Дело № 2-1051/2025 УИД:23RS0002-01-2024-005325-47

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Сочи 11 марта 2025 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе: судьи Круглова Н.А.,

при секретаре судебного заседания Дмитриевой Е.В.,

с участием: представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ИП ФИО3 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ТСЖ «Навагинская-12», ИП ФИО3 о признании сделки недействительной, 

установил:

ФИО5 обратилась в Центральный районный суд г.Сочи с исковым заявлением к ТСЖ «Навагинская-12», ИП ФИО3 о признании сделки недействительной, в котором просит суд признать недействительной (ничтожной) сделкой договор № от 01.05.2023г. о предоставлении части земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), заключенный между ответчиками; обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, а также аннулировать сведения об образованной части земельного участка площадью 110 кв.м в составе земельного участка кадастровым номером №, которые были внесены к ГКН на основании межевого плана кадастрового инженера ФИО6, подготовленного по заказу ИП ФИО3

В обоснование заявленных исковых требований указано, что истец является собственником 

<

адрес> многоквартирном 

<

адрес> Центрального района г. Сочи, а также правообладателем земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204012:44 площадью 5595 кв.м., вид разрешенного использования: для обеспечения эксплуатации многоквартирного жилого дома. Основанием для обращения с настояящим иском в суд явилось незаконное возведение ответчиком ИП ФИО3 пристроенного им объекта капитального строительства без соответствующего разрешения к многоквартирному жилому дому № по 

<

адрес> Центрального района г.Сочи со стороны сквера «Навагинский», вместо уничтоженного им совместно с ответчиком ТСН «Навагинская-12» газона. Данный объект является продолжением кафе «Мама Рома», то есть, увеличением площади объекта общественного питания с выносом его с внутреннего помещения на общедомовую территорию - земельный участок кадастровым номером №

Тем самым ответчики незаконно уменьшили общее имущество собственников многоквартирного дома в нарушение п.3 ст.36 ЖК РФ.

Как стало известно истцу ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками был заключен договор № о предоставлении части земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) для использования ИП ФИО3 в качестве террасы (п.1.2 договора), то есть, увеличения торговых площадей кафе «Мама Рома» сроком аренды до ДД.ММ.ГГГГ и при размере аренды - 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей (п.3.1 договора) в месяц, при этом арендуемая площадь составила 110 кв.м.

В договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ указано, что он заключен на основании Устава ТСН «Навагинская-12» и на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ вопрос о предоставлении в аренду ИП ФИО3 части земельного участка кадастровым номером № площадью 110 кв.м сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ соответственно не рассматривался. Иных оснований в данном договоре аренды не значится.

Ответчики ошибочно полагают, что при создании ТСН «Навагинская-12» и в соответствии с пп.3.1 п.2 ст.44, ст.137 ЖК РФ правление товарищества вправе распоряжаться общим имуществом, принадлежащим собственникам многоквартирного жилого дома путем сдачи его в длительную аренду под коммерчески нужды третьим лицам с соответствующим уменьшением площади этого имущества.

Истец свое согласие на уменьшение площади принадлежащего ему земельного участка на 110 кв.м и на возведение объекта капитального строительства под кафе не давал, а тем более за бесплатную и для кафе, и для арендодателя, сумму аренды в размере 25 000 рублей в месяц, предложение о чем со стороны арендатора посчитал бы невменяемостью.

В итоге, мало того, что уничтожили при попустительстве администрации г. Сочи красивейший газон прямо в сквере «Навагинский», мало того, что оснований для сдачи в аренду части общего имущества собственников многоквартирного жилого дома не было, так еще и под видом «террасы» на армированном бетонном фундаменте возвели объект капитального строительства, демонтаж которого возможен только при его разрушении, а не демонтаже. Это не мобильный сборно-разборный объект, а именно прочно сопряженный с землей, демонтаж которого без ущерба для данного объекта невозможен - пилить нужно металлические основания и разбивать бетонный фундамент.

Согласно ст.ст. 166, 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или представленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 

Истец не принимала участие в создании ТСН, не является его членом и тем более не голосовала за вышеуказанный вопрос повестки дня.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 поддержал заявленные требования и настаивал на их удовлетворении по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении. 

Представитель ИП ФИО3 - ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, просил суд отказать в их удовлетворении по основаниям, указанным в письменных возражениях на иск.

Представители ответчика ТСЖ «Навагинская-12» и третьих лиц администрации г. Сочи, Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте, которого были извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили, об отложении судебного заседания и рассмотрении дела в их отсутствие не ходатайствовали. 

Представитель Государственной жилищной инспекции Краснодарского края в судебное заседание не явился, о времени и месте, которого был извещен надлежаще, представил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии. 

Выслушав доводы и возражения представителей сторон, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как указано в пункте 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном жилом 

<

адрес> Центрального района города Сочи Краснодарского края, на котором собственниками был выбран способ управления общим имуществом многоквартирного жилого дома в форме товарищества собственников недвижимости (решение по третьему вопросу повестки собрания) (л.д. 120-127).

Председателем правления ТСН выбран собственник 

<

адрес> указанного многоквартирного жилого дома ФИО7 (решение по шестому вопросу повестки собрания).

Кроме того, на указанном собрании собственники приняли решение наделить Правление ТСН «Навагинская-12» полномочиями по согласованиям, заключению договоров, принятию решений по использованию общего долевого имущества собственников и направления собранных денежных средств на ремонт, благоустройство, обслуживание, содержание и другие цели, связанные с эксплуатацией и управлением общим имуществом в МКД. (решение по восьмому вопросу повестки собрания).

Кворум для принятия решений по всем вышеуказанным вопросам повестки у собрания имелся.

Собранием членов правления ТСК «Навагинская-12» принято решение, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ о заключении между ТСН «Навагинская-12» и ИП ФИО3 договора аренды сроком на 15 лет части земельного участка площадью 110 кв.м, от земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204012:44, площадью 5 №.м, по адресу: г. Сочи, 

<

адрес> (л.д. 109).

Вышеуказанные решения до настоящего времени не оспорены ни собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе истцом, и которая, которая принимала участие в голосовании, ни третьими лицами.

ДД.ММ.ГГГГ между ТСН «Навагинская-12» и ИП ФИО3 бы заключен оспариваемый договор аренды № сроком на 15 лет части земельного у метка площадью 110 кв.м, от земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204012:44, площадью 5 592 кв.м. (л.д. 11-15).

При этом, ФИО3 также имеет в вышеуказанном многоквартирном жилом доме нежилые помещения, расположенные на первом этаже н принадлежащие ему на праве собственности. 

В статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что в компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме

Согласно статье 144 Жилищного кодекса Российской Федерации органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

В силу части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Таким образом, на основании указанных выше норм закона члены товарищества предоставили право правлению товарищества заключать договора аренды части общего земельного участка, следовательно, при заключении спорного договора и дополнительного соглашения нормы жилищного законодательства нарушены не были. 

В статье 147 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. 

Из представленных доказательства следует, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был заключен сторонами в соответствии с действующим законодательством, при этом, со стороны товарищества собственников недвижимости выступал председатель правления ФИО7, наделенный собранием ТСН «Навагинская 12» от ДД.ММ.ГГГГ правом заключать подобные сделки.

При таких обстоятельствах оснований для признания договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, у суда не имеется. 

В виду отказа в удовлетворении требований о признании сделки и дополнительного соглашения недействительными не подлежат удовлетворению производные требования об обязании аннулировать запись о государственной регистрации договора аренды и сведений об образованной части земельного участка. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ТСЖ «Навагинская-12», ИП ФИО3 о признании сделки недействительной отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в 

<

адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Сочи.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Центрального 

районного суда г. Сочи Н.А. Круглов