07RS0001-02-2024-008061-16

Дело № 2-3931/25

Решение

Именем Российской Федерации

19 августа 2025 года гор. Нальчик

Нальчикский городской суд в составе председательствующего судьи Безрокова Б.Т., при секретаре Уначеввой А.Т., с участием представителя истца Местной администрации городского округа Нальчик - ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании, в порядке заочного производства, гражданское дело по иску Местной администрации городского округа Нальчик к ФИО2 ФИО8 и ФИО3 ФИО9 о возложении обязанности привести самовольно реконструированное жилое помещение в прежнее состояние, путем демонтажа самовольной надстройки и встречному иску ФИО2 и ФИО10 Хусеновича к Местной администрации городского округа Нальчик о признании права собственности на квартиру в реконструированном, переустроенном и перепланированном состоянии

Установил:

Местная администрация г.о. Нальчик обратилась в суд с иском о возложении на ФИО2 и ФИО3 обязанности за свой счет привести самовольно реконструированное жилое помещение №, расположенное на 4 этаже в многоквартирном жилом по адресу 

<

адрес> прежнее состояние путем демонтажа самовольной надстройки размерами 10,7 х 6,2 в течение тридцати дней, со дня вступления решения в законную силу.

Исковые требования мотивированы тем, что специалистом Управления административно-технического контроля Местной администрации г.о. Нальчик по обращению Минстроя КБР проведено обследование объекта, расположенного по 

<

адрес>.

Установлено, что Местной администрацией г.о. Нальчик ООО «Тлепш» ДД.ММ.ГГГГ было выдано разрешение на строительство группы жилых многоквартирных домов в микрорайоне «Восточный» на земельном участке с кадастровым номером №, в 

<

адрес>

В соответствии с проектно-разрешительной документацией количество этажей в МКД-5, из которых 1 -подземный, 4 -наземных. Разрешением от ДД.ММ.ГГГГ МКД введен в эксплуатацию теми же параметрами, а именно общей этажностью -5, из которых 1 - подземный.

Выходом на место установлено, что жилое помещение с кадастровым номером 07:09:0103002:5041 площадью 64,5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, находящееся на четвертом этаже МКД, принадлежит на праве общей совместной собственности ФИО2 и ФИО3

В результате осмотра выявлено, что ФИО2 и ФИО3 осуществили реконструкцию собственного жилого помещения путем строительства надстройки размерами 10,7 х 6,2 метров с изменением конфигурации кровли и блочной кладки со стороны дворового фасада. По результату реконструкции площадь жилого помещения увеличилась с 64,5 кв.м, до 130,8 кв.м, также увеличилась общая этажность дома до 6 этажей.

На производственную реконструкцию проектно-разрешительная документация в порядке требований ст. 51 ГрК РФ, не выдавалась.

Учитывая, что в соответствии с п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил ФИО2 и ФИО3 осуществили самовольную реконструкцию многоквартирного жилого дома.

Согласно выписке из ЕГРН от 25.11.2024 г. ФИО2 и ФИО3 на праве общей совместной собственности принадлежит жилое помещение №, расположенное на четвертом этаже многоквартирного жилого 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №

Ответчики в Местную администрацию г.о. Нальчик с соответствующим обращением за получением разрешения на реконструкцию многоквартирного жилого дома не обращались.

Таким образом, ответчиками произведена самовольная реконструкция многоквартирного жилого 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес> не только без согласования уполномоченного органа, но и без согласования собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме.

Заявляя требование о сносе самовольной постройки, Местная администрация г.о. Нальчик действует в рамках возложенной законом на муниципальные образования обязанности по пресечению самовольного строительства объектов, расположенных на территории города, то есть выступает в защиту публичного порядка строительства.

ФИО2 и ФИО3 предъявили встречный иск к Местной администрации городского округа Нальчик о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном, переустроенном и перепланированном состоянии, площадью 129 кв.м., указав, что произведенная в квартире реконструкция не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью.

Представитель истца Местной администрации г.о. Нальчик ФИО1 исковые требования поддержала, в удовлетворении встречного иска просила отказать за необоснованностью.

Ответчики ФИО2 и ФИО3, в судебное заседание не явились.

Выслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО2 и ФИО3, на праве общей совместной собственности принадлежит жилое помещение №, расположенное на 4 этаже в многоквартирном жилом по адресу: гор Нальчик, 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Специалистом Управления административно-технического контроля Местной администрации г.о. Нальчик по результатам обследования объекта, расположенного по 

<

адрес>, составлен акт № от ДД.ММ.ГГГГ из содержания которого следует, что Местной администрацией г.о. Нальчик ООО «Тлепш» ДД.ММ.ГГГГ было выдано разрешение на строительство группы жилых многоквартирных домов (далее - МКД) в микрорайоне «Восточный» на земельном участке с кадастровым номером №, в 

<

адрес>.

В соответствии с проектно-разрешительной документацией количество этажей в МКД-5, из которых 1 -подземный, 4 -наземных. Разрешением от ДД.ММ.ГГГГ МКД введен в эксплуатацию стеми же параметрами, а именно общей этажностью -5, из которых 1 - подземный.

Выходом на место установлено, что жилое помещение с кадастровым номером № площадью 64,5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, находящееся на четвертом этаже МКД, принадлежит на праве общей совместной собственности ФИО2 и ФИО3

В результате осмотра выявлено, что ФИО2 и ФИО3 осуществили реконструкцию собственного жилого помещения путем строительства надстройки размерами 10,7 х 6,2 метров с изменением конфигурации кровли и блочной кладки со стороны дворового фасада. По результату реконструкции площадь жилого помещения увеличилась с 64,5 кв.м, до 130,8 кв.м, также увеличилась общая этажность дома до 6 этажей.

На производственную реконструкцию, проектно-разрешительная документация в порядке требований ст. 51 ГрК РФ, не выдавалась.

Руководствуясь положениями статьи 36 ЖК РФ, статьи 222 ГК РФ, статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статей 49, 51 ГрК РФ, разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с учетом обстоятельств, установленных при рассмотрении гражданского дела, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, суд исходит из того, что при возведении ответчиками спорной надстройки произошла реконструкция жилого дома, поскольку действия ответчиков привели к изменению параметров объекта капитального строительства, вследствие чего произошло уменьшение участка, находящегося в общем пользовании собственников жилых помещений дома №; доказательства, подтверждающие получение разрешения на проведение реконструкции, а также доказательства того, что ответчики предпринимали надлежащие меры для легализации самовольно возведенных строений, не представлены, как не представлены доказательства о согласии всех собственников жилых помещений данного дома на возведение спорной надстройки.

При указанных обстоятельствах, суд считает обоснованными требования истца.

Кроме того, ст. 204 ГПК РФ предусматривает, что в случае, если суд устанавливает определенные порядок и срок исполнения решения суда, обращает решение суда к немедленному исполнению или принимает меры по обеспечению его исполнения, на это указывается в резолютивной части решения суда.

Таким образом, в соответствии с данной статьей суд считает возможным определить срок исполнения настоящего судебного решения в 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Встречные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 данной статьи).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок принятия решений об использовании объектов общего имущества в многоквартирном доме определен главой 6 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Подпунктом "а" пункта 2 раздела I "Определение состава общего имущества" Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, подпункту "б" пункта 2 Правил N 491 в состав общего имущества включаются крыши.

В силу указанных норм права технические чердаки, крыши, входят в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущими присоединение к реконструированному (переустроенному, перепланированному) помещению части общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения настоящего спора являются установление необходимости согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае реконструкции нежилых помещений и использования земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений, а также обязанность получения разрешения на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости у уполномоченного органа.

Согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Согласно ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Согласно ч. 7 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления.

После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан в соответствии со статьей 6 Федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передать помещения участникам долевого строительства по соответствующим передаточным актам.

Согласно части 1.1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Следовательно, у участников долевого строительства право на участие в общем собрании собственников помещений возникает с момента подписания передаточного акта как у лиц, являющихся фактическими собственниками.

Однако из этого не следует наличие права у застройщика принимать участие в общих собраниях в отношении тех квартир, финансирование строительства которых производилось за счет участников долевого строительства и которые не переданы в установленном порядке соответствующим участникам долевого строительства.

Застройщик вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме только в отношении тех помещений, которые были созданы застройщиком на собственные средства, вследствие чего у застройщика возникает право зарегистрировать за собой право собственности на помещения и его следует рассматривать как фактического собственника вновь созданных объектов недвижимости (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть в таком же порядке как и участники долевого строительства в период после передачи им помещений, но до регистрации права собственности, поскольку гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Стороной ответчика в материалы дела предоставлена копия протокола № общего собрания участников долевого строительства/собственников помещений в МКД от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного в форме очно-заочного голосования, из содержания которого следует, что инициатором собрания является застройщик ООО Специализированный застройщик «Тлепш» в лице директора ФИО6, который является единственным собственником всех помещений №№, 2, 3, 4, 5, б, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23,24, многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается следующими документами: Выпиской из ЕГРН № б/н от ДД.ММ.ГГГГ «об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости», с указанием права собственности ООО СЗ «Тлепш» на квартиры с № по № включительно; Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, Разрешением на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ выдавший орган: Местная администрация городского округа Нальчик.

Из данного протокола также следует, что на общем собрании в голосовании приняли участие 24 собственников помещения, а в листе голосования (приложение № к протоколу), указаны инициалы имени и отчества, фамилия, а в графе реквизиты документов, подтверждающих право собственности на помещения лиц, принявших участие в голосовании – договора долевого участия в строительстве заключенного с каждым с указание номера и даты.

В то же время, в силу ч.1.1 ст.44 ЖКУ РФ, у участников долевого строительства право на участие в общем собрании собственников помещений возникает с момента подписания передаточного акта как у лиц, являющихся фактическими собственниками.

В соответствии с п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным названным кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Перечень оснований ничтожности решения собрания, указанных в ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации является исчерпывающим, в частности, решение собрания ничтожно в случае отсутствия кворума.

Доказательства того, что на момент проведения собрания 05.07.2024 г., застройщиком жилые помещения были переданы по акту приема-передачи участникам долевого строительства, суду не предоставлены.

Следовательно, у застройщика ООО СЗ «Тлепш» отсутствовало право на инициирование (созыв и проведение) общего собрания, до передачи жилых помещений всем собственникам (уполномоченным ими лицам) по актам приема-передачи и в подсчет голосов необоснованно были включены голоса лиц, которым к моменту голосования не были переданы по актам приема-передачи помещения от застройщика.

В этой связи, имеются основания для признания недействительным решения указанного общего собрания по мотиву его ничтожности соответствии с п. 1 ст. 181.3 ГК РФ (отсутствие кворума) и не соответствием нормам, указанным в Требованиях к оформлению протокола общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28 января 2019 года N 44/пр.

Таким образом, исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу об отсутствии доказательств получения ответчиками в установленном законом порядке разрешения на реконструкцию спорного объекта недвижимости и на уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома, а также отсутствия доказательств, подтверждающих обращение за получением такого разрешения как до начала производства работ, так и во время их проведения, в связи с чем, произведенная реконструкция ввиду отсутствия безусловных доказательств, подтверждающих согласие всех собственников помещений в жилом доме на реконструкцию объекта путем присоединения части общего имущества, нарушает права собственников помещений, что является безусловным основанием для отказа в удовлетворении встречного иска.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Местной администрации городского округа Нальчик удовлетворить:

возложить на ФИО2 ФИО8 и ФИО3 ФИО9 обязанность за свой счет привести самовольно реконструированное жилое помещение №, расположенное на 4 этаже в многоквартирном жилом по адресу 

<

адрес> в прежнее состояние путем демонтажа самовольной надстройки размерами 10,7 м. х 6,2 м. в течение тридцати дней, со дня вступления решения в законную силу.

Встречный иск ФИО2 ФИО8 и ФИО3 ФИО9 к Местной администрации городского округа Нальчик о признании права собственности на квартиру в реконструированном, переустроенном и перепланированном состоянии- оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КБР через Нальчикский городской суд, со дня его принятия в окончательной форме.

Дата составления мотивированного решения 21 августа 2025 года.

Судья Безроков Б.Т.