УИД 61RS0025-01-2025-001431-84 Дело № 2-845/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ст. Багаевская Ростовской области 10 ноября 2025 года 

Багаевский районный суд Ростовской области в составе

председательствующего судьи Левченко П.А.,

при секретаре Золотаревой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в зале суда, гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Багаевского района Ростовской области, 3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, о признании права собственности на самовольно возведенную постройку,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Багаевского района Ростовской области о признании права собственности на самовольно возведенную постройку, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Истец в ДД.ММ.ГГГГ купил в собственность квартиру, расположенную в многоквартирном (трёхквартирном) одноэтажном доме с кадастровым номером №, а также земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположена указанная квартира, что подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Он пристроил помещение литер А1 (по техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ), назначение комнат: санузел, гостиная, коридор, площадью 

<

данные изъяты> которую соединил с помещением литер А (по техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ), проведя реконструкцию помещения литер А. Общая площадь литер А и литер А1 составляет 

<

данные изъяты>.

Данная постройка и реконструкция, в соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 222 ГК РФ, является самовольной.

Сделав технический паспорт, истец обратился в Администрацию Багаевского района для оформления правоустанавливающих документов, однако получил отказ № от ДД.ММ.ГГГГ.

Он является собственником указанной выше недвижимости, постройка и реконструкция, по мнению истца, не создает угрозу для жизни и здоровья граждан. Кроме того, по его мнению, разрешение на строительство (реконструкцию) в его случае не требуется, поскольку изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства.

Истец, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд сохранить в перепланированном (реконструированном) виде помещение – квартира № 1, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты>., а также здание с кадастровым номером №, в котором расположено помещение – квартира № 1; признать за ним право собственности на помещение с кадастровым номером № в перепланированном виде.

В судебном заседании истец ФИО1 участия не принимал, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие истца по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчика – администрации Багаевского района Ростовской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представил в суд заявление, в котором просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Представитель 3-го лица: Управления Росреестра по РО, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представил письменный отзыв, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Дело рассмотрено по правилам ст. 167 ГПК РФ в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

При этом, ст. 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно же ст. 52 Градостроительного кодекса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, согласно ст. 51 Градостроительного кодекса, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, являются самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав ", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно ч. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122 от 21.07.1997 года вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником квартиры № 1, общей площадью 

<

данные изъяты> с кадастровым номером № и земельного участка, общей площадью 

<

данные изъяты>., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 пристроил помещение литер А1 (по техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ), назначение комнат: санузел, гостиная, коридор, площадью 

<

данные изъяты>., которую соединил с помещением литер А (по техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ), проведя реконструкцию помещения литер А. Общая площадь литер А и литер А1 составляет 

<

данные изъяты>

Данная постройка и реконструкция, в соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 222 ГК РФ, является самовольной.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в администрацию Багаевского района за получением разрешения на строительство, однако в получении разрешения ему было отказано (отказ № от ДД.ММ.ГГГГ). Следовательно, получение разрешения на строительство возведенного объекта капитального строительства в административном порядке невозможно.

В 2024 году ФИО1 обращался в Багаевский районный суд Ростовской области с исковым заявлением о признании права собственности на самовольно возведенную постройку. 

В ходе рассмотрения гражданского дела № 2-644/2024 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, заключение эксперта поступило в материалы дела. 

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ реконструированная квартира № 1 с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес>, соответствует требованиям действующих градостроительных регламентов, строительным, санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам и правилам, за исключением требований СанПиН 2.1.3684-21 и СП 54.13330.2022. Данные несоответствия являются устранимыми при проведении строительно-ремонтных работ по помещениям «Санузел 5», площадью 7,5 кв.м., и № 6 с функциональным назначением «Кухня-столовая», площадью 

<

данные изъяты> При визуальном осмотре экспертами не было выявлено видимых дефектов и повреждений, а также характерных деформаций здания и отдельных строительных конструкций. Наличие аварийных участков не установлено, что не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Заключение эксперта отвечает требованиям, установленным ст. 86 ГПК РФ, ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит недвусмысленные ответы на поставленные судом вопросы, исключающие их двоякое истолкование, основаны на представленных документах. Участниками процесса заключение экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ не оспаривалось.

Определением Багаевского районного суда Ростовской области от 17.12.2024 года гражданское дело № 2-644/2024 оставлено без рассмотрения. 

Ограничения и правопритязания в отношении обозначенного объекта отсутствуют.

С иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. Кроме того, с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

В п. 46 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.10.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Из анализа вышеприведенных норм применительно к спорным правоотношениям следует, что для удовлетворения требований о сносе самовольной постройки, обстоятельствами, подлежащими доказыванию, являются: существенное нарушение градостроительных норм и правил при строительстве, нарушение прав граждан возведенной постройкой и наличие угрозы для жизни и здоровья граждан возведенным строением. При этом доказанность одного из обстоятельств не является основанием для удовлетворения требований о сносе.

Снос самовольной постройки является крайней мерой, применяемой, по смыслу закона, только в случае, если будет установлено, что сохранение такой постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан, и эти нарушения являются неустранимыми и существенными.

В данном случае доказательств нарушения собственником ФИО1 градостроительных и строительных норм и правил при возведении строения, которые требовали бы устранения путем сноса строения, суду не представлено.

Целевое назначение земельного участка и его разрешенное использование, требования градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, и иных правил и нормативов соблюдены. Доказательств, что строительство осуществляется с нарушением требования закона о целевом назначении земельного участка, его разрешенным использованием и нарушением требований градостроительных регламентов, суду также не представлено.

Основываясь на положениях вышеприведенных норм права, оценив доказательства по делу, учитывая наличие в материалах дела заключения эксперта об отсутствии нарушений требований законодательства в результате реконструкции и перепланировки квартиры, а также отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, и угрозы жизни и здоровью граждан, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Багаевского района Ростовской области, 3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, о признании права собственности на самовольно возведенную постройку – удовлетворить.

Сохранить в перепланированном (реконструированном) виде помещение – квартира № 1, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> а также здание с кадастровым номером №, в котором расположено помещение – квартира № 1.

Признать за ФИО1, паспорт серия № №, право собственности на помещение – квартира № 1, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> в перепланированном виде.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Багаевский районный суд Ростовской области в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 10.11.2025 года.

Председательствующий: Левченко П.А.