Дело № 2-2468/2025

УИД 23RS0058-01-2025-002370-57

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Сочи 23 октября 2025 г. 

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Н.А. Волковой,

при секретаре А.С.Крышталевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Хостинский районный суд 

<

адрес> с исковым заявлением к ФИО2, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между нею и ФИО2, на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: Россия, 

<

адрес>, с/т «Механизатор», участок №, жилой дом с кадастровым номером №, расположенный на указанном земельном участке, применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции, обязав ответчика возвратить истцу сумму, уплаченную по договору в размере 19 500 000 рублей, а истца возвратить ответчику право на указанные объекты недвижимости после возмещения суммы 19 500 000 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что согласно заключению кадастрового инженера ФИО4 № от ДД.ММ.ГГГГ фактический контур жилого дома частично расположен за пределами кадастровых границ принадлежащего ей на праве собственности земельного участка, пересекая земли неразграниченной муниципальной собственности и земельный участок, входящий в состав земель Сочинского национального парка. Кроме того, в заключении кадастрового инженера ФИО4 № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что кроме частичного расположения жилого дома за пределами кадастровых границ участка установлены фактические границы земельного участка с кадастровым номером №, которые не соответствуют кадастровым границам участка, пересекают земли неразграниченной муниципальной собственности, земельные участки с кадастровыми номерами №, а также земельный участок с кадастровым номером № входящий в Сочинский национальный парк.

Истец полагает, что данное обстоятельство свидетельствует о существенном нарушении ответчиком условий договора купли-продажи, а также указывает на наличие оснований для признания сделки недействительной на основании статьи 166, а также части 2 статьи 450 и части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, пояснив, что со своей стороны привлекла юриста для составления договора купли-продажи, земельный участок был огорожен забором, жилой дом расположен в пределах огороженного земельного участка, кадастрового инженера или иного специалиста для установления положения фактических границ участка относительно кадастровых границ не привлекала. 

Ответчик ФИО2, действуя лично и через представителя, в судебном заседании иск не признал, представил возражения, в которых указывает на свою добросовестность при совершении сделки, отсутствие вины в возникшей ситуации, осведомленности о возможном частичном расположении жилого дома за пределами кадастровых границ земельного участка и несоответствии фактических границ участка кадастровым, указал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, а также заявил ходатайство о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности.

В ходатайстве ответчик ФИО2 заявил, что исходит из предположения нарушения права истца и заявленное ходатайство о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности не может толковаться как признание или подтверждение самого факта такого нарушения, ссылается на то, что срок исковой давности подлежит исчислению с момента поступления спорных объектов во владение истца – с ДД.ММ.ГГГГ, с момента заключения и передачи объектов во владение истца, согласно п.13 Договора, тогда как исковое заявление было направлено в суд ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за пределами сроков исковой давности.

В судебном заседании ФИО2 пояснил, что при покупке им земельного участка с домом у предыдущего собственника ФИО7 земельный участок и жилой дом были в тех же границах, визуально положение дома на участке соответствовало ситуационному плану из технического паспорта от 25.11.2011г. инв. №, представленном в материалах дела и положение дома в пределах правомерных границ земельного участка у него не вызывало сомнений.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО7 в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела уведомлен в лице представителя, что в силу п.3 ч.1 ст.117 ГПК Российской Федерации является надлежащим его уведомлением о месте и времени слушания дела. 

Представитель ФИО7 - ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, пояснила, что земельный участок был приобретен ФИО7 на основании договора купли-продажи земельного участка от 1999г., на момент приобретения на земельном участке был расположен фундамент. В дальнейшем на этом фундаменте им был построен спорный жилой дом, право собственности на который было зарегистрировано в установленном порядке. 

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Российской Федерации в лице МТУ Росимущества в 

<

адрес> и 

<

адрес>, Администрации муниципального образования городской округ город-курорт 

<

адрес>, Управления Росреестра по 

<

адрес>, ФГБУ «Сочинский национальный парк» в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом и их неявка в силу положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела по существу.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, что является самостоятельным основанием к отказу в иске.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого истцу были переданы в собственность земельный участок с кадастровым номером № с установленными границами и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером №. Цена договора составила 19 500 000 рублей. Право собственности истца на указанные объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно п.13 Договора, объекты недвижимости переданы покупателю в день подписания договора, т.е. ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются принадлежащее истцу субъективное материальное право или охраняемый законом интерес и факт его нарушения именно ответчиком. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

В соответствии со ст. 3 ГПК Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Как отмечено Конституционным Судом Российской Федерации, из права каждого на судебную защиту его прав и свобод и права защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом, закрепленных ст. 45 и 46 Конституции Российской Федерации, не следует возможность выбора гражданином по своему усмотрению той или иной процедуры судебной защиты, особенности которых применительно к отдельным видам судопроизводства и категориям дел определяются, исходя из Конституции Российской Федерации, федеральным законом (определения от ДД.ММ.ГГГГ N 14-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 228-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 1082-О-О).

Согласно п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Выбор способа защиты права из числа способов, приведенных в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставлен законом истцу. Способ защиты права определяется истцом при обращении в суд самостоятельно, что относится к диспозитивным правам стороны в гражданском процессе.

Таким образом, выбор способа защиты права должен осуществляться с учетом характера допущенного нарушения и не может осуществляться истцом произвольно. Избранный истцом способ защиты права должен способствовать восстановлению его нарушенного права и удовлетворять его материально-правовой интерес.

Судом установлено, что ФИО1 обратилась в Хостинский районный суд 

<

адрес> с исковым заявлением к ФИО2, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества.

В ходе судебного заседания судом истцу и ее представителю предлагалось определить норму материального права, на которой основан заявленный иск, поскольку заявляя требования о признании договора недействительным, и указав в судебном заседании в качестве основания положения статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом исковые требования мотивированы положениями ст.ст.450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации - расторжение договора в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной и существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Однако признание договора недействительным или же расторжение договора в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной и существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, имеют различные правовые основания. 

При том, что судом установлено что, согласно представленным истцом заключениям кадастрового инженера ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ фактические границы жилого дома и земельного участка выходят за кадастровые границы земельного участка, принадлежащего истцу.

Ссылаясь именно на данное обстоятельство, истец требует признать сделку недействительной, указывая, что право истца как собственника нарушено фактом наложения границ жилого дома и земельного участка на соседние земельные участки.

Вместе с тем, сам по себе факт возможного несоответствия фактического расположения земельного участка кадастровым границам, а также частичное расположение объекта недвижимости за пределами кадастровых границ правомерного участка, на что ссылается истец, не свидетельствует о ничтожности или оспоримости сделки. 

Право собственности на жилой дом и земельный участок истцом не оспариваются и не подлежат сомнению, исходя из презумпции достоверности государственной регистрации права.

Согласно п.2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Требование истца вернуть ответчику в собственность участок и жилой дом, то есть передать объекты обратно продавцу во владение, пользование и распоряжение, вступает в противоречие с основным требованием о признании сделки недействительной, исключающим возможность распоряжения таким имуществом, то есть оспаривающим законность права собственности на эти объекты в принципе.

Доводы истца о нарушении ответчиком пункта 16 договора и о существенном нарушении договора в целом (ст. 450 ГК РФ), а также о существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), по своей правовой природе направлены не на признание сделки недействительной, а на ее расторжение или изменение.

Ненадлежащим способом защиты права является способ, который выбран истцом из нескольких возможных, но не соответствует характеру правоотношения.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации не предоставляет суду полномочий по своему усмотрению изменять предмет иска и тем самым обеспечивать использование истцом надлежащего способа защиты.

Таким образом, избрав в качестве способа защиты требование о признании сделки недействительной, истец воспользовался ненадлежащим способом защиты своего права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Более того, суд не может не отметить, что ФИО1 не лишена возможности заявить требование об установлении границ принадлежащего ей на праве собственности земельного участка в соответствии с его фактическими границами, существующими на местности, как установлено судом, более 15 лет, в том числе, поставить вопрос об исправлении реестровой ошибки, если таковая имеется.

Такого рода обращений в установленном законом порядке от ФИО1 до обращения в суд с настоящим иском не последовало, а, соответственно, ФИО1 и не получала отказа в этом.

Суд считает возможным разъяснить истцу право на обращение в суд с иным, надлежащим способом защиты, в частности, с требованием о расторжении договора купли-продажи при наличии к тому предусмотренных законом оснований, либо с требованием об установлении границ земельного участка в порядке, предусмотренном земельным законодательством.

И поскольку судом установлено, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, оснований для рассмотрения вопроса о применении срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, по ненадлежащему способу защиты права суд не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194- 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО1 (№ №) в иске к ФИО2 (паспорт 47 01 №) о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: Россия, 

<

адрес>, с/т «Механизатор», участок №, жилой дом с кадастровым номером №, расположенный на указанном земельном участке, заключенный между ФИО2 и ФИО1, недействительным и применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня изготовления 07.11.2025 мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Хостинский районный суд г. Сочи.

Председательствующий: Н.А. Волкова

На момент публикации решение суда не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО: СУДЬЯ Н.А. ВОЛКОВА