Дело № 2-1907/2020 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 октября 2020 года г. Новочебоксарск 

Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики 

под председательством судьи Смаевой Н.В., 

при секретаре судебного заседания Федоськиной О.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании уплаченной по договору суммы, прекращении записи о регистрации права собственности, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 с требованиями, с учетом уточнений, о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1; взыскании с ФИО2 денежной суммы в размере 350 000 (триста пятьдесят тысяч) рублей, уплаченной по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 и ФИО1, взыскании расходов по уплате госпошлины в размере 6700 рублей; прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от ДД.ММ.ГГГГ за номером: 21:02:010704:62-21/051/2019-8 о регистрации права собственности за ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером: 21:02:010704:62, расположенный по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>. 

В обоснование заявленных требований истец со ссылкой на положения ст.ст.450, ч.2 ст.452 ГК РФ указала следующие обстоятельства. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 900 кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, целевое назначение: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, расположенный по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>. 

Стоимость земельного участка, составившая согласно договору 350 000 рублей, была уплачена истцом ответчику в полном объеме до подписания договора купли-продажи.

Данный земельный участок приобретался истцом для использования по назначению - для строительства индивидуального жилого дома. 

Однако выяснилось, что приобретенный земельный участок находится в охранной зоне объекта электросетевого хозяйства ВЛ-110 кВ Чебоксары-1-2 с отпайками на электростанцию Светлая, электроподстанцию Спутник, принадлежащего ПАО «МРСК Волги-«Чувашэнерго». В отношении земельного участка установлены особые условия, в частности, запрет на возведение зданий (сооружений) на земельном участке.

Таким образом, приобретенный истцом земельный участок в пределах охранной зоны не может быть использован по целевому назначению - для индивидуального жилищного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения. 

Истец ФИО1, извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, обеспечила явку представителя. 

В судебном заседании представитель истца - ФИО3, действующий на основании доверенности, поддержал вышеназванные исковые требования по основаниям, приведенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что истцу при приобретении у ответчика земельного участка не было известно о наличии каких-либо обременений, ограничений в использовании данного земельного участка. Несмотря на то, что истец осматривала земельный участок перед его покупкой, она не предполагала о невозможности его использования для жилищного строительства.

Ответчик ФИО2, представитель ответчика - ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании не признали исковые требования по мотиву необоснованности, поддержали доводы, приведенные в письменных возражениях на исковое заявление, указав, что на момент подписания договора от ДД.ММ.ГГГГ истец знала, что на участке проходит наземная линия электропередачи, что видно невооруженным взглядом. Земельный участок продан с учетом проходящей линии электропередачи за 350 000 рублей, так как реальная рыночная стоимость аналогичных земельных участков составляет 700 000-800 000 рублей, что подтверждается справками о рыночной стоимости земельных участков. Данное обстоятельство было оговорено сторонами при заключении договора. На момент подписания спорного договора купли-продажи земельного участка ограничение в его пользовании в связи с нахождением в охранной зоне линии электропередачи уже существовало. Истец не проявила должную осмотрительность, при этом со стороны продавца не было нарушений закона.

В соответствии с положениями п.4 Порядка установления охранных зон, определенного Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № земельные участки в охранных зонах у их собственников не изымаются.

Полагают, что на спорном земельном участке возможно строительство, и земельный участок возможно использовать, так как линия электропередачи проходит лишь на части участка, на котором остается свободная для строительства площадь. Проект индивидуального жилищного строительства не изготавливался и не был представлен истцом. Доказательств, свидетельствующих о невозможности использования земельного участка, истец не представила. 

В связи с изложенным полагают требования истца незаконными, не подлежащими удовлетворению.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, - Филиал ПАО «Россети Волга» - «Чувашэнерго» (прежнее наименование - ПАО «МРСК Волги» изменено ДД.ММ.ГГГГ, о чем внесены сведения в ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ) извещенное о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя не обеспечило. Ранее участвуя в судебном заседании, представитель ФИО5, действующая на основании доверенности, предоставила отзыв на исковое заявление, в котором указала, что земельный участок с кадастровым номером: 21:02:010704:62, расположенный по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>, находится в охранной зоне высоковольтной линии электропередачи ВЛ-110кВ Чебоксары -1-2 с отпайками на электрическую подстанцию Светлая, электрическую подстанцию Спутник, принадлежащей данной организации на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ. Данная линия электропередачи введена в эксплуатацию в 1965 году. Опоры линии электропередачи расположены на земельном участке с кадастровым номером: 21:02:0:0032 (единое землепользование). С учетом Правил охраны высоковольтных электрических сетей, утвержденных Постановлением Совета Министров СССР от ДД.ММ.ГГГГ №, Правил охраны электросетей свыше 1000 воль, утвержденных Постановлением Совета Министров СССР от ДД.ММ.ГГГГ №, Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, с 1965 года установлено ограничение использования земельных участков в пределах охранной зоны ВЛ-110кВ. 

Сведения об охранной зоне данной линии электропередачи внесены в государственный кадастр учета недвижимого имущества.

Согласно подп. «а» п.10 Правил установления охранных объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в условиях таких зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, в пределах охранных зон без письменного разрешения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений. 

Земельный участок с кадастровым номером: 21:02:010704:62, расположенный по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>, может быть использован в соответствии с ограничениями, указанными в Правилах № (л.д. 92-94).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, извещенное о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя не обеспечило. Представитель - заместитель руководителя Управления ФИО6 направила отзыв на исковое заявление, в котором указала об отсутствии заинтересованности в разрешении спора, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления. 

Изучив доводы сторон, исследовав представленные сторонами доказательства, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, суд приходит к следующему. 

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 900 кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, целевое назначение: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, расположенный по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес> (л.д. 5). 

Стоимость земельного участка определена сторонами в соответствии с п.4 договора в размере 350 000 рублей, получена продавцом до подписания договора.

Право собственности истца ФИО1 на данный земельный участок зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.1 ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п.3 ст.37 ЗК РФ).

Доводы стороны ответчика о том, что истец имел возможность узнать об ограничениях использования земельного участка, суд отклоняет, как несостоятельные.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости - земельном участке с кадастровым номером: 21:02:010704:62, расположенном по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>, сведения об ограничениях использования земельного участка на момент его приобретения истцом отсутствовали (л.д.6-7).

Кроме того, по смыслу вышеназванной правовой нормы обязанность предоставления покупателю информации об ограничениях использования участка лежит именно на продавце. 

Не может быть принята во внимание в качестве основания для отказа в удовлетворении исковых требований ссылка ответчика на условие, предусмотренное пунктом 6 спорного договора, в соответствии с которым покупатель ознакомился с состоянием переданного земельного участка, претензий к его состоянию не имеет; видимые недостатки земельного участка не являются основанием для применения впоследствии ст.475 ГК РФ.

Как следует из пояснений ответчика в судебном заседании, помимо линии электропередачи на земельном участке, имелись и зеленые насаждения (кустарниковая растительность). 

В пункте 6 договора речь идет о видимых недостатках. Однако названное условие договора не содержит сведений о наличии ограничения использования земельного участка по его целевому назначению. 

Потому не может быть принята в качестве бесспорного доказательства, подтверждающего доводы ответчика о том, что стоимость земельного участка была определена с учетом установленных ограничений, представленная ответчиком справка, выданная ООО «Профессиональная оценка и экспертиза» об ориентировочной рыночной стоимости данного земельного участка (без учета линий электропередач), согласно которой рыночная стоимость земельного участка, кадастровый №, расположенный по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>, составляет 718200 рублей. 

Стоимость земельного участка сторонами определена в соответствии с принципом свободы договора, установленной ст.421 ГК РФ.

Пунктом 3 договора купли-продажи земельного участка предусмотрено, что продавец гарантирует, что земельный участок свободен от каких-либо прав третьих лиц. 

Данное заверение об обстоятельствах являлось недостоверным. 

Судом установлено, что после заключения договора, ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 обратилась в Филиал ПАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги»-«Чувашэнерго» с заявлением о предоставлении информации о линии электропередачи, проходящей в пределах спорного земельного участка, что свидетельствует о принятии истцом мер к дальнейшему использованию приобретенного земельного участка (л.д.8). 

В ответе на обращение истца Филиал ПАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги»-«Чувашэнерго» сообщил о том, что земельный участок расположен в охранной зоне объекта электросетевого хозяйства, и разъяснил о необходимости соблюдения ограничений, установленных п.8 Правил установления охранных объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в условиях таких зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, п.ДД.ММ.ГГГГ Правил устройства электроустановок, утвержденных Приказом Министерства энергетики Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Согласно части 3 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом.

В соответствии с п.4 Правил установления охранных объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в условиях таких зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - Правила №), последствием установления охранной зоны является ряд ограничений, которые должны соблюдать собственники, чьи земельные участки расположены в охранной зоне. Такие земельные участки не изымаются, а продолжают использоваться с учетом установленных ограничений. 

Так, в соответствии с подп. «б» п.8 Правил № в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе: размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов.

Подпунктом «а» п.10 Правил № предусмотрено, что в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются: а) строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений; в) посадка и вырубка деревьев и кустарников и т.д.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в Филиал ПАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги»-«Чувашэнерго» с заявлением о согласовании строительства индивидуального жилого дома на спорном земельном участке, на что получила ответ об отказе в согласовании строительства индивидуального жилого дома в охранной зоне объекта электросетевого хозяйства (л.д.9). 

Последовательные действия истца, обращавшейся в сетевую организацию с вопросом о возможности индивидуального жилищного строительства после приобретения земельного участка, подтверждают доводы представителя истца о том, что на момент заключения договора купли-продажи с ответчиком истцу не было известно об ограничениях в использовании земельного участка по его назначению. 

Доводы стороны ответчика об отсутствии у истца проектной документации на жилищное строительство не указывают о неправомерности исковых требований. 

С учетом положений п.12 Правил №, проектная документация на объект строительства предоставляется заявителем при получении от сетевой организации письменного решения о согласовании строительства. 

В данном случае сетевой организацией было отказано истцу в согласовании жилищного строительства. Отсутствие проектной документации правового значения не имеет. 

Вместе с тем, анализ имеющихся в деле доказательств приводит к выводу, что ответчику за несколько лет до заключения договора купли-продажи земельного участка с истцом, в 2015 году было известно о наличии вышеуказанных ограничений. Это следует из обращения ФИО2 в Филиал ПАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги»-«Чувашэнерго» ДД.ММ.ГГГГ по вопросу размещения проводов высоковольтных линий над земельным участком. Заявителю был дан ответ об ограничениях использования земельного участка в связи с нахождением участка в охранной зоне электросетевого хозяйства (л.д.33).

В сообщении от ДД.ММ.ГГГГ главой администрации 

<

адрес> был дан ответ ФИО2 по вопросу использования земельного участка о том, что охранная зона ЛЭП ОАО «МРСК Волги» была установлена в 2011 году. В 2014 году был утвержден проект планировки территории микрорайона «Липовский», в соответствии с которым размещение индивидуального жилого дома по 

<

адрес>, возможно только при условии переноса линий электропередач. По имеющейся информации балансодержателя ЛЭП перенос данной линии не планируется. 

В обращении на имя главы администрации 

<

адрес> ФИО2 указывал о невозможности использования земельного участка по назначению и просил выделить в собственность иной аналогичный участок с назначением: «индивидуальное жилищное строительство» (л.д.66, 67).

Обязанность предоставления покупателю имеющейся у продавца информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, предусмотренная п.1 ст.37 ЗК РФ, ответчиком, которому достоверно было известно об ограничениях в использовании спорного земельного участка, не была выполнена. Факт сообщения вышеуказанной информации истцу ответчиком не доказан. 

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2).

Фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что при заключении спорного договора купли-продажи земельного участка ответчиком истцу не была предоставлена достоверная информация о земельном участке, о невозможности его использования по целевому назначению.

Нарушение условие договора со стороны ответчика является существенным. Истец не обладала достаточной информацией об ограничениях использования земельного участка и в настоящее время в значительной степени лишается того, на что рассчитывала при заключении договора купли-продажи. 

Указанные обстоятельства в силу ст.450 ГК РФ, п.3 ст.37 ЗК РФ влекут возникновение у истца права требовать расторжения договора купли-продажи. 

Досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден. Претензия истца о расторжении договора оставлена ответчиком без удовлетворения. 

В соответствии с п.3 ст.453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с п.65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца является судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу.

То обстоятельство, что ранее, ДД.ММ.ГГГГ истец инициировала вопрос о признании недействительным договора купли-продажи, обратившись в суд с соответствующим иском к ответчику, не свидетельствует о неправомерности заявленного истцом по настоящему делу требования либо злоупотреблении правом. В исковом заявлении по гражданскому делу № в обоснование требования истец указывала аналогичные обстоятельства. 

Определением Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № исковое заявление ФИО1 оставлено без рассмотрения на основании п.8 ст.222 ГПК РФ. 

Признавая правомерными требования истца, суд удовлетворяет исковые требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании с ответчика уплаченной по договору суммы в размере 350 000 рублей, с разрешением вопроса с учетом вышеназванных разъяснений о возврате земельного участка в собственность ответчика, прекращении в ЕГРН соответствующей записи о регистрации прав на данный земельный участок. 

В силу ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 6700 рублей. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: 21:02:010704:62, расположенного по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 350 000 (триста пятьдесят тысяч) рублей, уплаченную по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 и ФИО1; расходов по уплате госпошлины в размере 6700 рублей.

Возвратить земельный участок с кадастровым номером: 21:02:010704:62, расположенный по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>, в собственность ФИО2. 

Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от ДД.ММ.ГГГГ за номером: 21:02:010704:62-21/051/2019-8 о регистрации права собственности за ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером: 21:02:010704:62, расположенный по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики через Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики в течение месяца со дня составления мотивированного решения. 

Судья Н.В. Смаева 

Мотивированное решение 

составлено ДД.ММ.ГГГГ. 

УИД №RS0№-13