Дело № 3а-26/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Элиста 11 июня 2024 года 

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Говорова С.И.,

при секретаре Курмангазиевой А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 в лице представителя ФИО2 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия об установлении кадастровой стоимости двух нежилых помещений в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратилась в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что является собственником объектов недвижимости: 1) нежилого помещения с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м; 2) нежилого помещения с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м, расположенных по адресу: *. Согласно выпискам из ЕГРН от 25.11.2023 г. на основании приказа Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14.09.2021 № 106-од кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01.01.2021 г. определена в размере 22865133,89 руб., кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01.01.2021 г. - в размере 13915950,37 руб. Согласно отчетам оценщика ФИО3 № М-12/2, № М-12/3 от 06.12.2023 г. рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 10072318 руб., рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01.01.2021 г. – 7048240 руб. Просит суд установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере, определенном в отчетах оценщика, поскольку завышенная кадастровая стоимость влечет необоснованное увеличение налоговых платежей.

Определением Верховного Суда Республики Калмыкия от 19 декабря 2023 г. к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Бюджетное учреждение Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», в качестве заинтересованного лица - Общество с ограниченной ответственностью «Клиника Высоких технологий микрохирургия Глаза г. Элиста».

Представитель административного истца ФИО1 ФИО2 согласно телефонограмме от 11.06.2024 г. просил рассмотреть административное дело без его участия.

Административный истец ФИО1, представители административных ответчиков – Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, представители заинтересованных лиц - филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Калмыкия, Администрации г. Элисты, Общества с ограниченной ответственностью «Клиника Высоких технологий микрохирургия Глаза г. Элиста», надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились.

В соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, которые надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Изучив доводы административного искового заявления, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства РФ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно статье 400 Налогового кодекса РФ плательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, в том числе на жилой дом, квартиру, строение, сооружение, помещение.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество: 1) жилой дом; 2) квартира, комната; 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

Пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ определено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных поименованной статьей. 

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 16.01.2024 г. №№ КУВИ-001/2024-*, КУВИ-001/2024-* ФИО1 является собственником объектов недвижимого имущества – нежилых помещений с кадастровыми номерами * и *, следовательно, как собственник объектов недвижимости, обязанный уплачивать налог на имущество физических лиц, исчисляемый из кадастровой стоимости, вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости такого объекта.

В соответствии с приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 г. № 106-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия» кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости с кадастровым номером * составила 22865133,89 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером * – 13915950,37 руб. (кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2021 г., дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2022 г.), что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 25.11.2023 г. № КУВИ-001/2023-*, № КУВИ-001/2023-*, выданными филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Калмыкия.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлены отчеты оценщика ФИО3 № М-12/2, № М-12/3 от 06.12.2023 г. об оценке рыночной стоимости указанных выше объектов, согласно которым рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 10072318 руб., рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01.01.2021 г. – 7048240 руб.

В письменном отзыве Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» на отчеты об оценке № М-12/2, № М-12/3 от 06.12.2023 г. (приобщен по ходатайству (поступило в суд 11.01.2024 г.) представителя Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО4.) содержатся замечания, согласно которым отчет № М-12/2 от 06.12.2023 г. в форме электронного документа не подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством РФ; в отчете не приведен анализ фактических цен сделок, при проведении учреждением выборки цен фактических сделок установлено, что интервал совершенных сделок составляет от 2192,98 до 39447,73 руб./кв.м.; при верификации объектов-аналогов установлено, что аналог 1 – здание с кадастровым номером *, находящееся по адресу: *, площадь объекта по данным ЕГРН 251,2 кв.м., материал стен «Бетонные», однако в отчете указана площадь аналога – 250 кв.м.; аналог № 2 – здание с кадастровым номером *, находящееся по адресу: *, площадь по данным ЕГРН – 160,7 кв.м., но не как отражено в отчете – 167 кв.м., материал наружных стен «из прочих материалов»; аналог № 3 – нежилое здание с кадастровым номером *, находящееся по адресу: *, площадь по данным ЕГРН 71,1 кв.м., материал стен «кирпичные», между тем в отчете указана площадь аналога – 71 кв.м.; аналог № 4 – нежилое здание с кадастровым номером *, находящееся по адресу: *, площадь по данным ЕГРН 157,9 кв.м.; из скриншота объявления по продаже аналога № 4 указано, что продается «действующий бизнес», следовательно, необходимо внесение поправок на оборудование, мебель и технику, чего не было сделано оценщиком. В отчете № М-12/3 от 06.12.2023 г. установлены ограничения на использование, распространение и публикацию отчета; отсутствует анализ фактических цен сделок с объектами недвижимости, несмотря на то, что в базу данных сайта Архив оценщика 23.07.2023 г. загружены данные Росреестра, содержащие информацию по совершенным сделкам (продажа и аренда), всего данные о 212 млн. объектов; отчет в форме электронного документа не подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством РФ; в рамках сравнительного подхода участвуют четыре объекта- аналога, при верификации установлено, что аналог № 4 нежилое здание с кадастровым номером *, находящийся по адресу: *, площадь по данным ЕГРН 304,3 кв.м, материал стен «из прочих материалов», однако в отчете указано, что аналог выполнен из кирпича; аналог № 3 – нежилое здание с кадастровым номером *, находящееся по адресу: *, площадь по данным ЕГРН 1945,6 кв.м., между тем в отчете отражена площадь 1645 кв.м.; аналог № 1 – нежилое здание с кадастровым номером *, находящееся по адресу: *, площадь по данным ЕГРН – 357 кв.м., в отчете применено неверное значение площади – 300 кв.м.

Оценщик ФИО3 представил в суд письменные пояснения (поступили в суд 19.01.2024 г.) в отношении отзыва Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», указав, что отчет № М-12/2 от 06.12.2023 г. составлен на бумажном носителе и в электронном виде, подписанном электронной подписью, передан заказчику оценки на СД-диске; в отчете п. 3.3 отражен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости с указанием интервала значений цен, который составил за 1 кв.м. от 13964 руб. до 35000 руб., что соответствует указанному БТИ диапазону цен; относительно выбора объектов-аналогов оценщиком сделаны допущения, приняты характеристики, приведенные в скриншотах объявлениях по продаже указанных объектов; замечание относительно аналога № 4 о введении поправок на действующий бизнес некорректно, продажа объекта совместно с оборудованием объективными данными не подтверждена. Относительно отчета № М-12/3 от 06.12.2023 г. данный отчет об оценке представлен для рассмотрения дела в суде; оценщиком проведен анализ фактических сделок по продаже объектов; отчет об оценке составлен на бумажном носителе и в электронном варианте, подписан электронной подписью, передан заказчику на СД-диске; относительно выбора объектов-аналогов оценщиком сделаны допущения, приняты характеристики, приведенные в скриншотах объявлений по продаже указанных объектов.

В письменном ходатайстве (поступило в суд 23.01.2024 г.) представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО4 просит назначить судебную оценочную экспертизу, поставив перед экспертом следующие вопросы: «1) Имеются ли в представленном отчете № М-12/3 от 06.12.2023 г. неполные или недостоверные сведения, расчеты или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, и иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта?; 2) При наличии в отчете № М-12/3 от 06.12.2023 г. неполных и (или) недостоверных сведений, расчетных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, определить какова рыночная стоимость объекта недвижимости?; 3) Имеются ли в представленном отчете № М-12/2 от 06.12.2023 г. неполные или недостоверные сведения, расчеты или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, и иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта?; 4) При наличии в отчете № М-12/2 от 06.12.2023 г. неполных и (или) недостоверных сведений, расчетных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, определить какова рыночная стоимость объекта недвижимости?». В качестве экспертного учреждения просит привлечь Общество с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

Пунктами 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В силу пунктов 1 и 2 ФСО № V, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. 

Из отчета № М-12/3 от 06.12.2023 г. усматривается, что оценщиком ФИО3 применен сравнительный подход методом сравнения продаж.

В соответствии с пунктом 10 ФСО V в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует учитывать достаточность и достоверность информации по каждому из них.

Оценщиком проанализирован рынок купли-продажи объектов недвижимости, выбраны четыре аналога, приведены скриншоты объявлений по продаже указанных аналогов. 

Из скриншотов объявлений по продаже всех объектов-аналогов не усматривается наименование материала стен зданий, в то время как оценщиком указано, что аналоги, как и объект оценки, выполнены из кирпича, вследствие чего внесение поправки на материал стен не требуется.

При расчете рыночной стоимости применена корректировка на тип объекта, составляющая ко всем аналогам 0,9, поскольку объект оценки – встроенное помещение, а аналоги – отдельно стоящие здания. Между тем, как видно из скриншотов объявлений по продаже аналогов, объект-аналог № 1 – здание, аналог № 2 – административно-бытовой корпус с цокольным этажом, аналог № 3 – помещение свободного назначения, включающий в себя пять уровней: подвал, 1-3 этажи, мансарду, аналог № 4 – здание общей площадью 304 кв.м., дополнительно мансарда 50 кв.м., соответственно, все аналоги – разноуровневые объекты, однако соответствующих корректировок с учетом наличия подвала, мансарды, этажности объекта не вносилось.

Кроме того, определенная в отчете оценщика рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * в 2,3 раза ниже оспариваемой кадастровой стоимости (10072318 руб. против 22865133,89 руб.).

Согласно отчету № М-12/2 от 06.12.2023 г. оценщиком ФИО3 применен сравнительный подход методом сравнения продаж; проанализирован рынок купли-продажи объектов недвижимости, выбраны четыре аналога, приведены скриншоты объявлений по продаже указанных аналогов. 

При расчете рыночной стоимости внесена поправка на уторгование согласно справочнику оценщика недвижимости-2020, под ред. ФИО5, «офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», таб. 137, среднее значение 10,8% по объектам свободного назначения, между тем, не учтено, что согласно объявлению по продаже аналог № 1 является торговым помещением, между тем для торговых центров и помещений в них среднее значение уторгования по используемой таблице составляет 8,9%.

Корректировка на техническое состояние здания к аналогам 2,3,4 не применялась, поскольку, как указано в отчете, данные аналоги расположены в зданиях в хорошем состоянии в отличие от аналога № 3, где здание – в удовлетворительном состоянии. Вместе с тем, не принято во внимание содержание объявления по продаже аналога № 3, что помещение находится в новом кирпичном доме.

Кроме того, определенная в отчете оценщика рыночная стоимость помещения с кадастровым номером * практически в два раза ниже оспариваемой кадастровой стоимости (7048240 руб. против 13915950,37 руб.).

В связи с возникшими сомнениями в достоверности определения (в отчетах № М-12/2, № М-12/3 от 06.12.2023 г.) рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения судьи Верховного Суда Республики Калмыкия от 25.01.2024 г. по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» № * от 19 апреля 2024 г. рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером * по состоянию на 01.01.2021 г. определена в размере 19337000 руб., рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером * по состоянию на 01.01.2021 г. - в размере 8392000 руб.

05 июня 2024 г. от представителя административного истца ФИО2 в суд поступили письменные возражения на заключение эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» № * от 19 апреля 2024 г. и ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Согласно письменному отзыву (поступил в суд 10.06.2024 г.) на возражения представителя административного истца Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» замечания на заключение эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» № * от 19 апреля 2024 г. не являются существенными, на итоговый результат рыночной стоимости не влияют.

В письменных пояснениях (поступили в суд 10.06.2024 г.) эксперты ООО ««Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО6 и ФИО7 считают замечания на заключение эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» № * от 19 апреля 2024 г., изложенные в письменных возражениях представителя административного истца, не обоснованными и не подтвержденными документально, информация, опровергающая выводы эксперта в заключении, отсутствует.

Согласно телефонограмме от 11 июня 2024 г. представитель административного истца ФИО2 отзывает ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Оценивая заключение эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» № * от 19 апреля 2024 г., суд приходит к выводу о том, что данное заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 Уголовного кодекса РФ, заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов; исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Федеральным стандартом оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 (ред. от 30.11.2022) определены общие стандарты оценки, которыми являются федеральные стандарты оценки: ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, ФСО N 5, а также основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки.

Пунктами 10, 12 Федерального стандарта оценки "Процесс оценки (ФСО III)" определено, что в процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации. Информация может быть получена от заказчика оценки, правообладателя объекта оценки, экспертов рынка и отрасли, а также из других источников; в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки.

Приведенные в заключении и используемые экспертом положения федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития РФ в 2015 году, а также их содержание не противоречат положениям действующих федеральных стандартов - ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, являющихся общими стандартами оценки, что свидетельствует о соответствии экспертного заключения нормам действующих федеральных стандартов и целям оценки.

Кроме того, в процессе исследования применен действующий федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, детализирующий требования и процедуры, установленные общими стандартами оценки ФСО I - ФСО VI, и являющийся обязательным к применению при оценке объектов недвижимости.

В заключении приведено подробное описание объектов исследования – двух нежилых зданий, их основные количественные и качественные характеристики; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, анализ сегмента рынка объектов, к которому относятся объекты оценки – рынок коммерческой недвижимости офисно-торгового назначения и объектов свободного назначения, а также итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Отказ от применения затратного подхода обоснован со ссылкой на то, что оцениваемые объекты не относятся к объектам недвижимости специального назначении, при этом выявлена достоверная рыночная информация – достаточное количество предложенных к аренде и продаже объектов с аналогичными характеристиками, что позволило произвести исследование в рамках сравнительного и доходного подходов.

В рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж в отношении объектов с кадастровыми номерами 08:14:030232:1504 и 08:14:030232:1505 применена корректировка на условия рынка (скидка к ценам предложения) на основании данных таб. 29 справочника оценщика недвижимости-2020, Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, под ред. ФИО5, и данных исследований Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации «СтатРиелт» по состоянию на 01.01.2021 г. (https://statrielt.ru/statbstika-na-01-01-2021g/korrektirovki-kommercheskoj-nedvizhimosti/2382-skidki-na-torg-utorgovanie-pri-prodazhe-i-arende-kommercheskoj-nedvizhimosti-na-01-01-2021g), которая составила для всех объектов-аналогов -8,9%; на основании индексов изменения рыночных цен объектов коммерческой недвижимости по данным «СтатРиелт» (https://statrielt.ru/indeksy/2408-indeksy-izmeneniya-rynochnykh-tsen-v-rublyakh-ob-ektov- kommercheskoj-nedvizhimosti/ внесена поправка по динамике сделок на рынке: для аналога 4 (дата публикации июль 2019 г.) – 3,47%; с учетом местоположения объекта оценки и объектов-аналогов в соответствии с данными таб. 35 вышеприведенного справочника оценщика недвижимости для аналогов 1, 3, 4 применена корректировка на местоположение -9,76%, для аналога 2 -3,9%; исследуемый объект с кадастровым номером 08:14:030232:1504 на 1 этаже, объект с кадастровым номером * в цокольном этаже, в связи с чем с учетом показателей в таб. 37 справочника оценщика недвижимости-2020, Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, под ред. ФИО5 для аналога 2 принята поправка на этажность - 21% (при расчете сравнительным подходом для объекта с кадастровым номером *), для аналога 2 – поправка на этажность – 11%, для аналогов 1, 3, 4 – 26% (при расчете сравнительным подходом для объекта с кадастровым номером *), на стр. 76-77 заключения приведен расчет корректировки по площади объектов-аналогов и объектов оценки на основании данных вышеприведенного справочника оценщика недвижимости. Рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2021 г., определенная сравнительным подходом, составила 18572836 руб., рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2021 г., определенная сравнительным подходом, составила 7739617 руб.

Доходный подход реализован методом прямой капитализации доходов. Оценщиком проведен анализ рынка аренды, потенциальный валовый доход исследуемых нежилых зданий определен посредством анализа предложений по аренде аналогичных объекту оценки объектов недвижимости. В ходе расчета применена корректировка на условия рынка (скидка к ценам предложений), - изменение стоимости объекта недвижимости от условий аренды, составившая ко всем объектам -7,75%, с учетом показателей таб. 42 справочника оценщика недвижимости-2020, Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, под ред. ФИО5, и данных Ассоциации «СтатРиелт» по состоянию на 01.01.2021 г. (https://statrielt.ru/statbstika-na-01-01-2021g/korrektirovki-kommercheskoj-nedvizhimosti/2382-skidki-na-torg-utorgovanie-pri-prodazhe-i-arende-kommercheskoj-nedvizhimosti-na-01-01-2021g); ввиду публикации сведений об аналоге 2 в январе 2019 г. к нему использована корректировка на условия рынка (динамика сделок на рынке) в соответствии с данными «СтатРиелт» (https://statrielt.ru/indeksy/2408-indeksy-izmeneniya-rynochnykh-tsen-v-rublyakh-ob-ektov- kommercheskoj-nedvizhimosti/; с учетом местоположения исследуемых объектов и объектов-аналогов на основании данных таб.48 вышеприведенного справочника оценщика недвижимости внесены корректировки на местоположение для аналогов 1, 3 и 4 – 9,76%; поскольку объект оценки с кадастровым номером * расположен в цокольном этаже, учитывая данные таб.51 справочника оценщика недвижимости-2020 под ред. ФИО5, при расчете для объекта с кадастровым номером * внесены поправки на этажность для всех аналогов – 26%. С учетом весовых коэффициентов в отношении каждого объекта аналога определен потенциальный валовый доход исследуемых нежилых зданий по состоянию на 01.01.2021 г.: для объекта оценки с кадастровым номером * – 3437688 руб., для объекта оценки с кадастровым номером * – 1546908 руб. Действительный валовый доход определен как разность между потенциальным валовым доходом и потерями, обусловленными недозагрузкой объекта. Скидка на недозагрузку, величина операционных расходов, коэффициент капитализации определены путем исчисления соответствующих данных «Справочника оценщика недвижимости» и данных по состоянию на 01.01.2021 г. интернет-источника https://statrielt.ru и составили: недозагрузка - 14,75%, операционные расходы – 19,60% от потенциального валового дохода и 22,00% от действительного валового дохода, ставка капитализации – 11,30%. Рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером *, определенная доходным подходом, составила 20100584 руб., объекта оценки с кадастровым номером *, определенная доходным подходом, - 9044965 руб.

При согласовании результатов оценки, полученных с использованием сравнительного и доходного подходов, удельный вес каждого из подходов составил округленно по 50%. На основании проведенных расчетов оценщиком получено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2021 г., которое составило 19337000 руб., объекта оценки с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2021 г. – 8392000 руб.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, которые позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату государственной оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Оценив заключение эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» № 1192-Э/2024 от 19 апреля 2024 г. в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу о соответствии его требованиям действующего законодательства. 

Доказательств обратного лицами, участвующими в деле, не представлено.

При таких обстоятельствах суд признает подлежащими частичному удовлетворению заявленные административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости двух нежилых помещений с кадастровыми номерами *, * в размере их рыночной стоимости и считает возможным установить указанную стоимость в размере, соответственно, 19337000 руб. и 8392000 руб. по состоянию на 1 января 2021 года.

Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ) (абзац 1). 

В соответствии с абзацем 2 данного пункта Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11.09.2023 N 145-од "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Калмыкия зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест" утверждена новая кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 19710974,93 руб. и нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 10076889,91 руб., которая применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2024 г. 

Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27.05.2024 г. № КУВИ-001/2024-*, № КУВИ-001/2024-*.

Таким образом, на момент рассмотрения дела оспариваемая кадастровая стоимость является архивной, следовательно, установленная кадастровая стоимость спорных нежилых зданий подлежит применению с 1 января 2022 года по 31 декабря 2023 года включительно.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В данном случае дата обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определяется датой подачи административного искового заявления в суд, то есть – 18 декабря 2023 года.

В силу положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» вступившее в законную силу решение суда относится к числу актов, на основании которых сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества. 

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, связанных с производством судебной оценочной экспертизы, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам (часть 3 статьи 108).

Согласно абзацу второму пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, под которым, в том числе, понимается и судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы по общему правилу взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в его статье 248 оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца.

Указанные положения Кодекса подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО8 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр».

С учетом характера спорных правоотношений, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

По настоящему административному делу судом установлено расхождение между кадастровой стоимостью по результатам государственной кадастровой оценки с рыночной стоимостью объекта недвижимости, которое составило для объекта с кадастровым номером * – 15,4%, с кадастровым номером * – 39,7%, то есть менее чем в два раза.

Поскольку, как видно из материалов дела, разница между кадастровой стоимостью, определенной приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 г. № 106-од, и установленной по результатам рассмотрения спора рыночной стоимостью спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами *, * входит в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, связана с профессиональным усмотрением эксперта и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки, что не дает основания для вывода о явных методологических и иных ошибках, допущенных при определении кадастровой стоимости путем массовой оценки, а также, в связи с тем, что бремя доказывания размера рыночной стоимости спорного объекта возложено на административного истца, судебные расходы, связанные с проведением судебной оценочной экспертизы, подлежат возмещению за счет административного истца: в размере 150000 руб. в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

В подтверждение затрат на производство судебной оценочной экспертизы ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представлено экономическое обоснование стоимости оказания услуг в размере 150000 руб., которая рассчитана на основании положений Отраслевого соглашения в оценочной деятельности в Российской Федерации на 2015-2017 гг. (рег. номер № 32/15-17 от 29.12.2014 г., Федеральная служба по труду и занятости), приказа ФБУ «Российский Федеральный центр судебной экспертизы» при Министерства юстиции РФ от 09.01.2013 г. № 9/1-1 «Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении прейскуранта на оказание платных услуг при производстве судебных экспертиз по гражданским и арбитражным делам, делам об административных правонарушениях, а также при производстве на договорной основе экспертных исследований для граждан и юридических лиц на 2013 год». Таким образом, произведенные затраты на производство экспертизы являются документально обоснованными и математически верными.

На основании изложенного, Верховный Суд Республики Калмыкия, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, 

р е ш и л :

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м., расположенного по адресу: *, в размере рыночной стоимости – 19337000 (девятнадцать миллионов триста тридцать семь тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2021 года.

Установленная кадастровая стоимость нежилого помещения в размере 19337000 (девятнадцать миллионов триста тридцать семь тысяч) рублей подлежит применению с 1 января 2022 года по 31 декабря 2023 года включительно.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м., расположенного по адресу: *, в размере рыночной стоимости – 8932000 (восемь миллионов девятьсот тридцать две тысячи) рублей по состоянию на 01 января 2021 года.

Установленная кадастровая стоимость нежилого помещения в размере 8932000 (восемь миллионов девятьсот тридцать две тысячи) рублей подлежит применению с 1 января 2022 года по 31 декабря 2023 года включительно.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 18 декабря 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 150000 (сто пятьдесят тысяч) рублей по следующим реквизитам:

***

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Верховный Суд Республики Калмыкия в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий С.И. Говоров 

Мотивированное решение составлено 11 июня 2024 года