 9 Положения «О реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий»).

В каждом реорганизуемом колхозе и совхозе определяются индивидуальные имущественные паи и земельные доли (п. 8 Положения «О реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий»).

Пунктом 9 Положения «О реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий» установлено, что решение о выборе формы собственности на землю должны принимать трудовые коллективы реорганизуемых колхозов и совхозов. С учетом принятого решения в районную комиссию по приватизации земель и реорганизации сельскохозяйственных предприятий должна была подаваться заявка на предоставление земли в ту или иную форму собственности, к которой должны были прилагаться списки лиц, имеющих право на получение земли в соответствии с Указом Президента РФ от 02.03.1992 года № 213.

В списки включались: работники колхозов и совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, пенсионеры этих хозяйств, проживающие на их территориях; лица, занятые в социальной сфере на селе (работники предприятий и организаций народного образования, здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и общественного питания, расположенных на территории сельскохозяйственных предприятий). Кроме того, в списки включались временно отсутствующие работники, лица, имеющие право вернуться на прежнее место работы, и лица, уволенные с этого предприятия по сокращению численности работников после 01.01.1992 года.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» совхозы и колхозы обязаны были до 01.01.1993 года провести реорганизацию и привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности».

Пунктом 9 указанного Постановления установлено, что все члены колхоза и работники совхоза, в том числе ушедшие на пенсию, имели право на бесплатный земельный и имущественный пай. При этом, размер земельного пая устанавливался в натуральном или стоимостном выражении. При среднем качестве земли земельный пай в натуральном выражении не должен превышать утвержденной в районе предельной нормы бесплатной передачи земли в собственность.

Каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге. Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, а также при осуществлении иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии с действующим законодательством (п. 3 Указа Президента РФ от 27.10.1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»).

Согласно пункту 6 Указа Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» от 27.12.1991 года № 323, местная администрация была обязана обеспечить выдачу гражданам, ставшим собственниками земли, соответствующих свидетельств на право собственности на землю, которые имеют законную силу до выдачи документов, удостоверяющих это право.

Владелец имущественного пая и земельной доли может использовать их следующими способами: получить при выходе из хозяйства с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства; внести в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив; продать или сдать в аренду другим владельцам долей (паев) (п. 16 Положения «О реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий»).

Как следует, из материалов дела, Постановлением Администрации Целинского района от 25.03.1992 года № 61 «О предоставлении земельных участков для организации крестьянских хозяйств» в соответствии с Законом РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Земельным кодексом и Указом Президента от 27.12.91 года на основании материалов, рассмотренных комиссией по приватизации земель постановлено выделить из земель колхоза «Россия» для организации крестьянских хозяйств ФИО2 7,8 га пашни, в т.ч. 7,8 га пашни в пожизненно наследуемое владение.

Согласно информации, представленной по запросу суда Целинским отделом Управления Росреестра по Ростовской области, свидетельство на право собственности на землю в границах ТОО «Россия» на имя ФИО2 в комитете по земельным ресурсам и землеустройству до создания регистрационной службы (до 06.12.1999 года) не регистрировалось.

Вместе с тем, представителем истца в материалы дела представлены: свидетельство на право собственности на землю, выданное 26.06.1995 года З.Н.Н., в котором указано, что последний приобретает право частной собственности на землю по адресу: 

<

адрес> на основании Указа Президента от 27.10.1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», Постановления Главы администрации Целинского района № 61 от 25 марта 1992 года, свидетельство о регистрации Крестьянского (фермерского) хозяйства «Весна» от 17.06.2005 года, а также выписка из ЕГРЮЛ, согласно данным которой, КФХ «Весна» ликвидировано.

В соответствии с ч. 2 ст.35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из исследованных доказательств, а также нормативно-правовых положений, на основании которых ФИО2 был приобретен земельный участок, суд приходит к выводу об ошибочности указания в Постановлении Главы Администрации Целинского района от 25.03.1992 года № 61 предоставления ФИО2 земельного участка на праве пожизненно наследуемого владения, земельный участок был предоставлен последней в собственность.

Согласно п. 2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст.165 ГК Российской Федерации).

В силу п. 1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу совокупности ст.ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. 

11.10.2004 года К.А.А., действующая на основании доверенности в интересах ФИО2, – продавец и ФИО1 – покупатель заключили договор купли-продажи земельной доли 7,8 га в праве на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенный 

<

адрес>, принадлежащую продавцу на праве собственности в результате приватизации колхоза «Россия».

Стоимость продаваемого имущества стороны определили в размере 30 000 рублей, которые покупатель уплатил продавцу под расписку до подписания договора (п. 2).

В подтверждение расчета была составлена расписка, удостоверенная заместителем главы Лопанской сельской администрации. 

Суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи от 11.10.2004 года его стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, сам договор составлен в письменной форме, как того требует ст. 550 ГК РФ, продавец обладал правомочиями собственника на спорное недвижимое имущество, в связи с чем был наделен правом его отчуждать. 

Претензий друг к другу стороны договора купли-продажи от 11.10.2004 года не имели.

Ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась, при этом законом пресекательных сроков осуществления такой регистрации не установлено.

Препятствием для государственной регистрации указанной сделки явилась смерть ФИО2, а также указание в правоустанавливающем документе – Постановлении от 25.03.1992 года неверного вида права.

Согласно п. 2 ст.218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела правопреемников продавца установлено не было.

В отзыве на исковое заявление представитель третьего лица Управления Росреестра указал на отсутствие правовых оснований для принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности по тому основанию, что право продавца ФИО2 на отчуждаемый земельный участок в ЕГРН зарегистрировано не было

Указанные доводы третьего лица суд отклоняет в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно выписке из ЕГРН, представленной в материалы дела, в ЕГРН имеются сведения о земельном участке с кадастровым номером № (единое землепользование) площадью 75707+/-2443 кв. м, расположенном по адресу: 

<

адрес>, права на который не зарегистрированы.

Как разъяснено в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (далее - постановление Пленума № 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Суд соглашается с правовым значением государственной регистрации прав на недвижимое имущество для возникновения вещных прав в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, а также ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ, действующего с 01.01.2017 года, устанавливающим, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Вместе с тем, нельзя не принимать во внимание особенности государственной регистрации прав, возникших, в том числе, до вступления в действие указанного Закона.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) в редакции, действующей до 01.01.2017 года, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Аналогичные положения содержатся в ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ, в соответствии с которой права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ (объекты недвижимости, являющиеся ранее учтенными), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, Закон № 122-ФЗ определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6).

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон № 122-ФЗ предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости, согласно статье 223 ГК РФ, возникает с момента его государственной регистрации.

Однако, как было установлено в судебном заседании, продавец ФИО2 умерла, наследственное дело к имуществу умершей не заводилось.

Поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на долю в праве на земельный участок у ФИО2 на дату заключения договора купли-продажи от 11.10.2004 года само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав, доводы Управления Росреестра о наличии в этой связи препятствия перехода к ФИО1 права собственности, нельзя признать соответствующими приведенным выше нормам материального права, вопреки данным доводам, истцом избран надлежащий способ защиты своего права. В этой ситуации ФИО1 лишен возможности заявить иск о признании права (пункт 59 Постановления № 10/22). 

При рассмотрении иска, предъявленного одной из сторон в соответствии с названной правовой нормой, суд оценивает законность сделки, проверяет наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, поскольку сделка, не соответствующая требованиям закона, не может служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, суд приходит к выводу, что ФИО1 является собственником спорного недвижимого имущества на основании договора купли-продажи, однако не может зарегистрировать свое право, поскольку продавец умер и в правоустанавливающем документе допущена ошибка в указании вида права, на основании которого спорный земельный участок был предоставлен продавцу ФИО2, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд за защитой своих прав, и считает его уточненные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 12, 39, 56, 194-199, 209 ГПК РФ, 

РЕШИЛ

Зарегистрировать за ФИО1, 

<

данные изъяты>, переход права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 74707+/-2443 кв. м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, ранее принадлежавший ФИО2, 

<

данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Целинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 19 августа 2019 года.