Дело № 2-1613/2023

75RS0002-01-2022-002263-58

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 октября 2023 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Седовой Е.А.,

при секретаре Мукиновой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Т.(Р) А.Д. к Д.С.И. о взыскании расходов на устранение недостатков дома, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец Т.АД. ( фамилия до брака Р.) обратилась в суд с вышеназванным иском к Д.С.И., в обоснование которого указала на то, что ДД.ММ.ГГГГ она приобрела у Д.С.И. жилой дом по адресу: 

<

адрес>. Перед приобретением жилого дома она осматривала его, однако конструктивные особенности жилого дома осмотреть не возможно было ввиду их скрытости. После заселения в дом и его эксплуатации выявлены скрытые недостатки дома, а именно: вздутие полов, трещины в фундаменте, трещина в стене дома в гардеробной комнате, кладовка и веранда отошли от стен дома вследствие затопления территории дома. О данных недостатках она не была осведомлена. По данному факту истец обращалась в прокуратуру. Кроме того, зимой в ДД.ММ.ГГГГ годах вводился режим ЧС из-за затопления грунтовыми водами 

<

адрес>, в частности приобретенного дома. В дальнейшем, со слов соседей, стало известно, что грунтовые воды поднимаются ежегодно, однако ответчик не сообщил о ежегодном затоплении указанного дома. С целью выявления скрытых недостатков истец обращалась к экспертам, согласно выводам которых рыночная стоимость дома составила 

<

данные изъяты> руб., стоимость восстановительного ремонта жилого дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 

<

данные изъяты> руб., что подтверждается заключением эксперта АНО «

<

данные изъяты>». Кроме того, продавец представил недостоверные сведения о годе постройки объекта недвижимости. Ответчик продал недвижимость ненадлежащего качества. В этой связи истцу и членам ее семьи причинен моральный вред ввиду нравственных и физических страданий. На основании изложенного истец просила взыскать с Д.С.И. сумму восстановительного ремонта жилого дома в размере 1 281 142 руб., компенсацию морального вреда 1 500 000 руб., расходы на оплату экспертизы по оценке восстановительного ремонта – 20 000 руб., расходы по уплате госпошлины.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ дело передано по подсудности в Ленинградский районный суд 

<

адрес>.

Определение суда обжаловалось в апелляционном и кассационном порядке и ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно оставлено без изменения.

Определением Ленинградского районного суда г. Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ дело принято к производству суда.

В судебном заседании истец, представитель ФИО12, действующий на основании ордера адвоката, исковые требования и ранее данные пояснения поддержали о том, что после заселения в дом узнали от соседей о подтоплении местности грунтовыми водами, выявили недостатки в окнах, в полу, что раньше не замечали, так как стояла мебель. В доме холодно, не прогревается. В доме был выполнен косметический ремонт, недостатки не видели, технический паспорт на дом не требовали, поэтому не знали о действительном годе постройки дома, сделка проводилась с участием риелтора. Заключение судебной экспертизы подтверждает, что дом не пригоден для проживания, то есть не отвечает основной цели его назначения. Требования о расторжении договора не заявляли, так как боялись остаться и без дома, и без денег.

Ответчик Д.С.И., его представитель Ч.А.И., действующий на основании доверенности, поддержал письменные возражения на иск и ранее данные пояснения о том, что требования необоснованные, в том числе о компенсации морального вреда, перед покупкой покупатели неоднократно осматривали дом, препятствий осмотреть его со специалистами не имелось, делали его фото, по соглашению была уменьшена стоимость дома на 500 000 руб., оставили мебель, утварь. Подтоплений дома не было, в отличие от соседних участков. В настоящее время дом пришел в негодность, имеет запах плесени виду неправильной его эксплуатации покупателем и членами его семьи, которые не осуществляют его отопление надлежащим образом, заморозили септик. К заключению судебной экспертизы относятся критически, поскольку деформация выявлена без надлежащего исследования путем установления маячков, эксперт неверно именует элементы здания, при этом вскрытие фундамента не проводилось, процент износа не соответствует действительности, поскольку продавцом производился ремонт крыши профлистом, срок службы которой более 50 лет, срок службы стен более 60 лет, фотографии не соответствуют выводам. О том, что дом 60-х годов ответчику также не было известно, так как руководствовался выпиской из ЕГРН. Он, в свою очередь, до продажи дома проживал в нем с ДД.ММ.ГГГГ года, содержал в надлежащем состоянии, выполнял текущий ремонт, сам сделал отопление, крышу, воду провел, установил душевую кабину, обшил панелями внешне. Полагали, что истцом неверно заявлены требования по аналогии с возмещением восстановительного ремонта автомобиля, однако продавец разрушительных действий в доме проводил. Объект был осмотрен покупателем, который выразил согласие с его качеством, что отражено в п. 7 договора. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав собранные по делу доказательства, дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Пунктом 2 данной статье предусмотрено, что при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

На основании п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из вышеприведенных норм права следует, что при продаже недвижимого имущества юридическое значение имеют факты сообщения продавцом покупателю информации о характеристиках товара и его техническом состоянии, соответствующем условиям договора, отступления от качества, обычно предъявляемые к товару, выступающему предметом договора купли-продажи, должны быть оговорены продавцом и покупателем в договоре купли-продажи, в противном случае, покупатель вправе осуществлять защиту своих прав, предусмотренным законом способом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Д.С.И. (продавец) и Р.А.Д. (покупатель) (фамилия после брака Т. заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м, назначение которого жилое, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый номер, №

Объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, находится в пользовании продавца на праве аренды земельного участка на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость жилого дома определена в размере 

<

данные изъяты> руб. и была оплачена истцом в полном объеме. Право собственности истца зарегистрировано в установленном законом порядке. Договор является одновременно актом-приема передачи.

Согласно п. 7 условий договора покупатель удовлетворен качественным состоянием объекта недвижимости, установленным путем внутреннего осмотра объекта недвижимости перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение к договору, дополнив условие о том, что в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ право залога продавца не объект недвижимости не возникает.

Право собственности покупателя зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Предварительный договор сторонами был заключен ДД.ММ.ГГГГ. При этом после заключения предварительного договора покупатели уточнили, что материал стен дома не пеноблоки, а дом шлакозаливной.

Кроме того, после приобретения дома истцу стало известно о том, что выписка из ЕГРН содержит недостоверные сведения о годе постройки дома.

По данному факту истец обращалась в органы прокуратуры.

Из материалов проверки прокуратуры по обращению истца следует, что при объедении реестра государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения обо всех объектах недвижимости, содержащиеся до ДД.ММ.ГГГГ подлежали сопоставлению и миграции в новый информационный ресурс ЕГРН в автоматическом режиме. В этой связи в отношении спорного жилого дома при миграции произошло некорректное сопоставление сведений, а именно неверно указан год завершения строительства жилого дома – 1999 года.

Кроме того, проверкой было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ бывший собственник Д.С.И. получил технический паспорт ГУП «

<

данные изъяты>» 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, который содержал сведения о годе завершения строительства (1960 г.).

Однако как следует из п. 2.1 условий предварительного договора обязанность продавца по предоставлению технического паспорта покупателю отсутствует.

В настоящее время данные в ЕГРН приведены в соответствие с документами, год постройки указан 

<

данные изъяты>.

Кроме того, в процессе эксплуатации жилого дома истцом обнаружены недостатки, а именно вздутие полов, трещины в фундаменте, трещина в стене дома в гардеробной комнате, кладовка и веранда отошли от стен дома вследствие затопления территории дома. О данных недостатках она не была осведомлена.

В этой связи истец полагала, что в нарушение п. 12.2 условий договора продавец не предупредил обо всех недостатках объекта недвижимости, а также не предоставил покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемым объектом недвижимости.

Как следует из условий договора, который одновременно является и актом приема-передачи, сведения о каких-либо недостатках дома отсутствуют.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в АНО «

<

данные изъяты>» для проведения строительно-технической экспертизы.

Стоимость услуг экспертного учреждения оплачена истцом в размере 20 000 руб., что подтверждается договором на оказание услуг, счетом на оплату услуг, квитанцией об оплате услуг.

На основании заключенного договора выполнено экспертное заключение об определении наличия скрытых дефектов при покупке жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Из содержания составленного заключения следует, что выявлены дефекты фундамента, отмостки, наблюдаются многочисленные трещины, просадки, обнаружены участки температурных аномалий внутри помещений. Учитывая количество и размеры областей низких температур, данные нарушения теплозащитных свойств ограждающих конструкций оказывают негативное влияние на поддержание заданного микроклимата в помещении и не обеспечивают нормативные показатели теплосопротивления ограждающих конструкций в сравнении с реперными участками на этом же объекте.Выявленные тепловые аномалии образовываются в ввиду возможного несоответствия ПВХ профиля заявленным требованиям и осадочных процессов в конструкции фундаментов, что приводит к образованию трещин, изменению геометрии оконных проемов, разрушения монтажных швов ПВХ профиля светопрозрачных конструкций окон, снижению теплотехнических характеристик ограждающих конструкций.

Согласно представленному экспертному заключению состояние жилого дома оценивается как ограниченно работоспособное, все выявленные дефекты и недостатки строительства жилого дома являются устранимыми. 

Необходима качественная установка сертифицированных окон ПВХ, усиление фундаментов, устройство герметичной бетонной отмостки.

Выявленные дефекты образовались в результате несоответствия температурно-влажного режима, потери ограждающей конструкций наружной стены обеспечения тепловой защиты от воздействий внешней окружающей среды, просадки конструкции фундаментов, частичного разрушения и отсутствия части бетонной отмостки.

Экспертом определена восстановительная стоимость объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в размере 

<

данные изъяты>., а также рыночная стоимость жилого дома с учетом выявленных дефектов определена в размере 

<

данные изъяты> руб.

С целью установления юридически значимых обстоятельств судом по данному делу назначалась строительно-техническая экспертиза с поручением ее производства Читинской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции РФ. Перед экспертом поставлены следующие вопросы, имелись ли скрытые недостатки (дефекты) в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ? Если имеются скрытые дефекты (недостатки), указать их характер, объем и причины возникновения? Какова стоимость устранения скрытых недостатков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ?

Согласно полученному заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № определить техническое состояние исследуемого жилого дома на дату заключения договора купли-продажи не представляется возможным. Выявлены дефекты и повреждения конструкций: деформации наружных несущих стен и перегородок, коробление и отхождение облицовки фасадов от каркаса, высолы, отслоение окрасочного слоя, трещины, сколы бетона, биологические повреждения в цокольной части здания, неисправность системы наружного организованного водоотвода здания, нарушение температурно-влажного режима помещений, следы увлажнения, биологические повреждения досок. Проседание пола, воздушные карманы, разрывы отставание обоев, деформации облицовки стен и потолка декоративными панелями, трещины в проемах и деформации оконных и дверных блоков, трещины и сколы в штукатурке стен, увлажнение деревянных элементов крыши, нарушение герметичности стуков кровельного покрытия со смежными конструкциями.

Выявленные дефекты являются следствием накопленного физического износа.

Существующее аварийное состояние строительных конструкций, воспринимающих эксплуатационные нагрузки и воздействия, обеспечивающих пространственную устойчивость исследуемого здания, его элементов и систем, причиной которого является накопленный физический износ, указывает на ненадлежащее содержание указанного здания, и, следовательно, состоит в прямой причинно-следственной связи с не проведением своевременного капитального ремонта по устранению физического износа при значительном сроке эксплуатации данного здания.

Определить стоимость устранения имеющихся дефектов и повреждений не представляется возможным ввиду значительного износа конструктивных элементов здания, а также выявленного дефекта грунтового основания здания, для разработки мероприятий по укреплению которого требуется проведение инженерных изысканий.

Объект недвижимости не пригоден для проживания ввиду недопустимого технического состояния.

Необходимо проведение работ, выходящих за рамки капитального ремонта, а именно: полная замена несущих конструкций – фундамента и перекрытия, инженерные изыскания и мероприятия для устранения дефектов грунтового основания под зданием, а также экономической нецелесообразности индивидуальный жилой дом не подлежит капитальному ремонту.

Допрошенные в судебном заседании свидетели Р.С.А., Р.Д.В., пояснили, что скидку за недостатки дома не обсуждали, при покупке дома говорили о том, что в доме вода не питьевая, видели, что были неаккуратно приклеены обои, после заселения увидели недостатки на полу, септика в доме нет, перед покупкой дом осмотрели, но все было скрыто, дыру в стене видели, но сказали, что для вентиляции, при этом имеется монтажная пена, в полу не хватает влаг, он местами провалился.

Свидетели Д.Г.В., Д.О.С., в судебном заседании пояснили, что в доме проживали они члены их семьи, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года был физический износ дома, Д.С.И. дом отремонтировал, выполнили перепланировку, обустроили его, поменяли кровлю, делали его для себя, о наличии в доме щели покупатели знали, документы о годе постройки не скрывали, сами считали, что 

<

адрес> года, участок водами не затапливался, покупатели неоднократно осматривали дом, в том числе с участием риелтора, продавец неоднократно показывал как пользоваться инженерными сетями, котлом, предупреждали о том, что воду из-под крана не пьют, установлен септик в доме.

Из представленного ответчиком отчета об оценке объекта недвижимости, составленного ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость жилого дом с правом аренды земельного участка на дату оценки составляет 

<

данные изъяты> руб., из которых 

<

данные изъяты> руб. стоимость дома, следует, что оценка производилась без осмотра объектов недвижимости.

Оценивая представленные документы, экспертные заключения в их совокупности, условия договора купли-продажи, показания свидетелей, отсутствие сведений о недостатках и дефектах дома, о которых покупателю сообщалось, учитывая что первичная экспертиза изначально проводилась с целью выявления скрытых недостатков и они были выявлены при использовании специальных измерительных устройств и методик, суд приходит к выводу, что выявленные дефекты и недостатки, указанные в исковом заявлении имелись в проданном доме, являются скрытыми.

В этой связи доводы ответчика о том, что покупатель согласился с качеством дома и о недостатках ему было известно, поскольку он осматривался перед покупкой, опровергаются материалами дела.

Доводы ответчика о том, что недостатки возникли в результате неправильной эксплуатации дома истцом и членами его семьи, суд признает несостоятельными, поскольку уже на день проведения экспертизы осенью 2021 года недостатки имелись, и их наличие судебной экспертизой не опровергнуто.

Более того, установлено, что жилой дом в настоящее время непригоден для проживания. 

На ответчике лежит бремя доказывания факта возникновения недостатков уже после передачи товара покупателю, однако таких доказательств суду не представлено, не оспорена и стоимость устранения выявленных недостатков.

При этом вопреки позиции представителя ответчика согласно содержанию экспертного заключения от 2021 года стоимость восстановительного ремонта дома идентична по своему значению стоимости устранения выявленных дефектов.

Таким образом, учитывая вышеприведенные нормы материального права, регулирующие основания гражданской правовой ответственности в виде возмещения расходов покупателя на устранение недостатков товара, установив наличие в проданном ответчиком истцу доме скрытых недостатков, о которых покупателю не было сообщено, суд приходит к выводу о наличии оснований для защиты права истца избранным им способом.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцом доказан факт продажи ответчиком жилого дома, не соответствующего условиям договора купли-продажи, в котором не были оговорены недостатки его качества, часть из которых не являлись видимыми и не могли быть обнаружены при осмотре дома покупателем до заключения договора купли-продажи, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию стоимость устранения скрытых недостатков в размере 

<

данные изъяты> руб.

Разрешая требования о взыскании компенсации морального вреда, суд находит их подлежащими оставлению без удовлетворения в силу следующего.

В соответствии со ст. 1099 ГК РФ основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными настоящей главой и статьей 151 настоящего Кодекса. Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от подлежащего возмещению имущественного вреда.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Поскольку нарушения прав покупателя затрагивают имущественные права, то требования о компенсации морального вреда исходя из положений п. 2 ст. 1099 ГК РФ не подлежат удовлетворению, так как специального закона, допускающего в указанном случае возможность привлечения продавца, не осуществляющего предпринимательскую деятельность в сфере продажи недвижимости, в данном случае к такой ответственности, не имеется.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Требования истца удовлетворены в полном объеме.

В качестве понесенных по делу судебных расходов истцом заявлено на проведение экспертизы – 20 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины, размер которой по заявленным требованиям составляет 14 606 руб.

Расходы на судебные издержки и уплату госпошлины подтверждены квитанциями об оплате. 

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на услуги эксперта 20 000 руб., расходы по уплате госпошлины – 14 606 руб.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены.

По ходатайству стороны истца по делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза за счет Управление Судебного департамента по Калининградской области, стоимость которой составила 28 800 руб.

Принимая во внимание, что иск удовлетворен в части имущественных требований в полном объеме, то с ответчика подлежат взысканию в доход федерального бюджета расходы на производство судебной строительно-технической экспертизы в размере 28 800 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Т.(Р) А.Д. (паспорт №) удовлетворить частично.

Взыскать с Д.С.И. (паспорт №) в пользу Т.(Р) А.Д. расходы на устранение недостатков дома в размере 1 281 142 руб., расходы на услуги эксперта – 20 000 руб., расходы по уплате госпошлины – 14 606 руб., в удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Д.С.И. в доход федерального бюджета расходы на производство судебной строительно-технической экспертизы в размере 28 800 руб.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 19 октября 2023 года.

Судья Е.А. Седова