дело № 3а-178/2019 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

г. Астрахань 18 ноября 2019 года 

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.,

при секретаре Горячкиной Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области, в котором просит установить кадастровую стоимость (3621802,40 рублей) объекта недвижимости – земельного участка (земли особо охраняемых территорий и объектов, для рекреационных целей, под эксплуатацию объектов недвижимости), площадью 13484 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Астраханская область, Приволжский район, в 4 км. юго-восточнее села Три Протока на правом берегу реки Кутум, равной её рыночной стоимости в размере 1605000 рублей по состоянию на 01 января 2018 г.

Постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 06 ноября 2018 года № 33 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Астраханской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Астраханской области по состоянию на 01 января 2018 г. 

Административный истец указал, что является собственником спорного земельного участка, не согласен в её кадастровой стоимостью, считает чрезмерно завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права как плательщика налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 09-02-19 от 05 апреля 2019 года, составленным оценщиком ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» рыночная стоимость земельного участка составила 1605000 рублей по состоянию на 01 января 2018 г.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной её рыночной стоимости в размере 1605000 рублей по состоянию на 01 января 2018 г.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 административные исковые требования поддержал, не возражал установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы, в размере 1712468 рублей. 

Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом.

Представитель администрации МО «Трёхпротокский сельсовет» в судебное заседание не явился, глава администрации муниципального образования ФИО3 просил рассмотреть административное дело без участия представителя муниципального образования.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, надлежаще извещенных о дне и месте слушания дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Представители ГБУ АО «Астраханский государственный фонд пространственных и технических данных (БТИ)» ФИО4 и ФИО5 административные исковые требования не признали, не согласны с выводами судебной оценочной экспертизы и выводами оценщика, неправильно применивших корректировки и объекты – аналоги для сравнительного подхода, что привело к снижению рыночной стоимости земельного участка.

Представитель агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области ФИО6, в судебном заседании поддержал позицию представителей ГБУ АО «Астраханский государственный фонд пространственных и технических данных (БТИ)».

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценщика Е., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Как следует из материалов дела, правообладателем земельного участка (земли особо охраняемых территорий и объектов, для рекреационных целей, под эксплуатацию объектов недвижимости), площадью 13484 кв.м., с кадастровым номером 30:09:120101:30, расположенного по адресу: Астраханская область, Приволжский район, в 4 км. юго-восточнее села Три Протока на правом берегу реки Кутум, является ФИО1, что подтверждается договором дарения земельного участка от 05 мая 2017 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, номер и дата государственной регистрации права 30:09:120101:30-30/004/2017-2, 15.05.2017 г.

Постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 06 ноября 2018 года № 33 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Астраханской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Астраханской области по состоянию на 01 января 2018 г., в том числе утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 г. в размере 3621802,40 рублей.

Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 09-02-19 от 05 апреля 2019 года, составленным оценщиком ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» о рыночной стоимости земельного участка, которая составила по состоянию на 01 января 2018 г. в размере 1605000 рублей.

Поскольку отчет в полной мере не соответствовал требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки, имелись противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что поставило под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, а выводы не позволяли однозначно объективно определить стоимость объекта оценки, то определением суда от 05 сентября 2019 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Базис».

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее-ФСО №7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. 

Согласно заключению № 284-19 судебной оценочной экспертизы от 03 октября 2019 года рыночная стоимость земельного участка составила в размере 1712468 рублей по состоянию на 01 января 2018 г.

Из представленного заключения следует, что каких – либо противоречий, связанных с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, не имеется. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено присутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.

Анализ результатов проведенной экспертизы свидетельствует о том, что они соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

Из содержания заключения усматривается, что в нем приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Из экспертного заключения следует, что для определения рыночной стоимости объекта исследования применен сравнительный подход. Исключая другие подходы (затратный и доходный) эксперт указал, что специфика земельных участков исключает определение стоимости замещения или воспроизводства, т.к. является природным ресурсом и не может быть воспроизведена человеком. Для применения затратного подхода имеются определенные препятствия, а именно: рассмотрение затратной позиции стоимости земли приводит к занижению стоимости более продуктивных и завышение стоимости менее продуктивных земель, элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения, однако данные методы не основаны на затратном подходе. В заключении также обоснован отказ от применения доходного подхода, рассчитываемого методами капитализации дохода, методом предполагаемого использования и методом остатка. Эксперт указал, что вид разрешенного использования земельного участка не позволяет определить затраты на улучшение земельного участка для его использования в рекреационных целях под эксплуатацию объекта недвижимости, отсутствуют источники потенциального получения дохода от эксплуатации данного земельного участка, поэтому применение доходного подхода исключено.

Между тем, для применения сравнительного подхода у эксперта имелось достаточных данных и информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости. В качестве объектов – аналогов избраны 5 объектов недвижимости, три из них использованы для определения рыночной стоимости объекта, а два объекта – аналога использованы для корректировок на площадь земельного участка. Экспертом введены корректировки на: передаваемые права на земельный участок, время продажи/предложения, перевод цены предложения в цену сделки - поправка на «уторговывание», место расположения, площадь земельного участка, коммуникации, коммерческую привлекательность. Для каждого аналога рассчитан весовой коэффициент и в результате выполненных расчетов с применением сравнительного подхода определена рыночная стоимость земельного участка (земли особо охраняемых территорий и объектов, для рекреационных целей, под эксплуатацию объектов недвижимости), площадью 13484 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Астраханская область, Приволжский район, в 4 км. юго-восточнее села Три Протока на правом берегу реки Кутум, в размере 1712468 рублей по состоянию на 01 января 2018 г.

В ходе судебного заседания эксперт ФИО7 заключение поддержал, обосновал свои выводы о проведении оценки земельного участка с применением сравнительного подхода и невозможности применения других подходов, которые не отразили бы объективно рыночную стоимость спорного земельного участка.

Оценивая результаты экспертизы, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт - оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; его заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

Таким образом, ставить указанное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, его выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. 

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения оценки; основания её проведения; сведения об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которому поручено проведение экспертизы; объекты исследований, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение по результатам проведенной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу. 

Стороны, участвующие в деле, не высказали убедительных сомнений в отношении выводов экспертизы.

Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта равной её рыночной стоимости в размере 1712468 рублей по состоянию на 01 января 2018 г.

Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой обращения административного истца в суд является 09 августа 2019 года, исходя из чего установленная кадастровая стоимость подлежит применению для целей налогообложения с 1 января 2019 года до даты утверждения новой кадастровой оценки.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка (земли особо охраняемых территорий и объектов, для рекреационных целей, под эксплуатацию объектов недвижимости), площадью 13484 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: Астраханская область, Приволжский район, в 4 км. юго-восточнее села Три Протока на правом берегу реки Кутум, равной её рыночной стоимости в размере 1712468 рублей по состоянию на 01 января 2018 г., на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Датой подачи заявления считать 09 августа 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию – третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Астраханского

областного суда Н.Х.Мухамбеталиева