РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 ноября 2017г. Кировский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Тимофеевой А.М., при секретаре Тепляшиной Ю.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 3678/2017 по иску ФИО1 к Администрации г. Иркутска о приведении договора аренды земельного участка в соответствии действующему законодательству путем внесения изменений в договор в части вида разрешенного использования земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением (уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ) к Администрации г. Иркутска о приведении договора аренды земельного участка в соответствии действующему законодательству путем внесения изменений в договор в части вида разрешенного использования земельного участка, указав, что ДД.ММ.ГГГГ. между ним (Арендатор) и Администрацией г. Иркутска (Арендодатель) был заключен Договор аренды № сроком на 6 лет в отношении земельного участка площадью 13798 кв.м. в 

<

адрес>, с кадастровым №. Согласно п.п. 1.5, 1.6, 2.2 Договора аренды целью использования земельного участка указано для складирования. Приведенное описание целей использования объекта является окончательным. Внесение изменений в Договор в части изменения видов разрешенного использования земельного участка не допускается. Установлен запрет на возведение на арендуемом земельном участке объектов капитального строительства.

Вид разрешенного использования земельного участка в договоре аренды не определен. Вместе с тем, указанная в п.1.5 договора аренды земельного участка цель использования земельного участка (для складирования) противоречит установленному для данного земельного участка виду разрешенного использования.

Со ссылкой на п.8 ст. 1, п. 2 ст. 7, ст. 85 Земельного кодекса РФ, п. 7 ст. 1, п. 3 ч. 1 ст. 30, п. 4 ч. 1 ст. 34, ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, Правила землепользования и застройки части территории 

<

адрес>, истец указывает, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым № изменен на «Объекты производственного назначения». 

Так, решением Думы 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. N 005-20-400654/2 (ред. от 01.11.2013г.) "Об утверждении Правил землепользования и застройки части территории 

<

адрес>" установлены следующие виды разрешенного использования земельного участка площадью 13798 кв.м. в 

<

адрес>, с кадастровым номером №:

- объекты производственного назначения;

- объекты хранения и обслуживания автотранспорта;

- объекты инженерно-технического обеспечения;

- объекты коммунально-складского назначения.

Таким образом, как на момент проведения аукциона по продаже права на заключение Договора аренды земельного участка (19.11.2015г.), так и на момент заключения Договора аренды земельного участка (30.12.2015г.) действующими Правилами землепользования и застройки части территории 

<

адрес>, не был предусмотрен вид разрешенного использования спорного земельного участка – для складирования, то есть договор аренды земельного участка от 30.12.2015г. изначально был заключен в нарушение положений муниципальных правовых актов 

<

адрес> и норм действующего законодательства РФ.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам. 

Производственные зоны отнесены к зонам размещения производственных объектов с установленными СанПиН нормативами воздействия на окружающую среду.

Допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Законом установлен общий критерий, позволяющий изменить именно фактическое использование земельного участка, которое должно быть впоследствии отражено в кадастре недвижимости.

Осуществление кадастрового учета в связи с изменением разрешенного использования земельного участка производится на основании заявления правообладателя и необходимых для кадастрового учета документов, т.е. вносятся в кадастр недвижимости сведения о фактическом изменении вида использования земельного участка в установленных законодательством разрешенных пределах. Изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований.

Пункт 8 статьи 448 Гражданского кодекса РФ определяет случаи изменения условий договора аренды, заключенного по результатам торгов - если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом. 

Заявленное в спор внесение изменений в части вида разрешенного использования земельного участка, не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, поскольку стоимость арендной платы в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка с «для складирования» на «под объекты производственного назначения» существенно не изменится, если изменится, то в сторону увеличения, и не повлечет каких-либо неблагоприятных последствий для муниципального образования.

Истец указывает, что на основании его заявления, Приказом начальника Комитета по градостроительной политике Администрации г. Иркутска был утвержден Градостроительный план земельного участка с кадастровым №, в 

<

адрес>, где вид разрешенного использования предоставленного в аренду земельного участка указан – объекты производственного назначения. Изменения в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым №, внесены в соответствии с действующим законодательством в ГКН.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. №, объект аренды – земельный участок кадастровым №, имеет вид разрешенного использования: объекты производственного назначения. 

Указанные сведения внесены в ГКН на основании решения Думы г. Иркутска от ДД.ММ.ГГГГ. № «О внесении изменений в решения Думы 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ. №, от ДД.ММ.ГГГГ. №, от ДД.ММ.ГГГГ. №, от ДД.ММ.ГГГГ. №, от ДД.ММ.ГГГГ. №», т.е. на основании муниципальных правовых актов, принятых еще до заключения договора аренды именно в целях устранения допущенного нарушения и приведения документов в соответствие нормам действующего законодательства.

Данная информация подтверждается, также, письмом Департамента обеспечения градостроительной деятельности Комитета по градостроительной политике Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. №.

Указанная в договоре цель использования земельного участка: для складирования, нарушает установленный земельным законодательством принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства и не позволяет ФИО1 использовать земельный участок по назначению с учетом требований законодательства о соблюдении правового режима использования земельного участка, поскольку вид разрешенного использования земельного участка – под объекты производственного назначения предполагает строительство на земельном участке объекта производственного назначения, а цель использования земельного участка «под складирование» не допускает на земельном участке строительство никаких объектов.

Истец указывает, что в целях устранения нарушения земельного законодательства, 

ДД.ММ.ГГГГ. он обратился в Администрацию 

<

адрес> с заявлением о внесении изменений в Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. в части вида разрешенного использования земельного участка, в чем ему Администрацией 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ. (исх. №) отказано со ссылкой на п.17 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

Со ссылкой на ст. 451 Гражданского кодекса РФ, истец указывает, что при заключении Договора аренды 30.12.2015г. стороны Договора не могли разумно предвидеть возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка. Он имеет интерес в использовании земельного участка любым образом, соответствующим видам его разрешенного использования, однако, в связи с отказом Администрации г. Иркутска внести изменения в Договор аренды земельного участка, в настоящее время использование предоставленного земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования не представляется возможным. Правила ст. 451 Гражданского кодекса РФ являются единственным инструментом, с помощью которого возможно привести договор аренды земельного участка в соответствие нормам действующего земельного законодательства. Данный вывод, согласуется с позицией Верховного суда РФ, который в одном из дел указал, что «к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды". Именно изменение правового режима земельного участка в части разрешенного использования может привести к тому, что арендатор участка лишится возможности использовать его в целях, которые были согласованы при заключении договора аренды. В таком случае, с точки зрения Верховного Суда РФ, интересам арендатора отвечает изменение либо расторжение договора, ведь "иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору при отсутствии реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению".

Постановлением Администрации г. Иркутска от 21.07.2015г. N 031-06-697/5 утвержден «Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска", в соответствии с п. 10 которого изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации, при этом арендатор земельного участка обязан:

- своевременно заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка;

- обеспечить внесение арендной платы в соответствии с фактическим изменением вида разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, исходя из анализа указанных норм, при изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договора аренды земельного участка.

В данном случае изменение вида разрешенного использования земельного участка произошло не по инициативе арендатора, а на законодательном уровне, Решением Думы г. Иркутска в целях приведения муниципальных правовых актов города Иркутска в соответствие с действующим законодательством РФ.

Истец указывает, что несмотря на то, что п. 10 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска, утвержденным Постановлением Администрации г. Иркутска от 21.07.2015г. N 031-06-697/5 предусмотрена обязанность арендатора земельного участка при изменении вида разрешенного использования земельного участка своевременно заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, Администрация г. Иркутска препятствует ему в исполнении данной обязанности, отказывая во внесении изменений в договора аренды земельного участка в части вида разрешенного использования земельного участка, и как следствие, в использовании земельного участка по назначению с учетом требований законодательства о соблюдении правового режима использования земельного участка.

В целях соблюдения принципов земельного законодательства РФ, невозможности использования земельного участка по назначению с учетом требований законодательства о соблюдении правового режима использования земельного участка, в целях приведения договора аренды в соответствие действующему законодательству, истец просит суд обязать Администрацию г. Иркутска привести договор аренды земельного участка №5383 от 30.12.2015г. в соответствие действующему законодательству путем внесения изменений в п.1.5 договора аренды, указав вид разрешенного использования объекты производственного назначения. 

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенный о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие с участием представителей по доверенностям.

В судебном заседании представители истца ФИО1 – ФИО2, ФИО3, действующие на сновании нотариально удостоверенной доверенности от 20.12.2016г., требования своего доверителя поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учетом уточненного искового заявления, наставали на удовлетворении заявленных исковых требований, дополнительно указав, что отсутствие в Договоре аренды указания на разрешенный вид использования земельного участка с указанием цели, не соответствующей закону, не позволяет их доверителю на протяжении практически двух лет использовать земельный участок по назначению с учетом требований законодательства о соблюдении правового режима использования земельного участка, истец несет расходы по исполнению договора при отсутствии возможности использовать земельный участок, не нарушая закона, при этом истец имеет интерес в использовании данного земельного участка и готов обеспечить внесение арендной платы в соответствии с фактическим изменением вида разрешенного использования земельного участка. Просят удовлетворить заявленные исковые требования.

В судебном заседании представитель ответчика Администрации г. Иркутска – ФИО4, действующая на основании доверенности от 18.11.2016г., заявленные требования не признала, считает их незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в представленных в материалы дела письменных возражениях на исковое заявление, возражениях на уточнённое исковое заявление, просил отказать вы удовлетворении заявленных исковых требований.

Выслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Статьей 8 ГК РФ определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Способы защиты гражданских прав предусмотрены ст. 12 ГК РФ При этом выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между Администрацией г. Иркутска (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка №, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, площадью 13798 кв.м., из земель населенных пунктов (Объект), сроком на 6 лет (п. 1.1 Договора аренды). 

Основанием для заключения данного Договора является Постановление Администрации г. Иркутска от ДД.ММ.ГГГГ. № «О проведении аукциона на право заключения Договора аренды земельного участка, расположенного: 

<

адрес>», Протокол № от ДД.ММ.ГГГГ. заседания комиссии по проведению аукционов (конкурсов). Границы Объекта установлены на местности и обозначены поворотными точками в кадастровом паспорте земельного участка (п.п. 1.3, 1.4 Договора аренды).

В соответствии с п. 1.5 Договора аренды цель использования земельного участка – для складирования. Приведенное описание целей использования Объекта является окончательным. 

Внесение изменений в Договор в части изменения видов разрешенного использования земельного участка не допускается (п. 1.6 Договора аренды).

В соответствии с п.п. 2.2, 2.3 Договора аренды Арендатор обязан использовать земельный участок без права возведения на нем объектов капитального строительства, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

За неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанности, установленной п.п. 2.2, 2.3 Договора аренды Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в двукратном размере годовой арендной платы (п. 4.3 Договора аренды).

Изменение, прекращение, расторжение Договора осуществляется по соглашению сторон, если иное не установлено законодательством РФ и условиями Договора (п 5.1 Договора аренды).

Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области ДД.ММ.ГГГГ. за №.

Вид разрешенного использования земельного участка в договоре аренды не определен.

Основные принципы земельного законодательства регламентированы ст. 1 Земельного кодекса РФ. 

Одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (п. 8 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории. Любой вид разрешенного использования (включая вспомогательные виды разрешенного использования) выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ), ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли населенных пунктов;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- земли особо охраняемых территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

Указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (ч. 1 ст. 83 Земельного кодекса РФ).

Согласно ст. 85 Земельного кодекса РФ, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

- жилым;

- общественно-деловым;

- производственным;

- инженерных и транспортных инфраструктур;

- рекреационным;

- сельскохозяйственного использования;

- специального назначения;

- военных объектов;

- иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий (ст. 30 ГрК РФ).

Собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе использовать земельные участки в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны (п. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, для земельных участков каждой территориальной зоны виды разрешенного использования определяются градостроительным регламентом, который для каждой территориальной зоны устанавливается Правилами землепользования и застройки индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в том числе в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования (ч. 4 ст. 85 Земельного кодекса РФ).

В силу ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;

В соответствии со ст. 8 ГрК РФ, утверждение правил землепользования и застройки поселений относится к полномочиям органов местного самоуправления поселений.

Зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях: создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ч. 1 ст. 30 ГрК РФ ).

Правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты (ч. 2 ст. 30 ГрК РФ).

Статьей 30 ГрК РФ предусмотрен порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения, в том числе об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами (ч. 3 п. 2)

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются, в том числе, и с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

В соответствии со ч. ч. 1 - 5 ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии с Генеральным планом города Иркутска, утвержденным Решением Думы города Иркутска от 28.06.2007г. № 004-20-390583/7 «Об утверждении Генерального плана города Иркутска» (в редакции решения Думы города Иркутска от 06.07.2012г. № 005-20-360589/2), земельный участок с кадастровым № №, находится в функциональной зоне «Зона размещения производственных объектов 4, 5 класса опасности (П2)».В соответствии с Проектом планировки Ленинского округа г. Иркутска, утвержденного Постановлением Администрации г. Иркутска от ДД.ММ.ГГГГ. № №, земельный участок с кадастровым № №, находится в зоне «Зона размещения производственных объектов 4,5 класса опасности (П2)».

В соответствии с Правилами землепользования и застройки части территории 

<

адрес> (далее также ПЗЗ от 23.11.2012г.), утвержденными Решением Думы 

<

адрес> от 23.11.2012г. №, земельный участок с кадастровым №, находится в территориальной зоне «Зона размещения производственных объектов 4,5 класса опасности (П2)», планировочный микрорайон 20:17:00.

Главой 2 ПЗЗ от 23.11.2012г. закреплены положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

В соответствии со ст. 6 ПЗЗ, использование и застройка земельных участков, расположенных в пределах территориальных зон планировочных микрорайонов, в том числе 20:17:00, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, могут осуществляться правообладателями земельных участков, объектов капитального строительства с соблюдением их разрешенного использования, установленного настоящими Правилами.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Наличие вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в числе указанных в градостроительном регламенте основных видов разрешенного использования означает, что его применение не требует получения специальных разрешений.

Наличие вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в составе указанных в градостроительном регламенте вспомогательных видов разрешенного использования означает, что его применение возможно только в качестве дополнительного по отношению к основным или условно разрешенным видам использования и осуществляется совместно с ними на территории одного земельного участка.

В соответствии со ст. 8 ПЗЗ, изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства части территории города Иркутска в пределах территориальных зон в том числе планировочного микрорайона 20:17:00, осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами при условии соблюдения требований технических регламентов и действующего законодательства.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Статьей 93 ПЗЗ предусмотрены Градостроительные регламенты в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах территориальных зон планировочного микрорайона 20:17:00, включающих в себя зону размещения производственных объектов 4, 5 класса опасности (ПЗ-302), где основной вид разрешенного использования земельного участка установлен – Объекты производственного назначения; вспомогательными видами указаны объекты хранения и обслуживания автотранспорта; объекты инженерно-технического обеспечения; объекты коммунально-складского назначения.

В соответствии с п. 7 ст. 85 Земельного кодекса РФ, земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

Решением Думы города Иркутска от 29.11.2013г. № 005-20-510886/3 «О внесении изменений в решения Думы города Иркутска» в целях приведения муниципальных правовых актов города Иркутска в соответствие с действующим законодательством РФ, создания условий для устойчивого развития территории города Иркутска, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, создания условий для планировки территории города Иркутска, обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе, правообладателей земельных участок и объектов капитального строительства, создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, были внесены изменения, в том числе в решение Думы города Иркутска от 23.11.2012г. № 005-20-400654/2 «Об утверждении Правил землепользования и застройки части территории города Иркутска».

В отношении территориальных зон планировочного микрорайона 20:17:00, включающих в себя зону размещения производственных объектов 4, 5 класса опасности (ПЗ-302), изменения внесены в части предельных размеров земельных участков, предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и ограничениях использования земельных участков и объектов капитального строительства. Основной вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства изменений не претерпел – остался объекты производственного назначения.

На момент заключения ДД.ММ.ГГГГ. Договора аренды земельного участка № действовало Решение Думы г. Иркутска от ДД.ММ.ГГГГ. № «Об утверждении правил землепользования и застройки части территории города Иркутска».

Согласно ст.ст. 1,7, 11.1 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 1, 7 Федерального закона от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предмет Договора аренды земельного участка состоит из совокупности следующих элементов: кадастровый номер земельного участка, местоположение, площадь, разрешенный вид использования.

Как указано выше, разрешенный вид использования земельного участка в Договоре аренды не определен.

Вышеназванными нормами закона предусмотрено, что вспомогательные виды разрешенного использования, допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования.

Указанная в п. 1.5 Договора аренды земельного участка цель использования земельного участка (для складирования) противоречит установленному для данного земельного участка виду разрешенного использования, поскольку Решением Думы г. Иркутска от 23.11.2012 N 005-20-400654/2 (ред. от 01.11.2013) "Об утверждении Правил землепользования и застройки части территории города Иркутска" установлены виды разрешенного использования земельного участка площадью 13798 кв.м. в №: основной вид разрешенного использования земельного участка - объекты производственного назначения; вспомогательными видами указаны объекты хранения и обслуживания автотранспорта; объекты инженерно-технического обеспечения; объекты коммунально-складского назначения.

Таким образом, указанная в Договоре аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. цель использования земельного участка «под складирование», в соответствии с вышеназванными положениями закона и нормативными правовыми актами отнесена к вспомогательным, что не допускается без использования земельного участка по основному виду разрешенного использования «объекты производственного назначения».

Таким образом, как на момент проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (Протокол № от 19.11.2015г. заседания комиссии по проведению аукционов (конкурсов), так и на момент заключения договора аренды земельного участка (30.12.2015г.) действующими Правилами землепользования и застройки части территории 

<

адрес>, не был предусмотрен разрешенный вид использования спорного земельного участка – для складирования (т.к. основной разрешенный вид земельного участка установлен – объекты производственного назначения), то есть Договор аренды земельного участка от 30.12.2015г. в части не указания разрешенного вида использования земельного участка, и указанием цели использования земельного участка, противоречащего указанным нормативным актам, изначально был заключен в нарушение положений муниципальных правовых актов 

<

адрес> и норм действующего законодательства РФ.

Статья 16 Федерального закона от 24.07.2007г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции на момент осуществления государственного кадастрового учета) предусматривала осуществление кадастрового учета в связи с изменением разрешенного вида использования земельного участка на основании заявления правообладателя и необходимых для кадастрового учета документов.

Таким образом, предусмотрено внесение в кадастр недвижимости сведений о фактическом изменении разрешенного вида использования земельного участка в установленных законодательством пределах. Изменение разрешенного вида использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований.

Судом установлено, что в целях приведения в соответствии с требованиями действующего законодательства и с Градостроительным регламентом, утвержденным Решением Думы 

<

адрес> 23.11.2012г. N 005-20-400654/2, разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым №, ФИО1 в установленном законом порядке с предоставлением предусмотренного законом пакета документов (Декларация от 07.07.2016г., Договор аренды от 30.12.2015г., Письмо Департамента обеспечения градостроительной деятельности Комитета по градостроительной политике Администрации 

<

адрес> №, Решение Думы 

<

адрес> от 28.11.2013г.) обратился 07.07.2016г. в ФГБУ «ФКП Управления Росреестра по ИО» за осуществлением государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости с кадастровым № в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования, предусмотренный зонированием территории.

Из представленной в материалы дела кадастровой выписки о земельном участке от 13.07.2016г. за № следует, что сведения о земельном участке по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, площадью 13798 кв.м.+/- 14 кв.м., система координат МСК-38, зона 3, внесены в государственный кадастр недвижимости 22.08.2012г., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты производственного назначения.

Указанные сведения внесены в ГКН в установленном законом порядке на основании муниципальных правовых актов, в целях приведения документов в соответствие нормам действующего законодательства.

В связи с вышеуказанным, доводы Ответчика о том, что Истец в нарушение п. 17 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, действуя противоправно, обратился в филиал ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» по 

<

адрес> с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменения вида разрешенного использования земельного участка (Заявление от 07.07.2016г. №) являются несостоятельными.

Также, судом установлено, что Приказом Комитета по градостроительной политике Администрации 

<

адрес> от 01.08.2016г. № «Об утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровым №, расположенного в 

<

адрес>» был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым №, площадь 1, 3798 га. (Приложение 1). 

В утвержденном Градостроительном плане земельного участка, в разделе Описание местоположения проектируемого объекта на земельном участке (объекта капитального строительства) указано – в границах допустимого размещения объекта капитального строительства.

Согласно п. 2 Градостроительного плана: информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства – Решением Думы 

<

адрес> от 23.11.2012г. № «Об утверждении Правил землепользования и застройки части территории 

<

адрес>», установлены следующие виды разрешенного использования земельного участка: объекты производственного назначения; объекты хранения и обслуживания автотранспорта; объекты инженерно-технического обеспечения; объекты коммунально-складского назначения.

В соответствии с п. 2.1 Градостроительного плана: информация о разрешенном использовании земельного участка, основные виды разрешенного использования земельного участка – Объекты производственного назначения. Вспомогательные виды использования земельного участка - объекты хранения и обслуживания автотранспорта; объекты инженерно-технического обеспечения; объекты коммунально-складского назначения.

Требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, а также предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и объектов капитального строительства, в том числе площадь, указаны в п. 2.2, 2.2.1 Градостроительного плана – назначение Объекта капитального строительства – 1 – нежилое, кадастровый номер земельного участка согласно чертежу Градостроительного плана (Приложение 2), земельный участок кадастровый №, длина (метров) – 190. 31, ширина (метров) – 114. 51, площадь земельного участка 1.3798, номер Объекта капитального строительства согласно чертежу Градостроительного плана – 1, размер (м) максимальный – 88. 90, минимальный – 7.53, площадь Объекта капитального строительства (га) – 0.9079.

Предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений – до 12 м., максимальный процент застройки в границах земельного участка – 66% (п.п. 2.2.2, 2.2.3 Градостроительного плана).

Приложением 3 к Градостроительному плану земельного участка с кадастровым №, расположенного в 

<

адрес> регламенты, в соответствии с которыми:

Градостроительные регламенты в отношении земельных участков и объектов капитального строительства с основными видами разрешенного использования: объекты производственного назначения, высота до 12 м., минимальный размер земельного участка 0, 2 га.

Градостроительные регламенты в отношении земельных участков и объектов капитального строительства со вспомогательными видами разрешенного использования - объекты хранения и обслуживания автотранспорта; объекты инженерно-технического обеспечения; объекты коммунально-складского назначения.

На момент внесения сведений в ГКН и утверждения Градостроительного плана земельного участка с кадастровым №, действовало ПЗЗ в редакции от 05.07.2016г., положения которого аналогичны положениям ПЗЗ в редакции от 29.11.2013г. (основной разрешенный вид использования: объекты производственного назначения; вспомогательные виды разрешенного использования - объекты хранения и обслуживания автотранспорта; объекты инженерно-технического обеспечения; объекты коммунально-складского назначения).

Из вышеизложенного следует, что в Договоре аренды земельного участка от 30.12.2015г. не указан разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым №, а указанная цель использования земельного участка: для складирования, нарушает установленный земельным законодательством принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 обратился в Администрацию г. Иркутска с заявлением о внесении изменений в Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. в части разрешенного вида использования земельного участка, с приложением подтверждающих обращение документов.

Администрацией г. Иркутска ДД.ММ.ГГГГ. (исх. №) ФИО1 отказано во внесении изменений в договор аренды земельного участка со ссылкой на п.17 ст. 39.8 ЗК РФ, а именно, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в п.п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ, Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения вида разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Истец указывает, что отсутствие в Договоре аренды указания на разрешенный вид использования земельного участка с указанием цели, не соответствующей закону, не позволяет ему на протяжении практически двух лет использовать земельный участок по назначению с учетом требований законодательства о соблюдении правового режима использования земельного участка, он несет расходы по исполнению договора при отсутствии возможности использовать земельный участок, не нарушая закона, что и явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском об изменении разрешенного вида использования земельного участка, т.к. он имеет интерес в использовании данного земельного участка и готов обеспечить внесение арендной платы в соответствии с фактическим изменение вида разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с требованиями ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным ч. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Последствия изменения вида разрешенного использования земельного участка в отношении динамики заключенного договора различны – как расторжение договора, так и его изменение. Если Арендатор имеет интерес в использовании земельного участка любым образом, соответствующим видам его разрешенного использования, применению подлежат правила ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

Как указано выше, при проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (Протокол № от 19.11.2015г. заседания комиссии по проведению аукционов (конкурсов), и на момент заключения договора аренды земельного участка (30.12.2015г.) действующими ПЗЗ, не был предусмотрен разрешенный вид использования спорного земельного участка – для складирования (т.к. основной разрешенный вид земельного участка установлен – объекты производственного назначения). Договор аренды земельного участка от 30.12.2015г. в части не указания разрешенного вида использования земельного участка, и указанием цели использования земельного участка «под складирование» (вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка), противоречащего указанным нормативным актам, изначально был заключен в нарушение положений муниципальных правовых актов города Иркутска и норм действующего законодательства РФ.

Учитывая указанные обстоятельства, а также, что сведения о земельном участке по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, площадью 13798 кв.м.+/- 14 кв.м., разрешенное использование: объекты производственного назначения внесены в государственный кадастр недвижимости в установленном законом порядке на основании муниципальных правовых актов, в целях приведения документов в соответствие нормам действующего законодательства, а также, что 01.08.2016г. в установленном законом порядке утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым №, где установлены основные виды разрешенного использования земельного участка – Объекты производственного назначения, вспомогательные виды использования земельного участка - объекты хранения и обслуживания автотранспорта; объекты инженерно-технического обеспечения; объекты коммунально-складского назначения, суд приходит к выводу, что исполнение Договора аренды земельного участка от 30.12.2015г. без изменения его условий нарушает соответствующее Договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для Арендатора такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора (несет расходы по исполнению договора (арендная плата) при отсутствии возможности использовать земельный участок, не нарушая закона).

В связи с указанным, суд приходит к выводу, что правила ст. 451 Гражданского кодекса РФ являются единственным инструментом, с помощью которого возможно привести Договор аренды земельного участка в соответствие с нормами действующего земельного законодательства.

Данный вывод, согласуется с позицией ВС РФ, который в одном из дел указал, что «к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды". Именно изменение правового режима земельного участка в части разрешенного использования может привести к тому, что арендатор участка лишится возможности использовать его в целях, которые были согласованы при заключении договора аренды. В таком случае, с точки зрения Верховного Суда Российской Федерации, интересам арендатора отвечает изменение либо расторжение договора, ведь "иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору при отсутствии реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению".

Пункт 8 ст. 448 Гражданского кодекса РФ определяет случаи изменения условий договора аренды, заключенного по результатам торгов - если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом. 

Постановлением администрации г. Иркутска от 21.07.2015г. N 031-06-697/5 утвержден «Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска", в соответствии с п. 10 которого изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации, при этом арендатор земельного участка обязан:

- своевременно заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка;

- обеспечить внесение арендной платы в соответствии с фактическим изменением вида разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, исходя из анализа указанных норм, при изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка.

Истец указывает, что имеет интерес в использовании данного земельного участка и готов обеспечить внесение арендной платы в соответствии с фактическим изменением вида разрешенного использования земельного участка.

В рассматриваемом случае, заявленное в спор внесение изменений в части вида разрешенного использования земельного участка, не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, поскольку стоимость арендной платы в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка с «для складирования» на «под объекты производственного назначения» не повлечет каких-либо неблагоприятных последствий для муниципального образования, доказательства обратного суду не представлено.

Оценивая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что приведение Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. в соответствие действующему законодательству путем внесения изменений в п.1.5 Договора аренды, в части указания вида разрешенного использования - объекты производственного назначения, как основной вид разрешенного использования, не противоречит требованиям действующего законодательства.

Доводы Администрации г. Иркутска о том, что на основании Правил землепользования и застройки части территории города Иркутска, за исключением территории в границах исторического поселения город Иркутск, утвержденных Решением Думы г. Иркутска от ДД.ММ.ГГГГ. №, земельный участок с кадастровым №, находится в территориальной зоне «Зоны промышленных объектов IV, V классов опасности (ПЗ-302)», в планировочном элементе Л-04-20, и в соответствии со ст. 48 указанных Правил, такой вид разрешенного использования земельного участка как «объекты производственного назначения» не предусмотрен, в связи с чем Истцу надлежит отказать в удовлетворении исковых требований, суд находит несостоятельными в связи с нижеследующим.

В соответствии с ч. 8 ст. 36 ГрК РФ, земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Как указано выше, Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. в части не указания разрешенного вида использования земельного участка, и указанием цели использования земельного участка «для складирования», нарушает установленный земельным законодательством принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, изначально был заключен в нарушение положений муниципальных правовых актов 

<

адрес> и норм действующего законодательства РФ. 

При этом, сведения о земельном участке по адресу: 

<

адрес>, площадью 13798 кв.м.+/- 14 кв.м., разрешенное использование: объекты производственного назначения внесены в ГКН в установленном законом порядке на основании муниципальных правовых актов, в целях приведения документов в соответствие нормам действующего законодательства.

Также, ДД.ММ.ГГГГ. в установленном законом порядке утвержден Градостроительный план земельного участка с кадастровым №, где установлены основные виды разрешенного использования земельного участка – Объекты производственного назначения, установлены требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, что свидетельствует о проведении строительства объекта капитального строительства, при этом, указанная в Договоре от ДД.ММ.ГГГГ. цель использования земельного участка «под складирование» не допускает на земельном участке строительство никаких объектов.

Таким образом, вышеназванные нормы закона допускают возможность использования земельного участка с кадастровым №, его правообладателем без установления срока приведения его в соответствие с новым градостроительным регламентом, т.к. отсутствуют доказательства, что его использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Возложить на Администрацию 

<

адрес> обязанность привести Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. в соответствие действующему законодательству путем внесения изменений в п.1.5 Договора аренды в части указания на вид разрешенного использования - объекты производственного назначения. 

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Кировский районный суд 

<

адрес> в течении одного месяца со дня изготовления мотивированного текста решения.

Судья Тимофеева А.М. 

Мотивированный текст решения изготовлен 01.12.2017г. Судья.