Дело № 3а-334/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

19 июня 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием представителя административного истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску профессионального образовательного учреждения Миллеровская автомобильная школа Регионального отделения Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» Ростовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

Профессиональное образовательное учреждение Миллеровская автомобильная школа Регионального отделения Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» Ростовской области (далее также Учреждение) обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости арендуемого ею земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: .... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что влияет размер арендной платы.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Учреждение просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в сумме, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы, - 12 643 000 рублей.

К участию в деле в качестве административных ответчиков судом привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ТУ ФАУГИ) в Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала требования в уточненной редакции.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в суд к назначенному времени не явились. 

Представитель Правительства Ростовской области ФИО2 в письменном заявлении указала на отсутствие возражений относительно установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, определенной по итогам проведенной судебной оценочной экспертизы. Просила о рассмотрении дела в отсутствие представителей Правительства.

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях выразило несогласие с привлечением к участию в деле в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

От других лиц, участвующих в деле, чьи представители не явились в суд, отзывы, возражения, ходатайства не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений о их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области принято постановление № 777 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах муниципальных районовв Ростовской области», которым установлена кадастровая стоимость соответствующих земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 5 декабря 2017 года № 1626, заключенному с ТУ ФАУГИ в Ростовской области, Учреждение является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 34 371 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации учебных зданий и сооружений, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ...

Основой для расчета арендной платы по условиям договора является кадастровая стоимость земельного участка, что свидетельствует о наличии у административного истца заинтересованности в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 777 по состоянию на 1 января 2014 года в размере 31 590 386,10 рублей.

С заявлением о пересмотре данной кадастровой стоимости Учреждение 1 марта 2018 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области. Решением Комиссии от 19 марта 2018 года заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по отчету об оценке отклонено со ссылкой на несоответствие отчета статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 8 февраля 2018 года № 1433, составленный оценщиком индивидуальным предпринимателем ... Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2014 года составляла 11 308 000 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству представителя Правительства Ростовской области назначена судебная оценочная экспертиза.

По заключению от 23 мая 2018 года № 00305/Э судебной экспертизы, выполненной экспертом СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз» ..., рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2014 года с учетом его индивидуальных особенностей составляла 12 643 000 рублей.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, возражения, замечания по заключению судебной экспертизы представлены не были.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы, признавая их более аргументированными и убедительными по сравнению с выводам о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенными в отчете об оценке.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Экспертом проведен достаточно подробный анализ рынка недвижимости. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок или отказ от применения корректировок по отдельным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Допущения по признакам объектов-аналогов, сведения о которых отсутствуют в текстах объявлений о продаже, сделаны экспертом корректно. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. По мнению суда, выводы сделаны с учетом особенностей рынка в соответствующем сегменте, индивидуальных характеристик оцениваемого объекта, иных заслуживающих внимания обстоятельств.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость участка равной этому размеру. 

Распределяя судебные расходы по делу, суд исходит из того, что удовлетворение административного иска в уточненной редакции в данном случае сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости арендуемого им объекта в соответствие с рыночной стоимостью. Решение суда по делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов. Наличие незаконных и необоснованных действий со стороны административных ответчиков в данном случае судом не устанавливалось. Рыночная стоимость, определенная в заключении судебной экспертизы и признанная судом экономически обоснованной, как и право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта Правительством Ростовской области не оспаривались. Первичные возражения Правительства области относительно обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о наличии явных методологических или иных ошибок при утверждении результатов государственной кадастровой оценки в отношении конкретного объекта, которые вынуждали бы административного истца обращаться за судебной защитой. При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца.

СЭО «Ростовской центр судебных экспертиз» представила в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 37 493,94 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 34 371 кв.метр, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации учебных зданий и сооружений, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 12 643 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 1 марта 2018 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с профессионального образовательного учреждения Миллеровская автомобильная школа Регионального отделения Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» Ростовской области в пользу СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 37 493 рубля 94 копейки.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 19 июня 2018 года

Судья О.А.Руднева