РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 мая 2023 г. с. Красный Яр

Красноярский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Ключниковой И.А.,

при секретаре Карташовой Ю.А.,

с участием представителя истца ФИО5 по доверенности и ордеру ФИО8,

представителя ответчиков по доверенности ФИО9,

третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-614/2023 по исковому заявлению ФИО5 к ФИО2, ФИО6 о взыскании денежных средств в счет возврата задатка, убытков и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО6 о взыскании денежных средств в счет возврата задатка, убытков и судебных расходов. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ним и ответчиками ФИО2 и ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи на жилое помещение – квартиру назначение жилое, площадью 44,3 кв.м., этаж 2, расположенной по адресу: 

<

адрес>, п.г.т.Мирный, 

<

адрес>. Кадастровый №.

Согласно условиям данного договора п.2.1, 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3 цена продаваемой недвижимости составляет 1700000 рублей, которые уплачиваются Продавцу в следующем порядке: 

- 100000 рублей Покупатель передает Продавцу за счет собственных денежных средств до подписания сторонами настоящего Договора по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ;

- 600000 рублей Покупатель передает Продавцам за счет собственных денежных средств в день подписания настоящего договора, на расчетный счет Продавцов в соответствии с долями;

- 1000000 рублей Покупатель оплачивает Продавцам в равных долях за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО5 в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным в 

<

адрес> между Заемщиком и ПАО Сбербанк.

Перечисление Продавцам денежных средств в счет оплаты недвижимости осуществляется с использованием номинального счета ООО «Домклик», ИНН 

<

***> по поручению Покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимость к Покупателю, а также государственной регистрации ипотеки Недвижимости в силу закона в пользу Банка, в течение от 1 (одного) рабочего дня до 5 (пяти) рабочих дней с момента получения ООО «Домклик» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на Недвижимость к Покупателю и ипотеки Недвижимости в силу закона в пользу Банка по реквизитам, предоставленным Продавцами в день подписания настоящего договора. Срок указанного договора согласно п. 4.1. до ДД.ММ.ГГГГ.

Так как совершаемая сделка купли-продажи должна была быть совершена с использованием ипотечных средств от ПАО Сбербанк, то на стороны совершаемой сделки возлагалась обязанность в предоставлении дополнительных документов через систему «Дом Клик», а именно: технический паспорт на жилое помещение и отчет о рыночной стоимости приобретаемой за счет ипотечных средств квартиры, на одобрение самой сделки так же требуется время.

В связи с задержкой изготовления технического паспорта на квартиру, а он был предоставлен только ДД.ММ.ГГГГ, и далее пакета документов (оценки) для согласования банком квартиры, как предмета залога, согласование покупаемой квартиры прошло 01.02.2023г.

Покупатель записался в ПАО «Сбербанк» на подписание договора купли-продажи на первый свободный день и время, предлагаемое приложением «Домклик», необходимое для совершения сделки через Сбербанк, расположенный по адресу: 

<

адрес> Яр, 

<

адрес>, зд.80 на 06.02.2023г в 16:00.

О данном времени и месте ответчики были уведомлены смс рассылкой от Сбербанка, поскольку они так же были подключены в системе «Дом Клик» как участники сделки, а также смс сообщениями в Viber истца и на электронную почту, что были предоставлены ответчиками.

В указанную дату и время ответчики на сделку не явились, что истец расценил как прямое уклонение от заключения основного договора купли-продажи.

Согласно п. 3.4 заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи по соглашению сторон установлена ответственность за неисполнение обязательств по настоящему договору, если договор не исполнен по вине Продавцов, то они обязаны возместить Покупателю сумму, указанную в п.2.1.1, договора в двойном размере.

То есть Ответчики получили сумму 100 000 рублей * 2 = 200 000 рублей.

Полагает, что ответчики взятые на себя обязательства по предварительному договору не исполнили и уклонились от заключения договора купли-продажи с истцом, сделка не состоялась по обстоятельствам, не зависящим от воли истца, в связи с чем переданная им сумма в размере 100000 рублей подлежит возврату ответчиком в двойном размере 200000 рублей.

Также истцом были понесены расходы по подготовке документов к указанной сделке: технический паспорт 5240 рублей, отчет о рыночной стоимости 5500 рублей, общая сумма 10740 рублей.

С учетом уточнения требований истец просит суд взыскать с ФИО2 в пользу ФИО5 50000 рублей в счет возврата задатка по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО5 50000 рублей в соответствии с п.3.4 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, по ст.381 ГК РФ; взыскать с ФИО6 в пользу ФИО5 50000 рублей в счет возврата задатка по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ФИО6 в пользу ФИО5 50000 рублей в соответствии с п.3.4 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, по ст.381 ГК РФ; взыскать солидарно с ФИО2, ФИО6 в пользу ФИО5 5240 рублей в счет убытков за подготовку технического паспорта; взыскать солидарно с ФИО2, ФИО6 в пользу ФИО5 5500 рублей в счет убытков за подготовку отчета о рыночной стоимости; взыскать солидарно с ФИО2, ФИО6 в пользу ФИО5 5307 рублей в счет издержек, связанных с оплатой госпошлины; взыскать солидарно с ФИО2, ФИО6 в пользу ФИО5 45000 рублей в счет издержек на оплату услуг представителя.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО8 исковые требования с учетом уточнения поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить. 

Представитель ответчиков по доверенности ФИО9 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения не признала в полном объеме, просила в иске отказать и дала пояснения в соответствии с представленным отзывом.

Определением Красноярского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО3, которая в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержала и просила их удовлетворить.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО4 показала, что переписывалась с риэлтором ФИО6, ответчики были в курсе. 17.12. они переписывались по предварительному договора, насчет тех. паспорта, он был готов, и она попросила справку и фото техпаспорта. 20.01. скинули квитанции об оплате за оценку. 23.01 прислали фото техпаспорта для оценки и узнали, что в выписке ошибка, заказали новую. 30.01. выписка была готова и 31.01 ей прислали выписку без ошибок. Документы были отправлены в банк, 01.02 появился знак о сделке, запись была предложена в банке на 06.02. 02.02. ответчики их заблокировали, сообщения не получали. Одобрение было до 20.02, но сделку они не прошли, на связь не выходили, а затем выставили объект на продажу. Они ждали одобрения ипотеки. Про нотариуса ничего не знали. Деньги ответчики обещали вернуть только после продажи квартиры, связи с ними не было. Имелось еще третье лицо, это Сбербанк, не все зависело только от них. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Договором в силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, предшествующие договору переговоры, и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ст. 431 ГК РФ). 

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 

Пунктом 2 статьи 381 ГК РФ определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. 

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 4, 6 ст. 429 ГК РФ). 

В соответствии со ст. ст. 554, 555 ГК РФ предмет договора продажи недвижимости и его цена являются существенными условиями договора, при отсутствии или несогласованности которых договор считается незаключенным. Отсутствие в предварительном договоре продажи недвижимости данных, позволяющих определенно установить, в том числе, цену продаваемой недвижимости, свидетельствует о несогласованности указанных условий договора. 

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ). 

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций. 

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок. 

Согласно п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО6 (продавцы) и ФИО5 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п. 1 которого, продавцы обязуются продать по ? доле каждый, а покупатель купить следующий объект недвижимости: квартиру, назначение жилое, площадью 44,3 кв.м., этаж 2, расположенной по адресу: 

<

адрес>, п.г.т.Мирный, 

<

адрес>. Кадастровый №.

Согласно условиям данного договора п.2.1, 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3 цена продаваемой недвижимости составляет 1700000 рублей, которые уплачиваются Продавцу в следующем порядке: 

- 100000 рублей Покупатель передает Продавцу за счет собственных денежных средств до подписания сторонами настоящего Договора по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ;

- 600000 рублей Покупатель передает Продавцам за счет собственных денежных средств в день подписания настоящего договора, на расчетный счет Продавцов в соответствии с долями;

- 1000000 рублей Покупатель оплачивает Продавцам в равных долях за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО5 в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным в 

<

адрес> между Заемщиком и ПАО Сбербанк. 

Основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ До указанной даты Продавцы обязуются не совершать с другими лицами сделок в отношении Квартиры. Покупатель обязуется не совершать с другими лицами сделок и купить вышеуказанную квартиру. 

Согласно п.2.1.1 предварительного договора денежная сумма в размере 100000 рублей оплачивается Покупателем Продавцам (по 50000 рублей каждому) за счет собственных средств при подписании данного договора в качестве задатка. 

Однако, до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи квартиры назначение жилое, площадью 44,3 кв.м., этаж 2, расположенной по адресу: 

<

адрес>, п.г.т.Мирный, 

<

адрес>. Кадастровый №, между сторонами не был заключен. 

В соответствии с п. 3.4 предварительного договора купли-продажи, по соглашению сторон установлена ответственность за неисполнение обязательств по настоящему договору: если настоящий договор не исполнен по вине продавцов, он обязан возместить покупателю сумму задатка в двойном размере в течение одного рабочего дня с момента предъявления покупателем такого требования; если настоящий договор не исполнен по вине "покупателя", то сумма задатка остается в распоряжении "продавцов", в качестве компенсации. Сторона, ответственная за неисполнение настоящего договора, обязана возместить другой стороне фактически понесенные расходы, связанные с выполнением договора.

В силу положений ст. 163 ГК РФ, п.п. 1 п 1.1 ст. 42 «Федерального закона о государственной регистрации недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ договоры по отчуждению долей в праве общей долевой собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению Пункт 3.12 Договора предусматривает, что расходы, связанные с нотариальным оформлением основных договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на квартиру возлагаются на Продавцов-соответчиков.

Установлено, что сторонами по делу нотариусу Красноярского района Самарской области ФИО1 были предоставлены документы, необходимые для удостоверения договоров (личные данные истца и личные данные его супруги (копии паспортов, снилс, копия свидетельства о заключении брака) для подготовки проектов договоров. Сделки были назначены на 01.02.2023г. на 12-00 (время указано предварительно). Данные обстоятельства подтверждаются скиншотами сообщений, выписками, полученными от нотариуса. ДД.ММ.ГГГГ Риелтор истца ФИО4, сообщила о том, что объект кредитования одобрен, необходимо записаться на сделку позже установленного по соглашению срока. ДД.ММ.ГГГГ в разговоре между истцом и соответчиком ФИО6 было выяснено обстоятельство, что никаких сделок у нотариуса оформляться не будет, покупать истец будет квартиру исключительно на его условиях, предусмотренных Сбербанком через сервис недвижимости Домклик. В тот же день, соответчик ФИО6 направила в адрес истца сообщение о нежелании заключать договор на условиях покупателя (истца), предложила его расторгнуть ДД.ММ.ГГГГ и вернуть деньги. Истец на данное обстоятельство не отреагировал, записался на сделку ДД.ММ.ГГГГ на 16-00 в Сбербанке. 

Уведомлением Сбербанка исх. № от ДД.ММ.ГГГГ истцу предварительно была одобрена ипотека.

Специфические черты задатка, отличающие его от всех остальных способов обеспечения обязательств, заключаются в том, что задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров. 

Поскольку задаток служит доказательством заключения между сторонами договора, то в случае отсутствия основного обязательства отсутствует и такое обязательство как задаток. 

В силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. 

По смыслу указанной правовой нормы, не направление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением. 

Учитывая то, что до окончания срока предварительного договора основной договор купли-продажи заключен не был в результате действий (бездействия) обоих сторон, между сторонами не возникло договоренности об основном обязательстве, в настоящее время предварительный договор прекратил свое действие, основное обязательство, которое обеспечивал задаток, прекратилось, в связи с чем денежные средства, переданные истцом ответчику, не могут служить средством обеспечения заключения между ними договора в будущем и подлежат возврату. 

При этом суд считает недостаточными представленные стороной истца доказательства для признания право ФИО5 на возврат двойной суммы задатка, поскольку представленные по делу доказательства не позволяют возложить ответственность за незаключение договора исключительно на ФИО2 и ФИО6, версии, выдвинутые сторонами, являются как взаимоисключающими, так и взаимно недоказанными и применяет к спорным правоотношениям положения п. 1 ст. 381 ГК РФ о возврате суммы задатка без применения санкций, установленных п. 2 указанной статьи. 

Вместе с тем, правоотношения, связанные с последствиями прекращения обязательства, которое обеспечено задатком, регулируются ст. 381 ГК РФ, согласно пункту 1 которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. 

С учетом изложенного, суд находит требования истца подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах.

С учетом характера спора, количества судебных заседаний, степени участия представителя, суд считает разумным и справедливым снизать заявленные расходы на представителя до 15000 рублей.

В соответствии с положениями статьи 98 ГПК РФ суд полагает подлежащими взысканию с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца расходов за подготовку техпаспорта в сумме 2620 рублей, за подготовку отчета о рыночной стоимости в размере 2750 рублей. 

В связи с частичным удовлетворением заявленных требований, суд приходит к выводу, что следует взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в размере 2653 рубля 50 коп. по 1326,75 рублей с каждого. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования с учетом уточнения ФИО5 к ФИО2, ФИО6 о взыскании денежных средств в счет возврата задатка, убытков и судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт 

<

данные изъяты>, выданный Отделением УФМС России по 

<

адрес> в 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ и с ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт 

<

данные изъяты>, выданный: Отделением УФМС России по 

<

адрес> в 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт 

<

данные изъяты>, выданный: Отделом УФМС России по 

<

адрес> в 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, по 50000 рублей с каждого, в счет возврата задатка по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ. 

Взыскать солидарно с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт 

<

данные изъяты>, выданный Отделением УФМС России по 

<

адрес> в 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ и с ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт 

<

данные изъяты>, выданный: Отделением УФМС России по 

<

адрес> в 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт 

<

данные изъяты>, выданный: Отделом УФМС России по 

<

адрес> в 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, 2620 рублей за подготовку технического паспорта; 2750 рублей за подготовку отчета о рыночной стоимости; 15000 рублей за оплату услуг представителя и 2653,50 рублей расходы по оплате госпошлины, по 1326,75 рублей с каждого. 

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Красноярский районный суд Самарской области в течении месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15 мая 2023 года.

Судья И.А.Ключникова