№RS0№-46

Дело № (2-7582/2019;) ~ М-5910/2019

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 февраля 2020 года 

<

адрес>

Центральный районный суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Бобылевой Е.В.,

при секретаре А.В. Вещиковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли -продажи жилого помещения и о применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли - продажи жилого помещения и о применении последствий недействительности сделки. Требования мотивированы тем, что между ним и ответчиком 07.11.2016 заключен договор купли-продажи жилого помещения – 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, стоимость квартиры составила 7 000 000 руб. и была оплачена истцом в полном объеме. Для регистрации договора стороны обратились в Управление Росреестра по 

<

адрес>, однако 10.11.2016 в адрес истца было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации до 09.02.2017. 16.05.2017 истцу было направлено уведомление об отказе в государственной регистрации в связи с тем, что в Едином государственном реестре недвижимости содержится запись о государственной регистрации ипотеки на спорную квартиру. Представленный на регистрацию договор от 07.11.2016 сведений о том, что отчуждаемая квартира находится в обременении – ипотеке, не содержит. Таким образом, подписанный сторонами договор от 07.11.2016 является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию, то есть правовые последствия не наступили, а сделка является ничтожной. Просит признать договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 07.11.2016 недействительным, применить последствия недействительности сделки и взыскать с ФИО2 в свою пользу денежные средства в размере 6000000руб., государственную пошлину в размере 38200 руб.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещался судом надлежащим образом, о причинах неявки не уведомил, обеспечил явку представителя.

Представитель истца ФИО3, по доверенности, заявленные требования поддержала по изложенным в иске основаниям. Суду пояснила, что в настоящее время ими подано заявление в Арбитражный суд 

<

адрес> о признании ответчика банкротом, он долг признает, но платить ему нечем.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом, извещение возвращено суду по истечении срока хранения без вручения.

Третье лицо Управление Росреестра по 

<

адрес> в судебное заседание не явилось, извещалось судом надлежащим образом, направил письменный отзыв, в котором ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В силу ст. 117, 233 ГПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В свою очередь, по правилам п. 1 ст. 454 ГК РФ покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация по смыслу положений ст. 158 ГК РФ, п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не является элементом формы сделки, а представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Частью 1 статьи 167 ГК РФ определено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с положениями п. 1, 2 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. 

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса. Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств. Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона (п. 6 ст. 178 ГК РФ).

Судом установлено, что между ФИО2 и ФИО1 07.11.2016 заключен договор купли-продажи жилого помещения – квартиры № 16, расположенной по адресу: 

<

...>, стоимость квартиры составила 7000000 руб. и была оплачена истцом в полном объеме, что подтверждается распиской от 07.11.2016.

Указанная квартира принадлежала ФИО2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.04.2013.

Согласно п. 6 договора продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора квартира не отчуждена, не заложена, в споре, аренде, под запрещением (арестом) не состоит, правами третьих лиц и иными обязательствами не обременена, долгов по налогам и другим платежам не имеет, скрытых дефектов нет.

07.11.2016 с целью регистрации права собственности на указанную квартиру истец обратился в Управление Росреестра по 

<

адрес>, предоставив все необходимые документы, что подтверждается распиской.

Уведомлением от 10.11.2016 регистрация права собственности (перехода права) на 

<

адрес> по адресу 

<

адрес> была приостановлена на срок до 09.02.2017 в соответствии с п. 3 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Уведомлением от 16.05.2017 в связи с истечением 16.05.2017 срока приостановления государственной регистрации перехода права и права собственности на спорную квартиру и не устранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации перехода права истцу было отказано в государственной регистрации.

Основанием для отказа послужило то, что при проведении правовой экспертизы представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи от 07.11.2016 установлено, что в ЕГРН содержится запись о государственной регистрации ипотеки на 

<

адрес>, расположенную по адресу 

<

адрес>. Однако, представленный на регистрацию договор купли-продажи квартиры от 07.11.2016 не содержит сведений о том, что отчуждаемая квартира находится в обременении – ипотеке, следовательно, лицо, которое имеет права, ограниченные определенными правами, составило документ без указания этих условий.

Указанное обстоятельство является препятствием для государственной регистрации перехода права и права собственности в отношении спорной квартиры.

Из пояснений Управления Росреестра по 

<

адрес> также следует, что в отношении спорной квартиры зарегистрированы следующие ограничения:

- запрет на совершение действий по регистрации на основании постановления ОСП по 

<

адрес> УФССП России по 

<

адрес> от 26.04.2018, срок действия с 07.05.2018 по неопределенный срок;

- ипотека от 12.11.2013 № 1349001/0423-19 в пользу залогодержателя ОАО «Россельхозбанк», срок действия с 18.11.2013 по 13.11.2028, что следует из выписки ЕГРП по состоянию на 30.12.2019.

Сохранение залоговых обременений в отношении отчуждаемого недвижимого имущества является существенным качеством такого имущества, поскольку предполагает значительное ограничение прав собственника-залогодателя, в частности, невозможность отчуждения такого имущества без согласия залогодержателя, а также возложение на залогодателя, в том числе не являющегося должником по обеспечиваемому ипотекой обязательству, ответственности за неисполнение основного обязательства в случае нарушения такового должником.

Данный вывод прямо следует из содержания ст. 3 Федерального закона "Об ипотеке" подразумевающего, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

В свою очередь, данное обстоятельство влияет на экономическую привлекательность как самого имущества, так и совершаемой в отношении него сделки, в том числе на рыночную стоимость имущества, обремененного ипотекой.

Следовательно, заблуждение относительно качества имущества и экономической привлекательности сделки является существенным в силу статьи 178 ГК РФ.

Учитывая то, что при заключении договора купли-продажи истцу не было известно о наличии указанных выше ограничений и обременений на приобретаемое жилое помещение, суд приходит к выводу о том, что данный договор на основании ст. 178 ГК РФ подлежит признанию недействительным, поскольку истец при заключении договора был введен ответчиком в заблуждение относительно качества отчуждаемого недвижимого имущества, покупатель не имеет возможности зарегистрировать приобретенное у ответчика жилое помещение без обременения, как предусмотрено в договоре, так как данные, указанные в п. 6 договора купли-продажи, не соответствуют данным в ЕГРН, данное обстоятельство является существенным недостатком, так как жилое помещение не соответствует обязательным требованиям, предусмотренным Законом, кроме того, данный недостаток невозможно устранить.

Согласно ч. 1 ст. 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (п. 2).

Таким образом, применяя последствия недействительности сделки купли-продажи квартиры от 07.11.2016 с ответчика в пользу истца суд взыскивает денежные средства в размере 6000000 руб.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

На основании изложенного, суд взыскивает с ответчика в пользу истца государственную пошлину в размере 38200 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли -продажи жилого помещения от 07.11.2016, заключенный между ФИО1 с ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 6000000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 38 200 рублей расходов на оплату государственной пошлины.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. 

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. Мотивированное решение изготовлено 13.03.2020.

Председательствующий судья: Е.В. Бобылева