Дело № 2-13/2024 

УИД 33RS0015-01-2023-001518-51

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 сентября 2024 года г. Петушки 

Петушинский районный суд Владимирской области в составе: 

председательствующего судьи Филинова Е.А.,

при секретаре судебного заседания Мартынчук Т.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о возмещении убытков в виде упущенной выгоды, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора аренды и признания его недействительным, возмещении убытков, задолженности по договору аренды,

установил:

01.06.2017 между ФИО1 (арендатор) и ФИО3 (арендодатель, правопредшественник ФИО2) заключен договор аренды нежилых помещений (гостевые домики) и земельного участка по адресу: *

ФИО1 с учетом уточнений обратился с иском к ФИО2 о возмещении упущенной выгоды за период с 02.12.2022 по 23.01.2024 в общей сумме 5 707 980 рублей (т. 2 л.д. 186-194).

В обоснование указал на чинение препятствий в пользовании данным арендованным имуществом. Указано, что 02.12.2022 ФИО2 поселила охранников в строение № 5, где они проживали до 30.06.2023, в связи с чем он не мог сдать данный домик в посуточную аренду. 02.12.2022 ФИО2 отобрала у ФИО1 ключи от помещения прачечной, в связи с чем сауна (строение № 4) было использовано им под прачечную. 30.06.2023 ФИО2 отключила подачу холодной воды во все арендованные помещения, что также препятствует их сдаче в посуточную аренду.

ФИО2 с учетом уточнений обратилась с иском к ФИО1 о признании арендных отношений по договору аренды от 01.06.2017 прекращенными с наиболее ранней даты; расторжении договора аренды с 13.06.2023; признании договора аренды недействительным с 01.11.2021; взыскания убытков в виде арендной платы за фактически занимаемое имущество на 07.06.2024 в размере 5 385 093 рублей; убытков с 08.06.2024 по день фактической передачи имущества в размере 166 003,10 рублей в месяц за здания и 13 500 рублей за земельный участок; возложении на ФИО1 освободить занимаемые объекты недвижимости в течение 15 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу; взыскании задолженности по договору аренды в размере 250 000 рублей (т. 3 л.д. 226-233).

В обоснование указано на невнесение арендатором арендной платы более 2 раз подряд, что является основанием для расторжения договора и освобождения арендованных объектов. Ссылается на занятие ФИО1 незаконной предпринимательской деятельностью в арендуемых помещениях. Полагает, что с 01.11.2021 не достигли договоренности относительно размера арендной платы, в связи с чем договор аренды является для ФИО2 кабальным. Указывает на наличие у ФИО1 перед ней задолженности по арендной плате в размере 250 000 рублей.

ФИО1 и его представитель ФИО4 в судебном заседании иск поддержал, встречный иск не признал.

ФИО2 в судебное заседание не явилась, ее представитель ФИО5 в судебном заседании иск не признал, встречный иск поддержал.

Дело в силу ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Рассматривая первоначальные требования ФИО1 о взыскании убытков в виде упущенной выгоды, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Из разъяснений в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске. При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

Согласно п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Из материалов дела следует, что 01.06.2017 между ФИО1 (арендатор) и ФИО3 (арендодатель) заключен договор аренды следующих объектов недвижимости по адресу: *

*

*

*

*

*

Пунктом 3.1 договора установлено, что за арендуемую площадь арендатор уплачивает арендую плату в сумме 35 % от выручки в месяц в период прекращения отопительного сезона и 30 % от выручки в месяц в период отопительного сезона.

Арендатор перечисляет арендодателю 35 % от выручки в месяц в период прекращения отопительного сезона и 30 % от выручки в месяц в период отопительного сезона, что является 100 % месячной арендной платы на расчетный счет или в кассу в срок не позднее 15-го числа текущего за расчетным месяца пользования помещения (п. 3.2 договора).

Из представленных документов и пояснений сторон следует, что указанные объекты недвижимости используются ФИО1 для сдачи в посуточную аренду.

17.01.2021 ФИО6 умер (т. 1 л.д. 178). Его наследником, принявшим наследство, в том числе вышеназванные объекты недвижимости, является ФИО2, к которой в порядке ст. 617 ГК РФ перешли права и обязанности ФИО6 по договору аренды с ФИО1 (т. 1 л.д. 53-80, 179-185).

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что строение № 5 представляет собой двухэтажный домик с номером на 1 и 2 этажах; строение № 4 - двухэтажное строение с сауной на 1 этаже (сдается отдельно) и комнатой на 2 этаже; строение № 3 - двухэтажный домик с номером на 1 и 2 этажах; помещение площадью 174,4 кв.м - гостевой дом на 7 номеров (нумерация от 1 до 8).

Из доводов искового заявления ФИО1 следует, что ФИО2 в нарушение условий договора поселила охранников на втором этаже двухэтажного строения № 5 в период с 02.12.2022 по 30.06.2023, забрала ключи от данного номера, с 30.06.2023 ФИО2 произведено отключение холодного водоснабжения, в связи с чем у ФИО1 не имелось возможности сдать в аренду помещения 1 и 2 этажа. Размер упущенной выгоды по строению № 5 заявлен ФИО1 в 2 526 700 рублей.

Также указано, что 02.12.2022 ФИО7 отобрала у ФИО1 ключи от помещения прачечной (не входит в состав арендованного имущества), в связи с чем сауна на 1 этаже строения № 4 использовалась им в качестве прачечной. С 30.06.2023 номер на 2 этаже строения № 4 не мог быть сдан в аренду в связи с отключением водоснабжения. Размер упущенной выгоды по строению № 4 заявлен ФИО1 в 1 760 800 рублей.

Также в связи с отключением воды ФИО1 по доводам иска не имел возможности сдать номера в строении № 3 и гостевом доме. Размер упущенной выгоды определен в 630 300 рублей и 3 394 800 рублей соответственно.

Общий размер упущенной выгоды за вычетом арендной платы определен ФИО1 в 5 707 980 рублей.

Оценивая указанные доводы, суд приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства ФИО2 не оспаривала тот факт, что она заселила охранников с 02.12.2022 по 30.06.2023, подтвердив данное обстоятельство чинения препятствий в пользовании арендованным имуществом в письменных пояснениях, а также в ходе судебного разбирательства (т. 1 л.д. 144, т. 2 л.д. 19 об.).

Возражения ФИО2 о том, что номер на 2 этаже строения № 5 не был сдан в аренду ФИО1, в том числе со ссылкой на показания свидетелей БВА и КПВ (т. 2 л.д. 18-19), подлежит отклонению, поскольку условиями договора аренды от 01.06.2017 предусмотрена аренда всего строения № 5, без каких-либо оговорок, в том числе относительно 2-го этажа строения № 5.

В материалах дела имеется заявление ФИО2 в адрес ООО «Водоканал г. Покров» от 30.06.2023, в котором она просила временно отключить подачу воды для производства ремонтных работ по адресу: г*, в июле 2023 года (т. 2 л.д. 101).

По данному факту отключения водоснабжения ФИО1 обращался с заявлениями в ОМВД России по Петушинскому району, ООО «Водоканал г. Покров», ГУ МЧС России по Владимирской области (т. 1 л.д. 89-97).

В ходе судебного разбирательства ФИО2 также не оспаривала факт отключения водоснабжения в гостиничном комплексе в целом и в арендуемых помещениях в частности, указывая на наличие разногласий с ФИО1 по вопросу пользования имуществом и расторжения договора аренды (т. 1 л.д. 145-146). Представитель ФИО2 в судебном заседании 12.09.2024 пояснил, что ФИО2 каких-либо действий к возобновлению подачи воды не предпринимала. Доказательств возобновления подачи водоснабжения ФИО2 после ее письменного обращения 30.06.2023 в ООО «Водоканал г. Покров» материалы дела также не содержат.

Кроме того, в силу п. «а» ч. 2.1 договора аренды обязанность принимать все необходимые меры к устранению последствий аварий лежит на арендодателе. В указанной ситуации водоснабжение отключено по заявке арендодателя для устранения аварийной ситуации, однако до настоящего времени не возобновлено.

Из представленных документов следует, что ФИО1 для возобновления подачи водоснабжения получены технические условия на реконструкцию трубопровода водоснабжения от 15.08.2023 (строительство новой ветки водопровода), заключен договор холодного водоснабжения с ООО «Водоканал г. Покров» от 23.05.2024. Фактическая подача водоснабжения в строения № 3, 4, 5 осуществлена 27.05.2024. Помещение гостевого дома до настоящего времени водоснабжения не имеет, новая ветка водопровода ФИО1 к нему не подведена.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что факт чинения ФИО2 в пользовании ФИО1 арендованными помещениями, а именно 2-ой этаж строения № 5 ввиду проживания охранников с 02.12.2022; 1-ый и 2-ой этаж строения № 5, 2-ой этаж строения № 4, строения № 3 и гостевого дома на 8 номеров с 30.06.2023 ввиду отключения водоснабжения нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.

При этом, суд отклоняет довод ФИО1 о чинении ему препятствий в пользовании 1-ым этажом строения № 5 в период с 02.12.2022 по 30.06.2023 ввиду проживания охранников на 2-ом этаже, поскольку указанные охранники занимали номер на 2-ом этаже строения, номер на 1-ом этаже в данный период времени был свободен, не занимался ни ФИО2, ни уполномоченными ею лицами, что свидетельствует об отсутствии факта чинения ею препятствия в пользовании данным номером с 02.12.2022 по 30.06.2023 и отсутствии упущенной выгоды ФИО1

Суд также отклоняет доводы ФИО1 о чинении ему препятствий в пользовании сауной (1-ый этаж строения № 4) с 02.12.2022, поскольку у него были отобраны ключи от прачечной, в связи с чем сауна использовалась для стирки и сушки постельного белья. 

Помещение прачечной по материалам дела и пояснениям сторон не входит в состав арендованного ФИО1 имущества. Использование данного помещения им с 02.12.2022 для стирки и сушки белья обусловлено его личным желанием по соответствующему использованию данного арендуемого помещения не для сдачи его в посуточную аренду, а в сопутствующих целях (в качестве прачечной). Данные действия по использованию помещения сауны обусловлены собственными действиями ФИО1, в результате которых данное помещение не сдавалось в посуточную аренду, в связи с чем ФИО1 в результате собственных действий не получал доход, что свидетельствует об отсутствии у него упущенной выгоды в части данного помещения.

Рассматривая вопрос о размере упущенной выгоды ФИО1, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 3 ст. 393 ГК РФ размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

В рамках настоящего спора ФИО1 заявлены требования о возмещении упущенной выгоды исходя из 100 % ежедневной заселенности спорных помещений, сдаваемых в посуточную аренду.

При этом, из представленных им таблиц следует, что заселенность номеров до начала спорного периода чинения препятствий со стороны ФИО2 не равнялась 100 % и фактически была значительно ниже, в связи с чем для расчета реальной упущенной выгоды ФИО1 требуются специальные познания, которыми суд не обладает, что влекло необходимость назначения экспертизы по данному вопросу.

В ходе рассмотрения дела ввиду наличия между сторонами спора относительно размера упущенной выгоды по инициативе суда по данному вопросу назначена судебная экспертиза (заключение АНО «Региональный Объединенный Союз Экспертиза» № 9 от 03.05.2024, т. 3 л.д. 73-163).

В данном заключении эксперт пришел к выводу о том, что общий размер упущенной выгоды ФИО1 по всем строениям за заявленный период составил 149 861 рубль 28 копеек.

В ходе судебного заседания эксперт ФИО8 выводы, изложенные в заключении, поддержала, дополнительно указав, что в рассматриваемый ею период времени какие-либо ограничения, связанные с COVID-2019 (действие режима повышенной готовности), отсутствовали и не повлияли на результаты исследования и оценки.

Вместе с тем, с учетом возражений ФИО1 относительно проведенного экспертного исследования и отсутствия поставленного в определении суда перед экспертом АНО «Региональный Объединенный Союз Экспертиза» вопроса об определении размера упущенной выгоды с учетом действия режима повышенной готовности и отсутствия проведенного исследования по данному вопросу в заключении эксперта, суд по ходатайству ФИО1 назначил по делу дополнительную экспертизу (заключение ООО «Юридический центр «Вердикт» № 1317/24/ГАС от 20.08.2024).

В данном заключении эксперт пришел к выводу о том, что общий размер упущенной выгоды ФИО1 (с учетом реальной возможной степени заселенности и с учетом действия режима повышенной готовности (ковидных ограничений) во Владимирской области)) составил 220 135 рублей 84 копейки: 

строение № 5 с 02.12.2022 по 23.01.2024: 1-ый этаж - 12 075,36 рублей, 2-ой этаж - 25 544,96 рублей

строение № 4 с 02.12.2022 по 23.01.2024: 1-ый этаж - 14 952,48 рублей, 2-ой этаж - 707,32 рубля

строение № 3 с 30.06.2023 по 23.01.2024 - 7979,40 рублей

гостевой дом на 8 номеров с 30.06.2023 по 23.01.2024 - 158 876,64 рублей.

Каких-либо возражений, заключений специалистов, рецензий на проведенную экспертизу, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы сторонами суду не заявлено, в связи с чем суд при принятии решения полагает возможным принять данное заключение эксперта ООО «Юридический центр «Вердикт» в качестве доказательства и руководствоваться им при определении размера причиненного ФИО1 ущерба.

Суд также принимает во внимание тот факт, что заключения ООО «Юридический центр «Вердикт» и АНО «Региональный Объединенный Союз Экспертиза» в части итоговых сумм упущенной выгоды отличаются не столь значительно относительно суммы заявленных ФИО1 ко взысканию денежных средств (5 707 980 рублей). При этом, суд полагает, что размер упущенной выгоды исходя из результатов экспертизы ООО «Юридический центр «Вердикт», определен в силу п. 3 ст. 393 ГК РФ с разумной степенью достоверности.

Оценивая доводы ФИО1 о том, что экспертами не учтены при определении степени загрузки ранее предшествовавший режим повышенной готовности, суд приходит к следующему.

Указом Губернатора области от 17.03.2020 № 38 во Владимирской области введен режим повышенной готовности.

Указом Губернатора Владимирской области от 08.07.2021 № 106 внесены следующие изменения в указ Губернатора области от 17.03.2020 № 38 "О введении режима повышенной готовности": Допускается с 15.07.2021 в гостиницах и иных местах для временного проживания (туристическая деревня, дом охотника, дом рыбака, фермерский гостевой дом (комнаты), шале, бунгало) размещение вновь поступающих граждан при условии наличия сертификата профилактической прививки от COVID-19 или отрицательного теста ПЦР (срок действия - не более трех дней) (п. 1.1.1).

В части размещения в гостиницах и иных местах для временного проживания данные требования имели место до 14.12.2021, до их отмены Указом Губернатора Владимирской области от 14.12.2021 № 201.

После 15.12.2021 в рамках действия режима повышенной готовности каких-либо требований или ограничений для гостиниц и иных мест для временного проживания не имелось.

При проведении экспертизы эксперт ООО «Юридический центр «Вердикт» для расчета средней заселенности для гостевого дома и строений № 3, 5 исходил из предшествующего периода с ноября 2021 года по сентябрь 2022 года. В исследовательской части заключения эксперт указал, что при расчете процента загрузки влияния короновирусных ограничений (согласно журнала посещений) выявлено не было.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что в расчетный период в рамках действия режима повышенной готовности не имелось ограничений для гостиничного бизнеса (запрет на заселение, ограничение % загрузки), а имелись только требования в части наличия у клиентов сертификата профилактической прививки от COVID-19 или отрицательного теста ПЦР. При этом, данные требования имели место уже длительный период времени.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что во взятый экспертом расчетный период с ноября 2021 года по сентябрь 2022 года максимальная заселенность арендуемых помещений имела место в ноябре, декабре 2021 года и январе 2022 года, то есть в период наличия требований к гостиничному бизнесу по указу № 38, после чего значительно снизилась. При этом, в период снижения заселенности какие-либо ограничения или требования к гостиничному бизнесу отсутствовали.

На отсутствие влияние короновирусных ограничений на результаты расчетов также было указано экспертом АНО «Росэкспертиза» в судебном заседании.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии влияния короновирусных ограничений и режима повышенной готовности на заселенность спорных помещений и размер упущенной выгоды ФИО1

С учетом изложенного суд полагает, что в пользу ФИО1 подлежит взысканию упущенная выгода от невозможности сдать 2-ой этаж строения № 5 с 02.12.2022 по 23.01.2024; 1-ый и 2-ой этаж строения № 5, 2-ой этаж строения № 4, строения № 3 и гостевого дома на 8 номеров с 30.06.2023 по 23.01.2024, по расчетам эксперта ООО «Юридический центр «Вердикт», что составило 197 577 рублей 84 копеек (4469,52 + 25544,96 + 707,32 + 7979,4 + 158 876,64).

Рассматривая встречные требования ФИО2, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании п. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В рамках настоящего спора ФИО2 просит признать недействительным договор аренды от 01.06.2017 с 01.11.2021, поскольку с 01.011.2021 арендатор и арендодатель не достигли соглашения о размере арендной платы, а условия договора аренды от 01.06.2017 являются кабальными для ФИО2

В обоснование данного требования ФИО2 ссылается, что 10.03.2022 между ней и ФИО1 был составлен акт приема передачи денежных средств за аренду за период с декабря 2020 года по октябрь 2021 года, согласно которому ежемесячный размер арендной платы установлен в 100 тыс. рублей. С ноября 2021 года размер арендной платы не согласован. 

В данном акте указано на начисление за период с февраля по октябрь аренды в размере 850 тыс. рублей, оплаты и получения ФИО2 600 тыс. рублей (т. 1 л.д. 124).

Вместе с тем, суд критически относится к доводам ФИО2 об изменении размера арендной платы, поскольку внесение изменений в п.п. 3.1. и 3.2 договора аренды в установленном порядке, а именно путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды или иного соглашения об изменении размера арендной платы сторонами не заключалось, в связи с чем условия договора аренды относительно размера арендной платы в установленном законом порядке сторонами изменены не были, вследствие чего расчет арендной платы должен быть произведен на основании п.п. 3.1. и 3.2 договора аренды исходя из объема выручки.

Указанный акт от 10.03.2022 свидетельствует только о факте передачи денежных средств и об их размере, но не об изменении в установленном порядке условий договора в части размера арендной платы. Согласно представленному ФИО1 расчету арендной платы исходя из п.п. 3.1. и 3.2 договора аренды относительно выручки размер арендной платы в период с января 2021 года по октябрь 2021 года составлял от 18 по 61 тыс. рублей ежемесячно, то есть менее 100 тыс. рублей (т.3 л.д. 208).

Таким образом, внесение ФИО1 в счет арендной платы по указанному акту от 10.03.2022 денежных средств за февраль-апрель, июль-сентябрь 2021 года в размере 600 тыс. рублей, то есть в большем размере, с учетом отсутствия изменений договорной арендной платы признается судом авансовыми платежами со стороны арендатора. Отсутствие в договоре аренды ссылок на возможность внесения авансовых платежей не препятствует досрочному исполнению арендатором условий договора, их внесению арендатором и фактическому получению арендодателем.

Само по себе указание в п.п. 3.1. и 3.2 договора аренды размера арендной платы в виде 30-35 % от выручки арендатора не нарушает права арендодателя и не является для него кабальными условиями, поскольку не препятствует к получению арендной платы.

Ссылка ФИО2 на изменение ФИО1 размера арендной платы с 01.11.2021 подлежит отклонению, поскольку соглашение об изменении размера арендных платежей сторонами не заключалось, а в настоящее время между сторонами имеется спор относительно порядка внесения арендной платы.

В силу п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

После вступления в права наследства ФИО2 осуществляла прием денежных средств в счет получения арендной платы от ФИО1, направляла ему претензии и предложения о расторжении договора аренды, тем самым подтверждая действительность сделки.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для признания договора аренды от 01.06.2017 недействительным с 01.11.2021, а также производного требования о взыскании убытков в виде арендной платы за фактически занимаемое имущество исходя из 166 003,10 рублей в месяц за здание и 13 500 рублей в месяц за земельный участок, поскольку размер арендной платы установлен договором и не может быть произвольно изменен стороной.

Кроме того, в силу ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

Таким образом, законом установлено, что за нарушение срока возврата арендованного имущества с арендатора подлежит взысканию арендная плата, а не убытки, рассчитанные экспертным способом арендодателем, в связи с чем соответствующие требования ФИО2 о взыскании убытков за несвоевременное освобождение помещений исходя из средней арендной платы за аналогичные помещения удовлетворению не подлежат.

Оценивая доводы ФИО2 о расторжении договора аренды, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 3 ст. 319 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

На основании п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. 

В рамках настоящего дела ФИО2 просит расторгнуть договор аренды с 13.06.2023, ссылаясь на занятие ФИО1 незаконной предпринимательской деятельностью и невнесения арендных платежей более 2 раз подряд.

По материалам дела следует, что 20.04.2023 ФИО2 направила в адрес ФИО1 досудебное предупреждение о нарушении сроков внесения арендных платежей (т. 1 л.д. 147). 25.04.2023 ФИО2 направлено уведомление о расторжении договора в течение 30 дней с даты получения ввиду невнесения арендных платежей более 2 раз (т. 1 л.д. 148).

Письмом от 26.05.2023 ФИО1 отказал в расторжении договора по указанному обстоятельству, сославшись на наличие у ФИО9 перед ним задолженности в размере 781 274 рубля (т. 1 л.д. 149-152).

Соглашения о расторжении договора аренды стороны во внесудебном порядке не заключали.

Как установлено выше, ФИО1 в счет авансовых платежей по арендной плате внесено 600 тыс. рублей.

Кроме того, ФИО1 в ходе судебного разбирательства указано, что при жизни ФИО6 и до его смерти 16.01.2021 расчет с клиентами за посуточную аренду производился на банковский счет ФИО6 (т. 2, л.д. 132-140, 196-228). Ввиду смерти ФИО6 расчет между ним и ФИО1 по поступившим денежным средствам на счет за период с ноября 2020 по январь 2021 года не произведен. Остаток денежных средств находились на счете ФИО6, к которому в последствии получила доступ его наследник ФИО2 Данный остаток денежных средств на счету ФИО6 за вычетом ежемесячной аренды указан ФИО1 в качестве задолженности ФИО6 перед ним, которая подлежит зачету в рамках предстоящих арендных платежей по договору аренды от 01.06.2017.

Исходя из представленного ФИО1 расчета остаток денежных средств ФИО1 (за вычетом аренды) на счете ФИО6 на 16.01.2021 составлял 213 146 рублей 90 копеек (т. 2 л.д. 196).

Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, а также расчет с ФИО1 по денежным средствам, поступившим на счет ФИО6 с ноября 2020 по январь 2021 года, материалы дела, в том числе выписка по данному счету, не содержат

Данный расчет остатка денежных средств, произведенный ФИО1, проверен судом и признан арифметически верным, и ответчиком не оспорен.

С учетом изложенного суд считает возможным учесть указанные денежные средства (213 146 рублей 90 копеек) наряду с вышеуказанными денежными средствами в сумме 600 000 рублей в счет оплаты арендной платы. Общая сумма внесенных арендных платежей составила 813 146 рублей 90 копеек.

В материалы дела ФИО1 представлены журналы посещений, содержащие сведения о выручке, а также основанный на них расчет по арендной плате с 17.01.2021 по 07.06.2024 (т. 3 л.д. 208). 

Поскольку встречные требования ФИО2 были уточнены 07.06.2024, контррасчет арендной платы представлен ФИО1 в материалы дела со ссылкой на журналы посещений также по состоянию на 07.06.2024, в судебном заседании 12.09.2024 исковые требования ФИО2 повторно уточнены, в связи с чем у ФИО1 отсутствовала возможность для представления обновленного контррасчета, суд в целях соблюдения разумных сроков судопроизводства считает возможным определить размер задолженности по арендной плате по состоянию на май 2024 года включительно. При этом данное обстоятельство не препятствует ФИО2 взысканию задолженности по арендной плате с июня 2024 года в рамках отдельного искового заявления.

Каких-либо возражений относительно данного расчета арендной платы ФИО2 в ходе судебного разбирательства не приведено, в связи с чем суд при расчете задолженности по арендной плате считает необходимым руководствоваться данным расчетом. Оснований для исчисления арендной платы по 100 тыс. в месяц, на что указывает ФИО2, суд не усматривает ввиду отсутствия внесенных изменений и дополнительных соглашений к договору аренды.

Согласно данному расчету сумма арендной платы ФИО1 с 17.01.2021 по 07.06.2024 составила 826 741 рубль 70 копеек.

С учетом указанного расчета, произведенного ФИО1, суд приходит к выводу о наличии у ФИО1 задолженности перед ФИО2 по арендной плате в размере 13 594 рублей 80 копеек (826 741,7 - 813 146,9). Указанная задолженность образовалась за период с марта по май 2024 года включительно (март - 6524,8 рублей, апрель - 990 рублей, май - 6170 рублей). Данная задолженность подлежит взысканию с ФИО1 в пользу ФИО2

Оснований для расчета задолженности ФИО1 по арендной плате в сумме 250 тыс. рублей исходя из акта от 10.03.2022 суд не находит, поскольку указанным актом не изменены положения договора в части расчета арендной платы.

По состоянию на дату рассмотрения дела (12.09.2024) указанная задолженность с марта по май 2024 года ФИО1 не погашена, что свидетельствует о том, что арендатором более 2 раз подряд в установленный срок не внесена арендная плата, в связи с чем арендодатель в судебном порядке имеет право на расторжение договора аренды.

Довод ФИО2 о расторжении договора ввиду занятия ФИО1 незаконной предпринимательской деятельностью подлежит отклонению, поскольку указанное обстоятельство в силу закона и договора не является основанием для расторжения договора аренды.

Таким образом, исковые требования ФИО2 в части расторжения договора аренды ввиду невнесения более 2 раз арендных платежей подлежат удовлетворению.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из разъяснений в п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" следует, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

С учетом расторжения договора аренды в судебном порядке на ФИО1 как на арендаторе лежит обязанность по возврату арендованного имущества в разумный срок.

При определении срока, в течение которого должна быть исполнена обязанность по передаче имущества, суд учитывает отсутствие в договоре аренды положения возврата арендованного имущества, а также принцип разумности, в связи с чем устанавливает его в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (паспорт *) к ФИО2 (паспорт *) удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 возмещение убытков в виде упущенной выгоды за период с 02.12.2022 по 23.01.2024 в размере 197 577 рублей 84 копеек.

Встречные требования ФИО2 к ФИО1 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды № 1 от 01.06.2017, заключенный между ФИО1 и ФИО6, правопреемником которого является ФИО2.

Возложить на ФИО1 обязанность освободить в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу занимаемые объекты недвижимости: нежилые здания с кадастровыми номерами *, с учетом освобождения земельных участков, на которых они расположены; земельный участок с кадастровым номером *.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 задолженность по арендной плате за период с марта 2024 года по май 2024 года в размере 13 594 рублей 80 копеек.

В удовлетворении остальной части встречных требований ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Петушинский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения судом в окончательной форме.

Судья Е.А. Филинов

Мотивированное решение составлено 26.09.2024.

Судья Е.А. Филинов