Дело № 2-421/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 июня 2019 года г. Ржев Тверской области

Ржевский городской суд Тверской области в составе председательствующего судьи Андреевой Е.В. при секретаре Белковой Е.С., с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, действующей на основании доверенности, 

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 ичу, ФИО5 о расторжении договора купли продажи нежилого помещения, истребования от ответчиков нежилого помещения,

Установил :

В суд обратился ФИО1 с иском к ФИО3, ФИО5 о расторжении Договора купли-продажи нежилого помещения по адресу 

<

адрес> общей площадью 114 кв м, кадастровый №, заключенного 01 декабря 2014 года между сторонами. Согласно условиям Договора продавец продал, а покупатели – ФИО3, ФИО5 - купили по ? доле в праве общей долевой собственности на указанное нежилое помещение. В соответствии с условиями договора стоимость нежилого помещения составляет 1 200 000 рублей, которую ответчики оплачивают истцу с отсрочкой оплаты до 01.12.2017 года, в связи с чем установлено ограничение в виде ипотеки в пользу истца. Однако ответчиками обязательство по оплате стоимости нежилого помещения не исполнено. 20 марта 2019 года ответчикам направлены уведомления о расторжении указанного договора купли - продажи с приложением Соглашения о расторжении договора. Ответ от ответчиков на указанное требование не поступил.

Надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела истец ФИО1 в судебное заседание не явился, письменным заявлением просил рассматривать дело в его отсутствие с участием представителя, исковые требования поддержал.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности от 05 марта 2019 года, исковые требования доверителя поддержал по обстоятельствам, указанным в исковом заявлении. Просил расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения (магазина ) по адресу 

<

адрес> общей площадью 114 кв м с кадастровым номером №, заключенный истцом и ответчиками 01 декабря 2014 года.; и истребовать от ответчиков нежилое помещение, которое до настоящего времени находится в пользовании ФИО3 и ФИО5

Надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела ответчики ФИО3 и ФИО5 в судебное заседание не явились.

Ответчик ФИО3 письменным заявлением просил рассматривать дело в его отсутствие с участием представителя ФИО4

Ответчику ФИО5 по адресу, указанному им при заключении Договора купли-продажи 01.12.2014 года, неоднократно направлялись извещения о дате, времени и месте судебного заседания, копия искового заявления с приложенными к нему материалами и копия определения о подготовке гражданского дела к судебному разбирательству. Однако судебные почтовые отправления возвращены в адрес суда в связи с истечением срока хранения, адресат за ними в отделение почтовой связи не явился. Суд расценивает неявку ответчиков в отделение почтовой связи за получением судебного извещения как нежелание принять данное судебное извещение. 

В соответствии со ст. 117 ГПК РФ адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещённым о времени и месте судебного разбирательства. 

Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В силу ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» регистрационный учёт по месту жительства установлен в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином Российской Федерации его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом. В связи с этим по месту регистрационного учёта гражданином должна быть обеспечена возможность исполнения возникающих у него обязанностей и реализации принадлежащих ему прав, в том числе получение судебных извещений для участия в судебном заседании. В случае длительного отсутствия по избранному месту жительства и невозможности извещения ответственность за неблагоприятные последствия при реализации принадлежащих прав и возложенных обязанностей несёт само лицо, не проявившее в должной мере заботы о своих правах и обязанностях и не осуществившее надлежащий контроль за поступающей по месту регистрации корреспонденцией.

При таких обстоятельствах суд считает ответчиков надлежащим образом извещёнными о дате, времени и месте судебного заседания.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании иск ФИО1 не признала. Суду пояснила, что обоснованных возражений против расторжения договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного с истцом 01 декабря 2014 года, не имеет, однако ФИО3 иск не признает по той причине, что продавцу ФИО1 по договору выплатила 637 тысяч рублей, которые он должен вернуть ФИО3: по расписке в день заключения договора оплачено ею – ФИО4 10 процентов от цены -120 000 рублей, в последующем 517 тысяч оплачено через банкомат Сбербанка, что подтверждается выписками по счетам ФИО4, ФИО3, ФИО6, т. е. доля ФИО3 оплачена в полном объеме. Спорное помещение используется в полном объеме ею – ФИО4 по своему усмотрению. 

Заслушав представителя истца, представителя ответчика ФИО3, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренные законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

По смыслу приведенных разъяснений в случае неисполнения покупателем обязательства по оплате продавцу предоставлено не только право требовать оплаты по договору и уплаты процентов, но и право потребовать расторжения договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно тому же пункту указанной нормы существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В судебном заседании следующие обстоятельства.

01 декабря 2014 года между ФИО1, с одной стороны, и ФИО3, ФИО5, от имени которых действовала на основании доверенности от 24.11.2014 года ФИО4, был заключен Договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 114 кв м по адресу Тверская область 

<

адрес> кадастровым номером № (ранее присвоенный государственный учетный номер – №) (далее - Договор). 

По условиям Договора, продавец обязуется полностью освободить продаваемое нежилое помещение и передать, а покупатели принять по 1\2 доли в общей долевой собственности с даты подписания настоящего договора; по соглашению сторон передаточный акт к Договору купли-продажи помещения магазина от 01 декабря 2014 года не составляется; помещение магазина считается переданным с момента подписания настоящего договора.

Продажная цена нежилого помещения составляет 1 200 000 рублей (п.2.1 Договора). 

Оплата нежилого помещения производится покупателями в следующем порядке: на момент подписания Договора покупатели оплачивают 10 процентов от выкупной цены помещения или 120 000 рублей, что подтверждается распиской в получении денежных средств, выданная покупателям продавцом. На оставшуюся сумму в размере 1 080 000 рублей продавец предоставляет покупателям отсрочку оплаты помещения на 36 месяцев до 01 декабря 2017 года; оплата производится ежемесячно в сумме 30 000 рублей на карту СБ РФ № ФИО1 до полного погашения выкупной цены нежилого помещения (пункты 2.2 – 2.3 Договора).

05 декабря 2014 года произведена государственная регистрация права собственности ФИО3, ФИО5 на спорное нежилое помещение с обременением в виде ипотеки в силу закона, что подтверждается Выпиской из ЕГРП на указанный объект недвижимости. 

Судом установлено, что предусмотренная п. 2.3 Договора обязанность уплатить покупную цену, покупателями в полном объеме не выполнена по собственному усмотрению до настоящего времени. Представителем ответчика ФИО3 – ФИО4 не оспаривалось, что оплата по договору в полном объеме покупателями не произведена.

Представителем ответчика ФИО3 – ФИО4 представлен подлинник расписки ФИО1 в получении 01 декабря 2014 года в 14 часов 30 минут от ФИО4 денежных средств в размере 120 000 рублей - 10 процентов от выкупной цены нежилого помещения общей площадью 114 кв м по адресу Тверская область 

<

адрес> кадастровым номером № по Договору купли-продажи нежилого помещения от 26 ноября 2014 года.

Представителем истца факт получения от представителя покупателей ФИО3 и ФИО5 – ФИО4 - 120 000 рублей в дату заключения Договора не признавалось, однако мотивированных возражений суду не заявлено.

В связи с указанным, суд полагает установленным факт оплаты покупателями ФИО3 и ФИО5 в лице представителя ФИО4 10 процентов от выкупной цены нежилого помещения - 120 000 рублей - в дату заключения Договора.

Вместе с тем, доводы представителя ответчика ФИО3 об оплате цены договора ФИО3 в размере 637 000 рублей не нашли своего подтверждения в судебном заседании. 

Суд не может принять в качестве доказательства оплаты указанной суммы сведения по операциям по дебетовой карте, принадлежащей Леониду Александровичу Б., поскольку такое лицо не является ни стороной сделки, ни представителем покупателей по Договору. 

Суд также не может принять в качестве доказательства оплаты цены договора в размере 307 000 рублей Отчет по карте хххх хххх ххх3 2349 ввиду отсутствия достоверных сведений о принадлежности указанной карты, о назначении денежных переводов, осуществленных с указанной карты стороной (сторонами) Договора. 

Таким образом, судом достоверно установлено, что покупателями ФИО7 и ФИО5 оплачено продавцу ФИО1 120 000 рублей.

20 марта 2019 года продавец ФИО1 в лице представителя направил покупателям ФИО5 и ФИО3, по адресам места жительства, указанным в Договоре купли-продажи от 01 декабря 2014 года, претензию о расторжении Договора купли – продажи нежилого помещения от 01.12.2014 года путем заключения Соглашения о расторжении данного Договора.

Представитель ответчика ФИО3 суду пояснила, что претензию ФИО3 не получил в связи со сменой места жительства. 

В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации претензия может быть направлена по адресу контрагента, который он указал в договоре как исключительный адрес для отправки юридически значимых сообщений. Именно такой адрес считается надлежащим, кроме случаев, когда отправителю претензии известно (должно быть известно), что этот адрес недостоверен.

Доказательств осведомленности истца о том, что адрес, указанный в Договоре, недостоверен, стороной ответчика суду не представлено.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что ответчиками нарушены существенные условия договора купли-продажи от 01 декабря 2014 года, не произведена оплата по договору, что свидетельствует о возможности его расторжения на основании статьи 450 ГК РФ.

Недоплата покупателями ФИО3, ФИО5 более чем половины ( не оплачено более пятидесяти процентов ) договорной цены с очевидностью лишает продавца ФИО1 того, на что он вправе был рассчитывать, заключая спорный договор; неоплата покупателями имущества, приобретенного по Договору купли-продажи от 01.12.2014 года, повлекла для продавца значительный ущерб в связи с длительным не исполнением ответчиками обязательств по оплате значительной суммы для истца. Установленные обстоятельства являются существенными нарушениями условий Договора и являются основанием расторжения Договора купли-продажи на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Суд не усматривает оснований для применения пункта 2 статьи 489 ГК РФ, ввиду недоказанности ответчиками внесения суммы платежей по Договору, превышающей половину стоимости цены нежилого помещения.

Кроме указанного, суд принимает во внимание, что в соответствии с условиями Договора купли –продажи нежилого помещения от 01.12.2014 года оплата нежилого помещения, в том числе суммы, на которую предоставлена рассрочка - 1 080 000 рублей - производится покупателями ФИО3 и ФИО5 без определения доли каждого покупателя в оплате : продавец предоставляет покупателям отсрочку оплаты помещения на 36 месяцев до 01 декабря 2017 года, при этом оплата производится ежемесячно в сумме 30 000 рублей.

К 1 декабря 2017 года обязанность оплаты нежилого помещения покупателями не исполнена. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования о расторжении Договора купли-продажи нежилого помещения (магазина ) по адресу 

<

адрес> общей площадью 114 кв м, заключенного 01 декабря 2014 года ФИО1 с ФИО3, ФИО5, от имени которых действовала на основании доверенности от 24.11.2014 года ФИО4, являются обоснованными. Оспариваемый Договор купли-продажи подлежит расторжению, а право собственности ФИО3 и ФИО5 на нежилое помещение, являющиеся предметом этого договора, подлежит прекращению с исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о переходе (прекращения) права собственности ответчика на указанное имущество.

Поскольку спорный объект недвижимости до настоящего времени находится в пользовании представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, нежилое помещение подлежит истребованию для передачи истцу.

На основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков подлежит взысканию солидарно в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть Договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 114 кв м по адресу: Тверская область 

<

адрес>, с кадастровым номером № (ранее присвоенный государственный учетный номер – №), заключенный 01 декабря 2014 года ФИО1 и ФИО3 ичем, ФИО5 в лице их представителя ФИО4.

Взыскать с ФИО3 ича, ФИО5 солидарно в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины 300 рублей.

Истребовать от ФИО3 ича, ФИО5 нежилое помещение общей площадью 114 кв м по адресу: Тверская область 

<

адрес>, с кадастровым номером № (ранее присвоенный государственный учетный номер – №

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись № о регистрации права собственности ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес>, ФИО3 ича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес> Тверской области, на нежилое помещение общей площадью 114 кв м по адресу: Тверская область 

<

адрес>, с кадастровым номером № (ранее присвоенный государственный учетный номер – №

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности на нежилое помещение общей площадью 114 кв м по адресу: Тверская область 

<

адрес>, с кадастровым номером № за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд в апелляционном порядке через Ржевский городской суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.В. Андреева 

Мотивированное решение составлено 28 июня 2019 года