Дело №2-798/2024

УИД: 59RS0010-01-2023-006675-33

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12 февраля 2024 года г. Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе 

председательствующего судьи Шпигарь Ю.Н.,

при секретаре судебного заседания Томиловой Е.Д.

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» в интересах Басовой ФИО11, ФИО3 ФИО12 к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "ПЗТИ" о взыскании неосновательного обогащения, компенсации морального вреда, 

установил:

Пермская региональная общественная организация «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» обратилась в суд в интересах ФИО4, ФИО5 к ООО СЗ «ПЗТИ» о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 72 100 руб. в пользу ФИО5, в размере 122 318,86 руб. в пользу ФИО4, компенсации морального вреда в размере 5 000 руб. в пользу каждого истца, штрафа.

В обоснование требований указано, что участники долевого строительства многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

Адрес>, обратились в Пермскую региональную общественную организацию «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» с заявлениями о защите их прав как потребителей. Ответчик является застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

Адрес>. Застройщиком была предоставлена недостоверная информация относительно параметров площади объектов долевого строительства, создаваемых в рамках проекта строительства многоквартирного дома и подлежащих передаче участникам долевого строительства после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Указанное обстоятельство привело к необоснованному увеличению цены договоров долевого участия (далее-ДДУ), заключенных с физическими лицами. Условия ДДУ, согласно которым площадь объектов долевого строительства определяется через общую приведенную площадь, ущемляют права потребителей и в силу правил ст.16 Закона «О защите прав потребителей» являются ничтожными. В случае, если квартира передана меньшей общей площадью, чем это предусмотрено ДДУ, застройщик обязан выплатить сумму разницы в пользу потребителей. Требования потребителей к застройщику о возврате излишне уплаченной по ДДУ суммы оставлены без удовлетворения (л.д.3-5).

Истцы ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом.

Представитель Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. 

Представитель ответчика в судебном заседании с требованиями иска не согласилась по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск (л.д.53-54). 

Третьи лица ООО «ПЕРМИНВЕСТРЕМСТРОЙ», ФИО6 в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Суд, выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу положений ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Так, согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Частью 1 ст.1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.5 ст.15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Судом из письменных материалов дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «ПЗТИ» (застройщик) и ФИО7 (участник долевого строительства) заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по 

<

Адрес> (л.д.20-25), по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) объект долевого строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены настоящим договором (п.2.1); основные характеристики объекта долевого строительства: назначение жилое помещение; вид жилого помещения квартира; № этажа, на котором расположен объект долевого строительства 2; условный № объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией 14; количество комнат 1; жилая площадь 15,1; общая площадь 29,7; общая приведенная площадь 31,2; площадь комнаты 15,1; количество вспомогательных помещений 3; площадь вспомогательных помещений 14,6, в том числе: площадь кухни-ниши 5,6; площадь прихожей 4,2; площадь санузла 4,8; площадь лоджии/балкона 2,9 (1,5) (п.1.4); цена договора составляет 2 698 800 руб. (п.3.1.); стороны договорились, что в связи с неизбежной строительной погрешностью и допустимыми по строительным нормам и правилам отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий, толщины стен и перегородок по проектной документации и иными объективными факторами, связанными с технологиями ведения строительства, фактические площади могут отличаться от проектных (планируемых) площадей, указанных в п.1.4 договора (п.1.10).

При этом под фактической площадью понимается площадь объекта долевого строительства, установленная по результатам кадастровых работ, указанная в паспорте объекта недвижимости на объект строительства, которая будет содержаться в выписке из Единого государственного реестра недвижимости на объект долевого участия.

Согласно п. 3.9 договора, в случае если по результатам кадастровых работ в отношении объекта долевого строительства значение фактической общей приведенной площади от проектной общей приведенной площади, указанной в п.1.4 договора, составит более одного процента и/или более 0,5 кв.м, цена договора подлежит изменению путем заключения соответствующего дополнительного соглашения к настоящему договору, подлежащего государственной регистрации в установленном порядке. 

При значении отклонения фактической общей площади от проектной общей площади приведенной площади до одного процента включительно и/или менее 0,5 кв.м включительно, цена договора изменению не подлежит.

Расчет измененной цены договора производится застройщиком исходя из фактической общей приведенной площади объекта долевого строительства, определяемой в соответствии с паспортом объекта недвижимости на объект строительства. В расчет измененной цены не включается стоимость площади, при которой цена договора не подлежит изменению (до 1% включительно от проектной общей приведенной площади и/или менее 0,5 кв. м включительно).

Согласно п.3.10 договора в случае отклонения фактической общей приведенной площади от проектной в сторону уменьшения застройщик возвращает участнику долевого строительства часть денежных средств, уплаченных в счет цены договора. В случае отклонения фактической общей приведенной площади от проектной в сторону увеличения участник долевого строительства производит дополнительное перечисление денежных средств застройщику.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «ПЗТИ» и ФИО7 заключено соглашение об изменении цены договора к договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по 

<

Адрес> (л.д.56), согласно которому общая приведенная площадь объекта долевого строительства (включая лоджии (балконы) с понижающим коэффициентом для лоджий – 0,5 (балконов 0,3) – 30,8 кв.м; состав помещений объекта долевого строительства: комната 15; кухня-ниша 5,6; сан.узел 4,7; прихожая 4,1; площадь лоджии/балкона 1,4; цена договора с учетом уменьшения площади объекта долевого строительства по результатам поведения кадастровых работ составляет 2 691 015 руб.; разница между измененной ценой и ценой договора составляет 7 785 руб. (из расчета: (1,28-1 кв.м) х 31 2 руб. = 0, 09 кв.м х 86 500 руб. + 7 785 руб.).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «ПЗТИ» и ФИО7 подписан акт приема-передачи 

<

Адрес>, расположенной на 2 этаже, общей площадью 29,4 кв.м, площадь балкона/лоджии (с понижающим коэффициентом) 1,4 кв.м. в многоквартирном доме по адресу: 

<

Адрес> (л.д. 58).

ДД.ММ.ГГГГ ООО СЗ «ПЗТИ» выплатило ФИО7 денежные средства в размере 7 785 руб., что подтверждается платежным поручением № (л.д.57).

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на квартиру по адресу: 

<

Адрес>, общей площадью 29,4 кв. зарегистрировано за ФИО7 (л.д.14).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «ПЗТИ» (застройщик) и ФИО5, ФИО6 (участники долевого строительства) заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по 

<

Адрес> (л.д.26-30), по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) объект долевого строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены настоящим договором (п.2.1); основные характеристики объекта долевого строительства: назначение жилое помещение; вид жилого помещения квартира; № этажа, на котором расположен объект долевого строительства 6; условный № объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией 77; количество комнат 1; жилая площадь 16,8; общая площадь 41,3; общая приведенная площадь 42,5; площадь комнаты 16,8; количество вспомогательных помещений 3; площадь вспомогательных помещений 24,5, в том числе: площадь кухни 10,9; площадь прихожей 9,4; площадь санузла 4,2; площадь лоджии/балкона 3,9 (1,5) (п.1.4); цена договора составляет 3 064 250 руб. (п.3.1.); стороны договорились, что в связи с неизбежной строительной погрешностью и допустимыми по строительным нормам и правилам отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий, толщины стен и перегородок по проектной документации и иными объективными факторами, связанными с технологиями ведения на строительства, фактические площади могут отличаться от проектных (планируемых) площадей, указанных в п.1.4 договора (п.1.10).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «ПЗТИ» и ФИО5, ФИО6 подписан акт приема-передачи 

<

Адрес>, расположенной на 6 этаже, общей площадью 41,5 кв.м, площадь балкона/лоджии (с понижающим коэффициентом) 1,2 кв.м., в многоквартирном доме по адресу: 

<

Адрес> (л.д. 55).

Таким образом, размер фактической площади квартиры с учетом площади балкона/лоджии по адресу: 

<

Адрес>, согласно сведениям из ЕГРН составил 42,7 кв.м, что превышает общую проектную площадь квартиры на 0,2 кв.м, однако основанием для перерасчета цены договора не является, так как находится в допустимых пределах.

Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, суд приходит к выводу, что при заключении договоров участия в долевом строительстве стороны согласовали цену объекта долевого строительства, установили возможность корректировки площади жилого помещения после окончательного строительства, а также изменения цены объекта пропорционально изменению площади объекта.

Указание на проектные площади объекта долевого участия в строительстве в договоре, включающие в себя площадь квартиры как таковой и площадь лоджии/балкона, является существенным условием данного вида договора и не свидетельствует о согласовании сторонами условий об отсутствии оплаты за возведение объекта недвижимости без учета лоджии/балкона, иной подход к толкованию названного договора противоречил бы п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, где под объектом долевого строительства понимается не только жилое помещение, но также и общее имущество в многоквартирном доме, а именно лоджия (ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").

Таким образом, определяя цену в договоре как сумму денежных затрат на строительство объекта, застройщик обоснованно включил в нее стоимость затрат на строительство лоджии/балкона с применением понижающего коэффициента.

При указанных обстоятельствах, помещения балконов, лоджий, веранд, террас хотя и не включаются в площадь жилых помещений, в силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ указанные помещения признаются неотъемлемыми частями объектов долевого строительства и их площадь включается по условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в фактическую площадь квартир и должна быть оплачена в составе цены договора.

Учитывая, что условиями договора согласовано, что окончательная площадь объекта включает площадь лоджии/балкона с учетом понижающего коэффициента, а также положения ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ, предусматривающей, что общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, их площадь включается по условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в фактическую площадь квартир, и должна быть оплачена в составе цены договора участником долевого строительства, исходя из стоимости одного квадратного метра.

Доводы представителя общественной организации являются несостоятельными в силу неправильного толкования норм права. 

Истцу ФИО2 выплачена компенсация с учетом фактической площади объекта, заключено соответствующее соглашение. Оснований для перерасчета цены договора с ФИО5 не имелось, поскольку площадь его квартиры в последствие была увеличена на 0,2 кв.м.

На основании изложенного с учетом того, что условиями договоров участия в долевом строительстве предусмотрено строительство квартиры с балконом/лоджией, все условия договоров стороны оговорили, цена договора в силу положений Федерального закона N 214-ФЗ определена с учетом балкона/лоджии, понижающего коэффициента, участники долевого строительства уведомлены, что площадь балкона/лоджии, учитываемая при определении цены договора, согласно ст. 15 ЖК РФ не включается в общую площадь квартиры при проведении технической инвентаризации и регистрации права собственности на квартиру, балкон/лоджия в квартире истцов является неотъемлемой ее частью, оснований для взыскания с ответчика неосновательного обогащения не имеется.

Требования о взыскании компенсации морального вреда, штрафа основаны истцами на требовании о взыскании неосновательного обогащения. Поскольку в данной части требования истцов признаны необоснованными, оснований для взыскания с ответчика компенсации морального вреда и штрафа не имеется.

Доказательств нарушения, прав истцов как потребителей, в т.ч права на получение полной и достоверной информации материалы дела не содержат.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» в интересах Басовой ФИО17, ФИО3 ФИО18 к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «ПЗТИ» о взыскании неосновательного обогащения, компенсации морального вреда, оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Шпигарь Ю.Н.

Копия верна. Судья

Мотивированное решение изготовлено судом 19.02.2024.

Подлинный судебный акт находится в материалах дела №2-723/2024 Ленинского районного суда г. Перми.