УИД: 28RS0005-01-2024-002290-55 Судья первой инстанции:

Дело 33АП-62/2026 (33АП-3023/2025) ФИО1

Докладчик: Качалова Ю.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 января 2026 года г. Благовещенск

Судебная коллегия по гражданским делам Амурского областного суда в составе:

председательствующего судьи Щеголевой М.Э.

судей Качаловой Ю.В., Пасюк И.М.,

при секретаре Моисеенко Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Благовещенского района Амурской области в интересах неопределенного круга лиц к администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области, Ф.И.О.1, Ф.И.О.2 об оспаривании сделок, применении последствий недействительности сделок, встречному иску Ф.И.О.2 к администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области, Ф.И.О.1 о признании добросовестным покупателем,

по апелляционному представлению прокурора Благовещенского района действующего в интересах неопределенного круга лиц, апелляционным жалобам администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области, представителя Ф.И.О.2 - Ф.И.О.3 на решение Благовещенского районного суда Амурской области от 22 мая 2025 года,

Заслушав дело по докладу судьи Качаловой Ю.В., выслушав пояснения прокурора Ф.И.О.10, Ф.И.О.2 и ее представителя Ф.И.О.3, представителя администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области Ф.И.О.11, третьего лица Ф.И.О.20, судебная коллегия,

установила:

Прокурор Благовещенского района обратился в суд с указанным иском, в обоснование указав, что в ходе проведённой проверки выявлен факт отчуждения администрацией Благовещенского муниципального округа (района) Амурской области земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, площадью 1200 +/- 12 кв.м., расположенного в 

<

адрес> в пользу Ф.И.О.1 без проведения аукциона (торгов), что свидетельствует о недействительности сделки. В дальнейшем земельный участок был перепродан Ф.И.О.2 и оформлен ею в собственность.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, просил:

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка 

<

номер> от 22 июля 2022 года, заключенный между администрацией Благовещенского района и Ф.И.О.1;

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 10 февраля 2023 года, заключенный между Ф.И.О.1 и Ф.И.О.2;

- возложить на Ф.И.О.2 обязанность возвратить в муниципальную собственность администрации Благовещенского муниципального округа земельный участок в состоянии и качестве не хуже первоначального;

- возложить на Ф.И.О.1 обязанность вернуть полученные по договору купли-продажи земельного участка от 10 февраля 2023 года денежные средства в размере 300 000 рублей в пользу Ф.И.О.2;

- восстановить в сведениях Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права собственности муниципального образования Благовещенский муниципальный округ Амурской области на земельный участок, прекращенной в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожного договора купли-продажи земельного участка от 22 июля 2022 года;

- погасить в сведениях Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права Ф.И.О.1, Ф.И.О.2 на земельный участок, возникших на основании регистрации перехода прав собственности по договорам купли-продажи земельного участка от 22 июля 2022 года и от 10 февраля 2023 года.

Не согласившись с исковыми требованиями прокурора Благовещенского района Амурской области, ответчик Ф.И.О.2 в лице представителя Ф.И.О.3 обратилась в суд со встречным исковым заявлением. В обоснование требований указала, что Ф.И.О.2 приобрела земельный участок в установленном законом порядке, право собственности у Ф.И.О.1 было зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области, в отношении участка не было применено ограничительных мер. Ф.И.О.2 при покупке земельного участка проявила осмотрительность и заботливость. На данный момент она пользуется участком постоянно, вложила в его улучшение помимо его покупки более 400 000 рублей. Поскольку Ф.И.О.2 является добросовестным приобретателем земельного участка, ссылаясь на ст. 302 ГК РФ, абз. 2. п. 2 ст. 223 ГК РФ, п. 13П Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», просила отказать в удовлетворении требований прокурора Благовещенского района Амурской области в полном объёме и признать Ф.И.О.2 добросовестным приобретателем земельного участка 

<

номер>.

В судебном заседании помощник прокурора Благовещенского района Амурской области настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объёме, полагала, что оснований для признания Ф.И.О.2 добросовестным приобретателем не имеется.

Ответчик Ф.И.О.2 возражала против требований прокурора, просила признать её добросовестным приобретателем земельного участка. Суду пояснила, что земельный участок не смежный по отношению к земельному участку 

<

номер>, хотели его использовать для строительства дома для детей. На участке в данный момент фундамента не имеется, но сделана планировка. В качестве свидетеля по уголовному делу её не привлекали, с Ф.И.О.17, Ф.И.О.18 и Ф.И.О.19 она не знакома.

Представитель ответчика Ф.И.О.2 Ф.И.О.3 настаивала на признании Ф.И.О.2 добросовестным приобретателем, просила в иске отказать. Пояснила, что цена земельного участка была снижена для уклонения от уплаты налогов. Ответчик Ф.И.О.2 в данной ситуации не может нести материальную ответственность.

В отзыве на исковое заявление, представитель ответчика Ф.И.О.2 - Ф.И.О.3 указывает, что требования прокурора не подлежат удовлетворению. В случае удовлетворения требований прокурора Благовещенского района Амурской области, денежные средства, которые Ф.И.О.2 потратила на освоение земельного участка 

<

номер>, перейдут администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области в качестве неосновательного обогащения. Государственная регистрация права земельного участка за Ф.И.О.2 произошла без проведения проверки наличия на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащей Ф.И.О.1, что само по себе является нарушением.

Представитель ответчика администрации муниципального округа Амурской области просила суд отказать в удовлетворении исковых требований. Суду пояснила, что земельный участок 

<

номер> выбыл из собственности администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области против их воли. Администрация в рамках уголовного дела является потерпевшей. Спорный договор фактически администрацией не заключался, под данным номером имеется реальный договор купли – продажи земельного участка под номером 

<

номер> от 31 октября 2022 года между администрацией Благовещенского муниципального округа Амурской области и Ф.И.О.12 Иной договор с тем же номером о продаже земельного участка 

<

номер> Ф.И.О.1 отсутствует.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Ф.И.О.20 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований в полном объёме

Дело рассмотрено в отсутствии иных участвующих в нем лиц, извещенных о судебном разбирательстве.

Решением Благовещенского районного суда Амурской области от 22 мая 2025 года исковые требования прокурора удовлетворены.

Договоры от 22 июля 2022 г. и 10 февраля 2023 г. купли-продажи земельного участка с КН 

<

номер> признаны недействительными (ничтожными).

На Ф.И.О.2 возложена обязанность возвратить в муниципальную собственность администрации Благовещенского муниципального округа земельный участок 

<

номер>, площадью 1200 +/- 12 кв. м., расположенный по адресу: 

<

адрес> в состоянии и качестве не хуже первоначального.

На Ф.И.О.1 возложена обязанность вернуть полученные по договору от 

<

дата> купли-продажи земельного участка 

<

номер> денежные средства в размере 300 000 рублей в пользу Ф.И.О.2

Восстановить в сведениях ЕГРН запись о регистрации права собственности муниципального образования Благовещенский муниципальный округ Амурской области на указанный земельный участок и погасить в сведениях ЕГРН записи о регистрации права на указанный земельный участок ща Ф.И.О.1 и Ф.И.О.2

Встречное исковое заявление Ф.И.О.2 удовлетворено. Ф.И.О.2 признана добросовестным приобретателем спорного земельного участка.

В апелляционном представлении прокурор Благовещенского района Амурской области не соглашается с решением суда в части удовлетворения встречного искового заявления Ф.И.О.2 Полагает, что сделка, состоявшаяся между Ф.И.О.1 и Ф.И.О.2 по продаже земельного участка не отвечает по всем признакам действительной сделки, более того, обладает признаками притворной сделки. Указывает, что из материалов дела не усматривается наличие обстоятельств проявления достаточной заботливости и осмотрительности со стороны Ф.И.О.2 при совершении сделки по купле-продаже земельного участка, поскольку Ф.И.О.2 понимала, что покупает земельный участок по явно заниженной стоимости. Заключая договор купли-продажи земельного участка, покупатель Ф.И.О.2 не была лишена возможности принятия разумных и добросовестных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, однако этого не сделала, ввиду чего в отсутствие законных к тому оснований приобрела земельный участок по явно заниженной цене.

В апелляционной жалобе администрация Благовещенского муниципального округа просит решение отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований прокурора Благовещенского района отказать. Ссылается на то, что является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку выступает потерпевшей стороной и никаких распорядительных документов в отношении спорного земельного участка не принимала. Судом не установлено, какие права истца нарушены администрацией Благовещенского муниципального округа, принятое решение не позволит администрации взыскать убытки. Считает, что вынесение обвинительного приговора повлечет признание договора купли-продажи земельного участка от 22 июля 2022 года недействительным, в связи с чем обращение прокурора с настоящим иском преждевременно.

В апелляционной жалобе представитель Ф.И.О.2 - Ф.И.О.3 приводит доводы о добросовестности ответчика при заключении оспариваемого договора купли – продажи земельного участка. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих, что администрация Благовещенского муниципального округа не имела и не имеет намерения на отчуждение спорного земельного участка. Кроме того, в материалы дела помимо договора купли-продажи, заключенного между Ф.И.О.2 и Ф.И.О.1, были представлены две расписки, на 300 000 рублей каждая, выданная от Ф.И.О.1 Ф.И.О.2 в подтверждение получение денежных средств в размере 600 000 рублей за спорный земельный участок. Занижение реальной стоимости произведено по инициативе Ф.И.О.1 и Ф.И.О.19, так как именно последняя являлась конечным получателем денежных средств и настаивала на заниженной цене с целью уклонения от уплаты налогов, что установлено при рассмотрении уголовного дела 

<

номер>. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Просит решение суда первой инстанции отменить в части возложения на Ф.И.О.2 обязанности возвратить спорный участок в муниципальную собственность администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области, возложения на Ф.И.О.1 обязанности вернуть полученные по договору денежные средства в размере 300 000 рублей в пользу Ф.И.О.2, восстановления в сведениях ЕГРН записи о регистрации права собственности муниципального образования Благовещенский муниципальный округ Амурской области на земельный участок с кадастровым номером 

<

номер>, погашения в сведениях ЕГРН записи о регистрации права Ф.И.О.1, Ф.И.О.2 на указанный земельный участок.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представителя Ф.И.О.2 прокурор Благовещенского района полагал, что решением суда по доводам апелляционной жалобы отмене или изменению не подлежит.

В заседании суда апелляционной инстанции прокурор Ф.И.О.10 настаивал на удовлетворении апелляционного представления, с доводами апелляционных жалоб не согласился, просил решение отменить в части удовлетворения встречных исковых требований. В дополнении суду пояснил, что из вступившего в законную силу приговора суда следует, что в результате преступных действий должностных лиц администрации Благовещенского муниципального округа из собственности муниципального образования безвозмездно и противоправно выбыл спорный земельный участок. Учитывая, что сделка между администрацией округа и Ф.И.О.1 в отношении спорного участка заключена помимо воли собственника и с нарушением закона, считаем, что выводы суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований прокурора являются обоснованными. Кроме того, сам по себе факт формирования земельных участков направленный на отчуждение в пользование граждан не свидетельствует о том, что имелась воля (отчуждение земельного участка) в рамках рассматриваемых сделок. Воля имелась на отчуждение с соблюдением действующего законодательства. В данном случае этого не усматривается. Доводы ответчика со ссылкой на положения статьи 302 ГК РФ о добросовестности совершения спорных сделок, полагает необоснованными, поскольку ответчик является профессиональным участником рынка недвижимости, является риелтором, в этой связи должна была быть осведомлена об обстоятельствах требующих проявление осмотрительности при заключении такого рода сделок. Оспариваемые договоры купли-продажи были заключены между администрацией округа и Столяр 22.07.2022, при этом регистрация права собственности Ф.И.О.1 на спорный земельный участок осуществлена лишь 15.02.2023. Кроме того, необходимо обратить внимание, что спорный земельный участок был продан по заниженной цене - 300 000 руб. При том, что рыночная стоимость спорного участка составляет около 1 200 000 руб., что подтверждается представленной в материалах дела справкой об оценке. Указанные обстоятельства, длительное не совершение сторонами сделки, а именно администрацией округа и Ф.И.О.1, регистрации права собственности, а также заинтересованности продавца по реализации спорного участка по пониженной стоимости, должны были вызвать у ответчика, как у профессионального участника рынка недвижимости разумные сомнения в законности сделки на основании, которой собственником участка стала Ф.И.О.1 Также считает, что заслуживает внимание обстоятельство, а именно заключение соглашения по предварительному договору купли-продажи между Ф.И.О.1 и ответчиком Ф.И.О.2, из которых видно, что был заключен предварительный договор и основной договор купли-продажи спорного участка, из которых видно, что стоимость участка составляет 300 000 руб. Однако между данными договорами было заключено соглашение к предварительному договору, из которого усматривается, что стороны договорились считать цену продажи участка 600 000 руб. При этом, оставляя в названных договорах цену в размере 300 000 руб. Полагаю, что данные действие фактически направленные на занижение налогооблагаемой базы для уплаты налога физических лиц с продажи спорного участка, также свидетельствует о недобросовестном поведении со стороны ответчика. С учетом указанных доводов считаем, что решение суда первой инстанции является законным и оснований для его отмены и изменения по доводам апелляционной жалобы Ф.И.О.2 не имеется. Также указал, что заверенные нотариусом распечатки/протоколы осмотра доказательств и переписки Ф.И.О.2 с Константином Сергеевичем, видеозаписи телефонного разговора, прокуратурой не оспаривается.

Представитель администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области Ф.И.О.11 просила решение суда отменить по доводам апелляционной жалобы администрации. В дополнении суду пояснила, что администрацией округа формировались земельные участки для предоставления многодетным семьям в рамках закона, т.е. формировали их для законного отчуждения. Считает, что Ф.И.О.2 является добросовестным покупателем, поскольку она приобретала участок уже у третьих лиц.

Ф.И.О.2 и ее представитель Ф.И.О.3 настаивали на удовлетворении своей апелляционной жалобы, апелляционное представление просили оставить без удовлетворения. С доводами апелляционной жалобы администрации также не согласны.

В дополнении суду апелляционной инстанции Ф.И.О.2 пояснила, что на момент совершения оспариваемых сделок она занималась риэлторской деятельностью в течение двух лет. Информацию о продаже земельных участков она получила из средств массовой информации. Ее супруг обнаружил объявление о продаже одного из участков на сайте «Авито» и сообщил, что продавцом является ее коллега. Впоследствии она связалась с коллегой для обсуждения условий приобретения участков. При подготовке к сделке ею были проведены необходимые проверки. Сведения о государственной регистрации прав продавца были подтверждены данными Единого государственного реестра недвижимости. Будучи бывшим сотрудником Росреестра, она обратила внимание на дату договора – июль 2022 г., а предварительный договор они заключали в феврале 2023 г., т.е. срок прошел не маленький для отчуждения, подумала, возможно, за ненадобностью продают. В представленном ей договоре купли-продажи было указано, что объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 22 июля 2022 г. Тот факт, что переход права собственности к продавцу по этой первоначальной сделке был зарегистрирован в ЕГРН только в январе 2023 г., ее не насторожил, поскольку гражданин имеет право обратиться за государственной регистрацией своего права в любое время после заключения сделки. Если бы договор купли-продажи между продавцом и администрацией был заключен, например, в 2023 г., и они бы покупали участок у него практически сразу, это вызвало бы у нее серьезные сомнения в целесообразности сделки. В описанной же ситуации срок между заключением договора продавцом (июль 2022 г.) и оспариваемой сделкой (февраль 2023 г.) не показался ей критичным. На вопрос о причине продажи продавец пояснил, что участок ему не нужен. Никакой информации о том, что в сделке может быть задействовано подставное лицо, ей не сообщалось. Об обстоятельствах первоначального приобретения им участка у администрации она не знала и не спрашивала, так как продавец ограничился формулировкой «получили от администрации и продаем». Продавец не соглашался на торг и настоял на том, чтобы в основной договор была внесена сумма 300 000 руб., мотивируя это желанием снизить налогооблагаемую базу. Фактическая же общая стоимость участка в 600 000 руб. была подтверждена отдельным дополнительным соглашением. Указанная сумма соответствовала средней рыночной стоимости подобных участков на тот момент. Земельный участок приобретался исключительно для личного использования нашей семьей, не для последующей перепродажи или коммерческой реализации. На участке с кадастровым номером 

<

номер> уже были проведены работы: выполнена отсыпка грунта и подведено электричество (документы на подключение были поданы и оплачены). У них есть конкретные планы по освоению участка: старшему сыну 23 года, и мы планировали начать строительство жилого дома для семьи. Для них строительство собственного дома является более предпочтительным вариантом, чем покупка квартиры, поскольку ее супруг профессионально занимается строительством и у них имеется необходимая спецтехника. Земельные участки приобретались через Константина риэлтора ООО «Этажи». В ходе ее переговоров Константин не сообщал ей никакой информации о причастности к сделкам какой-либо конкретной организации, в том числе ООО «Этажи». Он предложил к продаже три смежных земельных участка. Они с супругом выехали на место для их осмотра. Параллельно они рассматривали и другие варианты, например, участок в районе Чигирей и в Кантон-Коммуне, но там предлагалась только аренда земли, что их не устраивало. В итоге они приобрели у Константина два участка: один по договору от февраля, второй — от сентября 2023 года. Третий, средний участок, был продан другому покупателю. Никаких упоминаний о систематической деятельности через ООО «Этажи» или о других сделках с иными лицами со стороны Константина не было. Более того, ее позиция о добросовестности и отсутствии осведомленности о возможных махинациях подтверждается ее же активными действиями в суде первой инстанции. Будучи специалистом в сфере недвижимости и стремясь выяснить все обстоятельства, я ходатайствовала о допросе в качестве свидетеля застройщика Куджаяна. Она была знакома с ним исключительно в профессиональном контексте: он ранее обращался к ней как к риэлтору за консультацией по поводу строительства домов в районе Кантон-Коммуна и наличия у него там участков. Ее ходатайство было направлено на установление всех фактов по делу, что, на ее взгляд, свидетельствует о ее открытой позиции и отсутствии умысла на участие в сомнительных схемах. В рамках этой деятельности к ним обратилась семья М-ных. Они проходили через нее как через агента, но не являлись клиентами компании в прямом смысле, так как не оплачивали комиссию. В данной сделке она представляла исключительно интересы Куджаяна как продавца/застройщика. После того как эта конкретная сделка с семьей М-ных была завершена, контакт с Куджаяном у нее прекратился. Она его больше не видела и не слышала о его деятельности. Ей не было известно, какие еще участки он мог приобретать или с кем заключать сделки. От него она слышала лишь общие планы о намерении что-то строить.

Представитель Ф.И.О.2 - Ф.И.О.3 в дополнении суду пояснила, что добросовестность Ф.И.О.2 доказана. В материалах дела имеются заключения о рыночной стоимости спорного земельного участка, которые не были оспорены прокуратурой. Альтернативная оценка стоимости на дату совершения сделки со стороны прокуратуры также не представлена, что свидетельствует о соответствии цены сделки рыночному уровню. Допрошенные в суде первой инстанции свидетели, включая сотрудников, подтвердили, что перед сделкой была проведена стандартная для практики агентства недвижимости «Этажи» юридическая экспертиза документов. Юрист, непосредственно проводивший данную проверку, также был допрошен и показал, что на момент проведения сделки никаких правовых рисков или подозрений она у него не вызывала. Свидетели, участвовавшие в переговорах, единогласно подтвердили, что реальная согласованная сторонами стоимость участка составляла 600 000 руб. Указание в основном договоре суммы в 300 000 руб. было выполнено исключительно по инициативе и требованию продавца, мотивированному его желанием снизить свою налоговую нагрузку по налогу на доходы физических лиц. Таким образом, занижение цены в договоре было вынужденной мерой для покупателя, которая к тому же была ему невыгодна, так как влекла риски в будущем. Ответственность за возможные налоговые последствия такого занижения лежит исключительно на продавце. Администрация муниципального образования, выступавшая в качестве первоначального продавца земельных участков, обладала и продолжает обладать правомочием собственника на их отчуждение. Статья 302 Гражданского кодекса РФ, не ставит защиту его прав в зависимость от наличия или отсутствия «воли» администрации на совершение конкретной сделки в прошлом. Важно отметить, что администрация не планирует использовать оспариваемые земельные участки для каких-либо публичных нужд или целей развития территории муниципального образования. Как следует из материалов дела и позиции самой администрации, она намерена и в дальнейшем отчуждать эту землю.

По факту наличия в собственности иного недвижимого имущества Ф.И.О.2 в дополнении пояснила, что у них имеется земельный участок в г. Свободном, комната в общежитии, оформленные на нее, но фактически там проживают родители. Дом, который они строят с 2019 г. на 5-ой Стройке, куда планировали заехать всей семьей, фактически это единственное наше жилье. И плюс еще два приобретенных земельных участка. У супруга имеются гаражи и земельные участки. У детей в собственности нет ничего.

Третье лицо Ф.И.О.20 подержал доводы апелляционной жалобы Ф.И.О.2 В дополнении суду пояснил об обстоятельствах приобретения земельных участков. Также указал, что они планировали строительство жилья для своих детей. Ранее они как многодетная семья стояли на очереди на получение земельных участков. В 2020 г. родители Татьяны подарили ей садовый участок в г. Свободном, и мы потеряли возможность получить участок как многодетная семья. Решили после не долгих раздумий, раз у нас нет возможности получить участок от государства, решили строить сами. Им был проведен анализ стоимости земельных участков в г. Благовещенске в его округе, различных поселениях. Оптимально вышло у нас Новотроицкое шоссе и Кантон-Коммуна, все остальные участки стоили дорого. На сайте «Авито» увидел объявление, сообщил супруге, что ее коллега занимается продажей земельных участков. Созвонились с коллегой, назначили дату и проведение осмотра участка. Посмотрели, в принципе все устроило. На участке не было никаких объектов, цена на тот момент тоже была приемлемой. Нас привезли в поле, показали, где стоят колышки. Там было три участка, но мы посмотрели тот участок, который был ближе к дороге, его и зарезервировали. После этого заключили предварительный договор, что этот участок не был продан. Потом уже Татьяна стала вести переговоры с продавцом о снижении стоимости участка. Они категорически были против снижения цены, т.е. предоставления скидки. Также у них было выставлено условие, чтобы мы передали им всю стоимость в размере 600 000 руб., по договору было около 300 000 руб. Для них это не имело никакого значения, потому что они не несли никакой ответственности, связанной с невыплатой налогов. После приобретения земельного участка они подали заявление на подключение электроэнергии. Электроэнергию им подключали в течении полугода. После того, как провели электричество к участку, стали проводить планировку и отсыпку участка, подготовили участок под фундаментные работы. В начале мая начались разбирательства с этими участками. Решили, пока все не разрешится, то дополнительное вложения в строительство вкладывать не будут. Никаких сомнений в совершении сделки не возникло, поскольку сведения о земельном участке были внесены в ЕГРН. Просил обратить внимание, что в связи со сложившейся ситуацией, если земельные участки выйдут из их собственности, для его семьи это будет значительным ущербом, и им затруднительно будет возместить ущерб, не будет возможности улучшать свои жилищные условия.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные о времени и месте рассмотрения настоящих жалоб и представления надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились. При таких обстоятельствах в соответствии со ст. 167 и ч. 1 статьи 327 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, не является препятствием к рассмотрению апелляционных жалоб и представления.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, апелляционного представления, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах их доводов по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в ЕГРН учтён земельный участок с кадастровым номером 

<

номер> площадью 1 200 +/- 12 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – для индивидуального жилищного строительства.

22 июля 2022 года между администрацией Благовещенского района Амурской области в лице главы Благовещенского района Ф.И.О.13 и Ф.И.О.1 заключен договор 

<

номер> купли-продажи земельного участка 

<

номер>, оформлен акт установления выкупной цены земельного участка суммой в 3 170 рублей 53 копейки. 12 января 2023 года земельный участок 

<

номер> оформлен в собственность Ф.И.О.1 (регистрационный номер 

<

номер>-28/055/2023-2).

Прокуратурой Благовещенского района Амурской области проведена проверка правомерности предоставления в собственность данного земельного участка, в ходе которой выявлено, что 22 июля 2022 года земельный участок по акту приема-передачи передан Ф.И.О.1, какие-либо документы, подтверждающие проведение аукциона по продаже земельных участков в администрации Благовещенского муниципального округа (района), а также на официальных сайтах округа и torgi.gov.ru отсутствуют.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка на 24 июня 2024 года составляет 250 510 рублей. Согласно договору купли-продажи земельного участка от 22 июля 2022 года выкупная цена земельного участка составила 3 170 рублей 53 копейки. Сведения об оплате стоимости договора в бюджет муниципального образования Благовещенский округ в материалах дела отсутствуют.

10 февраля 2023 года между Ф.И.О.1 и Ф.И.О.2 заключен договор купли-продажи земельного участка 

<

номер> за 300 000 рублей, что подтверждается представленной в материалы дела копией договора купли-продажи указанного земельного участка. Регистрация права собственности Ф.И.О.2 на земельный участок произведена 15 февраля 2023 года (регистрационная запись 

<

номер>-28/055/2023-3).

Поскольку в ходе проведенной прокуратурой проверки установлено отсутствие предусмотренных ст. 39.3 ЗК РФ оснований для продажи земельного участка без проведения торгов, а также отсутствие оплаты, а последующая сделка купли-продажи спорного земельного также является недействительной, прокурор Благовещенского района в интересах неопределенного круга лиц, в том числе в интересах публичного образования – Благовещенского муниципального округа, обратился с настоящим исковым заявлением.

Ф.И.О.2 настаивая на добросовестности при заключении сделки, предъявила встречное исковое заявление.

Разрешая заявленные требования прокурора, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 39.1, 39.2, 39.3 ЗК РФ, ст. ст. 12, 167, 168 ГК РФ, разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в п. 74 Постановления от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» пришел к выводу, что установленный законом порядок заключения договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, нарушен и заключенные с нарушением указанного порядка сделки от 22 июля 2022 года посягают на публичные интересы, а соответственно, являются ничтожными в силу ст.168 ГК РФ. При этом суд исходил из того, что у администрации Благовещенского района Амурской области не имелось правовых оснований для заключения со Ф.И.О.1 договора купли-продажи на спорный земельный участок без проведения аукционов (торгов), поскольку данных о том, что земельный участок 

<

номер> по состоянию на 22 июля 2022 года отвечал какому-либо из исключений, предусмотренных п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, не имеется. Последующая сделка купли-продажи земельного участка от 10 февраля 2023 г. также признана судом недействительной.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о признании недействительным (ничтожным) договора 

<

номер> от 22 июля 2022 года, поскольку в указанной части они основаны на правильном применении норм материального права, при определении всех юридически значимых по делу обстоятельств.

В силу положений ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Подпунктом 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В пункте 2 указанной статьи содержится перечень оснований, при которых допускается продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Указанный перечень является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Так, допускалась продажа земельных участков без проведения торгов (в редакции, действовавшей на дату заключения оспариваемых договоров) в случае: 1) продажи земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения, развития территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»; 2) продажи земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества; 3) продажу земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39. 20 Земельного кодекса РФ; 4) продажи земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса РФ; 5) продажи земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; 6) продажи земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка; 7) продажи земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 Земельного кодекса РФ; 8) продажи земельных участков гражданам в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу положений ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ одним из принципов рассмотрения гражданских дел является принцип состязательности, который предполагает обязанность участвующих в деле лиц доказать наличие или отсутствие обстоятельств, положенных в основу их требований или возражений.

Судебная коллегия приходит к выводу, что в материалах настоящего дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие у Ф.И.О.14 права на приобретение земельного участка с КН 

<

номер> в собственность за плату без проведения торгов (аукциона).

Согласно пояснениям представителя администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области земельные участки, в том числе и спорный сформированы для передачи в пользование многодетным семьям, состоящим на учете в муниципальном органе.

Таким образом, оспариваемая сделка купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> от 22 июля 2022 года совершена с нарушением установленного порядка отчуждения земельных участков, находящихся в государственной собственности, без проведения установленных законом конкурсных процедур.

Принимая во внимание, что оспариваемая сделка купли-продажи земельного участка от 22 июля 2022 года нарушает явно выраженный запрет, установленный действующим земельным законодательством и тем самым посягает на публичные интересы, судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что указанная сделка в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожной, соответственно, она не могла повлечь правовых последствий, кроме как связанных с ее недействительностью.

Судебной коллегией отклоняется довод администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области о том, что администрация является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку договор купли-продажи является двусторонней сделкой, одной из сторон которой выступала администрация Благовещенского района Амурской области, правопреемником которой является администрация Благовещенского муниципального округа в силу решения Благовещенского районного Совета народных депутатов от 04 июля 2022 г. 

<

номер>. Принимая во внимание, что исковое заявление заявлено прокурором Благовещенского района в интересах неопределенного круга лиц с требованиями о признании сделок по отчуждению земельного участка недействительными, настоящий иск обоснованно предъявлен к сторонам сделки, которой, в том числе, является и администрация Благовещенского муниципального округа Амурской области.

Судебной коллегией также отклоняются доводы апелляционной жалобы администрации Благовещенского муниципального округа 

<

адрес> о том, что обжалуемое решение препятствует дальнейшему взысканию администрацией убытков, поскольку установленные при рассмотрении настоящего спора обстоятельства не лишают апеллянта возможности использовать другие способы защиты своего нарушенного права, в том числе, путем взыскания причинённого ущерба с виновных лиц как путём предъявления гражданского иска в рамках уголовного дела, так и предъявления искового заявления в порядке гражданского судопроизводства.

Разрешая встречные исковые требования Ф.И.О.2 о признании её добросовестным приобретателем земельного участка, суд, руководствуясь положениями п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оценив представленные сторонами доказательства, в том числе договор купли-продажи от 10 февраля 2023 г., установив, что право собственности на земельный участок за Ф.И.О.1 было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в связи с чем у Ф.И.О.2 не имелось оснований сомневаться в законности приобретения Ф.И.О.1 земельного участка 

<

номер>; доказательств, безусловно свидетельствующих о знакомстве Ф.И.О.1 и Ф.И.О.2 до сделки 10 февраля 2023 года, в материалах дела не имеется; с учетом положений ст. 10 ГК РФ о добросовестном осуществлении гражданских прав, пришел к выводу об удовлетворении встречных исковых требований.

Вместе с тем, суд также указал, что признание Ф.И.О.2 добросовестным приобретателем земельного участка не влечёт сохранение земельного участка в её собственности, поскольку земельный участок с кадастровым номером 

<

номер> выбыл из владения муниципального органа помимо его воли.

Судебная коллегия полагает, что вывод суда первой инстанции об отсутствии воли муниципального образования на отчуждение спорного земельного участка является ошибочным.

Как разъяснено в 37, 38 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22, в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя (п. 37).

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23 июня 2015 г. N 25) разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Исходя из приведенной выше нормы права и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации добросовестность приобретателя резюмируется.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (п. 38).

По смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (пункт 39).

Из содержания указанных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в случае приобретения имущества не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права его отчуждать, должны применяться положения статей 301 и 302 названного выше Кодекса, для которых юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими доказыванию, являются факт выбытия имущества из владения собственника по его воле либо помимо его воли, а также то, являлось ли приобретение возмездным и добросовестным.

Проверяя факт выбытия имущества из владения администрации, судебная коллегия приходит к следующему.

Исходя из позиции администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области следует, что в целях обеспечения многодетных семей земельными участками администрацией района были сформированы участки в 

<

адрес>, в том числе земельный участок с кадастровым номером 

<

номер>.

Данное обстоятельство подтверждает, что администрация как собственник изначально выражала намерение на выбытие этого имущества из своей собственности, а последующие события связаны лишь с формой и процедурой реализации этого намерения.

Так, приговором Благовещенского городского суда Амурской области от 22 августа 2025 года Ф.И.О.18 признана виновной и осуждена за мошенничество, то есть приобретения права на чужое имущество путём обмана, совершённое группой лиц по предварительному сговору с Ф.И.О.19 и Ф.И.О.17, лицом с использованием своего служебного положения, в крупном размере (по эпизоду март 2023 года не позднее 31 марта 2023 года по 17 апреля 2023 года); мошенничество, то есть приобретения права на чужое имущество путём обмана, совершённое группой лиц по предварительному сговору с Ф.И.О.19 и Ф.И.О.17, лицом с использованием своего служебного положения, в крупном размере (по эпизоду июнь 2023 года не позднее 30 июня 2023 года по 4 июля 2023 года), мошенничество, то есть приобретение права на чужое имущество путём обмана, совершённое группой лиц по предварительному сговору с Ф.И.О.19 и Ф.И.О.17, лицом с использованием своего служебного положения, в особо крупном размере (по эпизоду с 15 сентября 2023 года по 21 сентября 2023 года).

Кроме того, Ф.И.О.19 и Ф.И.О.17 признаны виновными и осуждены за два факта мошенничества, то есть приобретения права на чужое имущество путём обмана, совершённое группой лиц по предварительному сговору, лицом с использованием своего служебного положения, в особо крупном размере; два факта мошенничества, то есть приобретения права на чужое имущество путём обмана, совершённое группой лиц по предварительному сговору, лицом с использованием своего служебного положения, в крупном размере.

Апелляционным определением судебной коллегии по уголовным делам Амурского областного суда от 04 декабря 2025 г. приговор Благовещенского городского суда Амурской области от 22 августа 2025 г. был изменен, из осуждения Ф.И.О.19 по преступлению, предусмотренному ч. 3 ст. 159 УК РФ, по эпизоду июнь 2023 года не позднее 30 июня 2023 года по 4 июля 2023 года, исключен квалифицирующий признак совершения преступления «в крупном размере», считать её осуждённой по ч. 3 ст. 159 УК РФ за совершение мошенничества; из осуждения Ф.И.О.17 по преступлению, предусмотренному ч. 3 ст. 159 УК РФ, по эпизоду июнь 2023 года не позднее 30 июня 2023 года по 4 июля 2023 года, исключен квалифицирующий признак совершения преступления «в крупном размере», считать её осуждённой по ч. 3 ст. 159 УК РФ; из осуждения Ф.И.О.18 по ч. 3 ст. 159 УК РФ по эпизоду июнь 2023 года не позднее 30 июня 2023 года по 4 июля 2023 года, март 2023 года не позднее 31 марта 2023 года по 17 апреля 2023 года, по эпизоду с 15 сентября 2023 года по 21 сентября 2023 года, исключены квалифицирующие признаки совершения преступления «лицом с использованием своего служебного положения», «в крупном размере», квалифицированы действия по ч. 2 ст. 159 УК РФ. Назначены соответствующие наказания.

Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 26.05.2025 N 22-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1 и 2 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки ФИО2» прямо указал, что нельзя автоматически считать имущество выбывшим «помимо воли» собственника-публичного образования только на том основании, что сделка по его отчуждению впоследствии признана недействительной. В противном случае можно было бы говорить об отсутствии воли публичного собственника всякий раз, когда должностное лицо, уполномоченное действовать от его имени, принимает незаконное решение. Такой подход применительно к публичной собственности обнаруживает противоречие конституционному принципу поддержания доверия к действиям публичной власти, на значимость которого неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (постановления от 9 ноября 2022 года N 48-П, от 26 марта 2024 года N 12-П, от 18 июля 2024 года N 38-П и др.). К тому же неизбежно возникал бы вопрос об экстраполяции такого подхода на оценку наличия или отсутствия воли собственника при выбытии имущества, принадлежавшего юридическому лицу, из его владения (которая также выражается через действия и решения уполномоченных им лиц), что ставило бы под сомнение стабильность гражданского оборота. В названном Постановлении Конституционный Суд РФ подтвердил, что смысл п. 1 ст. 302 ГК РФ - защитить стабильность гражданского оборота и интересы лица, которое добросовестно и возмездно приобрело имущество.

Исходя из обстоятельств, установленных приговором Благовещенского городского суда Амурской области от 22 августа 2025 г., следует, что сотрудники администрации вступили в преступный сговор, направленный на приобретение путём обмана права собственности на чужое имущество, с использованием своего служебного положения - земельные участки, находящиеся во владении муниципального образования Благовещенский район, посредством незаконной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области на имя подконтрольных лиц прав собственности на подысканные земельные участки на основании заведомо подложных документов - постановлений Администрации, договоров купли-продажи, актов приёма-передачи земельных участков, актов установления выкупной цены земельных участков к договорам купли-продажи земельных участков, датированных задними числами, и направлением электронных образов изготовленных подложных документов с использованием электронного сервиса «Личный кабинет» на сайте Росреестра в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области для регистрации перехода права собственности на земельные участки на подконтрольных им лиц.

Таким образом, установленные приговором обстоятельства (изготовление подложных постановлений, договоров, использование электронной подписи администрации, находившейся в распоряжении её сотрудников) свидетельствуют, что отчуждение было оформлено действиями сотрудников администрации, формально исходящими от неё как от собственника, что исключает квалификацию выбытия имущества как произошедшего «помимо воли».

Судебная коллегия полагает, что администрация Благовещенского района Амурской области, как юридическое лицо, выразила свою волю через действия своих уполномоченных представителей и с использованием своих официальных средств. В данном случае такие действия (пусть и с преступным умыслом отдельных лиц) фактически состоялись и привели к юридически оформленному результату - регистрации перехода права на земельные участки.

Принимая во внимание, что спорные земельные участки изначально формировались для целей их предоставления гражданам, а не для сохранения в муниципальной собственности, а их выбытие произошло в результате действий, формально исходивших от самого органа власти, оснований для применения ст. 302 ГК РФ в части истребования имущества у добросовестного приобретателя у не имеется.

Исходя из анализа представленных стороной Ф.И.О.2 доказательств, объяснений ответчика Ф.И.О.2, третьего лица Ф.И.О.20, которые также являются одним из доказательств в силу положений ст. 55 ГПК РФ, судебная коллегия соглашается с выводами суда о добросовестности приобретателя Ф.И.О.2

Доводы апелляционного представления прокурора о том, что сделка, состоявшаяся между Ф.И.О.1 и Ф.И.О.2 обладает признаками притворной сделки, являются несостоятельными, поскольку сторонами преследовалась реальная цель - переход права собственности на земельный участок, что подтверждается его государственной регистрацией, фактической передачей и оплатой, при этом прокурором не представлено никаких доказательств, что данная сделка совершалась для вида с целью прикрыть какую-либо иную сделку.

Не могут быть приняты во внимание доводы апелляционного представления о том, что Ф.И.О.2, являясь риэлтором, приобрела земельный участок по явно заниженной стоимости, поскольку указанное утверждение не устанавливает причинно-следственной связи между размером цены и осведомлённостью покупателя о возможной ничтожности права продавца, особенно учитывая, что право последнего было надлежаще зарегистрировано в ЕГРН.

При этом доводы о заниженной стоимости земельного участка опровергаются представленными в материалы дела доказательствами, в частности справкой ООО «Проф-Инвест» от 05 февраля 2025 г. о средней рыночной стоимости земельного участка, которая по состоянию на 10 февраля 2023 г. (т.е. на момент заключения сделки), составляет 600 000 руб.

Представленная стороной ответчика Ф.И.О.2 справка ООО «Проф-Инвест» принимается судебной коллегией в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку она составлена оценщиком, включенным в реестр саморегулируемой организации оценщиков, имеющим квалификационный аттестат, имеет печать Общества, подписи оценщика и генерального директора Общества. Данная справка отражает среднюю стоимость земельного участка 

<

номер> на дату заключения сделки.

Представленная же прокурором справка ООО «Амур Оценка» от 

<

дата> о средней рыночной стоимости 100 кв.м. земельных участков, не может быть принята во внимание, поскольку в ней отражены сведения о средней стоимости за 1 кв.м. в отношении земельных участков, расположенных в 

<

адрес>.

Не имеет правового значения при рассмотрении настоящего дела, доводы прокурора о недобросовестности, основанные на расхождении договорной и фактической цены, поскольку вопросы налогообложения и исполнения договорных обязательств не входят в предмет доказывания по настоящему иску и не свидетельствуют об осведомленности приобретателя о неправомерности выбытия имущества из владения собственника.

Доводы прокурора о непринятии Ф.И.О.2 возможных разумных и добросовестных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, не могут быть приняты во внимание, как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела и основополагающему принципу гражданского оборота.

В соответствии со ст. 130, 131, 141.2 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит регистрации.

В силу ст. 8.1 названного кодекса государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац второй п. 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2).

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него (п. 6).

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (абзац третий п. 36).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (абзац первый п. 52).

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает.

Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

Покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признается добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение.

Данная правовая позиция отражена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.09.2025 N 18-КГ25-320-К4.

Из материалов дела следует, что на момент совершения сделки от 10 февраля 2023 г. право собственности продавца на земельный участок было зарегистрировано в ЕГРН на основании договора от 22 июля 2022 г.

Поскольку на момент совершения сделки от 10 февраля 2023 г. было официально зарегистрировано право собственности продавца, представленная выписка из ЕГРН являлась исчерпывающим и достаточным доказательством правомочий продавца. При этом действующее законодательство не обязывает добросовестного приобретателя подвергать сомнению содержание государственного реестра или проводить аудит законности предыдущих сделок при отсутствии в этом реестре каких-либо отметок о судебных спорах или притязаниях.

То обстоятельство, что в договоре купли-продажи от 10 февраля 2023 г. было указано, что объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 22 июля 2022 г., а переход права собственности к продавцу по первоначальной сделке был зарегистрирован в ЕГРН только в январе 2023 г., само по себе не может служить безусловным доказательством неосмотрительности приобретателя, и не доказывает, что приобретатель знал или должен был знать о неправомерности отчуждения имущества публичным собственником при наличии зарегистрированного права продавца в ЕГРН.

При таких обстоятельствах, у судебной коллегии нет оснований полагать, что Ф.И.О.2 при совершении сделки не проявила необходимую и достаточную осмотрительность. При этом, вопреки доводам прокурора, занятие риэлторской деятельностью, безусловно, предполагает профессиональное знание процедур оборота недвижимости, однако оно не возлагает на специалиста обязанности, проводить самостоятельное расследование в отношении законности действий публичного собственника, совершенных ранее.

Судом первой и апелляционной инстанции также проверялись и установлены обстоятельства, подтверждающие правомерное поведение приобретателя Ф.И.О.2 в обороте и его намерение использовать имущество по целевому назначению. В материалы дела представлен договор на строительство жилого дома, сметная документация, доказательства совершения действий по благоустройству и улучшению земельного участка, а также уведомление сетевой организации о технической возможности присоединения к электрическим сетям, счета на оплату услуг на технологическое присоединение.

Таким образом, совокупность этих действий свидетельствует не только об открытости владения, но и о том, что приобретатель, действуя разумно и осмотрительно, вложил значительные средства в развитие участка, полагаясь на стабильность своего права.

С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции о добросовестности покупателя Ф.И.О.2 являются обоснованными, соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и нормам материального права.

Доводы апелляционного представления прокурора, направленные на переоценку этих выводов, не опровергают приведённые судом доказательства и не содержат правовых оснований для иной квалификации действий приобретателя.

Следовательно, решение суда об удовлетворении встречных исковых требований является законным и мотивированным, а потому отмене или изменению в указанной части не подлежит.

Как указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 года N 16-П по делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Д., неприкосновенность собственности и свобода договора являются необходимыми гарантиями беспрепятственного использования каждым своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, реализации иных прав и свобод человека и гражданина и надлежащего исполнения соответствующих обязанностей ("собственность обязывает") на основе принципов юридического равенства и справедливости и вытекающего из них критерия добросовестности участников правоотношений, в том числе в сфере гражданского оборота. Следовательно, под действие указанных конституционных гарантий подпадают имущественные права лица, владеющего вещью на законных основаниях, включая ее добросовестного приобретателя (пункт 2 постановления).

Невозможность истребования имущества от приобретателя в связи с его добросовестностью обусловлена в том числе тем, что, приобретая имущество у продавца, покупатель убедился в отсутствии ограничений в виде запретов на совершение сделки купли-продажи продавцом, регистрации за ним права собственности на отчуждаемый объект в установленном законом порядке.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Предусмотренная пунктом 2 статьи 167 ГК РФ двусторонняя реституция применяется, если иные последствия не установлены законом, при этом суд сам определяет, какие нормы материального права подлежат применению при разрешении спора. В случае приобретения имущества не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права его отчуждать, должны применяться положения статей 301 и 302 названного выше Кодекса.

Поскольку судебная коллегия пришла к выводу о том, что оснований для применения ст. 302 ГК РФ в части истребования имущества у добросовестного приобретателя не имеется, отчуждение спорного земельного участка осуществлено в соответствии с волей собственника по возмездной сделке добросовестному покупателю, с фактической передачей отчуждаемого имущества новому собственнику, оснований для признания сделки от 10 февраля 2023 г. недействительной, возложении обязанности по возврату в муниципальную собственность администрации Благовещенского муниципального округа земельного участка, возврате полученных по договору купли-продажи земельного участка денежных средств, восстановлении в сведениях ЕГРН записи о регистрации права собственности за муниципальным образованием, и погашении в сведениях ЕГРН записи о регистрации права за Ф.И.О.2, у суда первой инстанции не имелось.

На основании вышеизложенного, решение суда в указанной части подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска в указанной части.

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Благовещенского районного суда Амурской области от 22 мая 2025 года отменить в части удовлетворения исковых требований прокурора Благовещенского района Амурской области в интересах неопределенного круга лиц о признании недействительным (ничтожным) договора 

<

номер> от 10 февраля 2023 г., возложении обязанности по возврату в муниципальную собственность администрации Благовещенского муниципального округа земельного участка, возврате полученных по договору купли-продажи земельного участка денежных средств, восстановлении и погашении в сведениях ЕГРН записи о регистрации права собственности.

Принять в указанной части новое решение.

В удовлетворении исковых требований прокурора Благовещенского района Амурской области в интересах неопределенного круга лиц к Ф.И.О.2, Ф.И.О.1 о признании недействительным (ничтожным) договора 

<

номер> от 10 февраля 2023 г., возложении обязанности по возврату в муниципальную собственность администрации Благовещенского муниципального округа земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, площадью 1200 +/- 12 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в состоянии и качестве не хуже первоначального;

к Ф.И.О.1 о возложении обязанности вернуть полученные по договору от 10 февраля 2023 г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> денежные средства в размере 300 000 рублей в пользу Ф.И.О.2;

восстановлении в сведениях ЕГРН записи о регистрации права собственности муниципального образования Благовещенский муниципальный округ Амурской области на земельный участок с кадастровым номером 

<

номер>, площадью 1200 +/- 12 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, прекращенного в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожного договора купли-продажи земельного участка от 22 июля 2022 года;

погашении в сведениях ЕГРН записи о регистрации права собственности о регистрации права Ф.И.О.2 на земельный участок 

<

номер>, площадью 1200 +/- 12 кв. м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, возникшего на основании регистрации перехода прав собственности по договору купли-продажи земельного участка от 10 февраля 2023 года, - отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционное представление Благовещенского прокурора, апелляционную жалобу администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области, - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11 февраля 2026 г.