78RS0006-01-2024-005801-53

Дело №2-696/2025 26 февраля 2025 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Кировский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Карповой О.В.

при секретаре Максудовой М.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Бизнес-Стиль», Межрегиональное территориальное управление Федерального агентство по управлению государственным имуществом в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском и просит: расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения от 05.10.2021 года, расположенного по адресу 

<

адрес>, общей площадью 42,7 м ?, с кадастровым номером №, заключенный между ФИО1 и ООО «Бизнес-Стиль»; взыскать в пользу истца солидарно с ответчиков денежные средства в сумме 5 019 270 руб.; взыскать в пользу истца солидарно с ответчиков проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ по день вынесения судебного акта; взыскать в пользу истца солидарно с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в сумме 33 419 руб.

В обосновании заявленных требований истец указал, что 05 октября 2021 года между ФИО1 и ООО «Бизнес-Стиль» был заключен договор купли-продажи жилого помещения от 05.10.2021 года, расположенного по адресу 

<

адрес>, общей площадью 42,7 м ?, с кадастровым номером № на основании протокола №3 о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 22.09.2021 года на электронной торговой площадке, расположенной по адресу http://229.etp.ru 

В соответствии с п.1.1 Договора продавец передает покупателю, а покупатель обязуется принять подвергнутое аресту Левобережным ОСП Невского района ГУФССП по Санкт-Петербургу по и/п №10998/21/78013-ИП от 15.02.2021 года и находящееся в залоге у ПАО КБ «Восточный Экспресс Банк», принадлежащее должнику ФИО2 имущество: квартира, расположенная по адресу 

<

адрес>, общей площадью 42,7 м ?, с кадастровым номером №, обременение ипотека.

ООО «Бизнес-Стиль», как продавец по оспариваемому договору, являлся исполнителем государственного контракта №21/6 от 21.12.2020 г. на основании доверенности №78-10/388 от 18.01.2021 и поручения на оказание услуг по реализации арестованного имущества №а-05/21/119-78-21/6 от 09.07.2021 г.

Как указывает истец, ООО «Бизнес-Стиль» совершал от имени и за счет другой стороны- Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области – Доверителя, определенные действия (подписание договора купли-продажи от 05.10.2021 года) т.е. являлся поверенным.

05 октября 2021 года между истцом и ООО «Бизнес-Стиль» был подписан акт приема-передачи документов, характеризующих имущество к договору купли-продажи от 05 октября 2021 года, в соответствии с которым ООО «Бизнес-Стиль» представил истцу копию справки о регистрации формы 9 без даты и выписку ЕГРН от 24.03.2021 года.

Согласно п.1.2 Договора имущество продается в соответствии с Актом передачи документов, характеризующих переданное на реализацию имущество от 20.07.2021 г. судебного пристава-исполнителя Левобережного ОСП Невского района ГУФССП РФ по Санкт-Петербургу.

В соответствии с условиями договора, истцом была выплачена стоимость квартиры в размере 5 019 720 руб., как указал истец, указанная сумма была перечислена на счет Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

30.12.2021 истцом произведена государственная регистрация права собственности на указанную квартиру.

В январе 2022 года истцу стало известно о том, что в приобретённой квартире зарегистрированы лица, отказавшиеся добровольно сняться с регистрационного учета по месту проживания, ссылавшиеся на то, что они имеют право на бессрочное пользование данным жилым помещением.

10 мая 2024 года истцом в адрес ООО «Бизнес-Стиль» была направлена претензия с требованием расторгнуть договор купли-продажи от 05.10.2021 года, ответа на которую не последовало, в связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением. 

По мнению истца, ответчики при заключении договора купли-продажи квартиры ответчики скрыли от истца факт обременения в отношении спорной квартиры в виде проживающих в ней лиц, имеющих право бессрочного пользования жилым помещение, тем самым нарушили существенные условия договора, при наличии которых, истец не заключил бы указанный договор купли-продажи спорной квартиры. 

Истец в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель истца ФИО3 в судебное заседание явился, позицию доверителя поддержал.

Представитель ответчика ООО «Бизнес-Стиль» в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на то, что на момент продажи указанного жилого помещения, отсутствовали сведения о наличии лиц с правом пожизненного проживания в спорной квартире.

Представитель ответчика Межрегиональное территориальное управление Федерального агентство по управлению государственным имуществом в г. СПб и ЛО в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, представил суду письменное возражение на исковое заявление, которым просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель третьего лица Левобережный отдел судебных приставов Невского района Санкт-Петербурга в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом.

Представитель третьего лица ПАО «Совкомбанк» в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на иск, в котором указал, что считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по тем основаниям, что договор купли-продажи к5вартиры был подписан истцом добровольно, без принуждения и обмана со стороны его участников.

В данном случае, сведений о проживании в спорном жидом помещении лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав на пользование помещением, переданные судебным приставом-исполнителем на торги документы, не содержали.

Указанное право ФИО4 было установлено апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда 19.10.2023 года, то есть спустя два года после заключения оспариваемого договора купли-продажи.

Действующим законодательством установлен особый порядок признания недействительными договоров, заключенных с победителями на торгах, путем признания таких торгов недействительными. Истцом в установленном законом порядке торги не оспорены 

Суд, выслушав доводы истца, представителя истца, представителя ответчика ООО «Бизнес-стиль», исследовав материалы дела приходит к следующему.

На основании части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 22.10.2020 года по делу № 2-4948/2020 удовлетворены исковые требования ПАО «Восточный экспересс банк» к ФИО2, данным решением суда постановлено расторгнуть заключенный между ПАО КБ «Восточный» и ФИО2 кредитный договор, взыскать с ФИО2 задолженность по кредитному договору от 20.02.2019 года по состоянию на 01.11.2019 года в размере 3242352 рубля 91 копейку, обращено взыскание на заложенное имущество в виде квартиры по адресу: 

<

адрес>, установлен способ реализации имущества путем продажи с публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 2923200 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Левобережного ОСП Невского района ГУФССП по Санкт-Петербургу в отношении должника ФИО2 возбуждено исполнительное производство № 10998/21/78013-ИП

05 октября 2021 года между ФИО1 и ООО «Бизнес-Стиль» был заключен договор купли-продажи жилого помещения от 05.10.2021 года, расположенного по адресу 

<

адрес>, общей площадью 42,7 м ?, с кадастровым номером № на основании протокола №3 о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 22.09.2021 года на электронной торговой площадке, расположенной по адресу http://229.etp.ru 

В соответствии с п.1.1 Договора продавец передает покупателю, а покупатель обязуется принять подвергнутое аресту Левобережным ОСП Невского района ГУФССП по Санкт-Петербургу по и/п №10998/21/78013-ИП от 15.02.2021 года и находящееся в залоге у ПАО КБ «Восточный Экспресс Банк», принадлежащее должнику ФИО2 имущество: квартира, расположенная по адресу 

<

адрес>, общей площадью 42,7 м ?, с кадастровым номером №, обременение ипотека.

ООО «Бизнес-Стиль» как продавец по оспариваемому договору, являлся исполнителем государственного контракта №21/6 от 21.12.2020 г. на основании доверенности №78-10/388 от 18.01.2021 и поручения на оказание услуг по реализации арестованного имущества №а-05/21/119-78-21/6 от 09.07.2021 г.

ООО «Бизнес-Стиль» совершал от имени и за счет другой стороны- Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области – Доверителя, определенные действия (подписание договора купли-продажи от 05.10.2021 года) т.е. являлся поверенным.

05 октября 2021 года между истцом и ООО «Бизнес-Стиль» был подписан акт приема-передачи документов, характеризующих имущество к договору купли-продажи от 05 октября 2021 года, в соответствии с которым ООО «Бизнес-Стиль» представил истцу копию справки о регистрации формы 9 и выписку ЕГРН от 24.03.2021 года.

Согласно п.1.2 Договора имущество продается в соответствии с Актом передачи документов, характеризующих переданное на реализацию имущество от 20.07.2021 г. судебного пристава-исполнителя Левобережного ОСП Невского района ГУФССП РФ по Санкт-Петербургу.

В соответствии с условиями договора, истцом была выплачена стоимость квартиры в размере 5 019 720 руб., указанная сумма была перечислена на счет Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

30.12.2021 истцом произведена государственная регистрация права собственности на указанную квартиру.

Как указал истец, в январе 2022 года ему стало известно о том, что в приобретённой квартире зарегистрированы лица, отказавшиеся добровольно сняться с регистрационного учета по месту проживания, ссылавшиеся на то, что они имеют право на бессрочное пользование данным жилым помещением.

Как указывает истец, эти права не были указаны в предоставляемых истцу документах: выписке ЕРГН и справке формы 9, в связи с чем, истцу было неизвестно о наличии обременений на приобретенное им жилое помещение.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 08.02.2023 года по гражданскому делу №2-165/2023 ФИО2 и ФИО5 были признаны утратившими право пользования квартирой по адресу: 

<

адрес> выселены из указанного жилого помещения. В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 о признании утратившей право пользования указанным жилым помещением отказано. В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО1 о признании права бессрочного пользования жилым помещением отказано. 

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19.10.2023 года решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 08.02.2023 года по гражданскому делу №2-165/2023 отменено в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 к ФИО1 о признании права бессрочного пользования жилым помещением, в указанной части принято новое решение. Встречные исковые требования ФИО4 о признании права бессрочного пользования жилым помещением удовлетворены. За ФИО4 признано право бессрочного пользования жилым помещением по адресу: 

<

адрес>.

Как указывает истец, ответчики при размещении Квартиры на электронной торговой площадке, расположенной по адресу http://229.etp.ru и последующем заключении с истцом договора купли-продажи от 05.10.2021 года не указали, что в продаваемом жилом помещении, зарегистрированы лица, имеющие право на бессрочное пользование данным жилым помещением.

10 мая 2024 года истцом в адрес ООО «Бизнес-Стиль» была направлена претензия с требованием расторгнуть договор купли-продажи от 05.10.2021 года, ответа на которую не последовало.

В соответствии со ст. 93 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ

"Об исполнительном производстве" торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В соответствии со ст.51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ

"Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно ст.57 Закона об ипотеке публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

В силу п.п.3-4 п.2 ст.54 Закона №102-ФЗ принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В соответствии с абз.1 п.1 ст.56 Закона №102-ФЗ, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Как установлено материалами дела, 15 февраля 2021 года судебным приставом-исполнителем Левобережного ОСП Невского района ГУФССП по Санкт-Петербургу в отношении должника ФИО2 возбуждено исполнительное производство №10998/21/78013-ИП. Предмет исполнения: обратить взыскание на заложенную квартиру по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 2 923 200 рублей. На имущество обращено взыскание решением Невского районного суда Санкт-Петербурга по гражданскому делу №2-4948/2020.

Поручением МТУ Росимущества в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области №а-05/21/119-78-21/6 от 09.07.2021 получить документы, характеризующие имущество и реализовать имущество на торгах было поручено ООО «Бизнес-Стиль».

Уведомлением от 27 мая 2021 года №396/21 ГУФССП России по Санкт-Петербургу передало МТУ Росимущества документы для проведения принудительной реализации имущества, на которое решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 22.10.2020 года по гражданскому делу №2-4948/2020 было обращено взыскание путем продажи с публичных торгов.

Согласно копии справки о регистрации формы №9 от 25.03.2021, квартира была приватизирована 19.06.2006 года на основании договора передачи в собственности №162-293. При этом указано, что в квартире с 31.03.1973 г. зарегистрирована и проживает ФИО4

В то же время, из копии исполнительного листа следует, что единственным ответчиком по требованию взыскателя об обращении взыскания на имущество являлся ФИО2

20.07.2021 года между судебным приставом-исполнителем с одной стороны и представителем Организатора торгов с другой стороны, был подписан акт приема-передачи документов, характеризующих переданное на реализацию имущество.

К акту приема-передачи от 20.07.2021 года были приложены: копия исполнительного листа; справка о регистрации формы 9.

Копия решения Невского районного суда Санкт-Петербурга по гражданскому делу № 2-4948/2020 в адрес ответчика ООО «Бизнес-Стиль» судебным приставом-исполнителем не передавалась, судебный акт об обращении взыскания на отчуждаемое имущество выдавался только участникам судебного процесса, которым ООО «Бизнес-Стиль» не являлся.

Денежные средства в счет оплаты стоимости имущества, приобретенного истцом на торгах, были перечислены на лицевой счет МТУ Росимущества в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а в последствии на счет Левобережного ОСП Невского района ГУФССП по г. Санкт-Петербургу для дальнейшего распределения взыскателю.

Таким образом, ООО «Бизнес-Стиль» по результатам торгов не являлось получателем денежных средств или имущества.

Кроме того, согласно п. 3.2 договора купли- продажи от 05.10.2021 года покупатель (истец) отказался от осмотра товара, так как осмотрел ее самостоятельно до заключения договора и имеет о нем всю необходимую информацию.

Поскольку истцу были предоставлены документы, характеризующие имущество, в том числе справка формы 9, в которой содержатся сведения о том, что на момент приватизации квартиры в 2006 году в ней проживала ФИО4, и истец заведомо знал о том, что в спорном жилом помещении зарегистрировано лицо, имеющее право пользования квартирой при переходе на нее права собственности к иным лицам, торги истцом в установленном законом порядке не оспорены, поэтому суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований. Кроме того апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда, в соответствии с которым за ФИО4 признано право бессрочного пользования спорной квартирой было постановлено 19.10.2023 года, то есть после заключения истцом договора купли-продажи спорной квартиры, оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи и подписания акта приема-передачи квартиры. Таким образом, довод истца о том, что при заключении договора купли-продажи квартиры ему была предоставлена недостоверная информация об обременениях в отношении спорной квартиры и ограничении ее использования, не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, в связи с чем суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи квартиры. Поскольку судом отказано в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи квартиры, соответственно, не подлежат удовлетворения требования истца о взыскании оплаченных по договору денежных средств и процентов на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку являются производными.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Бизнес-Стиль», Межрегиональное территориальное управление Федерального агентство по управлению государственным имуществом в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья Карпова О.В

Мотивированное решение суда изготовлено 21 марта 2025 года.