Гражданское дело № 2-703/2025 (2-5625/2024;)

УИД: 47RS0005-01-2024-006566-41

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 августа 2025 года г. Выборг

Выборгский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Хохловой О.П.,

при секретаре Шпаковой А.В.,

с участием истца ФИО4, ответчика ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2, ФИО3, ФИО1 об обязании не чинить препятствия в пользовании общим имуществом многоквартирного дома, обязании передать ключи от помещений взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился в Выборгский городской суд Ленинградской области исковым заявлением к ФИО2 об обязании не чинить препятствия в пользовании общим имуществом многоквартирного дома, обязании передать ключи от помещений, взыскании неустойки.

В ходе рассмотрения дела, судом к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены ФИО3 также являющаяся председателем ТСЖ «Триумф», ФИО1

В обоснование заявленных требований истец указал, что с Дата является собственником 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Данная квартира находится в двухквартирном одноэтажном доме с раздельными входами с уличного крыльца в каждую квартиру. Также отдельные входы с улицы имеются в подвальные нежилые помещения с лицевой и дворовой частей дома под окнами 

<

адрес> на чердак по торцевой внешней глухой части стены дома и через крышу дома.

Соседняя 

<

адрес> находится в общедолевой собственности, в том числе 1/3 доли принадлежит ответчику - ФИО2.

На основании правоустанавливающего документа - Областного закона 

<

адрес> №-оз от Дата, на основании которого объекты относятся к муниципальной собственности, а также такого документа как Реестр муниципального имущества МО «

<

адрес>» 

<

адрес>, нежилые помещения в подвале дома по 

<

адрес> в 

<

адрес>, - общей площадью 56,3 кв.м являются собственностью МО «

<

адрес>».

Таким образом, в двухквартирном МКД по адресу: 

<

адрес>, - имеется три вида собственности: муниципальная (нежилые помещения в подвале 56,3 кв.м), частная (

<

адрес> площадью 50,5 кв.м) и общедолевая (

<

адрес> площадью 54,7 кв.м).

Собственники 

<

адрес> момента покупки (2004 год) пользуются подвальными помещениями в личных целях, единолично имеют ключи от подвала и чердака, хотя ключи и отнесены к составу общего имущества МКД.

Более того, отсутствие у другого собственника ключей от помещений, в которых находится общее имущество дома в виде технического и инфраструктурного оборудования и имущества в подвале (трубы отопления, канализации, электросетевое оборудование, счетчики, тепловой узел), и чердак, в котором находится вентиляционное оборудование каждой из квартир, препятствует собственнику 

<

адрес> провести обследование состояния и ввода инженерных коммуникаций в квартиру для реализации Проекта перепланировки и переоборудования своей квартиры для проведения работ по ремонту в своей 

<

адрес>.

В купленной истцом квартире последний капитальный ремонт был осуществлен в 1979 году (согласно данных БТИ), текущий ремонт не производился вовсе. Истец до сих пор - уже 3,5 года не может делать ремонт и проживать в своей квартире из-за отсутствия доступа к коммуникациям в подвале и на чердаке.

Более того, также ответчик не передает ключи от подвала представителям собственника нежилых помещений в подвале, а именно: КУМИГ Администрации МО «

<

адрес>» 

<

адрес>.

Доказательством существования препятствий в пользовании общим имуществом МКД на момент предъявления данного негаторного иска является наличие в Выборгском суде дел, длящихся годами.

Исходя из анализа этих дел, один из сособственников 

<

адрес> - ФИО3 - всячески затягивает процесс передачи документов и ключей на общее имущество, документации и пр. атрибутов по данному дому.

Неоднократные устные и письменные обращения к каждому из сособственников 

<

адрес>, не привели к мирному решению вопроса. Подтверждением наличия ключей у собственников 

<

адрес>, являются таблички на дверях этих общих помещений.

Подтверждением факта попыток решения вопроса передачи ключей и доступа в общее имущество являются также неоднократные вызовы органов МВД по Выборгскому району, участковых инспекторов, как курирующих дом, так и дежурных, факты обращения в муниципальные органы МО «Выборгский район» Ленинградской области, факты обращения в надзорные региональные органы, в том числе в Комитет государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области.

Истец, уточнив исковые требования, просит суд обязать ответчиков устранить нарушения прав истца, выражающихся в длительном и регулярном недопуске в подвальные и чердачные помещения по адресу: 

<

адрес>, и не допускать совершения таких нарушений в дальнейшем; обязать передать комплекты ключей от всех помещений МКД, а именно: от входа в подвал со стороны двора, от входа в подвал со стороны улицы, от входа в чердачное помещение со стороны улицы, от входа в чердачное помещение со стороны крыши, от внутренних технических помещений, находящихся в подвале дома, в день вступления судебного решения в законную силу, а на случаи замены замка - передавать ключи в течение двух дней; взыскать с ответчика судебную неустойку за просрочку исполнения судебного решения в размере 1 000 рублей за каждый день просрочки.

Истец ФИО4 в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме.

Ответчик ФИО3, действующая в том числе как представитель ответчиков, и представителем ТСЖ «Триумф» в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что истец своими действиями пытается увеличить площадь своей квартиры за счет присоединения к ней части общего имущества МКД.

Лица, участвующие в деле, ответчики - ФИО1, ФИО2, третьи лица - администрация муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации МО "Выборгский район" Ленинградской области, будучи надлежащим образом уведомленными о месте и времени проведения судебного заседания, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили.

Суд, руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, приходит к следующему.

Как следует из статьи 2 ГПК РФ, целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

В соответствии с ч.1 ст. 4 ЖК РФ, жилищное законодательство регулирует различные правоотношения, в том числе по поводу:

- пользования общим имуществом собственников помещений (п.3);

Из материалов дела следует, что истец ФИО4 с Дата является собственником 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Ответчики ФИО3, ФИО1, ФИО2 с Дата являются собственниками 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по 1/3 доли каждый.

Управление двухквартирным жилым домом №, расположенным по 

<

адрес> в 

<

адрес>, кадастровый №, осуществляет ТСЖ «Триумф», председателем которого является ФИО3

В здании располагаются помещения с кадастровыми номерами № (

<

адрес>); № (

<

адрес>) и № (подвал).

Право собственности на подвал зарегистрировано за муниципальным образованием «Город Выборг» Выборгского района Ленинградской области Дата, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Истец указал, что собственники 

<

адрес> момента покупки (2004 год) пользуются подвальными помещениями в личных целях, единолично имеют ключи от подвала и чердака, хотя ключи и отнесены к составу общего имущества МКД. Более того, отсутствие у другого собственника ключей от помещений, в которых находится общее имущество дома в виде технического и инфраструктурного оборудования и имущества в подвале (трубы отопления, канализации, электросетевое оборудование, счетчики, тепловой узел), и чердак, в котором находится вентиляционное оборудование каждой из квартир, препятствует собственнику 

<

адрес> провести обследование состояния и ввода инженерных коммуникаций в мою квартиру для реализации Проекта перепланировки и переоборудования своей квартиры для проведения работ по ремонту в 

<

адрес>.

В соответствии со статьей 289, пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, в том числе подвалы и технические этажи, обслуживающие более одной квартиры.

В силу пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от Дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в силу ст. ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Таким образом, из анализа указанных положений следует, что юридически значимыми обстоятельствами по спору об устранении нарушений права является совокупность следующих условий: наличие у истца законного права в отношении имущества, в пользовании которым ответчиком чинятся препятствия, наличие препятствий в осуществлении права истца, а также наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в пользовании истцом имуществом, не соединенные с лишением владения. При этом чинимые препятствия должны иметь реальный, а не мнимый характер.

При указанных обстоятельствах, по настоящему делу одним из юридически значимых обстоятельств является наличие или отсутствие факта чинения препятствий в пользовании истцом общим имуществом спорного дома. При этом бремя доказывания наличия создаваемых препятствий в пользовании спорным общим имуществом именно ответчиком лежит на стороне истца.

В силу части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных указанным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.1 ст. 161 ЖК РФ Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме..

Из материалов дела следует, что жилой дом является одноэтажным и имеет полуподвальный нежилой технический этаж площадью 45 кв.м, который расположен только под квартирой № 1, в нем расположены все коммуникации для обеспечения обеих квартир ресурсами, в виде технического и инфраструктурного оборудования и имущества в подвале (трубы отопления, канализации, электросетевое оборудование, счетчики, тепловой узел), и чердак, в котором находится вентиляционное оборудование каждой из квартир.

Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества, в том числе включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (статья 12 ГПК РФ). Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что стороны соглашений о порядке пользования общим имуществом не заключали, решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома о порядке пользования подвальным помещением, чердачным помещением, не принимались, порядок пользования указанным общим имуществом судом не определялся.

В соответствии с позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 21.12.2011 N 30-П, в Определении от 25.06.2019 N 1672-О, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение его стабильности и общеобязательности, на исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым, преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Отсутствие у другого собственника ключей от помещений, в которых находится общее имущество дома в виде технического и инфраструктурного оборудования и имущества в подвале (трубы отопления, канализации, электросетевое оборудование, счетчики, тепловой узел), и чердак, в котором находится вентиляционное оборудование каждой из квартир, препятствует собственнику 

<

адрес> провести обследование состояния и ввода инженерных коммуникаций в квартиру для реализации Проекта перепланировки и переоборудования своей квартиры для проведения работ по ремонту в своей 

<

адрес>.

Чинение ФИО4 препятствий в пользовании общим имуществом МКД собственниками 

<

адрес>, подтверждается обращениями истца в полицию, в муниципальные органы МО «

<

адрес>» 

<

адрес>, обращения в надзорные региональные органы, в том числе в Комитет государственного жилищного надзора и контроля 

<

адрес>, а также было установлено в ходе рассмотрения споров между собственниками квартир в Выборгском городском суде 

<

адрес>, кроме того, суд учитывает, что ФИО3, являющейся председателем ТСЖ, а также собственником помещения в МКД, в ходе рассмотрения дела не оспаривалось отсутствие у ФИО4 ключей от чердачного и подвального помещений.

Доводы ответчиков о том, что истец проводит в 

<

адрес> по указанному выше адресу реконструкцию, перепланировку и переустройство, увеличивая жилую площадь своей квартиры путем присоединения к ней части общего имущества МКД, не относятся к предмету рассматриваемого спора.

Разрешая исковые требования по существу, оценивая доводы иска о чинении собственниками 

<

адрес> препятствий истцу в пользовании общим имуществом многоквартирного дома, суд, приходит к выводу о том, что подвальное и чердачное помещения входят в состав общего имущества многоквартирного дома, принимая во внимание положения статьи 36 ЖК РФ, предусматривающей право собственников помещений многоквартирного дома владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме; учитывая, что действия собственника 

<

адрес> выразившиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом, размещении в нем личного имущества, чинении препятствий в допуске собственника 

<

адрес> помещения общего имущества многоквартирного дома нарушают права общей собственности, приходит к выводу об удовлетворении требований истца, поскольку ФИО4, как собственник квартиры в МКД, имеет право пользования общим имуществом многоквартирного жилого дома, в том числе и спорными подвалом и чердаком, доступ в который был ограничен ответчиками.

Рассматривая требования истца о взыскании неустойки, суд приходит к следующему.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 28, 31, 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от Дата N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", на основании п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя. При этом, уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (п. 2 ст. 308.3 Гражданского кодекса РФ). Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения.

Согласно абзацу второму п. 32 постановления размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение. Из приведенных положений закона, регулирующего вопросы взыскания судебной неустойки, и разъяснений по его применению следует, что взыскание с должника судебной неустойки должно выполнять стимулирующую функцию по надлежащему и своевременному исполнению им судебного акта.

Суд учитывает, что заявляя требования о взыскании судебной неустойки, истцом не представлено доказательств, что ответчики намерены не исполнять решение суда в будущем, кроме того, истец не лишен возможности обратиться с данным заявлением в суд при неисполнении решения суда, поскольку судебная неустойка может быть присуждена в последующем при исполнении решения суда в рамках исполнительного производства, в связи с чем, не находит оснований для взыскания судебной неустойки с ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

исковые требования ФИО4 к ФИО7 СтепануСергеевичу, ФИО3, ФИО1 обобязании не чинить препятствия в пользовании общим имуществоммногоквартирного дома, обязании передать ключи от помещений, взысканиинеустойки удовлетворить частично.

Обязать ФИО2, паспорт: №, ФИО3, паспорт: №, ФИО1 не чинить препятствия в пользовании общим имуществом многоквартирного дома.

Обязать ФИО2, паспорт: №, ФИО3, паспорт: №, ФИО1 выдать дубликаты ключей от подвального помещения, чердачного помещения, иных технических помещений находящихся в подвале.

В остальной части иска отказать.

На решение суда в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд через Выборгский городской суд Ленинградской области.

Судья О.П. Хохлова

Мотивированное решение суда изготовлено 25 августа 2025 года