Отметка об исполнении решения Дело № 2-8/2018

__________________________________________________________________

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 июня 2018 года г. Волгодонск

Волгодонской районный суд Ростовской области в составе судьи Стадниковой Н.В.,

при секретаре Байдалиной Д.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ООО «Торговая компания Русь», ПК «РУСЬ-ФАРМА», третьи лица КУИ г. Волгодонска, Администрация г. Волгодонска, ООО «Милана», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании сделки ничтожной, отсутствующим права собственности на помещение, признании права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, 

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились первоначально в суд с иском, в котором указали, что 01.07.2014 Арбитражным судом Ростовской области вынесено решение по делу № А53-1119/2014 по иску ООО «Торговая компания РОСС» (в настоящее время ООО «ТК Русь») к Администрации г. Волгодонска о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: 

<

адрес> Указанным решением за ООО «ТК РОСС» было признано право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: 

<

адрес>, в том числе, на подвал № — помещение № II площадью 321 кв.м., кадастровый № (спорное помещение).

Истцы узнали о вынесении указанного решения 26.05.2016, а именно тогда, когда представители ООО «ТК РОСС» отказались предоставить доступ в подвал многоквартирного 

<

адрес> для проведения работ по промывке системы теплопотребления жилого дома, мотивируя это тем, что подвал является их частной собственностью на основании решения арбитражного суда. Истцы, являющиеся членами совета многоквартирного дома, не знали об указанных обстоятельствах, считая подвал общей собственностью многоквартирного дома, проход в который обеспечивается через помещения ООО «ТК РОСС».

Истцы обжаловали решение арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 42 АПК РФ и просили отменить его в части признания права собственности за ООО «ТК РОСС» на подвальное помещение, поскольку полагали решение принятым об их правах и обязанностях, указывая, что заявители жалобы не были привлечены к участию в деле.

12.09.2016 Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом вынесено Определение арбитражного суда апелляционной инстанции по делу № А53-1119/2014 (15АП-10133/2016) по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2, ФИО3, которым производство по апелляционной жалобе прекращено.

Апелляционный суд пришел к выводу, что поскольку дело № А53-1119/2014 о признании права собственности ответчика «рассмотрено без участия ФИО1, ФИО2, ФИО3, оспариваемое решение Арбитражного суда Ростовской области от 01,07.2014 не имеет для них преюдициального значения и не лишает возможности защищать принадлежащие им права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.01.2009 № 10527/08). Заявители не принимали участия при рассмотрении настоящего дела, поэтому они вправе самостоятельно через суд осуществлять защиту своих прав и законных интересов любыми, предусмотренными законом способами, в частности обратиться с требованием в порядке статей 304 и 305 ГК РФ».

Истцы являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по 

<

адрес>. 

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Следовательно, право общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

В Постановлении Президиум Ростовского областного суда от 26.01.2012 N 44г-2 указал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно статье 3 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, в первоначальной редакции данной статьи, действовавшей до принятия Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ) собственники приватизированных жилых помещений в доме муниципального жилищного фонда признавались совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Из этого следует, что исключительное право государственной или муниципальной собственности в отношении общего имущества многоквартирного дома в составе государственного или муниципального жилищного фонда прекращалось с момента приватизации первой квартиры в таком доме.

Технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) прямо отнесены законом к общему имуществу многоквартирного дома как предназначенные для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме и вследствие этого не являются самостоятельным объектом права и, согласно статье 135 ГК РФ, как принадлежность всегда следуют судьбе главных вещей - квартир и нежилых помещений в доме, являющихся объектами самостоятельных прав.

Таким образом, определяющим критерием для установления правового статуса спорного подвального помещения является его назначение, но не само по себе наличие у него иных полезных свойств, позволяющих приспособить его (его отдельную часть) для самостоятельного использования.

Право общей долевой собственности на общее имущество возникает у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона, не зависит от его регистрации, а зарегистрированное право собственности любых других лиц, в том числе и право муниципальной собственности, подтверждаемое включением в реестр муниципальной собственности, может быть оспорено и признано недействительным при доказанности того, что спорное помещение, в силу закона являющееся объектом права общей долевой собственности собственников помещением в многоквартирном доме, незаконно передано в собственность отдельного лица (лиц). Не вызывает сомнений то, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые не имеют признаков, указанных в ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, и предназначены для самостоятельного использования. Такие помещения являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

В спорном подвале находится общее имущество многоквартирного 

<

адрес>, а именно: узел учета тепловой энергии, вводные задвижки многоквартирного дома, транзитные трубы многоквартирного дома. Узел учета тепловой энергии был монтирован в 2009 (до приобретения права собственности ответчиком) на основании Договора № 211 от 24.08.2009, заключенного на основании Постановления Администрации Ростовской области от 20.03.2009 № 114 «Об утверждении областной адресной программы «Капитальный ремонт многоквартирных домов на территории Ростовской области в 2009». Оплата монтажа узла учета тепловой энергии осуществлялась за счет средств субсидии и средств собственников помещений многоквартирного дома. Поэтому перенос узла учета тепловой энергии невозможен. Во-первых, узел учета тепловой энергии должен быть установлен максимально приближенно к вводу труб в помещения многоквартирного дома. Во-вторых, необходим проект на проведение данных мероприятий и в дальнейшем проведение самих мероприятий по переносу. Собственники один раз уже оплатили установку узла учета тепловой энергии и переносить его и оплачивать указанные работы собственники не могут.

Также собственники помещений многоквартирного дома не принимали решение о согласии в передаче в собственность ООО «ТК РОСС» подвального помещения, относящегося к общему имуществу многоквартирного дома.

Ответчик отказывает в предоставлении доступа к общему имуществу многоквартирного дома, что подтверждается делом № А53-14405/16, рассмотренном Арбитражным судом, где суд обязал провести промывку, после чего работники управляющей компании и тепловых сетей были допущены в подвальное помещение.

В мае 2017 ООО «Торговая компания РОСС» обратилось в управляющую организацию многоквартирного дома ООО «Милана» о заключении договора аренды части нежилого помещения, при этом потребовав к оплате с управляющей организации 35 000 ежемесячно за пользование имуществом, которое является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В иске истцы просили признать недействительным право собственности ООО «Торговая Компания РОСС» на подвал № — помещение № II площадью 321 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В ходе судебных прений по делу стало известно, что в период рассмотрения спора между сторонами в августе 2017 был заключен договор между ООО «Торговая компания Русь» и ПК «РУСЬ-ФАРМА» относительного спорного имущества. 

После чего истцы окончательно уточнили исковые требования и просили суд признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 07.08.2017 помещения с кадастровым номером 61:48:0030523:2655, заключенный между ООО «ТК Русь» и ПК «РУСЬ-ФАРМА», признать отсутствующим право собственности ООО «ТК Русь» на помещение с кадастровым номером № признать спорное помещение общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома, истребовать его из чужого незаконного владения ООО «ТК Русь».

В судебное заседание 05.06.2018 истцы ФИО2, ФИО3 не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании 05.06.2018 истец ФИО1, представитель истцов ФИО4, действующая на основании доверенностей, поддержали уточненные исковые требования, указав, что относительно возражений ООО « ТК Русь» на требования об оспаривании сделки, полагают надуманными ссылки ответчиков на продажу спорного подвала в целях узаконения произведенной перепланировки части помещения №, принадлежащего ООО «ТК Русь» и комнат 51, 52, 112, принадлежащих ПК «РУСЬ-ФАРМА». Как пояснила ФИО4, комнаты 51,52 и 112, которые в момент подачи искового заявления принадлежали ПК «РУСЬ-ФАРМА», на сегодняшний день находятся в пристроенной части помещения, а подвал находится во встроенной части помещения и соответственной перепланировкой не затрагивается. Договоры с энергоснабжающими организациями, которые заключены с ПК «РУСЬ-ФАРМА», и поэтому довод ответчика о том, что назрела необходимость передачи в собственность ПК «РУСЬ-ФАРМА» спорного подвала, представитель истцов считает неуместным, поскольку ввиду отчуждения ПК «РУСЬ-ФАРМА» комнат 51,52 и 112 и приобретения подвала у ООО не осталось в собственности помещений в данном доме. При этом не понятно, зачем им нужен подвал, который предназначен для обслуживания помещений магазина, так и помещений в многоквартирном доме. Оспариваемая сделка не направлена на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Соответственно сделка в понимании законодательства в соответствии со ст. 543 ГК РФ таковой не является. В Постановлении Пленума Верховного суда от 23.06.2015 указано, что мнимая сделка, сделка которая совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия и она соответственно ничтожна. Следует учитывать, что стороны такой сделки могут осуществить для вида и формальное исполнение. В данном случае в договоре указано, что договор имеет силу и передаточного акта, однако действия представителя именно ООО «ТК Русь» по предоставлению доступа как ООО «Милана», так и эксперту, который проводил исследование в рамках судебной экспертизы, свидетельствует о том, что фактически осуществляет распоряжение данным имуществом ОО «ТК Русь». Действия ответчиков по утаиванию в течение 10 месяцев судебного процесса факта отчуждения спорного имущества свидетельствует о его недобросовестности, что является основанием для отказа в защите права. 31 августа, 23, 24 и 14 мая в судебном заседании присутствовал директор ООО «ТК Русь» Бобров, который обладал сведениями о том, что имущество не принадлежит уже юридически компании, однако об этом не сообщил. Данный факт вскрылся в судебном заседании по инициативе суда. Ввиду указанных недобросовестных действий как процессуального характера, так и в материально-правовых отношений представитель истца просил отказать в защите права ответчику и удовлетворить требования в полном объеме. 

Истец ФИО1 в ходе судебных прений дополнила, что в доме возникали проблемы из-за сложившейся ситуации по промывке системы, и только тогда выяснили, что спорное помещение не принадлежит дому, а стало собственностью ООО «ТК Русь». Собственники обращали в разные инстанции о предоставлении доступа им и управляющей компании. Доступ не предоставили, поэтому были вынуждены обратиться в суд. В доме случился несчастный случай – произошел пожар в 23:00. Все люди вышли на улицу, было страшно, но люди успокоились. Управляющая компания нашла причину пожара, но нужно было пропустить электриков в 2 часа ночи в подвал, к которому не было доступа. Утром управляющая копания написала письмо ответчику о том, чтобы был представлен доступ в подвал электрикам для замены кабеля. Этого сделано не было и вынуждены были в жару кабель пустить по техническому этажу. Чтобы пропустить этот кабель нужен проект, и по сегодняшний день этот кабель до сих пор там висит. Любого человека, допустим сантехника или электрика, может убить током, тем более ток высокого напряжения. В 2009 по областной программе были выделены субвенции, по софинансированию собственников, собственники платили деньги, чтобы установить тепловой узел, который стал собственностью ООО «ТК Русь». Хотя все коммуникации дома: лифты, свет, тепловой узел, счетчик, все проходит в подвале. В доме проживает около 360 человек и в опасности жизнь людей.

В судебном заседании 05.06.2018 представители ООО «ТК Русь» директор ФИО5, ФИО6, действующий на основании доверенности и представляющий интересы и ПК «РУСЬ-ФАРМА» по доверенности, исковые требования не признали, указав следующее.

В рамках дела А53-1119/2014 в Арбитражный суд были предъявлены доказательства о том, что подвал и пристройки в соответствии с проектом строительства были предназначены для технологии продовольственного магазина с начала его эксплуатации, с 1982, задолго до приватизации первой квартиры (1992).

После ввода магазина в эксплуатацию данные помещения (№ II, I-III, I-IV) были сформированы как технологическая принадлежность магазина.

Доказательства формирования данных помещений как технологической принадлежности основного помещения зафиксированы записью в техническом паспорте МП БТИ «по состоянию на 1.11.1990», кадастровых паспортах и т д.

В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, и связанная с ней общим назначением, следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Документы свидетельствуют о том, что приватизируемое имущество принадлежало органу местного самоуправления, который отчуждал его на основании договоров аренды с правом выкупа, правопреемникам муниципальных предприятий, руководствуясь Государственной программой приватизации.

В силу различных обстоятельств (спешка при приватизации, непонимание на тот момент происходящего и последствий, как со стороны работников КУИ, так и собственников и т.д.), холодные пристройки и подвал магазина не были надлежащим образом оформлены в собственность.

Заявленный ФИО1 и другими лицами иск противоречит также другим положениям гражданского законодательства.

Так согласно п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц, имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

В рассматриваемом случае изначальное и фактическое назначение подвального помещения состоит в обслуживании торговых площадей ответчика, в силу чего изменено, разделено, отчуждено от главной вещи (торговых помещений) быть не может.

В настоящее время общее имущество МКД не учтено и не поставлено на кадастровый учет, поэтому у отдельных собственников нет оснований утверждать, что было отчуждено общее имущество и нарушены их права.

В соответствии с п. 19 Постановления Пленума ВАС от 29.04.2010 № 10/22 ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

ООО «ТК Русь» приобретало имущество в процессе приватизации (долгосрочная аренда с правом выкупа) и прежний собственник был известен, это орган местного самоуправления, поэтому уведомлять собственников квартир, которые никогда фактически не владели и не использовали технологические помещения магазина - подвал и пристройки о том, что ответчик намерен в порядке приобретательной давности оформить право собственности на свои технологические помещения необходимости не было.

Сам по себе прибор учета не изменяет природы транзитного трубопровода и его установка ни на что не влияет. По этой причине ООО «ТК Русь» не стало в дальнейшем требовать его выноса и не препятствует редким просьбам ООО «Милана» по доступу в подвал (1-2 раза в год), для контроля за состоянием приборов учета. Исключением являлось лишь то, что в помещение магазина стали проникать неустановленные лица под предлогом обслуживания приборов учета, хотя они не требуют регулярного обслуживания, и в магазине было совершено несколько хищений путем проникновения в магазин через подвал.

По данным обстоятельствам 15.08.2013 за № 83 и позднее в ООО «Милана» были направлены письма, в которых последнее было предупреждено об установлении пропускного режима в помещения ООО «ТК Русь».

Спорное помещение не подключено к коллективным приборам учета коммунальных ресурсов жилой части МКД по условиям проектирования магазина. Магазин имеет собственный тепловой узел (элеваторный), подача эл. энергии производится по двум кабелям из трансформаторной подстанции, в собственную эл. щитовую, вода и канализация также подключены по отделенным от дома сетям. Заявленные в исковом заявлении претензии о том, что для промывки системы теплопотребления необходим доступ в помещения, является надуманными. На примере теплового узла ООО «ТК Русь» очевидно, что для промывки системы отопления первого этажа, отделенной от дома, нет необходимости перекрывать задвижки установленные на вводе теплосети, которые даже не опломбированы.

Установленный на МКД коммерческий узел учета тепловой энергии не соответствует требованиям Постановления № 1034, выработал свой ресурс и подлежит замене, так как был смонтирован задолго до ввода в действие Постановления №1034 (примерно в 2009 -2010), имеет истекший срок службы основных приборов, не опломбирован и т.д. Вероятно, что уже в ближайшее время ООО «Милана» получит предписание на замену коммерческого приборов учета тепловой энергии. И если ООО «Милана» решит вновь установить коммерческий прибор учета тепловой энергии в подвале магазина, то им необходимо будет получить согласие собственников помещений на установку новых приборов в подвале и проход в подвал по помещениям первого этажа, на расстояние более 80 метров от уличного входа.

Ответчик полагает, что подачей настоящего иска управляющая организация ООО «Милана» пытается решить проблему последующего размещения приборов учета в подвале магазина с использованием возможностей суда и при этом уклониться от своих прямых обязанностей и затрат по надлежащему содержанию общего имущества - приведения в порядок подвала жилой части дома и сетей канализации.

ООО «ТК Русь» приобрело встроенно-пристроенное помещение в 

<

адрес>, в процессе приватизации (долгосрочная аренда с правом выкупа) у органа местного самоуправления на основании договора купли-продажи №61 от 10.12.1996, зарегистрированного в городском фонде имущества 09.01.1997, свидетельство о праве собственности № 61 от 09.01.1997.

В техническом паспорте на часть подвала, п/А от 14.12.2009 г., адрес (местоположение): 

<

адрес>, выданном Ростовским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Отделение по г. Волгодонску и Волгодонскому району имеются инвентарный план спорного подвала и экспликация. План подтверждает, что спорный подвал отделен от общего подвала МКД, имеет закрытый контур, помещения (комнаты) и единственный вход из помещения ответчика. Экспликация содержит сведения о площади помещений и их назначении. Помещения № 6, 7,8 предназначены для расположения машинных отделений, помещение № 11- для лестничной клетки, помещение № 12-для подвального помещения, помещение № 13-для склада, помещение № 23,24,25- для вентиляционной, помещение № 26-для коридора, помещение № 27-для машинного отделения, помещение № 28-для электрощитовой, помещение № 29-для мастерской, помещения № 31,32,33-для вентиляционной. Технический план помещения № II (подвал) от 11.10.2013 г., кадастровый № подтверждает обособленность спорного объекта от общего подвала МКД и наличие единственного входа в подвал через помещение ответчика (прил. № 3). В настоящее время в подвале расположено следующее оборудование, обслуживающие торговые и подсобные помещения ответчика: 1. электрощитовая с двумя электрическими кабелями по 100 кВт, проложенными к трансформаторной подстанции внутри квартала, с напряжением 380 вольт; 2.тепловой узел сподключением в магистральную теплотрассу, врезка до прибора учета МКД; З.ввод водопровода холодной воды от уличного магистрального водопровода; 4. два канализационных выпуска введенных непосредственно во внутриквартальную канализацию; 5. две венткамеры с оборудованием; 6. слесарная мастерская. Технический паспорт лит. а, лит. аб, пандусы от 26.01.2010 г., адрес (местоположение): 

<

адрес>, выданный Ростовским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Отделение по 

<

адрес> и 

<

адрес>, подтверждает отсутствие в спорных пристройках общедомового оборудования. Технический план помещения № I (нежилое помещение) от 17.02.2014 г., кадастровый № подтверждает обособленность от жилой части МКД двух пристроек и наличие в них входа только в помещение ответчика под № I площадью 1760,2 кв. м. Пристройки предназначены для разгрузки-погрузки и доставки товаров в торговые помещения ответчика. Указанные технические паспорта, технические планы и ранее предоставленные суду проектные и технические документы свидетельствуют о том, что подвал и пристройки были сформированы и использовались, как технологические помещения и как часть встроенно-пристроенных помещений ответчика с 1982. С момента ввода спорных объектов в действие их назначение не менялось и изменено быть не может, так они обеспечивают эксплуатацию торговых и других помещений ответчика. Установление приборов учета тепловой энергии не меняют назначение и правовой режим подвала. К тому же приборы установлены через двадцать лет после ввода в эксплуатацию подвала и без согласования с ООО «ТК Русь», то есть без каких-либо правовых оснований.

К признакам, свидетельствующим о самостоятельном характере использования подвальных помещений, суды относят, в частности, следующие: размещение в них спецпомещений, санузлов, оборудованных умывальниками и унитазами; наличие отдельных выходов из данных помещений, изолированность помещений от входов в подъезды жилого дома. На самостоятельный характер использования помещений может также указывать их сдача в аренду различным организациям для коммерческих и административных целей. 

Относительно ничтожности следки представитель ФИО6 указал, что обмен помещениями был вызван необходимостью перепланировки помещений. В МФЦ с соответствующим заявлением оба собственника ПК «РУСЬ-ФАРМА» и ОО «ТК Русь» за две недели до подачи искового заявления. Согласно ст. 26 ЖК РФ для проведения переустройства или перепланировки собственник данного помещения обращается в орган для осуществления согласования через МФЦ. К заявлению прилагается подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и перепланировки. Проект делался не менее полугода, т.е. вопрос обмена помещений возник за полгода. Когда отказали, собственник помещения был вынужден произвести фактический обмен путем приобщения собственности ПК «РУСЬ-ФАРМА» подвала, а ООО «ТК Русь» - торговые помещения 51,52 и д.р. Это обычная производственная деятельность.

Представитель третьего лица ООО «Милана» ФИО4, действующая на основании доверенности поддержала доводы иска.

Представитель третьих лиц КУИ города Волгодонска и Администрации города Волгодонска ФИО7, действующая на основании доверенностей, просила удовлетворить исковые требования с учетом результатов судебной экспертизы. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание 05.06.2018 не явился, был надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения дела по существу. Суд с учетом мнения участвующих в деле лиц полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

Выслушав стороны, третьих лиц, их представителей, изучив иные доказательства по делу и дав им надлежащую оценку, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1, 2 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

Согласно пп. "а" п. 2 указанных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В силу п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п. 6 Правил).

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях (п. 7 Правил).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Указанная позиция поддержана и Верховным Судом РФ ( Определение от 18.09.2017 N 305-ЭС17-12140).

Поэтому правовой режим помещений, как относящихся, так и не относящихся к общей долевой собственности, определяется на дату приватизации первой квартиры в доме в зависимости от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) на тот момент для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома или использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Судом установлено, что в соответствии с актами №16 от 28.10.1980, №17 от 29.12.1980 и №29 29.10.1981 приемки в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией законченного строительством здания в 

<

адрес> тремя очередями принят в эксплуатацию девятиэтажный жилой дом. Строительство дома было начато в 1978 и окончено в 1981г. В третью очередь строительства магазин не входил. Проектная документация на строительство дома разработана проектным институтом «Ростовгражданпроект» - выполнена привязка типового проекта «114-87-112 9-этажный пятисекционный 160 квартирный жилой дом с продовольственным магазином». В соответствии с документацией «Типовые проекты 114-87-111; 114-87-112. 9-этажные жилые дома с продовольственными магазинами. Часть «О» - общая часть» и «Часть 1-1ВлП. Архитектурно-строительные чертежи надземной части дома» разработанной институтом «Донецкпроект» в 1973 здание многоквартирного 9-ти этажного дома спроектировано таким образом, что в первом этаже жилого дома размещен встроенно-пристроенный продовольственный магазин. В выносной одноэтажной части здания запроектирован торговый зал, а в первом этаже основного здания размещены подсобные помещения магазина - кладовые, холодильные камеры, контора и бытовые помещения.

Так как по действующим на момент строительства санитарным нормам не разрешалось проходить сантехническими коммуникациями от вышерасположенных этажей через кладовые и холодильные камеры магазина, то по высоте здания, между помещениями магазина и жилыми этажами проектом предусмотрены помещения технического этажа высотой 1,9 м для прокладки сантехнических коммуникаций.

Под основной частью здания проектом предусмотрены подвальные помещения, в которых размещены машинное отделение холодильных установок, вентиляционные камеры, узлы управления, электрощитовая, а также техническое подполье.

Отопление жилой части дома запроектировано однотрубной с нижней разводкой магистралей. Параметры теплоносителя 105-70 оС Отопление магазина запроектировано отдельной системой от узла управления. Параметры теплоносителя 150-70 оС.

Вентиляция магазина предусмотрена приточно-вытяжная с механическим побуждением. Приток осуществляется приточными установками, расположенными в подвале; вытяжка - крышными вентиляторами, установленными на кровле здания.

Проектом предусмотрены входы в помещения подвала жилой части МКД через приямки со стороны юго-восточного фасада. Вход в помещения подвала магазина предусмотрен единственный - через лестничную клетку, соединяющую помещения магазина на первом этаже и в подвале. 

Проемы, соединяющие подвальные помещения магазина и жилой части МКД, проектом не предусмотрены.

Из представленных в дело доказательств следует, что на основании договора купли-продажи № 61 от 10.12.1996 акционерному обществу открытого типа «Торговой компании РОСС» ( в дальнейшем ЗАО «ТК РОСС», ООО «ТК РОСС», ООО «ТК Русь») было передано в собственность встроено-пристроенное помещение площадью 1987,1 кв.м. (магазин) в здании, находящемся по адресу: 

<

...> Победы, 4 что подтверждается свидетельством о собственности Городского фонда имущества г. Волгодонска от 09.01.1997. 

С 2012 истец ФИО1 является собственником квартиры 136, с 2002 истец ФИО2 является собственником 

<

адрес>, с 1993 истец ФИО3 является собственником 

<

адрес> указанном жилом многоквартирном доме.

Согласно сведений, полученных от МКУ «Департамент Строительства», первая квартира ( 

<

адрес> ) по адресу: 

<

адрес>, была приватизирована - ДД.ММ.ГГГГ.

Решением общего собрания собственников МКД № по 

<

адрес> был выбран способ управления - управляющей организацией ООО «Милана», что подтверждается протоколом № 1 общего собрания от 07.10.2005, размешенным на официальном сайте управляющей компании ООО «Милана», www.rеkmilana.ru, и постановлением Главы города Волгодонска №2785 от 18.11.2005.

Относительно юридической судьбы помещения, кадастровый №, наименование : нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадью 321 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, помещение II (спорное), судом установлено, что оно было поставлено на кадастровый учет только 25.10.2013 в соответствии с техническим планом, выполненным кадастровым инженером ФИО8 11.10.2013.

Право собственности на указанное спорное помещение зарегистрировано было за ООО «ТК Русь» 25.10.2016 на основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 01.07.2014 по делу № А53-1119/2014 по иску ООО «ТК РОСС» к Администрации г. Волгодонска. На основании указанного решения Арбитражного суда Ростовской области от 01.07.2014 по делу № А53-1119/14 за ООО «ТК Русь» было признано право собственности также на часть нежилого помещения № I общей площадью 2049,3 кв.м., помещение № I-III площадью 51 кв.м, кадастровый №; помещение № I-IV площадью 39.4 кв.м, кадастровый №. При этом арбитражный суд исходил, что подвал не предназначен для размещения коммуникаций жилой части дома, которые расположены на техническом этаже, не может быть использован отдельно от магазина, принадлежащего ООО «ТК Русь», подвал и пристройки являются принадлежностью магазина и право на них возникло с момента приобретения юридическим лицом право собственности на магазин. 

При рассмотрения данного гражданского дела № 2-8/18 судом установлено, что в пристроенной части здания со стороны северо-западного фасада находятся торговые залы, а в первом этаже основного здания размещены подсобные помещения магазина - кладовые, холодильные камеры, административные и бытовые помещения. Вход в жилые помещения дома и подключение инженерных коммуникаций осуществляется со стороны юго-восточного фасада.

Вход и выход в Помещение № II в подвале возможен только из помещений магазина расположенных на первом этаже, а именно, из коридора через комнату №25, через лестничную клетку (комната №24), далее в комнату №12 подвала. Проемы в перегородках между Помещением № II и помещениями МКД в подвале, а именно, комнатами №33 и №26, а также между комнатами №37 и №6 отсутствуют. В этих кирпичных перегородках имеются заложенные кирпичной кладкой проемы. 

В подвальном Помещении № II размещено технологическое оборудование и инженерные сети магазина, в том числе: 

электрощитовая магазина (комната №28) подключенная двумя электрическими кабелями (380 В) к трансформаторной подстанции внутри квартала;

тепловой узел с приборами учета тепловой энергии (комната №8), подключенный к магистральной теплотрассе в комнате №6 до прибора учета МКД ;

ввод водопровода холодной воды от уличного магистрального водопровода;

канализационные выпуски; 

две венткамеры с оборудованием (комнаты №24 и №31);

слесарная мастерская (комната №29);

фундаменты под холодильные компрессоры (аммиачные компрессоры демонтированы как устаревшие, в связи со сменой технологий холодильного оборудования;)

трубопроводы и кабели инженерных сетей магазина.

В соответствии с п. 14.28 СП 124.13330.2012 «Тепловые сети» тепловые пункты, размещаемые в помещениях производственных и складских зданий, а также административно-бытовых зданиях промышленных предприятий, в жилых и общественных зданиях, должны отделяться от других помещений перегородками или ограждениями, предотвращающими доступ посторонних лиц в тепловой пункт. В соответствии с СП 41-101-95 «Проектирование тепловых пунктов»: 

п. 2.8 Индивидуальные тепловые пункты должны быть встроенными в обслуживаемые ими здания и размещаться в отдельных помещениях на первом этаже у наружных стен здания. Допускается размещать ИТП в технических подпольях или в подвалах зданий и сооружений.

п. 2.15 Встроенные в здания тепловые пункты следует размещать у наружных стен зданий на расстоянии не более 12 м от выхода из этих зданий.

п. 2.16 Из встроенных в здания тепловых пунктов должны предусматриваться выходы: при длине помещения теплового пункта 12 м и менее и расположении его на расстоянии менее 12 м от выхода из здания наружу - один выход наружу через коридор или лестничную клетку; 

при длине помещения теплового пункта 12 м и менее и расположении его на расстоянии более 12 м от выхода из здания - один самостоятельный выход наружу; 

п. 2.21 Высоту помещений от отметки чистого пола до низа выступающих конструкций перекрытия (в свету) рекомендуется принимать не менее, м: для наземных ЦТП - 4,2; для подземных - 3,6; для ИТП - 2,2. 

При размещении ИТП в подвальных и цокольных помещениях, а также в технических подпольях зданий допускается принимать высоту помещений и свободных проходов к ним не менее 1,8 м.

В соответствии с Постановление Правительства РФ от 18.11.2013 № 1034 "О коммерческом учете тепловой энергии, теплоносителя":

п. 19. Узлы учета оборудуются в месте, максимально приближенном к границе балансовой принадлежности трубопроводов, с учетом реальных возможностей на объекте;

п. 74. За техническое состояние средств измерений и устройств, входящих в состав узлов учета, установленных на источнике тепловой энергии, несет ответственность владелец источника тепловой энергии; 

п. 79. Представителям теплоснабжающей организации и потребителей (в случае, если учет ведется по приборам, установленным на источнике тепловой энергии) предоставляется беспрепятственный доступ к узлу учета и документации, относящейся к узлу учета;

п. 87. Владелец узла учета обязан обеспечить:

а) беспрепятственный доступ к узлу учета стороне договора;

б) сохранность установленных узлов учета;

в) сохранность пломб на средствах измерений и устройствах, входящих в состав узла учета.

В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда:

п. 2.1.1. Плановые осмотры жилых зданий следует проводить: общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство; частичные - осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений. Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона);

п. 2.6.5. Подготовке к зиме (проведение гидравлических испытаний, ремонт, поверка и наладка) подлежит весь комплекс устройств, обеспечивающих бесперебойную подачу тепла в квартиры (котельные, внутридомовые сети, групповые и местные тепловые пункты в домах, системы отопления, вентиляции);п. 3.4.5. Входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери. Доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток;

п. 4.1.10. Помещение водомерного узла должно быть защищено от проникновения грунтовых, талых и дождевых вод; содержаться в чистоте, иметь освещение; вход в помещение водомерного узла посторонних лиц не допускается;

п. 5.2.17. Надежная эксплуатация систем водяного отопления должна обеспечиваться проведением следующих работ:

детальный осмотр разводящих трубопроводов - не реже одного раза в месяц; детальный осмотр наиболее ответственных элементов системы(насосы, магистральная запорная арматура, контрольно-измерительная аппаратура, автоматические устройства) - не реже одного раза в неделю.

Осмотр электрической сети в технических подвалах, подпольях и на чердаке, в том числе распаянных и протяжных коробок и ящиков с удалением из них влаги и ржавчины. 

В соответствии с п. 3.3. ВСН 57-88(р) «Положение по техническому обследованию жилых зданий» плановые общие осмотры следует проводить два раза в год - весной и осенью. При общем осмотре обследуются все конструкции здания, инженерное оборудование, отделка и внешнее благоустройство.

В соответствии со СТО МИ 71.12.19 «Порядок проведения ППР электрооборудования МКД»:

п. 2.2. Периодичность проведения текущих планово-предупредительных ремонтов:

- электрооборудование жилых секций зданий – не менее 2 (двух) раз в год;

- электрооборудование технических помещений и электрощитовых – не менее 1 (одного) раза год). 

В рамках ППР электрооборудования МКД обязательно проведение следующих работ:

п. 3.1. Техническое обслуживание электрооборудования секций жилых домов:

- Осмотр, ремонт, замена (при необходимости) электрооборудования и осветительных приборов секций жилых домов.

- Осмотр и очистка корпуса этажного щита от пыли и грязи, устранение дефектов прилегания дверок и запирающих устройств.

- Проверка, протяжка и зачистка контактных соединений, проверка и восстановление механических соединений кабельной разделки в этажном щите, проверка и восстановление механической защиты проводов и кабеля по трассам внутридомовых помещений. 

Установка приборов учета потребления тепловой энергии выполнялась в ходе выборочного капитального ремонта жилого 

<

адрес> в г. Волгодонске Ростовской области в 2009. В соответствии с договором № 211 от 24.08.2009 работы проводились ООО «Метроном» при техническом надзоре МАУ «ДСиЖКХ». Технические условия на проектирование и монтаж узла учета тепловой энергии (УУЕЭ) выданы ОАО «Южная генерирующая компания-ТГК-8», филиал «Ростовская генерация» от 27.11.2008 № 112. Проект узла коммерческого учета тепловой энергии разработан ООО «Кмфорт-проект-сервис» в 2009. Источник теплоты – тепловая камера ВД ТЭЦ-2, ТК-III-3-20. В задании на разработку проектно-сметной документации предусмотрено требование: «Узел учета тепловой энергии и теплоносителя (УУЕЭиТ) установить на магистральном тепловом вводе в здание, месте, максимально приближенном к головным задвижкам (по согласованию с органами Ростехнадзора)». 

В соответствии с проектом узел учета тепловой энергии расположен не в помещении теплового пункта жилой части МКД, а в помещении расположенном между местом ввода теплотрассы и тепловым пунктом. В соответствии с Актом от 21.01.2010 №574 допуска в эксплуатацию коммерческого узла учета тепловой энергии и теплоносителя у потребителя ООО «Милана» №6140.1.2318 по адресу 

<

адрес> узел учета тепловой энергии допущен в эксплуатацию.

В соответствии со схемой электрических сетей жилой части МКД 

<

адрес>, расположенных в подвале электрические кабели, питающие квартиры и лифты жилой части МКД, проходят через подвальные помещения магазина. 

В Постановлениях Президиума ВАС РФ № ВАС-14828/12 от 26.03.2013 и № ВАС-16030/13 от 25.02.2014 разъяснено, что тот факт, что право собственности на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП, не означает, что право собственности на общее имущество, возникшее в силу закона, прекратилось.

Выяснение вопроса об использовании спорного помещения в качестве общего имущества или о наличии у него самостоятельного функционального назначения является существенным обстоятельством для правильного разрешения данного спора. 

Без установления того, кем и как использовалось спорное помещение на момент приватизации первой квартиры в жилом доме, находилось ли в нем и находится ли в настоящее время оборудование, предназначенное для обслуживания нужд многоквартирного дома, невозможно определить, относится ли указанное в исковом заявлении помещение к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома согласно статье 290 ГК РФ и статье 36 ЖК РФ.

Для правильного разрешения возникшего суд назначил по делу судебную строительно-техническую экспертизу, на разрешение которой поставил следующие вопросы:

Является ли помещение № II площадью 321 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, технологическим помещением основных помещений (№) - магазина?

Является ли помещение № II площадью 321 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, изолированным от остальной части технического подполья и подвала многоквартирного 

<

адрес>, с единственным входом-выходом в помещения магазина?

Возможен ли доступ в помещение № II площадью 321 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, иначе, чем через помещение магазина?

Имеются ли в помещении № II площадью 321 кв.м., кадастровый №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, технологическое оборудование и инженерные сети (водопроводы холодной и горячей воды, канализация, эл. кабели и электрощитовая, теплосеть и (элеваторный) тепловой узел, вентиляционные помещения) без которых невозможно функционирование магазина, как изолированного от жилой части дома хозяйственного и технологического комплекса, размещенного в помещениях магазина?

Имеется ли в помещении № II площадью 321 кв.м., кадастровый №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, технические узлы иоборудование, без которых невозможно обеспечение жилой части МКД коммунальным ресурсом: водоснабжением, теплоснабжением, электроснабжением, водоотведением, вентиляцией (за исключением транзитных тепловых сетей (прямая и обратная), не требующих обслуживания)?

Находятся ли в помещении № II площадью 321 кв.м., кадастровый №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, вводы через наружныенесущие стены дома магистральных сетей теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения и выпуски канализации, жилой части МКД?

Находятся ли в помещении № II площадью 321 кв.м., кадастровый №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, транзитные сети водоводов холодной и горячей воды, электрокабеля, газопровода, теплосети?

Оборудован ли встроенный в транзитную теплосеть прибор учета тепловой энергии жилой части МКД № радиопередатчиком объема потребленного ресурса на пульт обслуживающей организации?

Необходим ли доступ в помещение № II площадью 321 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, работникам ООО «Милана» для проведения работ по промывке теплосети жилой части МКД № и в каком случае необходим?

Являются ли помещение № II площадью 321 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, техническим помещением МКД, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля?

Проведение судебной строительно-технической экспертизы поручено эксперту АНО «Судебное экспертное бюро» ФИО9.

В заключении эксперта № 038-Э/2018 от 28.03.2018 было указано, что ввод в дом магистральной теплотрассы находится в канале ниже уровня пола в комнате №37 подвальных помещений МКД. В этой же комнате находится выпуск канализации. Высота комнаты №37 – 1,6 м. Дальше трубы теплотрассы идут в комнату №6 Помещения № II магазина. Высота комнат Помещения № II – 2,3 м и теплотрасса выходит выше уровня пола. Пройти в комнату №37 можно только через комнаты №№ 33, 34 и 4 подвала МКД. Вход и выход из комнаты №4 наружу возможен только через проем в юго-восточной стене подвала и далее через люк. Высота помещений комнат №№ 34, 33, 4 составляет 1,5 м. В подвальном Помещении № II, кроме оборудования и инженерных сетей магазина находятся тепловые и электрические сети МКД. В комнату №6 из комнаты №37 подвала МКД у наружной стены входят трубы магистральной теплотрассы, от них имеется отвод к тепловому узлу магазина. После врезки теплотрассы магазина на трубопроводах, идущих к МКД, установлены задвижки и смонтирован узел учета тепловой энергии с опломбированными приборами учета ( фото 20-24). После узла учета теплотрасса МКД проходит вдоль наружной стены из комнаты №6, через комнаты №7 и №8 магазина в помещение теплового узла МКД (комната №9) (рис. 2 и фото 25, 26, 28, 30, 31). В помещении теплового узла имеется вход магистрали холодной воды и выпуск канализации ( фото 31 и 32). От приборов учета и датчиков, установленных на теплотрассе МКД в комнате №6, отведен кабель, подходящий к шкафу с дистанционным передатчиком показаний прибора учета, установленному в комнате №7 ( рис. 2 и фото 25-27). Через перегородки, разделяющие помещения МКД (комнаты №33 и №37) и комнаты №6 и №26 магазина проходят электрические кабели и трубопроводы ( фото 5, 16, 17).

Отвечая на поставленные вопросы, эксперт указал, что спорное помещение является технологическим помещением основных помещений (№1-112) – магазина, является изолированным от остальной части технического подполья и подвала многоквартирного дома №4, с единственным входом-выходом в помещения магазина.

Доступ в спорное помещение иначе, чем через помещение магазина невозможен.

В спорном помещении имеется технологическое оборудование и инженерные сети (водопроводы холодной и горячей воды, канализация, эл. кабели и электрощитовая, теплосеть и (элеваторный) тепловой узел, вентиляционные помещения), без которых невозможно функционирование магазина, как изолированного от жилой части дома хозяйственного и технологического комплекса, размещенного в помещениях магазина, также имеются технические узлы и оборудование, без которых невозможно обеспечение жилой части МКД теплоснабжением. 

В спорном помещении не находятся вводы через наружные несущие стены дома магистральных сетей теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения и выпуски канализации, жилой части МКД, но находятся транзитные сети: электрические кабели и трубопроводы теплосети жилой части МКД.

Встроенный в транзитную теплосеть прибор учета тепловой энергии жилой части МКД № оборудован радиопередатчиком объема потребленного ресурса на пульт обслуживающей организации. В спорном помещении не необходим доступ работникам ООО «Милана» для проведения работ по промывке теплосети жилой части МКД №, но находится инженерное оборудование МКД, требующее постоянного открытого доступа для его эксплуатации и контроля.

Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Ч. 2 ст. 187 ГПК РФ устанавливает, что заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 №23 «О судебном решении» заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

После анализа экспертного заключения и допроса эксперта ФИО9 ответчиком ООО «ТК Русь» было заявлено ходатайство о назначении дополнительной экспертизы по следующим основаниям.

По мнению представителя ответчика, на вопросы № 5, 10 эксперт представил суду недостоверные выводы. Согласно п. 1.1 договора № 211 от 24.08.2009 ООО "Милана" установила в помещении № II приборы учета потребления тепловой энергии. В соответствии с «Государственным реестром средств измерения», прибор учета является средством измерения, а не оборудованием. В соответствии с Постановление Правительства РФ № 1034 от 18.11.2013 «О коммерческом учете тепловой энергии, теплоносителя», индивидуальный тепловой пункт - это комплекс устройств для присоединения теплопотребляющей установки к тепловой сети, преобразования параметров теплоносителя и распределения его по видам тепловой нагрузки для одного здания, строения или сооружения. Согласно п. 2.8 СП 41-101-95 Проектирование тепловых пунктов, индивидуальные тепловые пункты должны быть встроенными в обслуживаемые ими здания и размещаться в отдельных помещениях на первом этаже у наружных стен здания. Допускается размещать ИТП в технических подпольях или в подвалах зданий и сооружений. Таким образом, к оборудованию без которого невозможно обеспечение коммунальным ресурсом дома, закон относит только индивидуальный тепловой пункт, размещенный в отдельном помещении. Анализ Постановления № 1034 и ФЗ № 190 позволяет судить, что оборудованием, без которого невозможна поставка ресурсов, является установленный в отдельном помещении индивидуальный тепловой пункт. Коммерческий узел учета предназначен для целей расчета и экономии и в случае его неисправности, расчет стоимости потребленного ресурса производят расчетным путем, и при этом установить его можно, где угодно. Поскольку собственник не просил устанавливать узел учета в своем помещении, а управляющая организация уклоняется от заключения соответствующего договора, то для него лучше было бы, чтобы ООО "Милана" привело помещение № 37 в порядок и установило узел учета в нем. Однако, вместо приведения отношений с собственником в соответствие с требованиями закона, управляющая организация ООО "Милана" через собственников инициировало данный судебный процесс. В силу пунктов 6,7 Постановления №1034, установленный в 2009 году узел учета выработал свой ресурс и в ближайшее время необходимо установить новый. Но установка нового потребует согласования собственника, в связи с чем ООО «Милана» решило, что проще отсудить помещение, чем выбрать 1 куб. м земли и выполнить бетонное основание, с объемом бетонирования 0,7 куб м. в помещении № 37. Электрические кабели, смонтированные еще в 1982, давно заменены новыми и проложены по техническому этажу, расположенному над первым. Последний кабель заменили летом 2017 года. Эксперт увидел обесточенные кабели. 

С доводами ответчика об исключении экспертного заключения из доказательств по делу и назначении дополнительной судебной экспертизы суд согласиться не может.

Требования к заключению судебного эксперта содержатся в Федеральном законе «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001, в Гражданском процессуальном кодексе РФ. В соответствии со ст. 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Так как экспертное заключение выполнено в рамках гражданского процесса, то на него распространяется действие ст. 79-87 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

Требования к содержанию судебного экспертного заключения содержаться в ст. 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001.

Выбор экспертного учреждения является исключительной прерогативой суда, стороны вправе представлять кандидатуры экспертов. При выборе экспертной организации и кандидатур экспертов судом исследована квалификация соответствующих эксперта с учетом характера подлежащих исследованию вопросов. 

Судом признана надлежащей квалификация работника АНО «Судебное экспертное бюро» ФИО9, материалами дела подтверждается то, что ФИО9 имеет высокую квалификацию, большой стаж работы в области строительства (45 лет), диплом РИСИ о высшем образовании по специальности «Промышленное гражданское строительство», проходил повышении квалификации по программе «Архитектурные технологические и конструктивные решения. Внутреннее инженерное оборудование, внутренние и наружные сети инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий», по программе «Проектирование зданий и сооружений». Проведение экспертизы экспертом ФИО10 (по предложению ответчика) судом признано нецелесообразной, поскольку ею уже было ранее высказано свое обоснование спорных вопросов, во вторых эксперт ФИО9 имеет более значительную и высокую квалификацию в области строительства. 

Само по себе возникновение у ответчика сомнений в выводах эксперта не является безусловным основанием для назначения повторной или дополнительной экспертизы. В подтверждение поданного ходатайства должны быть указаны веские основания, подтвержденные документально. Все сомнения ответчика в обоснованности заключения эксперта фактически сводятся лишь к несогласию с выводами, к которым пришел эксперт. Но не подтверждают довода о необоснованности заключения экспертизы.

Процессуальными способами опровержения экспертного заключения являются:

- вызов эксперта в суд и получение его пояснений по представленному заключению;

- оспаривание достоверности экспертного заключения представлением заключения специалиста (эксперта), содержащего иные выводы;

- оспаривание достоверности заключения указанием на противоречие выводов иным частям заключения, например исследовательской части;

- оспаривание достоверности экспертного заключения указанием на его противоречие иным доказательствам, имеющимся в деле;

- заявление ходатайства о назначении дополнительной или повторной экспертизы, в том числе со ссылкой на нарушение процессуальных прав.

Эксперт был допрошен в судебном заседании 04.05.2015, относительно вопроса №5 указал, что в спорном помещении находится технический узел учета. Узел учета – это техническая система, состоящая из устройств, обеспечивающая учет тепловой энергии, а так же контроль. Этот узел учета смонтирован в данном помещении в комнате №6. Этот узел учета может только работать как комплекс. В связи с постановлением правительства №1034 этот узел учета запроектирован и выполнен в полном соответствии с требованием этого постановления, а именно в пункте 7 сказано, что организация тепловой энергии включает получение технических условий на проектирование узла учета, проектирование и установку приборов учета, ввод в эксплуатацию узла учета, эксплуатацию приборов учета, в том числе процедуру регулярного снятия показаний, проверку и ремонт приборов узла учета. В данном случае смонтированный в помещении узел учета тепловой энергии был выполнен в соответствии с требованиями, приведенными в п.17. Проект узла был отработан специализированными организациями на основании технических условий безопасности теплоснабжающих организаций. После ввода узла в эксплуатацию он стал частью системы теплоснабжения дома. Узел учета тепловой энергии служит не только для осуществления расчетов теплоснабжающих организаций и потребителей, но и работы режимов теплоснабжения и контроля за тепловой энергией и теплоносителей. Относительно возможностей не использовать данные приборы, эксперт указал, что ФЗ №384, технический регламент « О безопасности зданий и сооружений, а также требования к обеспечению безопасности зданий и сооружений в процессе эксплуатации распространяются на все здания и применяются с момента его проектирования, его ввода в эксплуатацию до момента утилизирования, т.е. в течение свей жизни знания. В пункте 2 указано, что « приборы технического обеспечения в процессе эксплуатации зданий и сооружений должны соответствовать требованиям проектной документации». Указанное соответствие должно поддерживаться в процессе технического обслуживания и подтверждаться в ходе технических осмотров и проверок. Т.е. эксплуатация зданий и сооружений должна быть организована таким образом что бы обеспечивать соответствие требованиям технической документации в течении всего срока эксплуатации здания. Таким образом, разработанный проект капитального ремонта и введенный в эксплуатацию в установленном порядке узел учета тепловой энергии является неотъемлемой частью системы инженерно-технического обеспечения дома, через которое осуществляется подача теплоносителей. Эксплуатация системы орошения дома в соответствии с проектной документацией узла учета тепловой энергии является требованием ФЗ-384. Поддержание узла учета тепловой энергии в работоспособном состоянии должно осуществляться в результате технического обслуживания и текущего ремонта. Какие-либо изменения параметров и технических характеристик теплоснабжения дома источников узла тепловой энергии возможны только после разработки и утверждения в установленном порядке нового проекта, разработанного специализированной организацией на основании технических условий с учетом требований всех норм и технического регламента. По вопросу №10 экспертизы эксперт обратил внимание, что в связи с Постановлением Правительства РФ №1034 потребитель и теплоснабжающая организация обязаны обеспечить беспрепятственный доступ представителей теплоснабжающей организации к узлам учета и приборам учета для сверки показаний приборов учета и проверки условий эксплуатации приборов узла учета. Пункт № 87 устанавливает, что владелец узла учета обязан обеспечить : беспрепятственный доступ к узлу учета стороне договора, и т.д. В случае если узел учета установлен в помещении не принадлежащем владельцу узла учета, собственник помещения несет обязанность предусмотренные п. 87 правил, т.е. он обязан беспрепятственный доступ к узлу учета и проведению работ. В соответствии с правилами техническая эксплуатация должна обеспечиваться проведением следующих работ: детальный осмотр трубопровода не менее 1 раза в месяц, детальный осмотр наиболее ответственных систем не менее 1 раза в неделю. Таким образом, в помещении №2 находится инженерное оборудование МКД, требующее постоянного открытого доступа для его эксплуатации и контроля. Так же был вопрос по электрическим сетям в помещении №2. Экспертиза действовала на основании имеющихся в материалах дела документов и схем электрических сетей в жилой части МКД, подвала помещения №2, поэтому в соответствии с этими документами МКД в помещении №2 эти сети есть. Проект установки узла учета утвержден и подписан в установленном порядке и все введено в действие в полном соответствии с регламентом. Какие-либо изменения могут быть осуществлены только через новый проект. Что касается расположения узла учета, эксперт указала, что система проходит в дом через наружную стену, попадает в помещение МКД и заходит в помещение №6. Это предназначено для питания как магазина, так и многоквартирного дома. В помещении №6 теплотрасса разветвляется на две, одна идет в помещение магазина, а другая теплотрасса для питания жилого дома. Устанавливать прибор учета до точки ответвления не имеет смысла. По факту система теплоснабжения сделана таким образом, т.е. точка разветвления в комнате №6. В обязательства эксперта не входил анализ проектных решений, которые утверждены и согласованы с теплоснабжающей организацией, которая поставляет энергоснабжение. Теплоснабжающая организация несет ответственность за прибор учета. Поэтому обсуждать то, что и как было запроектировано, безосновательно, проводить экспертизу проектных решений эксперт не имеет права. 

Суд не усмотрел оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 55, 59 - 60 ГПК РФ. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, эксперт имел необходимую квалификацию, ответил на поставленные вопросы в пределах своей компетенции и познаний, предупрежден об уголовной ответственности и не заинтересован в исходе дела, доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, ответчиком представлено не было.

Учитывая отсутствие надлежащих доказательств, которые вызвали бы у суда сомнения в обоснованности ранее проведенной по делу судебной экспертизы, а также то, что заключение эксперта содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, является определенным и не имеет противоречий, выводы экспертизы научно-аргументированы, обоснованы и достоверны, эксперту на осмотр были предоставлены спорные объекты, суд приходит к выводу о том, что при вынесении решения по делу необходимо руководствоваться заключением эксперта № 038-Э/2018 от 28.03.2018 АНО «Судебное экспертное бюро».

С учетом представленных в дело доказательств суд приходит к выводу о том, что на момент приватизации первой квартиры в доме по 

<

адрес> в спорном помещении, подвале находились электрические кабели и трубопроводы теплосети жилой части МКД, а с 2009 - технический узел учета, который как верно указал эксперт, является технической системой, состоящей из устройств, обеспечивающего учет тепловой энергии, а так же контроль и который может рассматриваться только как комплекс, обеспечивающий осуществление расчетов теплоснабжающих организаций и потребителей, но и работу режимов теплоснабжения и контроля за тепловой энергией и теплоносителей. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. 

Выбор способа защиты прав собственников помещения в МКД на общее имущество здания зависит от того, лишено ли соответствующее лицо владения этим общим имуществом или нарушение его права состоит только в наличии записи о праве индивидуальной собственности на общее имущество за другим лицом.

В ходе судебных прений по делу 23.05.2018 стало известно, что в период рассмотрения спора между сторонами в августе 2017 был заключен договор между ООО «ТК Русь» и ПК «РУСЬ-ФАРМА» относительного спорного имущества, в связи с чем были дополнительно заявлены требования об оспаривании договора купли-продажи 07.08.2017, относительно которых, суд приходит к следующему.

Как указано в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Аналогичная позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 05.06.2012 по делу № 11-КГ12-3, согласно которой сделки по отчуждению своего имущества должником являются мнимыми, т.е. совершенными без намерения создать соответствующие юридические последствия, если они заключены с целью избежать возможного обращения взыскания на принадлежащее должнику имущество.

Таким образом, суд при рассмотрении данного требования устанавливал следующие юридически значимые обстоятельства:

- Имелись ли на день оспариваемой сделки 07.08.2017 у ООО «ТК Русь» обстоятельства, которые свидетельствовали о правопритязаниях на спорных объект;

- Знало ли ООО «ТК «Русь» об указанных обстоятельствах, признавало ли их; 

- Характер и последовательности действий ООО «ТК Русь» и ПК «РУСЬ-ФАРМА»; 

Наличие имевших место до заключения договора отношений между продавцом и покупателем, которые в совокупности с вышеустановленными обстоятельствами также свидетельствуют о мнимости сделки, на что обращено внимание неоднократно в постановлениях высших судебных инстанций РФ.

В силу пункта 1 статьи 549 Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество (статья 130). В соответствии с п.1 ст. 460 Гражданского кодекса продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Правила, предусмотренные п.1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. 

Согласно предмету оспариваемого договора купли-продажи от 07.08.2017 продавец ООО «ТК Русь» продало, а покупатель ПК «РУСЬ-ФАРМА» оплатило и приняло в собственность нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 321 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, помещение № II. 

Согласно договору от 07.08.2017 стоимость объекта недвижимости составила 65 000 рублей. 

Суд соглашается с доводами истцов, что данная сделка является мнимой, совершена между лицами, которые имеют одного и того же учредителя ФИО11, в целях создания видимости добросовестности нового собственника, а в действительности - избежания тех правовых последствий, которые были заявлены в иске.

Как видно из регистрационного дела, представленного по судебном запросу Управлением Росреестра по РО, оспариваемый договор подписан директором ООО «ТК Русь» ФИО5 и председатель ПК «РУСЬ-ФАРМА» Литвинов, заявления о переходе права и о регистрации права за новым собственником подписал ФИО5, который знал о том, что имеется спор в суде относительно предмета сделки.

О мнимости свидетельствует, что по факту указанное имущество из владения ООО «ТК Русь» не выбывало, допуск к имуществу при проведении обследования помещения в рамках назначенной судом экспертизы осуществляло ООО «ТК Русь». При обследовании не присутствовали представителя ПК «РУСЬ-ФАРМА». Доступ судебному эксперту обеспечивал ООО «ТК Русь». ООО «Милана» в апреле и мае 2018 направлялись запросы на предоставление доступа в подвал к УУТЭ в адрес ООО «ТК Русь», они принимались и доступы предоставлялись именно ООО «ТК Русь». 

Кроме того, счета на оплату, выставляемые исходя из площади с учетом подвала, выставлялись ООО «ТК Русь» и оплачивались последним с учетом спорного подвала. 

По делу №А53-11301/17, рассмотренному Арбитражным судом Ростовской области, суд в описательной части решении сослался на отзыв ответчика ПК «РУСЬ-ФАРМА», в котором последний указал, что ему принадлежит часть нежилого помещения общей площадью 109,1 кв.м., ПК КС «РОСС- кредит» (в настоящее время ПК «РУСЬ-ФАРМА») и ООО ТК «РОСС» (в настоящее время ООО «ТК Русь») являются зависимыми лицами, т.е. эти обстоятельства признают сами ответчики.

Защита прав в судебном процессе по данному гражданскому делу осуществлялась только ООО «ТК Русь» как собственником помещения.

При подписании договора купли-продажи от 07.08.2017 ООО «ТК Русь» гарантировала покупателю о том, что имущество не подарено, в споре и под арестом (запрещением ) не состоит (пункт 4 договора купли-продажи).

В суд с данным иском собственники помещений многоквартирного дома обратились 26.06.2017.

При вышеуказанных обстоятельствах и срочной продажи о добросовестности со стороны как ООО «ТК Русь», так ПК «РУСЬ-ФАРМА» не может быть и речи, так как такое спорное имущество было продано только для вида и используется лицом, которое реальным покупателем не является. 

Именно в этом заключается характерный признак мнимой сделки: по сути имущество остается в одних и тех же руках. 

Обстоятельства распоряжения спорным имуществом по настоящее время ООО «ТК Русь» указывают на отсутствие реальных намерений ООО «ТК Русь» на передачу имущества, сделка совершена без намерения создать соответствующие юридические последствия с целью избежать возможного изъятия спорного имущества. Указанными юридическими лицами посредством заключения договора предприняты меры для создания видимости добросовестности нового покупателя и невозможности истребования спорного имущества.

Именно на выяснение этих обстоятельств обращают внимание высшие судебные инстанции РФ, судебные инстанции субъектов РФ, т.е. в рамках конкретного дела с учетом быстроты совершения юридически значимых действий, имеющихся судебных споров суд должен дать факту таких отношений между продавцом и покупателем соответствующую оценку.

С указанных правовых позиций добросовестность приобретения ПК «ФАРМА-РУСЬ» спорного имущества в ходе судебного разбирательства полностью опровергнута. 

С очевидностью действия участников сделки не являются разумными и добросовестными, в связи с чем, такие действия судом расцениваются как злоупотребление правом в форме заключения сделки купли-продажи, что в силу статьи 10 ГК РФ является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной

В силу пунктов 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ).

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений ст. 10 и п. 1 или 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам ст. 170 Гражданского кодекса РФ). 

При таких обстоятельствах, иск в этой части подлежит удовлетворению. 

С учетом того, что судом с достоверностью установлено, что ПК «РУСЬ-ФАРМА» спорным имуществом не владеет, истцами правомерно заявлены требования об истребовании спорного имущества именно у ООО «ТК Русь» (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 N 7317/13 по делу N А06-5423/2011).

Кроме того, заявленный способ защиты своих прав соразмерен с принципом исполнимости судебного решения.

Ответчик ООО «ТК Русь» чинит препятствия в обслуживании общего имущества МКД в спорном помещении, о чем свидетельствует многочисленная переписка, представленная в материалы дела между ООО «Милана» и ООО «ТК Русь».

ООО «Милана» также обращалась в Арбитражный суд Ростовской области Дело А53-14405/16) с требованием к ООО «ТК Русь» об обеспечении доступа к общему имуществу многоквартирного дома. 11.10.2016 был принят отказ от иска в связи с тем, что ответчик обеспечил доступ в помещение. Как пояснил представитель ООО «Милана», именно тогда ООО «ТК Русь» представило сведения о том, что спорное имущество по решению суда перешло в собственность ООО «ТК «Русь». До этого о решении Арбитражного суда от 01.07.2014 никто не знал, собственность была зарегистрирована 25.10.2016. 

В соответствии с пунктом 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Пунктами 1 - 3 части 1 статьи 8 ГК РФ определено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Анализ представленных суду доказательств позволяет суду прийти к выводу о том, что спорное помещение отвечало критериям, согласно которому данное помещение подлежало отнесению к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку оно до 2013 (до постановки на кадастровый учет) не являлось помещением с самостоятельным использованием, рассматривалось как вспомогательное помещение для целей обслуживания многоквартирного дома и магазина.

Поскольку спорное помещение использовалось собственниками помещений МКД, а приватизация квартир началась с 07.05.1992, это помещение с момента введения в действие Части первой Гражданского кодекса РФ уже находились в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, включая в число собственников.

В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Такого соглашения собственников на распоряжение спорным помещением ответчиками не представлено. Напротив, управляющая организация, защищая интересы собственников, постоянно требовало прекратить чинить препятствия по пользованию спорным помещением.

По смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы (пункт 4 постановления Пленума N 10/22).

На этот пункт Постановления Пленума обращено внимание Арбитражным судом Ростовской области № А53-1119/2014 в Определении Арбитражного суда Апелляционной инстанции от 12.09.2016 по рассмотрению апелляционной жалобы ФИО1, ФИО2, ФИО3 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.07.2014 по делу № А53-1119/2014.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

С учетом правовой позиции, изложенной в абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума N 10/22, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица, т.е. одновременно невозможно заявлять иск о признании отсутствующим права и истребовании имущества (Определение ВС РФ от 17.10.2017 N 18-КГ17-169).

С учетом фактических обстоятельств истцами был избран надлежащий способ защиты своего права путем обращения в суд с виндикационным иском, основанным на положениях ст. ст. 301, 302, 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, именно к ООО «ТК «Русь» и признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого 

<

адрес> на спорное помещение, в иске о признании отсутствующим права собственности ООО «ТК Русь» на спорное имущество надлежит отказать.

При этом суд в этой части руководствуются нормами Федерального закона N 218-ФЗ во взаимосвязи со статьей 219 ГК РФ, согласно которой право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона.

Вместе с тем государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, обязательна только в тех случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей собственности ограничивается, и такие сделки (ограничения (обременения) права) подлежат обязательной государственной регистрации; при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности. Согласно раздела 6.15 «Особенности внесения в ЕГРН записей при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме» Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" ( Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 (ред. от 11.12.2017) в отношении многоквартирного дома, запись о котором внесена в кадастр недвижимости, записи о государственной регистрации прав, ограничений прав, обременений объекта недвижимости, сделок в реестр прав на недвижимость не вносятся. Записи о государственной регистрации права общей долевой собственности каждого собственника каждого помещения, машино-места в многоквартирном доме, иных вещных прав, ограничений прав, обременений объекта недвижимости, сделок вносятся в реестр прав на недвижимость в отношении объектов недвижимости, составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, в том числе в отношении земельного участка. При регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, отдельная запись о праве общей долевой собственности вносится в отношении собственника помещения, машино-места в многоквартирном доме. Если помещение, машино-место в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности, в отношении участников общей долевой собственности на него и, соответственно, на общее имущество в многоквартирном доме, записи о государственной регистрации права общей долевой собственности вносятся отдельно. 

При желании правообладателей государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на спорное помещение может быть осуществлена в общем порядке, установленном Законом N 218-ФЗ, с учетом в том числе положений ч. 4 его ст. 40. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав установлены ст. 14 Закона N 218-ФЗ, к которым относится в том числе технический план.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, судья

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 07.08.2017 помещения, кадастровый №, наименование : нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадью 321 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, помещение № II, заключенный между ПК «РУСЬ-ФАРМА» и ООО «ТК Русь». 

Истребовать из чужого незаконного владения ООО «ТК Русь» помещение, кадастровый №, наименование : нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадью 321 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, помещение № II.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого 

<

адрес> на помещение, кадастровый №, наименование : нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадью 321 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, помещение № II.

В остальной части иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 09.06.2018.

Федеральный судья ПОДПИСЬ