Дело №

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 июня 2019 года город Заинск 

Заинский городской суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Гильфанова Б.К.,

при секретаре Верясевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Исполнительному комитету г.Заинска Заинского муниципального района РТ о расторжении договора купли-продажи комнаты и возврата имущества продавцу, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к Исполнительному комитету 

<

адрес> муниципального района РТ с требованием о расторжении договора купли-продажи комнаты и возврата имущества продавцу.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи комнаты с условием об ипотеке в силу закона в пользу продавца. Во исполнение п.1 договора продавец передал покупателю жилое помещение с кадастровым номером №, находящееся по адресу: РТ, 

<

адрес>. По соглашению сторон комната продавалась за цену 300000 рублей (п.2 договора). Согласно п.3 оплата денежных средств по договору должна производиться покупателем в течении трех лет после регистрации договора в регистрирующем органе. Таким образом, между сторонами заключен договор в отсрочкой платежа.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке на нового собственника ФИО2 При регистрации перехода права собственности на комнату было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу продавца в соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ. Таким образом, срок оплаты по договору истек ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умер, не производя оплату, предусмотренную п.3 Договора. Наследство после смерти ФИО2 в предусмотренный законом срок не принято. 

Истец просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении комнаты с кадастровым номером 16:48:060204:981, находящийся по адресу: РТ, 

<

адрес>, состоящее из одной комнаты общей площадью 12.2 кв.м. Прекратить право собственности ФИО2 на вышеуказанную комнату. Исключить из ЕГРН запись о регистрации №. Возвратить комнату в собственность ФИО1 Признать за ФИО1 право собственности на указанную комнату. 

Представитель истца ФИО1 – ФИО3, в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. 

Представитель ответчика Исполнительного комитета 

<

адрес> муниципального района РТ – ФИО4, в судебном заседании исковые требования не признал, указал на отсутствие оснований для удовлетворения заявления. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п.1 ст.555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Как установлено п.1 ст.486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу п.1 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п.2 ст.558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено и подтверждается материалами дела на основании договора купли-продажи комнаты с условием об ипотеке в силу закона в пользу продавца от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 на праве собственности принадлежала комната с кадастровым номером 16:48:060204:981, находящаяся по адресу: РТ, 

<

адрес>

Во исполнение п.1 договора продавец ФИО1 передала покупателю вышеуказанное жилое помещение.

Согласно условиям договора купли-продажи комнаты с условием об ипотеке в силу закона в пользу продавца от ДД.ММ.ГГГГ, по соглашению сторон комната продавалась за цену 300000 рублей (п.2 договора). 

Как установлено п.3 договора оплата денежных средств по договору должна производиться покупателем в течении трех лет после регистрации договора в регистрирующем органе. Таким образом, между сторонами заключен договор в отсрочкой платежа.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке на нового собственника ФИО2 в Управлении Росреестра по РТ, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

При этом, при регистрации перехода права собственности на комнату было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу продавца в соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ. 

Таким образом, срок оплаты по договору истек 29.06.2018 года. А оплата по договору ФИО2, не произведена. Доказательств иному суду не представлено.

Согласно свидетельству о смерти от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умер, не производя оплату, предусмотренную п.3 Договора. 

Как установлено судом из ответов на запросы, наследство после смерти ФИО2 в предусмотренный законом срок наследниками не принято.

Уведомление истца ФИО1 в адрес ответчика Исполнительного комитету 

<

адрес> муниципального района РТ о расторжении договора купли-продажи комнаты письмом № от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без удовлетворения.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.

В силу п.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.4 ст.453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В других нормах ГК РФ также не предусмотрены правовые основания, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи комнаты условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денежных средств за комнату). Таким образом, истцу (продавцу комнаты) ни законом, ни договором не было предоставлено право требовать от умершего ФИО2 (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Как указано в п.65 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Поддерживая доводы, изложенные в иске, представитель истца в ходе рассмотрения дела ссылался на то, что неисполнение ФИО2 обязательств по полной оплате стоимости квартиры является для истца существенным нарушением условий договора, поскольку истец не могла получить денежные средства за проданную комнату и в связи со смертью покупателя взыскание и получение денежных средств за проданную комнату получить невозможно. 

Из содержащегося в п.2 ст.450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец и её представитель не представили суду доказательств причинения значительного ущерба, как того требует ч.2 ст.450 ГК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денежных средств за квартиру ответчиком. 

В силу вышеизложенных обстоятельств дела, предусмотренных законом и договором оснований для удовлетворения заявленных исковых требований ФИО1 у суда не имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Исполнительному комитету 

<

адрес> муниципального района РТ о расторжении договора купли-продажи комнаты и возврата имущества продавцу – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Верховный суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Заинский городской суд Республики Татарстан.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Гильфанов Б.К.