Дело № 3а-87/2022 

УИД 76OS0000-01-2021-000708-60

Мотивированное 

решение

 изготовлено 29 июня 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль                                                                   28 июня 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием представителя административного истца ФИО3, действующей на основании доверенности от 29 декабря 2021 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Сова» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Сова» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: , общей площадью 1562 кв.м по состоянию на 1 января 2019 в размере 4 332 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что ООО «Сова» является арендатором вышеуказанного земельного участка на основании договора аренды №25656-и от 24 мая 2016 года. Установленная в отношении земельного участка кадастровая стоимость 8 729 253,24 рублей, значительно превышает его рыночную стоимость 4 332 000 рублей, определенную на основании отчета ЧПО ФИО2 от 28 декабря 2021 года № 1-28/12/21. Установлением кадастровой стоимости земельного участка в завышенном размере, нарушаются права и законные интересы административного истца, поскольку размер арендной платы определяется с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены департамент градостроительства мэрии г. Ярославля, МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» г.Ярославля.

Представитель административного истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражений против стоимости определенной судебной экспертизой не заявила, полагала возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости 4 898 432 рубля по состоянию на 1 января 2019 года. 

Административным ответчиком департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области заявлены возражения против исковых требований административного истца, основанных на представленном отчете. По мнению административного ответчика, отчет ЧПО ФИО2 содержит недостатки, которые существенно влияют на рыночную стоимость объекта оценки. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда. 

От заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», мэрия города Ярославля, департамент градостроительства мэрии г. Ярославля, МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» г.Ярославля надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, представителей не направили.

Судом на основании части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено при имеющейся явке.

Заслушав представителя административного истца ФИО3, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с частями 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Статья 5 Земельного кодекса РФ относит арендаторов земельного участка к его правообладателям.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Частью 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что на основании договора №25656-и от 24 мая 2016 года ООО «Сова» предоставлен в аренду земельный участок площадью 1562 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: .

Статьей 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ и федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1 и 5).

Статьей 66 Земельного кодекса РФ закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением мэрии г. Ярославля от 13 марта 2013 года №516 утвержден порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля» (вместе с «Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля и предоставленные в аренду без торгов»).

Пунктами 1, 2 приведенного постановления мэрии г. Ярославля от 13 марта 2013 года №516 установлено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля и предоставленные в аренду без торгов применяется для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля, и определяет случаи изменения размера арендной платы. За основу при определении размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 3 Порядка.

Из условий договора аренды №25656-и от 24 мая 2016 года, расчета размера арендной платы (Приложение № 2 к договору аренды) усматривается, что арендные платежи определяются с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

Правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года №508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н. Кадастровая стоимость установлена в размере 8 729 253,24 рубля (п/п №503744).

Названные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку в соответствии с условиями договора аренды земельного участка, исчисление арендной платы за пользование земельным участком производится с учетом кадастровой стоимости. Таким образом, ООО «Сова» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого является.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Аналогичные разъяснения даны в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Административный истец в обоснование заявленных требований представил отчет ЧПО ФИО2 от 28 декабря 2021 года №1-28/12/21, согласно которому по состоянию на 1 января 2019 года стоимость земельного участка с кадастровым номером №7 составляет 4 332 000 рублей.

В соответствии с пунктами 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статья 77 КАС РФ).

Определением суда от 10 марта 2022 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному автономному образовательному учреждению дополнительного профессионального образования «Государственная академия промышленного менеджмента имени Н.П. Пастухова».

По выводам судебного эксперта ФИО4 в заключении от 31 мая 2022 года, отчет ЧПО ФИО6 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 1-28/12/21 от 28 декабря 2021 года не в полной мере соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (вопрос №1). Определенная в отчете ЧПО ФИО2 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 1-28/12/21 от 28 декабря 2021 года рыночная стоимость объекта недвижимости не является достоверной. Поскольку в отчете ЧПО ФИО2 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 1-28/12/21 от 28 декабря 2021 года имеются недостатки, повлиявшие на итоговую рыночную стоимость земельного участка, и рыночная стоимость объекта оценки является недостоверной, для ответа на поставленный вопрос №3 экспертом произведен расчет рыночной стоимости объекта оценки и произведена оценка полученных результатов (вопрос №2). Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 4 898 432 рублей (вопрос №3).

При проведении экспертизы эксперт установил, что отчет ЧПО ФИО2 № 1-28/12/21 от 28 декабря 2021 года содержит неподтвержденную информацию; анализ рынка проведен некорректно, не в полном объеме; допущены ошибки при расчете по причине неправильных характеристик.

Заключение эксперта ФИО5 соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит описание проведенного исследования, указание на проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, приведенные в заключении ответы, соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер. Указанное заключение эксперта неясностей не содержит, оснований сомневаться в обоснованности и правильности данного заключения не имеется.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца 4 части 1 статьи 15.1, статьи 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка.

Возражений от сторон и заинтересованных лиц относительно заключения судебной экспертизы от 31 мая 2022 года не поступило. Доказательства, которые могли бы поставить под сомнение выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, не представлены.

Оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с отчетом ЧПО ФИО2 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 1-28/12/21 от 28 декабря 2021 года, с учетом выводов судебного эксперта, не имеется. Кроме того, суд также учитывает, что представитель административного истца ФИО3 в судебном заседании возражений против стоимости определенной судебной экспертизой не заявила, полагала возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с рыночной стоимостью, определенной судебным экспертом. 

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения административного истца с настоящим административным иском в суд – 30 декабря 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 1562 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации нежилого здания, в размере рыночной стоимости 4 898 432 рубля по состоянию на 1 января 2019 года. 

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 30 декабря 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                                   И.Г. Сингатулина