Дело № 2-2864/2020

04RS0007-01-2020-004669-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 октября 2020 года г. Улан-Удэ

Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Урбашкиевой Э.К., при секретаре Базаровой Р.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, встречному иску ФИО2 о применении последствий недействительности ничтожной сделки, 

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, истец просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый № ... расположенной по адресу 

<

адрес> обязать орган регистрации погасить регистрационную запись об ипотеке квартиры.

Ответчиком подан встречный иск о применении последствий притворной сделки – договора купли-продажи квартиры № ... в д. ... по ул. 

<

адрес>, заключенного между ФИО2 и ФИО1, в виде возврата в собственность ответчика квартиры и обязании ответчика выплатить истцу полученные денежные средства в размере 463 330,89 руб., из которых 300 000 руб. – полученный аванс, 163 330,89 руб. – коммунальные платежи, произведенные истцом. 

В судебное заседание истец, представитель истца ФИО3 не явились, были извещены судом надлежащим образом. До судебного заседания в суд поступили письменные возражения представителя истца по встречному иску. 

Ответчик, представитель ответчика ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом, каких-либо ходатайств суду не поступало.

Изучив материалы дела, представленные доказательства, письменный отзыв представителя истца по встречному иску, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком ***. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м..

Согласно п. 5 квартира оценивается сторонами в 900 000 руб.. 

Согласно п. 6 Договора расчет между сторонами производится после государственной регистрации права. 

Согласно п. 8 Договора право собственности покупателя на указанную квартиру возникает с момента государственной регистрации. 

***. произведена государственная регистрация права собственности истца на указанную квартиру и одновременно ***. произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

Настоящим иском истец просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении приобретенной квартиры в связи с полной оплатой ее стоимости.

Согласно пп.1 п.1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п.2 ст. 352 ГК РФ залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

Согласно п.1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно абзаца 7 п.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Согласно абзаца 9 п.1 ст. 25 Федерального закона № 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В судебном заседании установлено, что истец выплатила ответчику ***. 100 000 руб., ***. 200 000 руб., что подтверждается расписками ФИО2.

Кроме того, нотариусом Улан-Удэнского нотариального округа ФИО5 принято от истца ФИО1 на публичный депозитный счет нотариуса 600 000 руб., получателем указанных денежных средств является ответчик ФИО2, что подтверждается Распоряжением нотариуса от ***., квитанцией № ... от ***

Также следует отметить, что п.12 Договора было установлено, что покупатель оплачивает задолженность по коммунальным услугам в сумме 350 000 руб., вместе с тем погашение задолженности по коммунальным услугам в цену договора купли-продажи квартиры не входит. В судебном заседании представителем истца представлены доказательства погашения имеющейся по указанной квартире задолженности по коммунальным платежам. 

Поскольку судом установлен факт уклонения ответчика от принятия денежных средств, а также факт надлежащего исполнения истцом обязательства по оплате стоимости квартиры в размере 900 000 руб., суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований о прекращении ипотеки в силу закона в отношении указанной квартиры. 

Встречные исковые требования ФИО2 удовлетворению не подлежат на основании следующего.

Согласно встречному иску ответчика следует, что фактически стоимость квартиры по договоренности между сторонами была определена в размере 1 850 000 руб., но была занижена намеренно, по взаимному согласию обеих сторон, с целью избежать уплаты НДФЛ и, соответственно, отсрочки платежа дл покупателя, поскольку ФИО2 менее 5 лет являлся собственником спорной квартиры и по налоговому законодательству обязан при цене сделки свыше 1 000 000 руб. уплатить НДФЛ в размере 13 %.

Указанное обстоятельство подтверждается агентским договором от ***., где цена квартиры составляла 1 850 000 руб., также средней рыночной ценой аналогичных квартира в г. 

<

адрес>. 

По мнению представителя ответчика, указанная сделка купли-продажи квартиры является притворной, поскольку совершена сторонами на иных условиях.

В соответствии со ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно (п.87 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Суд приходит к выводу о том, что ответчиком в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлены доказательства того, что воля обеих сторон договора купли-продажи квартиры была направлена на иные условия, а именно на иную стоимость – 1 850 000 руб.. Сами по себе агентский договор на продажу объекта недвижимости от ***., в котором указана стоимость продажи 1 850 000 руб., и распечатки о средней рыночной стоимости 3-комнатных квартир, таким доказательством не являются, а иных доказательств суду не представлено. 

Истец отрицает наличие у него воли заключить договор по той стоимости, которую указывает ответчик. Как указывает представитель истца, стоимость квартиры в размере 900 000 руб. установлена Договором от 17.02.2020г. взаимно и добровольно с учетом состояния квартиры, требующей капитального ремонта с заменой практически всех коммуникаций, окон, дверей, со значительным вложением денежных средств, а также с учетом накопленной задолженности по коммунальным услугам. Намерения одного участника сделки совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Применительно к договору купли-продажи недвижимого имущества в качестве существенных определены условия о цене (ст. 555 ГК РФ) и предмете купли-продажи (ст. 554 ГК РФ). 

Поскольку договором от ***. установлена цена договора в размере 900 000 руб., каких-либо доказательств совершения сделки по факту на условиях цены 1 850 000 руб. ответчиком не представлено, то встречный иск суд находит необоснованным. 

Кроме того, следует отметить, что признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий, как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 и об отказе в удовлетворении встречного иска ФИО2. 

С учетом вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый № ..., расположенной по адресу 

<

адрес>

Указанное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующей записи о прекращении обременения (запись регистрации обременения № ... от ***

Встречный иск ФИО2 о применении последствий недействительности договора купли-продажи квартиры от ***. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательном виде.

В окончательной форме решение суда принято 03.11.2020г. 

Судья Э.К.Урбашкиева