УИД 61RS0007-01-2024-006656-91

Судья Никитушкина Е.Ю. дело № 33-1172/2026

№ 2-594/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 января 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Филиппова А.Е.,

судей Пискловой Ю.Н., Максимова Е.А.

с участием прокурора Беллуяна Г.А.

при секретаре Аверкина А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к МКУ «УЖКХ Пролетарского района» г.Ростова-на-Дону, Администрации Пролетарского района г.Ростова-на-Дону, Администрации г. Ростова-на-Дону, третье лицо Управление Росреестра по Ростовской области о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, по исковому заявлению МКУ «УЖКХ Пролетарского района» г.Ростова-на-Дону к ФИО1, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация Пролетарского района г.Ростова-на-Дону, ГУ МВД России по Ростовской области, Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону, ДИЗО г.Ростова-на-Дону, Администрация города Ростова-на-Дону, Роскадастр по Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, лицо, дающее заключение по делу: Прокурор Пролетарского района г.Ростова-на-Дону, о приведении жилого помещения в прежнее состояние, выселении и снятии с регистрационного учета, по апелляционным жалобам Администрации Пролетарского района г. Ростова-на-Дону, Администрации г. Ростова-на-Дону, Департамента имущественно-земельных отношения г. Ростова-на-Дону на решение Пролетарского районного суда г.Ростова-на-Дону от 2 октября 2025 года. Заслушав доклад судьи Филиппова А.Е. судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, указывая на то, что он является нанимателем жилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на основании договора социального найма жилого помещения от 03.12.1999, заключенного между ФИО1 и МРУЗ ЖКХ Пролетарского района.

Основанием для заключения договора являлся обменный ордер на жилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, серия НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 17.09.1988. Право вселения возникло на основании решения Ворошиловского РИКа НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.08.1988.

На имя истца был открыт отдельный лицевой счет, на основании которого производятся начисления по оплате жилья и коммунальных услуг. Проживая в вышеуказанной квартире, истец исполняет все обязанности, предусмотренный договором социального найма для нанимателя жилого помещения.

ФИО1 обратился с заявлением об оформлении документов на передачу в частную собственность указанной квартиры. Однако в удовлетворении заявления отказано в связи с отсутствием полного пакета документов.

24.10.2024 ФИО1 вновь обратился с заявлением о перезаключении договора социального найма, в связи с изменением адреса, в котором просил изменить адрес с АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, указав в договоре социального найма жилого помещения адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. ФИО1 отказано в удовлетворении заявления в устной форме.

С учетом уточнения исковых требований ФИО1 просил суд: прекратить зарегистрированное право оперативного управления Муниципального Казенного Учреждения «Управление Жилищно-коммунального хозяйства» Пролетарского района города Ростова-на-Дону, зарегистрированного 19.03.2024, рег.запись: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, на квартиру по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 43,4 кв.м. этаж 1, КН: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; прекратить зарегистрированное право собственности Муниципального образования АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, зарегистрированное 31.10.2012, рег.запись НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, на квартиру по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 43,4 кв.м. этаж 1, КН: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; признать за ФИО1 право собственности на квартиру по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 43,4 кв.м. этаж 1, КН: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, согласно технического паспорта АО «Ростовское БТИ» от 12.09.2024 – в порядке приватизации.

В производстве Пролетарского районного суда г.Ростова-на-Дону также находилось гражданское дело по исковому заявлению МКУ «УЖКХ Пролетарского района» г.Ростова-на-Дону к ФИО1 о приведении жилого помещения в прежнее состояние, выселении и снятии с регистрационного учета.

В обоснование заявленных требований истцом указывалось, что МКУ «УЖКХ Пролетарского района» г.Ростова-на-Дону является правообладателем жилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Жилое помещение находится в пользовании ответчика на основании договора социального найма жилого помещения от 03.12.1999.

27.07.2007 решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону по гражданскому делу №2-1062/07, исковые требования ФИО1 к Администрации Пролетарского района города Ростова-на-Дону, ДМИБ Пролетарского района г.Ростова-на-Дону о сохранении квартиры в перепланированном виде были удовлетворены частично.

В адрес ответчика 30.08.2024 было направлено уведомление НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о приведении муниципального жилого помещения в соответствии с технической документацией. По словам нанимателя в ходе исполнения предписания, выданного МКУ «УЖКХ Пролетарского района» им были выполнены мероприятия по восстановлению покрытия пола до первоначального состояния. Это опровергается результатами комиссионного обследования, в ходе которого установлено, что люк в подвальное помещение по-прежнему находится в коридоре квартиры, тем самым нарушая целостность структурных элементов квартиры (пола).

С учетом уточнения исковых требований истец МКУ «УЖКХ Пролетарского района» г.Ростова-на-Дону просил суд: обязать ФИО1 привести жилое помещение, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в прежнее состояние, существовавшее до проведения самовольных работ по перепланировке (реконструкции); выселить ФИО1 из жилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; снять с регистрационного учета ФИО1 расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Определением Пролетарского районного суда г.Ростова-на-Дону от 25 февраля 2025 года дело по иску ФИО1 объединено в одно производство для совместного рассмотрения с делом по иску МКУ «УЖКХ Пролетарского района» г.Ростова-на-Дону.

Решением Пролетарского районного суда г.Ростова-на-Дону от 2 октября 2025 года в удовлетворении исковых требований МКУ «УЖКХ Пролетарского района» г.Ростова-на-Дону к ФИО1 о приведении жилого помещения в прежнее состояние, выселении и снятии с регистрационного учета – отказано.

Исковые требования ФИО1 к МКУ «УЖКХ Пролетарского района» г.Ростова-на-Дону, Администрации Пролетарского района г.Ростова-на-Дону, Администрации г. Ростова-на-Дону о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации – удовлетворены.

Судом прекращено зарегистрированное право оперативного управления МКУ «УЖКХ Пролетарского района» г.Ростова-на-Дону на квартиру с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 43,4 кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, этаж 1, регистрационная запись НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.03.2024.

Прекращено зарегистрированное право собственности Муниципального образования г.Ростов-на-Дону (Администрации города Ростова-на-Дону) на квартиру с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 43,4 кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, этаж 1, регистрационная запись НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 31.10.2012.

За ФИО1 признано право собственности на квартиру с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 43,4 кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, этаж 1, в порядке приватизации.

Также суд взыскал с МКУ «УЖКХ Пролетарского района» г.Ростова-на-Дону в пользу ООО «161 ЭКСПЕРТ» денежные средства по производству экспертизы в размере 90 000 рублей.

На решение суда поступили апелляционные жалобы Администрации Пролетарского района г. Ростова-на-Дону, Администрации г. Ростова-на-Дону, Департамента имущественно-земельных отношения г. Ростова-на-Дону.

Администрация Пролетарского района г. Ростова-на-Дону в своей апелляционной жалобе просит отменить решение суда, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Автор жалобы обращает внимание судебной коллегии на выводы судебно-строительной экспертизы, в соответствии с которой, в спорной квартире были выполнены работы по изменению объема и высоты жилого помещения и части подвального помещения, без согласования собственника.

Администрация г. Ростова-на-Дону в своей апелляционной жалобе также просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что решение о реконструкции многоквартирного дома, связанной с увеличением состава общего имущества, принимаются на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений. При этом для проведения реконструкции, влекущей за собой уменьшение состава общего имущества, необходимо согласие всех 100% собственников помещений многоквартирного дома. Считает, что в материалы дела не представлены документы, подтверждающие согласие собственников помещений в МКД. Указывает, что согласно действующему законодательству в ходе проведения работ по реконструкции муниципальной квартиры № 25 нанимателем были нарушены права и законные интересы других собственников помещений МКД.

Также апеллянт считает, что оборудование подвального помещения под квартирой № 25 организовано в нарушение действующего законодательства, выполнено самовольно, без получения соответствующих разрешений.

Департамент имущественно-земельных отношения г. Ростова-на-Дону в своей апелляционной жалобе также просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что ФИО1 самовольно было переоборудовано подвальное помещение под квартирой № 25 по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в нарушение действующего законодательства, без получения соответствующего разрешения со стороны собственника муниципальной квартиры, а также согласия всех собственников помещений МКД. При этом собственники иных помещений МКД судом первой инстанции в дело не привлечены.

В жалобе также указывается на то, что из судебной экспертизы однозначно следует, что в спорной квартире № 25 произведена самовольная реконструкция, которая заключается в наличии подвала, состоящего из двух комнат. При этом в связи с принятием 31 октября 2023 года Распоряжения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-р судебная строительно-техническая экспертиза по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, проводится исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав лиц, явившихся в процесс, выслушав прокурора Беллуяна Г.А. полагавшего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены состоявшегося решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, МКУ «УЖКХ Пролетарского района» на праве оперативного управления принадлежит жилое помещение с кадастровым номером 61:44:0031407:154, общей площадью 43,4 кв.м, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Правообладателем вышеуказанного жилого помещения, согласно сведениям, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.01.2025, является Муниципальное образование город Ростов-на-Дону.

03.12.1999 МРУЗ ЖКХ Пролетарского района, в лице директора ФИО2, действующего на основании устава (Наймодатель), и ФИО1 (Наниматель), на основании ордера НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 17 сентября 1988 года, был заключен договор социального найма жилого помещения, согласно которому Наймодатель передает Нанимателю и членам его семьи за плату в пользование изолированное жилое помещение, общей площадью 41,0 кв.м, в том числе жилой 27,9 кв.м, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (адрес жилого помещения в настоящее время - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН).

Судом также установлено, что по результатам обследования от 17.03.2020, проведенном в присутствии нанимателя спорной квартиры, общедомовые коммуникации в подвальном помещении отсутствуют.

МКУ «УЖКХ Пролетарского района» г.Ростова-на-Дону и Администрацией Пролетарского района в исковом заявлении указано, что 30.07.2024 и 20.12.2024 МКУ «УЖКХ Пролетарского района» г.Ростова-на-Дону и Администрацией Пролетарского района осуществлены комиссионные выходы по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в ходе которых установлено, что в занимаемом ФИО1 муниципальном жилом помещении (квартира), находящемся по вышеуказанному адресу, произведена реконструкция указанной квартиры, а именно: в коридоре находится люк, ведущий в «техническое подполье», располагающееся под всеми помещениями данной квартиры. Также в ходе визуального осмотра, проведенного МКУ «УЖКХ Пролетарского района» г.Ростова-на-Дону и Администрацией Пролетарского района установлено, что между коридором, кухней, санузлом и жилой комнатой имеется перепад уровня пола в 30 см.

В рамках вышеуказанных комиссионных выходов, установлено, что иные входы в подвальное помещение, кроме как через квартиру №25, отсутствуют. Одновременно с этим установлено, что в соответствии с техническим паспортом многоквартирного жилого дома по состоянию на 27.07.2007, подвальные или иные помещения под квартирой №25 отсутствуют.

Документов, подтверждающих согласие собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (на момент проведения реконструкции – пр-кт Шолохова, 156/1), на проведение реконструкции ФИО1 представлено не было.

Согласно пояснениям представителя истца 30.08.2024 в адрес ФИО1 – нанимателя жилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 43,4 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, было направлено уведомление о приведении муниципального жилого помещения в соответствии с технической документацией. Однако требования, содержащиеся в вышеуказанном уведомлении ФИО1 не исполнены, что послужило основанием для обращения МКУ «УЖКХ Пролетарского района» г.Ростова-на-Дону в суд с настоящим исковым заявлением.

В то же время, ФИО1 и его представителем в процессе судебного разбирательства было пояснено, что, вопреки доводам истца (МКУ «УЖКХ Пролетарского района» г.Ростова-на-Дону) об осуществлении ответчиком реконструкции, в действительности, ФИО1 в отношении жилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 43,4 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, были осуществлены работы по перепланировке указанного помещения. В обоснование вышеуказанного ФИО1 представлено суду решение Пролетарского районного суда г.Ростова-на-Дону от 27.06.2007 по гражданскому делу №2-1063/07.

Из представленного в материалы дела решения Пролетарского районного суда г.Ростова-на-Дону от 27 июня 2007 года по гражданскому делу №2-1063/07 усматривается, что в производстве Пролетарского районного суда г.Ростова-на-Дону ранее находилось гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Пролетарского района г.Ростова-на-Дону, МУ Дирекции муниципального имущества и благоустройства (ДМИБ) Пролетарского района г.Ростова-на-Дону о сохранении квартиры в перепланированном состоянии.

Согласно вышеуказанному судебному акту, вступившему в законную силу, ФИО1 с целью улучшения жилищно-бытовых условий в квартире №25, расположенной на первом этаже в доме АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (в настоящее время - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) произведено самовольное перепланирование жилого помещения, а именно: разобраны ненесущие гипсолитовые перегородки между комнатами №8,10,11,12,13 с расширением жилой комнаты №12 за счет кладовой №13 с устройством ненесущих перегородок по металлическому каркасу с облицовкой гипсокартоном между жилой комнатой №11 и жилой комнатой №12-13, жилой комнатой №11 и коридором №8-11а, жилой комнатой №11 и кухней №10. После перепланировки общая площадь квартиры составила 43,4 кв.м, в том числе жилая 26,8 кв.м, что, как указано судом в решении Пролетарского районного суда г.Ростова-на-Дону от 27 июня 2007 года по гражданскому делу №2-1063/07, соответствует техническому паспорту квартиры, выданному ФГУП «Ростехинвентаризация» с датой обследования от 12 марта 2007 года.

Кроме того, в рамках судебного разбирательства по данному гражданскому делу также было установлено, что в подвальном помещении, расположенном под жилыми комнатами №11 и №12-13 АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ФИО1 произвел работы по расчистке подвального помещения, залил пол цементной стяжкой, после чего площадь погреба составила 32,2 кв.м.

В части перепланирования спорного жилого помещения ФИО1 также было представлено суду положительное заключение о возможности сохранения квартиры в перепланированном состоянии из ЮРЦ СЭ МЮ РФ; Управления Роспотребнадзора по РО; ОГПН г.Ростова-на-Дону.

На основании изложенного, учитывая, что самовольное перепланирование квартиры не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью, суд пришел к выводу об удовлетворении иска в указанной части.

В то же время, из решения Пролетарского районного суда г.Ростова-на-Дону от 27 июня 2007 года по гражданскому делу №2-1063/07 следует и то, что в части сохранения в перепланированном и переустроенном состоянии погреба под данной квартирой – литер «п/К» общей площадью 32,2 кв.м, указанный погреб в силу ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации относится к местам общего пользования в многоквартирном доме. Одним из собственников общего имущества в многоквартирном доме является балансодержатель спорного жилого дома МУ ДМИБ Пролетарского района.

Учитывая, что ФИО1 не представил сведений о наличии у него исключительного права на пользование и распоряжение погребом, равно как и не представил доказательств наличия согласия остальных собственников жилых помещений многоквартирного дома на перепланировку и переустройство погреба под квартирой АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, суд пришел к выводу о том, что требование ФИО1 в указанной части подлежит отклонению.

Таким образом, решением Пролетарского районного суда г.Ростова-на-Дону от 27 июня 2007 года по гражданскому делу №2-1063/07 АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН сохранена в перепланированном состоянии с устройством общей площади 43,4 кв.м, в том числе жилой 26,8 кв.м, что соответствует техническому паспорту ФГУП «Ростехинвентаризация» с датой обследования от 12 марта 2007 года.

В остальной части исковые требования ФИО1 вышеуказанным судебном акте оставлены без удовлетворения.

Согласно заключению НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 28 марта 2007 года в результате исследования определено, что по данным копии плана технического паспорта ФГУП «Ростехинвентаризация» АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на 12 марта 2007 года в исследуемой квартире произведено переоборудование: с разборкой ненесущих гипсолитовых перегородок между помещениями №№8, 10, 11, 12,13 с расширением жилой комнаты №12 за счет кладовой №13 с устройством ненесущих перегородок по металлическому каркасу с облицовкой гипсокартоном между жилой комнатой №11 и жилой комнатой №12-13, жилой комнатой №11 и коридором №8-11а, жилой комнатой №11 и кухней №10, что не противоречит требованиям действующих строительных норм и правил, так как демонтаж, перенос и устройство ненесущих перегородок квартир действующими строительными нормами и правилами не регламентируются.

Как отмечено экспертом в указанном заключении, высота помещений жилых комнат №11 и №12-13 увеличена с 2,60 м до 2,90 м понижением уровня пола в указанных комнатах на 0,30 м путем уменьшения высоты опорных кирпичных столбиков под лагами полов. Под помещениями жилых комнат №11 и №12-13 устроен погреб с отметкой пола из цементной стяжки на 1,78 м ниже уровня пола первого этажа, то есть уровень пола устроенного погреба исследуемой квартиры выше уровня подошвы фундамента жилого дома, так как отметка пола подвала под частью жилого дома на 3,60 м ниже уровня пола первого этажа, что не влияет на техническое состояние фундамента дома.

Согласно выводам эксперта, содержащимся в заключении о результатах исследования НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 28 марта 2007 года, произведенное переоборудование в исследуемой квартире соответствует требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Санитарные правила и нормы. Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений. Жилых и общественных зданий», соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы. Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», функциональная пожарная безопасность класса Ф.1.3 исследуемой квартиры соответствует требованиям п. 5.21 СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений».

Вместе с тем, с целью определения юридически значимых обстоятельствах судом была назначена судебная техническая экспертиза (определение Пролетарского районного суда г.Ростова-на-Дону от 27 марта 2025 года), производство которой было поручено экспертам ООО «161 Эксперт».

Как следует из заключения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20 августа 2025 года экспертом ФИО10 при проведении судебной технической экспертиза на основании копии технического паспорта на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН строение 2, составленного по состоянию на 12 марта 2007 года установлено, что исследуемая квартира общей площадью 43,4 кв.м, в том числе жилой 26,8 кв.м, изолированная, двухкомнатная, состоит из помещений: №8-11a - коридор площадью 6,3 кв.м; №9 санузел площадью 3,2 кв.м; №10 кухня площадью 7,1 кв.м; №11 - жилая площадью 14,4 кв.м; №12-13 - жилая площадью 12,4 кв.м. Высота подсобных помещений составляет 2,6 м. Высота жилых помещений (11, 12-13) составляет 2,97 м.

На поэтажном плане в помещении №8-11а пунктирной линией обозначено наличие входа в нижерасположенное помещение.

Из копии технического паспорта на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН строение 2, составленного по состоянию на 12 сентября 2024 года, следует, что исследуемая квартира общей площадью 43,4 кв.м, в том числе жилой 27,3 кв.м, изолированная, однокомнатная, состоит из помещений: №8а - кладовая площадью 1,2 кв.м, высота помещения 2,48 м.; №9 совмещенный санузел площадью 2,8 кв.м, высота помещения 2,37 м; №10 кухня площадью 7,1 кв.м, высота помещения 2,47 м; №11-12-13 - жилая комната площадью 27,3 кв.м, высота помещения 2,53, 2,96 м; №11а - коридор площадью 5,0 кв.м, высота помещения 2,55 м.

На основании копии поэтажного плана, отраженного в техническом паспорте здания (строения) литера «К» по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, составленном по состоянию на 07 июня 2005 года, экспертом ФИО10 было установлено, что подвал расположен под квартирами №41 и №42. Под квартирой №25 подвал на поэтажном плане отсутствует.

При этом высота подвального помещения под кв.№40 и №41 составляет 3,85 м.

Согласно выводам, содержащимся в заключении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20 августа 2025 года, экспертом установлено, что в помещении №11а (коридор) АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в которой проживает ФИО1 в перекрытии между первым и подвальным этажами выполнено устройство входа в нижерасположенное помещение – подвальное помещение, состоящее из двух комнат, разделенных кирпичной перегородкой.

В подвальном помещении, а именно в комнате под подсобными помещениями №8а, №9, №10, №11а АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположены общедомовые инженерные коммуникации водоснабжения и канализации, а также трубопровод водоснабжения квартиры №25 с установленным фильтром и прибором учета водоснабжения.

Кроме того, согласно выводам, содержащимся в НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20 августа 2025 года в подвальном помещении, а именно, в комнате под жилой комнатой №11-12-13 АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, какие-либо общедомовые инженерные коммуникации отсутствуют. В указанном помещении выполнена открытая прокладка электрокабеля. На момент экспертного осмотра освещение в подвальном помещении отсутствовало.

В связи с изложенным, эксперт ФИО10 пришла к выводу о том, что помещение под квартирой №АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в которой проживает ФИО1, имеется.

Эксперт ФИО10 в заключении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20 августа 2025 года, пришел к выводу о том, что конфигурация, площадь и состав помещений исследуемой квартиры АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, частично не соответствуют сведениям, отраженным в техническом паспорте на указанную квартиру, составленном по состоянию на 12 сентября 2024 года.

Как усматривается из содержания вышеуказанного заключения, методом сопоставления сведений, отраженных в копиях технических паспортов на квартиру №25 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, составленных по состоянию на 12 марта 2007 года и на 12 сентября 2024 года, экспертом ФИО10 установлено, что в исследуемой квартире выполнены следующие работы: по перепланировке –демонтаж ненесущей перегородки между помещениями №9 (санузел) площадью 3,2 кв.м и №8-11а (коридор) площадью 6,3 кв.м; устройство ненесущей перегородки между помещениями №9 (санузел) площадью 3,2 кв.м и №8-11а (коридор) площадью 6,3 кв.м с изменением конфигурации и площади помещений; устройство ненесущей перегородки в помещении №8-11a (коридор) с образованием помещения №8a (кладовая) площадью 1,2 кв.м; демонтаж ненесущей перегородки между помещениями №11 (жилая) площадью 14,4 кв.м и №12-13 (жилая) площадью 12,4 кв.м с образованием помещения №11-12-13 (жилая комната) площадью 27,3 кв.м; работы по переустройству: замена сантехнического оборудования «душевая кабинка» на «ванная» в помещении №9 (совмещенный санузел); перенос сантехнического оборудования «раковина» в помещении №9 (совмещенный санузел.

Кроме того, экспертом ФИО10 в заключении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20 августа 2025 года отмечено, что информация о наличии под квартирой подвальных помещений, а также входа в них в техническом паспорте на указанную квартиру, составленном по состоянию на 12 сентября 2024 года, отсутствует, в связи с чем, в данной части имеются противоречия между фактическим состоянием квартиры и данными, указанными в названном техническом паспорте.

Также по результатам осмотра АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в которой проживает ФИО1 и исследования материалов дела, экспертом было установлено, что в квартире на момент осмотра имеется реконструкция, которая заключается в наличии подвала, состоящего из двух комнат. Доступ в подвальное помещение предусмотрен посредством устройства входа в перекрытии между 1-м и подвальным этажами в комнате №11а (коридор) спорного жилого помещения.

Вместе с тем, по результатам фактических измерений экспертом установлено, что высота от уровня пола до выступающих конструкций подвального помещения, расположенного под помещением №11-12-13 (жилая комната) АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, составляет 1,65 м, а высота от уровня пола до выступающих конструкций помещения, расположенного под подсобными помещениями №№8а, 9, 10, 11а - 1,9 м.

При этом, экспертом ФИО10 учитывалось, что согласно материалам дела, а также решению Пролетарского районного суда г.Ростовд-на-Дону от 27 июня 2007 года по гражданскому делу №2-1063/077, в подвальном помещении под жилыми комнатами №11 и №12-13 (№11-12-13 – в настоящее время) АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, высота помещений вышеперечисленных жилых комнат увеличена с 2,6м до 2,9м путем понижения уровня пола на 0,3 м методом уменьшения высоты опорных кирпичных столбиков под лагами полов, установленных в подвальном помещении.

Таким образом, при выполнении работ были изменены объем и высота как жилого помещения, а именно АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в которой проживает ФИО1, так и части помещения подвального этажа, расположенного под указанной квартирой, что, как указано экспертом ФИО10, также является признаком проведенной реконструкции.

Принимая во внимание резолютивную часть решения Пролетарского районного суда АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по делу 2-1063/07, о сохранении АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в перепланированном состоянии, соответствующем сведениям технического паспорта на указанную квартиру по состоянию на 12 марта 2007 года, который содержит информацию, в том числе и о значении измененной высоты комнат жилого помещения, эксперт ФИО10 пришла к выводу о том, что вопрос о возможности и необходимости приведения квартиры в первоначальное состояние путем изменения высоты жилых комнат до отметки 2,6 м (значение реконструкции) является правовым вопросом и в компетенцию эксперта-строителя не входит.

Кроме того, по результатам исследования эксперт ФИО10 пришла к выводу о том, что привести АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в первоначальное положение методом демонтажа подвального помещения (обратной засыпкой) не представляется возможным по причине наличия в спорном подвальном помещении общедомовых инженерных коммуникаций водоснабжения и канализации.

Привести АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в первоначальное положение возможно только методом демонтажа и устройства новых ненесущих перегородок с восстановлением конфигурации измененных помещений, и демонтажа входа в нижерасположенное подвальное помещение с восстановлением части перекрытия между 1-м и подвальным этажами в помещении №11а (коридор) спорного жилого помещения. Установленный в подвальном помещении фильтр и прибор учета водоснабжения квартиры №25, как указано экспертом в заключении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20 августа 2025 года необходимо демонтировать и установить на трубопроводе водоснабжения непосредственно в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно выводам, содержащимся в заключении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20 августа 2025 года, по результатам экспертного осмотра экспертом установлено, что доступ к спорному жилому помещению квартиры N?25 по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, имеет только ФИО1 При этом, доступ к спорному помещению подвала, расположенного под квартирой №25 по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, возможен только из помещения №11а (коридор) квартиры №25. В то же время, доступ в спорное подвальное помещения со стороны горизонтального проходного коллектора заблокирован существующей кирпичной кладкой.

Таким образом, из выводов, содержащихся заключении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20 августа 2025 года, следует, что спорное подвальное помещение является подвальным этажом, в котором размещены общедомовые инженерные коммуникации; вход в спорное подвальное помещение возможен только из помещения №11а (коридор) АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; возможность пользования указанным подвальным помещением имеется только у ФИО1; в связи с наличием кирпичной кладки в проеме между спорным подвальным помещением и горизонтальным проходным коллектором пользоваться спорным подвальным помещением на момент экспертного осмотра мог только ФИО1, в связи с чем спорное подвальное помещение на момент осмотра являлось частью квартиры №25.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 40 Конституции РФ, ст. ст. 12, 209, 296, 304, 671 ГК РФ, ст. 1 ГрК РФ, ст. ст. 10, 17, 25, 29, 36, 40, 44, 46, 67, 68, 84 ЖК РФ, Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и во взаимосвязи с нормами гражданского законодательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, допросив эксперта ФИО10, признав заключение ООО «161 Эксперт» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20 августа 2025 года допустимым и достоверным доказательством, согласующимся с иными доказательствами по делу, учитывая заключение прокурора, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 и об отказе в удовлетворении требований МКУ «УЖКХ Пролетарского района» г.Ростова-на-Дону.

Аналогичные доводам, приведенным в суде первой инстанции, апеллянты приводят и в апелляционной жалобе, настаивая на самовольной перепланировке и необходимости приведении жилого помещения в прежнее состояние, выселении ФИО1 и снятии с регистрационного учета.

Отклоняя доводы Администрации Пролетарского района г. Ростова-на-Дону, Администрация г. Ростова-на-Дону, Департамента имущественно-земельных отношения г. Ростова-на-Дону, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно ч.2 ст.61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Судом отмечено, что вступившим в законную силу решением Пролетарского районного суда АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по делу 2-1063/07, в частности при разрешении судом вопроса о сохранении квартиры №25, расположенной на первом этаже в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (в настоящее время - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, городской округ АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН), в перепланированном состоянии, соответствующем сведениям технического паспорта на указанную квартиру по состоянию на 12 марта 2007 года, учтена информация и о значении измененной высоты комнат жилого помещения, отраженная в вышеуказанном техническом паспорте.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, учитывая представленные в материалы дела сторонами доказательства, результаты проведенной в рамках рассмотрения настоящего спора судебной технической экспертизы, вступившее в законную силу решение Пролетарского районного суда г.Ростова-на-Дону от 27 июня 2007 года по делу 2-1063/07, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных МКУ «УЖКХ Пролетарского района» г.Ростова-на-Дону требований в части возложения на ФИО1 обязанности привести жилое помещение, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в прежнее состояние, существовавшее до проведения самовольных работ по перепланировке (реконструкции).

Отклоняя позицию МКУ «УЖКХ Пролетарского района» г.Ростова-на-Дону, суд первой инстанции указал, что из материалов дела не следует и истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ответчиком допущено нарушение, являющиеся основанием для выселения, в частности - невнесение платы за жилое помещение более 6 месяцев подряд; систематическое нарушение прав соседей, использование жилого помещения не по назначению или бесхозяйственное обращение с ним. При этом в целях сохранения баланса прав и законных интересов сторон, принимая во внимание, что выселение гражданина из жилого помещения, в том числе занимаемого по договору социального найма является крайней мерой, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований МКУ «УЖКХ Пролетарского района» г.Ростова-на-Дону о выселении ФИО1 из жилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленного МКУ «УЖКХ Пролетарского района» г.Ростова-на-Дону требования о снятии ФИО1 с регистрационного учета по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, суд руководствовался положениями ст.7 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 года N5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», согласно которой снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета, в том числе в случае выселения гражданина из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда, и обосновано исходил из того обстоятельства, что требования истца о выселении ФИО1 из жилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, оставлены без удовлетворения, в связи с чем оснований для снятия ответчика с регистрационного учета по вышеуказанному адресу отсутствуют.

Разрешая исковые требования ФИО1 о признании права собственности на спорное жилое помещение в порядке приватизации суд первой инстанции, исходил из следующего.

В соответствии с ст. 40 Конституции РФ каждому гарантировано право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Указанная конституционная норма, определят жилищную политику Российской Федерации, одним из механизмов реализации которой является приватизация жилищного фонда.

Согласно ст.2 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Из положений ст.11 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» следует, что каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

В настоящее время правообладателем квартиры с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 43,4 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

За МКУ «УЖКХ Пролетарского района» зарегистрировано право оперативного управления в отношении жилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 43,4 кв.м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Как следует из материалов дела и подтверждается материалами дела ФИО1 является нанимателем жилого помещения общей площадью 43,4 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного на 1-м этаже 4-х этажного жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на основании договора социального найма жилого помещения от 03 декабря 1999 года.

Судом установлено и сторонами не оспорено, что основанием для заключения вышеуказанного договора являлся обменный ордер на жилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, серия НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 17 сентября 1988 года по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, состоящая из двух комнат, размером 30,29 кв.м.

Из имеющихся в материалах гражданского дела доказательств усматривается, что истец ФИО1 ранее свое право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации жилого помещения не использовал, вселился в спорное жилое помещение в установленном законом порядке.

При этом, суд также учитывал то обстоятельство, что ранее собственник спорного жилого помещения правомерность вселения ФИО1 в жилое помещения общей площадью 43,4 кв.м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного на 1-м этаже 4-х этажного жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, не оспаривал.

Факт постоянного проживания ФИО1 в жилое помещения общей площадью 43,4 кв.м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного на 1-м этаже 4-х этажного жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, подтверждается, в том числе регистрацией истца по указанному адресу.

Согласно пояснениям истца ФИО1 и его представителя, данным в процессе судебного разбирательства по настоящему делу, истец оплачивает все расходы по содержанию жилья, по оплате коммунальных услуг, добросовестно исполняет обязанности нанимателя.

В обоснование данного довода истцом представлены суду, в том числе справки об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг из ООО «Газпром межрегионгаз Ростов-на-Дону» от 17 сентября 2024 года, Публичного акционерного общества «ТНС энерго Ростов-на-Дону» от 17 сентября 2024 года, АО «Ростовводоканал» от 17 сентября 2024 года, ООО «ГК «Чистый город» от 16 сентября 2024 года, Акционерного общества «Теплокоммунэнерго» от 17 сентября 2024 года, ООО УК «Армата» со сведениями по состоянию на 19 сентября 2024 года.

24 сентября 2024 года ФИО1 обратился к директору МКУ «УЖКХ Пролетарского района» г.Ростова-на-Дону с заявлением НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в котором просил оформить документы на передачу в собственность, принадлежащую муниципальному образованию «АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, предоставив все необходимые документы. Однако в удовлетворении указанного заявления истцу было отказано.

При этом, отказ мотивирован тем, что заявление ФИО1, направленное через портал государственных услуг с полным пакетом документов, не поступало.

Занимаемое ФИО1 жилое помещение относится к жилищному фонду социального использования, поскольку находится в муниципальной собственности, к отношениям по пользованию им в силу прямого указания ст.7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Поскольку спорное жилое помещение является муниципальным и не отнесено к специализированному жилищному фонду, оно могло быть предоставлено истцу только на условиях социального найма, соответственно, к нему подлежат применению нормы, установленные для жилых помещений по договорам социального найма.

Учитывая, что судом удовлетворены требования ФИО1 о признании права собственности на спорное жилое помещение в порядке приватизации, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о прекращении зарегистрированного права оперативного управления Муниципального Казенного Учреждения «Управление Жилищно-коммунального хозяйства» Пролетарского района города Ростова-на-Дону, прекращении зарегистрированного права собственности Муниципального образования г.Ростов-на-Дону, в отношении квартиры с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В рамках судебного разбирательства с достоверностью установлено, что вступившим в законную силу решением Пролетарского районного суда г.Ростова-на-Дону от 27 июня 2007 года по делу 2-1063/07, в частности при разрешении судом вопроса о сохранении квартиры №25, расположенной на первом этаже в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (в настоящее время - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН), в перепланированном состоянии, соответствующем сведениям технического паспорта на указанную квартиру по состоянию на 12 марта 2007 года, учтена информация и о значении измененной высоты комнат жилого помещения, отраженная в вышеуказанном техническом паспорте.

Соглашаясь с выводами суда о наличии оснований для удовлетворения требований ФИО1, судебная коллегия исходит из итого, что в 1990 году ФИО1 спорная квартира была представлена по договору социального найма, на основании ордера 1988 года. Вселение, предоставление и проживание ФИО1 осуществлены на законных основаниях. ФИО1 имеет лицевые счета на оплату коммунальных платежей, задолженность отсутствует. Решением суда от 27 июня 2007 года квартира сохранена в перепланированном состоянии, в соответствии актуальным на ту дату техническим паспортом. При этом обстоятельства оборудования подвального помещения под квартирой также установлены в рамках гражданского дела 2-1063/07. Приватизация произведена на основании преюдициального решения от 27 июня 2007 года.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что из материалов дела усматривается отсутствие технической возможности приведения помещения в первоначальное состояние. При этом основания для выселения, с учетом установленных по делу обстоятельств, также отсутствуют, о чем указано обоснованно было в заключении прокурора.

Отклоняя ссылки на необходимость назначения по делу судебной строительно-техническая экспертизы в государственном судебно-экспертной организации, судебная коллегия исходит из того, что суд первой инстанции обоснованно сослался на заключение судебной строительно-технического экспертизы, которое является допустимым доказательством по делу, при проведении экспертизы соблюдены требования процессуального законодательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", содержит подробное описание проведенного исследования, ответы на поставленные судом вопросы.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта для суда не обязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенного, суд мог отвергнуть заключение судебного эксперта в случае, если бы это заключение находилось в явном противоречии с остальными доказательствами по делу, которые бы каждое в отдельности и все они в своей совокупности бесспорно подтверждали бы несоответствие выводов эксперта установленным по делу обстоятельствам. Таких доказательств материалы дела не содержат.

Вместе с тем, апеллянтом, как в суде первой инстанции, так и в рамках апелляционного рассмотрения не было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной строительно-техническая экспертизы в государственном судебно-экспертной организации, в связи с чем указанный довод по существу не влечет отмену постановленного решения.

Не влечет отмену решения суда довод о непривлечении к участию в деле других собственников МКД, так как из материалов дела не следует, что при разрешении рассматриваемого спора затрагиваются права и законные интересы собственников МКД, оснований для привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц органа не имелось.

Приведенные судом обстоятельства свидетельствую о том, что между сторонами сложились фактические отношения договора социального найма. Истец законно проживал и оплачивал, занимаемую ими квартиру.

С учетом доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены состоявшегося решения.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таковых оснований судебной коллегий установлено не было.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Пролетарского районного суда г.Ростова-на-Дону от 2 октября 2025 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Администрации Пролетарского района г. Ростова-на-Дону, Администрации г. Ростова-на-Дону, Департамента имущественно-земельных отношения г. Ростова-на-Дону – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст определения составлен 19 января 2026 года.